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• 135****8965

  在購(gòu)房交易過(guò)程中，由于買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人在房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)知識(shí)和法律知識(shí)上掌握程度的不平等，消費(fèi)者明顯處于劣勢(shì)，如果不幸遇上不法開(kāi)發(fā)商，或房屋建筑出現(xiàn)未曾預(yù)料到的問(wèn)題，糾紛就在所難免。而個(gè)別開(kāi)發(fā)商利用自己的優(yōu)勢(shì)條件，為取得最大的利益考慮，有能力也有動(dòng)機(jī)在購(gòu)房合同中埋下幾處伏筆，為日后履約時(shí)占據(jù)主動(dòng)，回避責(zé)任。這樣在簽訂合同之時(shí)，即為將來(lái)調(diào)解糾紛，贏得訴訟打下基礎(chǔ)，即所謂"藏雷"。一般來(lái)說(shuō)，合同中容易發(fā)生糾紛和違約率較高的條款有以下幾個(gè)方面：
  (一)交房時(shí)間應(yīng)特別注意"不可抗力"在合同中是如何界定的。房產(chǎn)銷(xiāo)售合同一般都有"銷(xiāo)售方遇不可抗力導(dǎo)致逾期交房，不承擔(dān)責(zé)任"這樣的表述。這項(xiàng)約定條款是否合理，其附帶注解是否明確，這一點(diǎn)購(gòu)房人一般很容易忽略或不知其到底是何種含義。我國(guó)《民法通則》第一百五十三條規(guī)定："本法所稱(chēng)的不可抗力是指不能預(yù)見(jiàn)、不可避免并不能克服的客觀情況，如：地震、水災(zāi)、戰(zhàn)爭(zhēng)等。"依照此法，房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同中設(shè)定有關(guān)"不可抗力"的約定應(yīng)該說(shuō)是正確的。但實(shí)際在房產(chǎn)交易中，現(xiàn)在有一些發(fā)展商卻將此條款進(jìn)行了延伸、擴(kuò)張。比如有的合同對(duì)"不可抗力"做了如下的注解：人力不可抗拒的自然災(zāi)害和其它事故，及售房方所不能控制的其它原因造成交房延期的，銷(xiāo)售方不承擔(dān)責(zé)任。這樣的約定顯然是賣(mài)方對(duì)自己的免責(zé)范圍過(guò)于寬松，是違背法律原則的。售房方不能把發(fā)展商因自己的過(guò)錯(cuò)，如：對(duì)市場(chǎng)判斷不準(zhǔn)確投資失誤、項(xiàng)目設(shè)計(jì)失誤修改方案延誤工期、資金不到位等因素歸之為不可抗力，同時(shí)也不能把應(yīng)該預(yù)計(jì)到而沒(méi)有預(yù)計(jì)到的季節(jié)影響、上級(jí)行為等因素歸之為不可抗力，從而免除自己理應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。

  查看全文↓ 2022-07-14 14:33:07

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 市區(qū)的老二手房可能有哪些問(wèn)題？為什么房齡這么重要？
  答

  市區(qū)二手老房子可能存在的問(wèn)題包括：老舊設(shè)施、結(jié)構(gòu)安全隱患、裝修過(guò)時(shí)、采光通風(fēng)不佳、管線老化等。這些問(wèn)題的存在可能會(huì)影響居住舒適度與安全性。房齡之所以重要，是因?yàn)樗苯雨P(guān)聯(lián)到房屋的維護(hù)情況和經(jīng)濟(jì)價(jià)值。通常，房齡越老，所需維修和更新成本越高，折舊率也越大，進(jìn)而影響房屋的市場(chǎng)價(jià)值和出租潛力。

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• 問(wèn) 回遷房買(mǎi)賣(mài)中可能有哪些糾紛？怎么避免？
  答

  回遷房買(mǎi)賣(mài)中常見(jiàn)糾紛有產(chǎn)權(quán)不清、面積誤差等。規(guī)避方法：查證產(chǎn)權(quán)證、實(shí)測(cè)面積，與賣(mài)家充分溝通，確保合同明確。

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• 問(wèn) 二手房交易中可能存在哪些陷阱，我該注意什么？
  答

  二手房交易中常見(jiàn)陷阱包括假房源、隱瞞房屋瑕疵、虛假承諾學(xué)區(qū)房等。務(wù)必核實(shí)房源信息，查驗(yàn)房屋產(chǎn)權(quán)及質(zhì)量，謹(jǐn)慎簽訂合同，并留意交易的資金安全。全程需律師參與，確保交易透明合規(guī)。

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• 問(wèn) 中介交資料時(shí)可能有哪些陷阱？
  答

  在賣(mài)房給中介時(shí)，提交資料需全面，包括房產(chǎn)證、身份證和權(quán)屬證明等。中介交資料過(guò)程中可能存在夸大房屋價(jià)值或隱瞞瑕疵的陷阱，建議賣(mài)家保持警惕。

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• 問(wèn) 二手房購(gòu)房協(xié)議需要注意哪些，有什么購(gòu)房陷阱？
  答

  簽訂購(gòu)房合同注意以下問(wèn)題：1.買(mǎi)家在簽訂合同時(shí)，一定要檢查合同上有沒(méi)有不公正條款，一旦發(fā)現(xiàn)立即當(dāng)面指出，檢查清楚前不要簽字。若遇到在沒(méi)有雙方簽字蓋章的情況下，合同上的涂改是無(wú)效的，如果房東拒不履行合同約定的款項(xiàng)，可以申請(qǐng)走法律程序。2.二手房交易以來(lái)，產(chǎn)權(quán)陷阱就是導(dǎo)致**多購(gòu)房者中招的陷阱之一，產(chǎn)權(quán)陷阱主要有以下幾種形式：首先“賣(mài)房者”可能非二手房的產(chǎn)權(quán)人，這種情況應(yīng)在簽訂合同前查明賣(mài)房人的身份，立即中止與之進(jìn)行交易，因?yàn)槠渲锌赡艽嬖谄墼p，即使不是欺詐，購(gòu)房人在履行自身義務(wù)后亦無(wú)法取得產(chǎn)權(quán)。其次，賣(mài)房者可能將房產(chǎn)用于抵押等，這種情況多出現(xiàn)在購(gòu)房時(shí)沒(méi)有立即交接產(chǎn)權(quán)，賣(mài)家在簽訂賣(mài)房合同后，再持產(chǎn)權(quán)證去銀行抵押房產(chǎn)進(jìn)行貸款，一旦幾年后銀行方面強(qiáng)制執(zhí)行房產(chǎn)，賣(mài)家往往已經(jīng)不知所終，購(gòu)房者就只能吃啞巴虧。應(yīng)對(duì)這種情況，購(gòu)房者在簽訂買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，一定要注意合同上有沒(méi)有雙方何時(shí)交接產(chǎn)權(quán)證的時(shí)限，**好是當(dāng)即付款后，當(dāng)即交接產(chǎn)權(quán)。產(chǎn)權(quán)陷阱還有很多其他的形式，還需要注意，仔細(xì)甄別產(chǎn)權(quán)證，看看賣(mài)房者是不是真正的所有權(quán)人，而非僅為使用權(quán)人。還需要留意，房產(chǎn)在法律上有沒(méi)有不允許自由轉(zhuǎn)讓的障礙，交易的二手房的用途是不是居住用房，或只是居住外用途房，如商業(yè)用途房甚至是工業(yè)廠房等。

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