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• 154****4826

  房產(chǎn)糾紛法律咨詢常見問題：
  ①根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，抵押期間，如果抵押人沒有經(jīng)過抵押權(quán)人的同意就進行財產(chǎn)房屋的抵押，那么是違規(guī)的。但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。
  ②房屋抵押權(quán)存續(xù)期間，出賣人以及抵押人如果沒有經(jīng)過抵押權(quán)人的同意，就開始簽訂房屋買賣合同，雖然不影響買賣合同的效力，但是，當合同履行的過程中還是沒有履行消滅抵押權(quán)的義務(wù)，無法進行房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移時，那么購買者可以要求解除合同。但當購買人能夠代為清償債務(wù)，并且對于抵押權(quán)進行消滅時，那么抵押權(quán)人應(yīng)當協(xié)助辦理注銷登記，出賣人也應(yīng)當在抵押權(quán)消滅之后，為購買者辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的相關(guān)手續(xù)。
  ③夫妻一方如果是以子女的名義來購置房屋，但在房屋還沒有交付使用或者是產(chǎn)權(quán)還沒有登記時，那么父母作為贈與人也可以撤銷該贈與。

  查看全文↓ 2022-06-09 16:19:13

相關(guān)問題

• 問 拆遷糾紛法律咨詢
  答

  沒個地方的規(guī)定不一樣。在四川有的地方，下崗職工，失業(yè)了要么公司破產(chǎn)了。前提是國企。**近政府在做拆遷的時候，你有房的，會用現(xiàn)金與房產(chǎn)二選一。如果你愿意要房，企業(yè)拆遷的時候給你安排一套同面積的給你。要么一次性給你現(xiàn)金做為補償。地方不一樣規(guī)定不一樣，可以去當?shù)胤抗芫肿稍儯?/p> 全部3個回答>

• 問 商鋪租賃糾紛法律咨詢要去哪里咨詢？
  答

  一、調(diào)查店面的檔案租店面之前，到該店面所在房地產(chǎn)交易中心查一查產(chǎn)權(quán)登記情況，要確認：1）房屋的類型為商業(yè)用房性質(zhì)、土地用途是非住宅性質(zhì)。這樣你租的店面才可以作為商鋪使用。否則，將面臨無法辦出營業(yè)執(zhí)照以及非法使用房屋的風險。2）產(chǎn)權(quán)人是誰。這樣可以確保你不是在租其他第三人的房屋。3）該房屋有沒有租賃登記信息。若已有租賃登記信息的，導(dǎo)致新租賃合同無法辦理登記手續(xù)，從而導(dǎo)致新承租人的租賃關(guān)系無法對抗第三人，也會影響新承租人順利辦出營業(yè)執(zhí)照。二、免租裝修期商鋪租賃中，免租裝修期經(jīng)常會出現(xiàn)在合同之中，主要是由于承租人在交房后需要對房屋進行裝修，實際不能辦公、營業(yè)，此種情形下，出租人同意不收取承租人裝修期間的租金。在簽訂租賃合同時一定要明確約定免租裝修期起止時間，免除支付的具體費用，一般情形下，只免除租金，實際使用房屋產(chǎn)生的水費、電費等還需按合同約定承擔。但“免租裝修期”不是法律明確規(guī)定的概念，所以，你在租房是要去談，把這個期間談出來。談不出來怎么辦？租還是不租自己看著辦。簽定合同發(fā)生的費用三、租賃保證金俗稱“押金”，主要用于抵充承租人應(yīng)當承擔但未繳付的費用。押金主要是為了對付不守約的承租人的。你守約，押金就跑不了。四、稅費承擔按照法律、法規(guī)、規(guī)章及其他規(guī)范性文件規(guī)定，出租或轉(zhuǎn)租商鋪的，出租人或轉(zhuǎn)租人應(yīng)當承擔以下稅費：1）出租：營業(yè)稅及附加租金*5.55%房產(chǎn)稅租金*12%個人所得稅所得部分*20%（所得部分為租金扣除維修費用，維修費用每次不超過800元）印花稅租金（總額）0.1%（在第一次繳稅時一次性繳納，按租期內(nèi)所有總租金計算。）土地使用稅按房屋地段每平方米征收，具體以代征機關(guān)實際征收為準。2）轉(zhuǎn)租：營業(yè)稅及附加轉(zhuǎn)租收入*5.55%印花稅印花稅轉(zhuǎn)租租金（總額）0.1%上述標準只是法定征收標準，不同區(qū)域或許存有不同的征收方法，具體可在簽訂商鋪合同前咨詢實際代征網(wǎng)點工作人員。雖然上述稅費的繳納主體為出租人或轉(zhuǎn)租人，但租賃合同中可以約定這些稅費由誰承擔或分擔的比例。就像賣房，一般來說都約定的是賣家要繳的費用由買家出。簽定合同時要注意的重要內(nèi)容五、營業(yè)執(zhí)照租商鋪的目的在于開展商業(yè)經(jīng)營活動，而商業(yè)經(jīng)營活動首要條件就是必須合法取得營業(yè)執(zhí)照，因此，在簽訂商鋪租賃合同時，許多條款都要圍繞著營業(yè)執(zhí)照的辦理來設(shè)置，主要涉及以下幾個方面：1、原有租賃登記信息沒有注銷，從而導(dǎo)致新租賃合同無法辦理租賃登記，從而導(dǎo)致無法及時辦理營業(yè)執(zhí)照；2、商鋪上原本已經(jīng)注冊了營業(yè)執(zhí)照，而該營業(yè)登記信息沒有注銷或者遷移，從而導(dǎo)致在同一個商鋪上無法再次注冊新的營業(yè)執(zhí)照；3、房屋類型不是商業(yè)用房，從而無法進行商業(yè)經(jīng)營活動，而導(dǎo)致無法注冊營業(yè)執(zhí)照；4、涉及特種經(jīng)營行業(yè)（娛樂、餐飲等）的，還需要經(jīng)過公安、消防、衛(wèi)生、環(huán)境等部門檢查合格，取得治安許可證、衛(wèi)生許可證等證件后，方可取得營業(yè)執(zhí)照；5、因出租人材料缺失而導(dǎo)致無法注冊營業(yè)執(zhí)照。對于上述第1、2、3、5條情形，可在合同中設(shè)定為出租人義務(wù)，并給予出租人合理寬限期，超過一定期限還無法解除妨礙的，應(yīng)當承擔相應(yīng)的違約責任；上述第4條情形，可設(shè)定為無責任解約情形，以保障承租人萬一無法辦出營業(yè)執(zhí)照時可以無責任解除合同。六、裝修的處置商鋪租賃中，往往需要花費大額資金用于鋪面裝修，為了確保裝修能夠順利進行，以及保障裝修利益，在合同中應(yīng)當注意幾個問題：1）明確約定出租人是否同意承租人對商鋪進行裝修，以及裝修圖紙或方案是否需要取得出租人同意等，若有特別的改建、搭建的，應(yīng)當明確約定清楚，對于廣告、店招位置也可約定清楚。2）解除合同的違約責任，不僅僅考慮違約金部分，因為違約金常常會約定等同于押金，數(shù)額不高，往往不及承租人的裝修損失，因此，應(yīng)當約定在此情形下，出租人除承擔違約金外，還需要承擔承租人所遭受的裝修損失費用。3）明確租賃期滿時，裝修、添附（新搭建的建筑）的處置方式。七、水、電、電話線等因商鋪經(jīng)營的特殊性，對于水、電、電話線均可能特殊需要，這些公共資源的供應(yīng)又會受到各種因素影響，建議承租商鋪前，應(yīng)當先行考察是否滿足使用需求，若不滿足的，確定如何辦理擴容或增量，以及辦理擴容或增量所需費用，并在合在同明確約定相關(guān)內(nèi)容，以及無法滿足正常進行需求的情形下，承租人人免責解除合同的權(quán)利。簽定合同之后的問題八、租賃登記租賃合同登記備案，屬于合同備案登記性質(zhì)。租賃登記要注意的問題：1）登記與否不影響合同本身的生效，即使沒有辦理備案等記，合同依然在生效條件滿足時就生效；2）經(jīng)登記的案件，具有對抗第三人的法律效力，比如，若出租人將房屋出租給兩個承租人的，其中一個合同辦理了租賃登記，另一個沒有辦理租賃登記，則房屋應(yīng)當租賃給辦理租賃登記的承租人，出租人并向沒有租賃登記的承租人承擔違約責任。因此，建議及時赴該商鋪所在地房地產(chǎn)交易中心辦理租賃備案登記。另外，大多數(shù)工商部門在辦理營業(yè)執(zhí)照時，均要求租賃合同經(jīng)過租賃備案登記。九、轉(zhuǎn)租問題商鋪市場中經(jīng)常會遇見許多“二房東”“三房東”情形，這就是轉(zhuǎn)租問題。要注意：1）轉(zhuǎn)租必須取得出租人書面同意，就是產(chǎn)權(quán)人的書面同意（知道為什么要查這房子到底是誰的吧）。否則，產(chǎn)權(quán)人完全可以解除他與二房東的租賃合同，你與二房東的合同就……。2）原承租人往往向新承租人主張一筆補償費，即轉(zhuǎn)讓費，名頭可以是補償裝修損失等等。此筆費用不屬于承租人應(yīng)承擔的法定費用，但法律亦沒有明確禁止，因此，只要雙方當時協(xié)商同意，會受到法律保護。十、買賣與租賃許多承租人經(jīng)常擔心承租商鋪之后，業(yè)主將商鋪出售了怎么辦，其實，承租人完全無須擔心此種風險，因為法律對于承租人賦予了兩重特殊保護：1）出租人在出售商鋪前，必須在合理期限內(nèi)（三個月）通知承租人，承租人享有同等條件之下的優(yōu)先購買權(quán)。即若承租人在等同于其他購買人的條件下主張購買該商鋪的，則業(yè)主必須將該商鋪出售給承租人，以此保障了承租人的使用利益。2）即使承租人不想購買承租商鋪的，房東出售后，新的房東也應(yīng)當履行租賃合同，否則，新房東應(yīng)當承當租賃合同中的違約責任。這就是“買賣不破租賃”原則。十一、優(yōu)先承租權(quán)首先，優(yōu)先承租權(quán)不是法定權(quán)利（優(yōu)先購買權(quán)是），要約定。簽合同時可根據(jù)自身的需要，看是否約定此權(quán)利。其他注意事項在承租商鋪之前，需要了解該商鋪的商業(yè)規(guī)劃和有關(guān)政策等，如果承租人將要經(jīng)營的業(yè)態(tài)不符合相關(guān)的商業(yè)規(guī)劃和有關(guān)政策，比如承租一個不可經(jīng)營餐飲行業(yè)的房屋準備開設(shè)酒店，必將導(dǎo)致人力、財力的損失。在無法確定的情形下，承租人可以在租賃合同中特別約定相關(guān)事宜作為解約條件，以此避免遭受不必要的違約責任。

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• 問 房產(chǎn)法律咨詢，急...
  答

  私下簽的合同作用也不是很大，這樣你可以向原主人提出辦理過戶，到房管部門咨詢過戶的手續(xù)，因為各地方手續(xù)都不同，一般是：土地證、房產(chǎn)證、賣方夫妻身份證、買賣雙方證明、簽買賣合同、公證、稅等。

  全部8個回答>
• 問 房產(chǎn)法律咨詢！急?。?/a>
  答

  房子都已經(jīng)賣了還增添什么名字？如果沒賣都是允許的

  全部9個回答>
• 問 咨詢，房產(chǎn)糾紛
  答

  可以依據(jù)合同法和**高院關(guān)于買賣商品房的司法解釋要求賠償損失

  全部3個回答>