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• 146****8162

  一、調(diào)查店面的檔案租店面之前，到該店面所在房地產(chǎn)交易中心查一查產(chǎn)權(quán)登記情況，要確認(rèn)：
  1）房屋的類型為商業(yè)用房性質(zhì)、土地用途是非住宅性質(zhì)。這樣你租的店面才可以作為商鋪使用。否則，將面臨無法辦出營業(yè)執(zhí)照以及非法使用房屋的風(fēng)險(xiǎn)。
  2）產(chǎn)權(quán)人是誰。這樣可以確保你不是在租其他第三人的房屋。
  3）該房屋有沒有租賃登記信息。若已有租賃登記信息的，導(dǎo)致新租賃合同無法辦理登記手續(xù)，從而導(dǎo)致新承租人的租賃關(guān)系無法對抗第三人，也會影響新承租人順利辦出營業(yè)執(zhí)照。
  二、免租裝修期商鋪?zhàn)赓U中，免租裝修期經(jīng)常會出現(xiàn)在合同之中，主要是由于承租人在交房后需要對房屋進(jìn)行裝修，實(shí)際不能辦公、營業(yè)，此種情形下，出租人同意不收取承租人裝修期間的租金。在簽訂租賃合同時(shí)一定要明確約定免租裝修期起止時(shí)間，免除支付的具體費(fèi)用，一般情形下，只免除租金，實(shí)際使用房屋產(chǎn)生的水費(fèi)、電費(fèi)等還需按合同約定承擔(dān)。但“免租裝修期”不是法律明確規(guī)定的概念，所以，你在租房是要去談，把這個(gè)期間談出來。談不出來怎么辦？租還是不租自己看著辦。
  簽定合同發(fā)生的費(fèi)用
  三、租賃保證金俗稱“押金”，主要用于抵充承租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)但未繳付的費(fèi)用。押金主要是為了對付不守約的承租人的。你守約，押金就跑不了。
  四、稅費(fèi)承擔(dān)按照法律、法規(guī)、規(guī)章及其他規(guī)范性文件規(guī)定，出租或轉(zhuǎn)租商鋪的，出租人或轉(zhuǎn)租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)以下稅費(fèi)：
  1）出租：
  營業(yè)稅及附加租金*5.55%
  房產(chǎn)稅租金*12%
  個(gè)人所得稅所得部分*20%（所得部分為租金扣除維修費(fèi)用，維修費(fèi)用每次不超過800元）
  印花稅租金（總額）0.1%（在第一次繳稅時(shí)一次性繳納，按租期內(nèi)所有總租金計(jì)算。）
  土地使用稅按房屋地段每平方米征收，具體以代征機(jī)關(guān)實(shí)際征收為準(zhǔn)。
  2）轉(zhuǎn)租：
  營業(yè)稅及附加轉(zhuǎn)租收入*5.55%
  印花稅印花稅轉(zhuǎn)租租金（總額）0.1%
  上述標(biāo)準(zhǔn)只是法定征收標(biāo)準(zhǔn)，不同區(qū)域或許存有不同的征收方法，具體可在簽訂商鋪合同前咨詢實(shí)際代征網(wǎng)點(diǎn)工作人員。
  雖然上述稅費(fèi)的繳納主體為出租人或轉(zhuǎn)租人，但租賃合同中可以約定這些稅費(fèi)由誰承擔(dān)或分擔(dān)的比例。就像賣房，一般來說都約定的是賣家要繳的費(fèi)用由買家出。
  簽定合同時(shí)要注意的重要內(nèi)容
  五、營業(yè)執(zhí)照租商鋪的目的在于開展商業(yè)經(jīng)營活動，而商業(yè)經(jīng)營活動首要條件就是必須合法取得營業(yè)執(zhí)照，因此，在簽訂商鋪?zhàn)赓U合同時(shí)，許多條款都要圍繞著營業(yè)執(zhí)照的辦理來設(shè)置，主要涉及以下幾個(gè)方面：
  1、原有租賃登記信息沒有注銷，從而導(dǎo)致新租賃合同無法辦理租賃登記，從而導(dǎo)致無法及時(shí)辦理營業(yè)執(zhí)照；
  2、商鋪上原本已經(jīng)注冊了營業(yè)執(zhí)照，而該營業(yè)登記信息沒有注銷或者遷移，從而導(dǎo)致在同一個(gè)商鋪上無法再次注冊新的營業(yè)執(zhí)照；
  3、房屋類型不是商業(yè)用房，從而無法進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營活動，而導(dǎo)致無法注冊營業(yè)執(zhí)照；
  4、涉及特種經(jīng)營行業(yè)（娛樂、餐飲等）的，還需要經(jīng)過公安、消防、衛(wèi)生、環(huán)境等部門檢查合格，取得治安許可證、衛(wèi)生許可證等證件后，方可取得營業(yè)執(zhí)照；
  5、因出租人材料缺失而導(dǎo)致無法注冊營業(yè)執(zhí)照。
  對于上述第1、2、3、5條情形，可在合同中設(shè)定為出租人義務(wù)，并給予出租人合理寬限期，超過一定期限還無法解除妨礙的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任；上述第4條情形，可設(shè)定為無責(zé)任解約情形，以保障承租人萬一無法辦出營業(yè)執(zhí)照時(shí)可以無責(zé)任解除合同。
  六、裝修的處置商鋪?zhàn)赓U中，往往需要花費(fèi)大額資金用于鋪面裝修，為了確保裝修能夠順利進(jìn)行，以及保障裝修利益，在合同中應(yīng)當(dāng)注意幾個(gè)問題：
  1）明確約定出租人是否同意承租人對商鋪進(jìn)行裝修，以及裝修圖紙或方案是否需要取得出租人同意等，若有特別的改建、搭建的，應(yīng)當(dāng)明確約定清楚，對于廣告、店招位置也可約定清楚。
  2）解除合同的違約責(zé)任，不僅僅考慮違約金部分，因?yàn)檫`約金常常會約定等同于押金，數(shù)額不高，往往不及承租人的裝修損失，因此，應(yīng)當(dāng)約定在此情形下，出租人除承擔(dān)違約金外，還需要承擔(dān)承租人所遭受的裝修損失費(fèi)用。
  3）明確租賃期滿時(shí)，裝修、添附（新搭建的建筑）的處置方式。
  七、水、電、電話線等因商鋪經(jīng)營的特殊性，對于水、電、電話線均可能特殊需要，這些公共資源的供應(yīng)又會受到各種因素影響，建議承租商鋪前，應(yīng)當(dāng)先行考察是否滿足使用需求，若不滿足的，確定如何辦理擴(kuò)容或增量，以及辦理擴(kuò)容或增量所需費(fèi)用，并在合在同明確約定相關(guān)內(nèi)容，以及無法滿足正常進(jìn)行需求的情形下，承租人人免責(zé)解除合同的權(quán)利。
  簽定合同之后的問題
  八、租賃登記租賃合同登記備案，屬于合同備案登記性質(zhì)。租賃登記要注意的問題：
  1）登記與否不影響合同本身的生效，即使沒有辦理備案等記，合同依然在生效條件滿足時(shí)就生效；
  2）經(jīng)登記的案件，具有對抗第三人的法律效力，比如，若出租人將房屋出租給兩個(gè)承租人的，其中一個(gè)合同辦理了租賃登記，另一個(gè)沒有辦理租賃登記，則房屋應(yīng)當(dāng)租賃給辦理租賃登記的承租人，出租人并向沒有租賃登記的承租人承擔(dān)違約責(zé)任。
  因此，建議及時(shí)赴該商鋪所在地房地產(chǎn)交易中心辦理租賃備案登記。另外，大多數(shù)工商部門在辦理營業(yè)執(zhí)照時(shí)，均要求租賃合同經(jīng)過租賃備案登記。
  九、轉(zhuǎn)租問題商鋪市場中經(jīng)常會遇見許多“二房東”“三房東”情形，這就是轉(zhuǎn)租問題。要注意：
  1）轉(zhuǎn)租必須取得出租人書面同意，就是產(chǎn)權(quán)人的書面同意（知道為什么要查這房子到底是誰的吧）。否則，產(chǎn)權(quán)人完全可以解除他與二房東的租賃合同，你與二房東的合同就……。
  2）原承租人往往向新承租人主張一筆補(bǔ)償費(fèi)，即轉(zhuǎn)讓費(fèi)，名頭可以是補(bǔ)償裝修損失等等。此筆費(fèi)用不屬于承租人應(yīng)承擔(dān)的法定費(fèi)用，但法律亦沒有明確禁止，因此，只要雙方當(dāng)時(shí)協(xié)商同意，會受到法律保護(hù)。
  十、買賣與租賃許多承租人經(jīng)常擔(dān)心承租商鋪之后，業(yè)主將商鋪出售了怎么辦，其實(shí)，承租人完全無須擔(dān)心此種風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)榉蓪τ诔凶馊速x予了兩重特殊保護(hù)：
  1）出租人在出售商鋪前，必須在合理期限內(nèi)（三個(gè)月）通知承租人，承租人享有同等條件之下的優(yōu)先購買權(quán)。即若承租人在等同于其他購買人的條件下主張購買該商鋪的，則業(yè)主必須將該商鋪出售給承租人，以此保障了承租人的使用利益。
  2）即使承租人不想購買承租商鋪的，房東出售后，新的房東也應(yīng)當(dāng)履行租賃合同，否則，新房東應(yīng)當(dāng)承當(dāng)租賃合同中的違約責(zé)任。這就是“買賣不破租賃”原則。
  十一、優(yōu)先承租權(quán)首先，優(yōu)先承租權(quán)不是法定權(quán)利（優(yōu)先購買權(quán)是），要約定。簽合同時(shí)可根據(jù)自身的需要，看是否約定此權(quán)利。
  其他注意事項(xiàng)
  在承租商鋪之前，需要了解該商鋪的商業(yè)規(guī)劃和有關(guān)政策等，如果承租人將要經(jīng)營的業(yè)態(tài)不符合相關(guān)的商業(yè)規(guī)劃和有關(guān)政策，比如承租一個(gè)不可經(jīng)營餐飲行業(yè)的房屋準(zhǔn)備開設(shè)酒店，必將導(dǎo)致人力、財(cái)力的損失。在無法確定的情形下，承租人可以在租賃合同中特別約定相關(guān)事宜作為解約條件，以此避免遭受不必要的違約責(zé)任。

  查看全文↓ 2019-01-12 07:45:33
• 138****0493

  你的親戚**早的那份租賃合同，就是一開始03年簽的有沒有和他們約定有關(guān)優(yōu)先租賃為內(nèi)容的條款？如果有你可以以優(yōu)先租賃權(quán)這樣告他們，他們有責(zé)任。如果沒有法官說你沒優(yōu)先權(quán)那是對的，承租人的優(yōu)先權(quán)在于購買租賃物，租期內(nèi)承租合同的繼承上，至于續(xù)租的優(yōu)先權(quán)沒聽過，但是如果當(dāng)?shù)亟灰琢?xí)慣有，法官應(yīng)該參考。
  你看一下合同法61的規(guī)定，在內(nèi)容上有個(gè)“等”字，那就是說是否有優(yōu)先權(quán)的條款也在考慮范圍內(nèi)，在**后交易習(xí)慣也可作為確定依據(jù)，你們當(dāng)?shù)厥欠裼羞@習(xí)慣可以爭一爭。趕腳對你來說意義也不大。要不再去和原告商量下吧，做個(gè)調(diào)解算了，或者看你律師有啥專業(yè)建議沒有。
  追問
  謝謝您這么耐心的看完并且給予意見，**早的租賃是沒簽訂合同的，也沒有約定優(yōu)先權(quán)。但是一同租房子的另外8戶全部在續(xù)租的時(shí)候續(xù)簽了，不跟我們家簽，把我們說趕出去就趕出去不合理也不合法吧？關(guān)鍵是他們提前也沒有任何通知，我們還壓了那么多貨
  追答
  的確有通知的義務(wù)，但是以此為依據(jù)意義不大，就算你贏了給了你幾個(gè)月寬限期叫你搬家有什么用咧。關(guān)鍵點(diǎn)只在另外8戶人身上，他們是否享有了優(yōu)先租賃的權(quán)利，這個(gè)你就是去舉證也很難舉出來。就算你舉出來像我上面說的也只是一個(gè)判案參考。這案子就不說是否有私下的東西，案子本身對你很不利啊，我也不是專業(yè)的，要不給你支個(gè)招，你把案例簡化一下，發(fā)到專家咨詢里去看看有沒有牛逼人士能幫幫你
  追問
  您客氣了，我感覺你回答的就特別專業(yè)。專家咨詢里面我試過了，有人說我啰嗦，有人說我有理、但案情復(fù)雜牽扯到很多專業(yè)知識，不能一一解答，建議我找律師；我覺得還不如在這跟大家討論討論，尋求向你這樣達(dá)人的幫助呢。我再等等回答后采納答案哈，到時(shí)候分給你追加！
  追答
  你過獎了，回答幾個(gè)你覺得不公平的地方，分析你這個(gè)案子出租人對自己不動產(chǎn)有占有、使用、收益的權(quán)利，所以他租或不租給你都是法律上賦予它的權(quán)利，那么嚴(yán)格的說你不能以他租別人不租給你是不對的來主張。案子中對方捏造事實(shí)構(gòu)成侵權(quán)，但是他對這一事實(shí)是承擔(dān)相對責(zé)任不是無限責(zé)任，法院已經(jīng)不支持了所以關(guān)系也不大。在你方期限內(nèi)的合同部分自然無效，但應(yīng)該是部分無效，對于這締約過失你可以讓他承擔(dān)責(zé)任，但你要實(shí)現(xiàn)目的續(xù)租可能不會支持，習(xí)慣法很大程度上取決于法官的自由裁量，況且在無約定又不易舉證下，且物權(quán)優(yōu)于債權(quán)，不太可能做對你有利的判決。不管**后如何成功了皆大歡喜，失敗了也別灰心，塞翁失馬焉知非福人重有機(jī)會的，照顧好爹娘。

  查看全文↓ 2019-01-12 07:45:23
• 131****0156

  可以自行解決，或找居委會協(xié)調(diào)，也可以直接起訴到法院由法院依法裁決。

  查看全文↓ 2019-01-12 07:45:15

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