在商品房或二手房買賣中,由于簽訂房屋買賣合同和辦理產權過戶會存在一定的時間差,有些不良房產商或房東就一房多賣,**后也許只有出價**高的買受者得到了產權證?!段餀喾ā窞榉乐惯@種情況發(fā)生,規(guī)定了預告登記制度。 《物權法》第20條規(guī)定,當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協(xié)議,為保障將來實現(xiàn)物權,按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后,未經(jīng)預告登記的權利人同意,處分該不動產的,不發(fā)生物權效力。這就極大地保護了購房人的權益。 預告登記后,債權消滅(比如解除買賣合同)或者自能夠進行不動產登記之日起3個月內未申請不動產登記的,預告登記失效。
全部4個回答>開發(fā)商一房兩賣誰優(yōu)先
135****5255 | 2020-08-31 14:58:17
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146****2526
開發(fā)商出現(xiàn)一房兩賣的行為,雖然違法,但是如果其中一個買房人已經(jīng)履行了合同義務,從法律角度來說,也還是有優(yōu)先賠償?shù)捻樞虻摹H绻渲幸粋€合同已經(jīng)履行完契約的買房人可以實際取得房屋的所有權,而其他的買房人則主張向開發(fā)商實施債權。如果說兩個買房人都沒有成功辦理過戶手續(xù),那么實際占有房屋的人比其他的買房人更有優(yōu)勢。
查看全文↓ 2020-08-31 15:25:02
在同時沒有辦理過戶登記的前提條件之下,并且房屋仍處于期房的狀態(tài),沒有實際占有房屋,按照房屋交付房款的順序,買房人的債權會優(yōu)于其他的人員。對于只簽訂了商品買賣合同,并且未支付任何費用的購房者,簽訂買賣合同的人,債權用于其他的買賣人。對于目前已經(jīng)出現(xiàn)的一房兩賣情況,除了需要退回相應的房款之外,也可以主張獲得賠償。
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一、一房二賣的處理原則是怎樣的?要了解一房二賣的處理原則,首先要知道什么是一房二賣,開發(fā)商為什么要選擇一房二賣?(一)什么是一房二賣:一房二賣,指出賣人先后或同時以兩個買賣合同,將同一特定的房屋出賣給兩個不同的買受人。又稱房屋的二重買賣。開發(fā)商在簽訂購房合同后一方面考慮到購房者可能會違約的情況怕房子賣不出去,另一方面以更高的價格賣給另一購房者,這些都是開發(fā)商選擇一房二賣的原因。
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在商品房或二手房買賣中,由于簽訂房屋買賣合同和辦理產權過戶會存在一定的時間差,有些不良房產商或房東就一房多賣,**后也許只有出價**高的買受者得到了產權證?!段餀喾ā窞榉乐惯@種情況發(fā)生,規(guī)定了預告登記制度。 《物權法》第20條規(guī)定,當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協(xié)議,為保障將來實現(xiàn)物權,按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后,未經(jīng)預告登記的權利人同意,處分該不動產的,不發(fā)生物權效力。這就極大地保護了購房人的權益。 預告登記后,債權消滅(比如解除買賣合同)或者自能夠進行不動產登記之日起3個月內未申請不動產登記的,預告登記失效。
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購房者一定要對相關的利益維護有所認識。買房時首先要及時網(wǎng)簽,嚴格采取資金監(jiān)管及資金托管的形式進行交易。這樣,買方先將房款交至房地產交易登記中心的托管賬戶,相關證件辦理完畢后,該賬戶才會把房款交給賣方。在簽訂購房合同時,也可以盡量明確“一房二賣”等禁止性規(guī)定,并加重此種行為的違約責任?! ∽C件方面,一定要查看開發(fā)商的《商品房預售許可證》,確保這房子是在預售許可范圍之內,不要貿然交付定金。二手房買賣方面,購房者要調查所購房屋的產權,提存房屋產權證,也應盡量要求在房屋交易中心登記后再向賣房者支付**款,并在交易后及時辦理產權轉移登記?! ☆A告登記是關鍵 更為關鍵的是物權的“預告登記”制度。預告登記是指買賣雙方在簽署完預售合同后,到房產登記機關共同或單方面辦理預告登記。付完房款后,再通過產權登記,將房產真正納入業(yè)主名下。預告登記與**終的產權本登記相連,從而有效實現(xiàn)對第一購房者合法權益的保護。未經(jīng)預告登記權利人同意,賣方無權處分該房屋,這就從法律上杜絕了“一房多賣”現(xiàn)象的發(fā)生?! ≠彿空咿k理了預告登記手續(xù)后,其所購房屋的產權人即具有了排他性;同時,在辦理預告登記時,房屋登記部門會把購房人的影像資料掃描進電腦系統(tǒng),在注銷預告登記時則會將之與購房人本人面貌進行核對。
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一房二賣是指出賣人先后或同時以兩個買賣合同,將同一特定的房屋出賣給兩個不同的買受又稱房屋的二重買賣不論是個體賣家,還是房產公司,亦或者是房產中介來說,一房兩賣都是屬于欺騙行為,情節(jié)嚴重的屬于詐騙行為。那么一房兩賣有什么后果呢?(1)對于買家來說,任何一個簽過售房合同的有效用戶都有權利向房產公司讓其交付房屋。而**公平合理的角度來說的話,房產公司應該對其第1有效者進行服務和售出,而對其他買受人承擔相應的違約責任。具體而言,根據(jù)《司法解釋》第八、九條規(guī)定,未取得房屋的買受人可以要求房地產開發(fā)商解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失、并要求房地產開發(fā)商承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。(2)根據(jù)《合同法》的規(guī)定,具有撤銷權的買受人在知道或應當知道一房二賣情況之日起一年內可以請求法院或仲裁機構予以撤銷合同,并根據(jù)《司法解釋》第九條規(guī)定,要求房地產開發(fā)商承擔返還已付購房款及利息、賠償損失、及承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。(3),對于合同無效的當事人,當事人可以請求法律或者相關部門取消其無效合同。根據(jù)《司法解釋》第九條規(guī)定,要求房地產開發(fā)商承擔返還已付購房款及利息、賠償損失、及承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任?!渡唐贩夸N售管理辦法》第三十九條的規(guī)定,房地產開發(fā)商存在一房二賣的情形時,應處以警告、責令限期改正、并處2萬元以上3萬元以下罰款。房產公司故意進行一房兩賣,在主觀上存在欺詐的故意,所以并不構成法律詐騙罪。合同詐騙罪是指以非法占有為目的,在簽訂、履行合同過程中采取各種虛構事實的方法,騙取對方當事人財物,數(shù)額較大的行為,而房產公司并沒有虛假構造事實而是將一個現(xiàn)有的物品出售給了兩人或者多人。一房二賣是否構成詐騙行為,真不好說,或者說其在一定程度上對開發(fā)商不適用。
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