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• 155****7876

  一般來(lái)說(shuō)具有資產(chǎn)評(píng)估的資質(zhì)可以進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估，根據(jù)評(píng)估的目的不同，資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)能夠評(píng)估房地產(chǎn)土地，比如對(duì)整體企業(yè)或是股權(quán)進(jìn)行評(píng)估。資產(chǎn)評(píng)估的范圍比較廣泛，包括無(wú)形資產(chǎn)，房屋，土地以及機(jī)器設(shè)備等等進(jìn)行評(píng)估，主要是為了用于了解資產(chǎn)價(jià)值的大小，為以后產(chǎn)權(quán)交易的行為做保障。
  針對(duì)于相應(yīng)的土地評(píng)估，需要由縣級(jí)以上的地方人民政府，房地產(chǎn)行政主管部門進(jìn)行核準(zhǔn)，具備有房地產(chǎn)評(píng)估能力，會(huì)由住房建設(shè)部門頒發(fā)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)資質(zhì)。進(jìn)行土地評(píng)估時(shí)，必須具備公平公正客觀到揚(yáng)州，特別是在針對(duì)于征地拆遷的過(guò)程當(dāng)中，房地產(chǎn)資質(zhì)評(píng)估報(bào)告決定了拆遷人房屋的價(jià)格和能夠得到的補(bǔ)償。進(jìn)行土地評(píng)估時(shí)，首先要有明確的估價(jià)目的和估價(jià)對(duì)象，根據(jù)相應(yīng)的時(shí)間節(jié)點(diǎn)準(zhǔn)確的評(píng)估報(bào)告。

  查看全文↓ 2020-12-03 10:32:54

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 僅有資產(chǎn)評(píng)估資質(zhì)能否評(píng)估土地
  答

  一般來(lái)說(shuō)具有資產(chǎn)評(píng)估的資質(zhì)可以進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估，根據(jù)評(píng)估的目的不同，資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)能夠評(píng)估房地產(chǎn)土地，比如對(duì)整體企業(yè)或是股權(quán)進(jìn)行評(píng)估。資產(chǎn)評(píng)估的范圍比較廣泛，包括無(wú)形資產(chǎn)，房屋，土地以及機(jī)器設(shè)備等等進(jìn)行評(píng)估，主要是為了用于了解資產(chǎn)價(jià)值的大小，為以后產(chǎn)權(quán)交易的行為做保障。針對(duì)于相應(yīng)的土地評(píng)估，需要由縣級(jí)以上的地方人民政府，房地產(chǎn)行政主管部門進(jìn)行核準(zhǔn)，具備有房地產(chǎn)評(píng)估能力，會(huì)由住房建設(shè)部門頒發(fā)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)資質(zhì)。進(jìn)行土地評(píng)估時(shí)，必須具備公平公正客觀到揚(yáng)州，特別是在針對(duì)于征地拆遷的過(guò)程當(dāng)中，房地產(chǎn)資質(zhì)評(píng)估報(bào)告決定了拆遷人房屋的價(jià)格和能夠得到的補(bǔ)償。進(jìn)行土地評(píng)估時(shí)，首先要有明確的估價(jià)目的和估價(jià)對(duì)象，根據(jù)相應(yīng)的時(shí)間節(jié)點(diǎn)準(zhǔn)確的評(píng)估報(bào)告。

• 問(wèn) 土地評(píng)估與資產(chǎn)評(píng)估差別
  答

  土地評(píng)估時(shí)需要由專業(yè)人員，遵循土地評(píng)估的原則和方法，根據(jù)土地的經(jīng)濟(jì)以及自然屬性進(jìn)行在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)當(dāng)中的收益評(píng)估。而資產(chǎn)評(píng)估需要根據(jù)國(guó)家的規(guī)定以及相關(guān)資料，在特定的目的之下，遵循適用的原則，對(duì)相應(yīng)的資產(chǎn)做出估價(jià)。二者評(píng)估的對(duì)象不同，使用到的方法也各不相同，對(duì)于土地評(píng)估來(lái)說(shuō)，更多的是綜合評(píng)定出土地或者是多塊土地在某一狀態(tài)之下的價(jià)格。二者在評(píng)估的過(guò)程當(dāng)中，實(shí)際不是由評(píng)估人員進(jìn)行定價(jià)，是通過(guò)市場(chǎng)價(jià)格的形成以及以社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展為核心，預(yù)算出在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)當(dāng)中的收益狀況具有較高的專業(yè)性和技術(shù)性，并且是針對(duì)于某一特定時(shí)間內(nèi)所給出的合理價(jià)格。在評(píng)估的過(guò)程當(dāng)中，要遵循真實(shí)性和合法性，給予客觀的評(píng)估結(jié)果。尤其是對(duì)于資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，要對(duì)企業(yè)的資產(chǎn)情況、債權(quán)債務(wù)以及經(jīng)營(yíng)情況做全面的清查。

• 問(wèn) 土地資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓需要資產(chǎn)評(píng)估么
  答

  土地資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)需要進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估，根據(jù)目前我國(guó)的法律規(guī)定，不僅涉及到土地的資產(chǎn)需要評(píng)估，針對(duì)于個(gè)人股權(quán)轉(zhuǎn)讓，國(guó)有資產(chǎn)股權(quán)轉(zhuǎn)讓和企業(yè)重組等多種業(yè)務(wù)都需要進(jìn)行評(píng)估。在進(jìn)行轉(zhuǎn)讓時(shí)，需要具有法定資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)出具評(píng)估報(bào)告，對(duì)交易價(jià)格的公允性進(jìn)行審計(jì)和評(píng)估。土地資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓本身屬于一種買賣的行為，與股權(quán)轉(zhuǎn)讓不同，因?yàn)檗D(zhuǎn)讓的客體以及交易的主體會(huì)產(chǎn)生較大的差異。比如在進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，公司股東只能夠轉(zhuǎn)讓自己所擁有的公司股份，不能夠轉(zhuǎn)讓公司的資產(chǎn)。而且在進(jìn)行轉(zhuǎn)賬時(shí)，股權(quán)轉(zhuǎn)讓是不需要繳納營(yíng)業(yè)稅的。根據(jù)目前的相關(guān)法律，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，按照無(wú)形資產(chǎn)的稅目需要繳納5%的營(yíng)業(yè)稅，進(jìn)行轉(zhuǎn)讓時(shí)，需要提供原土地證或是土地證明材料，包括原始的土地出讓合同。

• 問(wèn) 資產(chǎn)損失評(píng)估報(bào)告
  答

  可以作為法院判決的依據(jù)。

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• 問(wèn) 土地怎么評(píng)估？土地評(píng)估的方法有幾種？
  答

  　土地價(jià)格評(píng)估的基本方法有市場(chǎng)比較法、收益還原法、成本逼近法、剩余法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法，另外路線價(jià)法也是土地價(jià)格評(píng)估中常用的方法?！　?一)市場(chǎng)比較法　　市場(chǎng)比較法是土地估價(jià)中**基本、**常用的估價(jià)方法之一，也是國(guó)際上通用的基本估價(jià)方法。市場(chǎng)比較法是根據(jù)市場(chǎng)替代原理，將待估土地與具有替代性的，且在近期市場(chǎng)上交易的類似土地進(jìn)行比較，并對(duì)類似土地的成交價(jià)格作適當(dāng)修正，以此估算帶估土地客觀合理價(jià)格的方法。市場(chǎng)比較法的理論依據(jù)是替代經(jīng)濟(jì)原理。根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，在同一市場(chǎng)上，對(duì)于具有相同效用的商品，應(yīng)該具有相同的市場(chǎng)價(jià)格，即具有完全的替代關(guān)系。在同一市場(chǎng)上具有替代關(guān)系的兩個(gè)以上商品會(huì)因?yàn)橄嗷ジ?jìng)爭(zhēng)而使其價(jià)格相互牽制而趨于一致。市場(chǎng)比較法就是通過(guò)對(duì)具有替代關(guān)系的類似土地的交易價(jià)格進(jìn)行修正，求得待估宗地的價(jià)格?！　　　?二)收益還原法　　收益還原法又稱收益法、收益資本化法、地租資本化法等。是將待估土地未來(lái)正常年純收益，以一定的土地還原利率還原，以此估算帶估土地價(jià)格的方法。由于土地具有永續(xù)性，因而人們可以期待外來(lái)的土地收益。當(dāng)把這未來(lái)若干年延續(xù)而不斷取得的土地純收益以一定的還原利率折現(xiàn)為現(xiàn)在的價(jià)值時(shí)，它就表現(xiàn)為土地價(jià)格。從理論上講，具有永續(xù)性的財(cái)產(chǎn)都可以出售，即都有市場(chǎng)價(jià)格。而這個(gè)市場(chǎng)價(jià)格也就是財(cái)產(chǎn)的現(xiàn)值，亦即等于其未來(lái)純收益的折現(xiàn)價(jià)值。其簡(jiǎn)單意義就是，投資購(gòu)買一塊土地而獲得的純收益，在價(jià)值上等于將這筆投資存入銀行而每年獲得的利息量。這就是收益還原法的基本原理?！　∮捎谕恋厥找媸遣煌a(chǎn)要素組合的結(jié)果，土地只是其中的要素之一，還有人類勞動(dòng)、資本、管理和科學(xué)技術(shù)等，因此，土地純收益是在土地收益中扣除非土地收益的貢獻(xiàn)量，或其應(yīng)得的報(bào)酬后的余額。這種土地純收益是因食用土地而帶來(lái)的，理應(yīng)歸土地所有者所有，因此，它就是地租?！　∈找孢€原法一土地純收益的確定為前提，因此，它只適用于由收益的土地和建筑物或房地產(chǎn)的估價(jià)。　　基本公式：　　土地收益為無(wú)限年期　　V= a / r　　V —土地收益價(jià)格　　a —土地純收益(地租)　　r —土地還原利率　　(三)成本逼近法　　成本逼近法是以開(kāi)發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)客觀費(fèi)用之和為主要依據(jù)，在加上一定的利潤(rùn)、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益來(lái)確定土地的價(jià)格的方法。成本逼近法是從投資成本角度來(lái)考察土地的價(jià)值，但它不能完全反映土地的真實(shí)價(jià)值。因?yàn)橐蛔谕恋氐膬r(jià)值高低，主要取決于在土地未來(lái)利用中所產(chǎn)生的收益大小，而不是取決于對(duì)這塊土地投資改造的費(fèi)用大小。成本逼近法一般用于新開(kāi)發(fā)土地、工業(yè)用地、既無(wú)收益又無(wú)比較實(shí)例的公建、公益用地的價(jià)格評(píng)估，選擇該方法時(shí)應(yīng)慎重。

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