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• 144****9406

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  博鰲論壇剛剛開幕，有關房地產稅立法的爭論就成為熱點。人民大學副校長吳曉球表示從理論和法律層面都找不到征房地產稅的理由。中國財政科學研究院原院長賈康則表示比照國際上的案例，從實踐和理論上來說，征收房地產稅是沒有硬障礙的。由于今年的政府工作報告提出要健全地方稅體系，穩(wěn)步推進房地產稅立法。在3月5日至15日，官方主動或被動6次提及房地產稅。因此，公眾已經意識到房地產稅立法漸行漸近，在立法草案出臺之前，公眾對于這一話題比較關注。反對者主要是從土地所有的角度出發(fā)，認為目前中國商品房歸屬購房人的只有地上建筑，土地只有70年的使用權而無產權，房價高是因為土地值錢而非建筑本身，因此，不應該對住房所有人征收房地產稅。這種意見在數年前還比較流行，但現(xiàn)在已經邊緣化。因為房地產稅是對持有環(huán)節(jié)征稅。如果說土地國有而房產**主要源自土地而非建筑，那是不是可以讓**部分歸于土地所有者呢？顯然，房產**的好處由持有人所得，是屬于個人或家庭的資產。此外，為了避免增加個人或家庭稅負，大部分征收房地產稅的國家都會做出一定的扣除標準，尤其是對一些困難的家庭、低收入家庭、特殊困難群體給予一定的稅收減免。按照中國“房住不炒”的定位，未來房地產稅征收可能采用分段累進制，比如以家庭或機構為單位，對計稅家庭于全國范圍內所有擁有的產權房以套數和面積相結合的基礎征收房產稅，并按照家庭人數給予一定的免稅面積。在免除**基本的生活所需空間面積之后，多余的面積或其他房產，將被視為投資的資產。正因為在過去的20年間，住房被作為具有金融屬性的投資品，導致大量富有家庭囤積住房，將房價推高，導致中低收入者無力購房，甚至有些城市年輕人口開始難以承受房租。因此，從財產稅角度理解房地產稅或許更加理性。根據2017年中國家庭金融調查的數據，全國家庭住房擁有率為92.8%，其中家庭多套住房擁有率為22.1%。西南財經大學中國家庭金融調查與研究中心（CHFS）通過對29個省市262個縣1048個社區(qū)進行分層隨機抽樣調查顯示，2017年城鎮(zhèn)地區(qū)住房空置率為21.4%。據此估算，2017年，中國城鎮(zhèn)住宅市場空置的住房數量總數為6500萬套。這其中可能有一些因為工作流動產生的“假空置”，但主要部分還是由投資產生。盡管一些城市出臺限購措施，人們還是可以通過離婚等手段避開約束。房產**帶來的財富效應深入人心，炒房者也大有人在。當房子作為投資品后，就會向少數人集中，類似于歷史上的土地兼并。這會推高房價阻礙人才流入，拉大貧富差距，產生財富貧困代際更替現(xiàn)象。對于一個需要跨越中等收入陷阱，鼓勵創(chuàng)新，發(fā)展實體經濟，縮小貧富差距，推動社會公正的經濟體，通過征收房地產稅，可以減緩資源不斷向房地產部門流入的趨勢，有利于資源優(yōu)化，抑制高房價可以增加城市活力，提高城鎮(zhèn)化率，避免階層固化等等。征收房地產稅可能會有諸多考慮，但是消除對中國未來發(fā)展的威脅應該是**重要的目的。應當說，對于僅擁有自住住房的家庭而言，房地產稅對他們沒有太大影響。反對者主要是擁有多套房的個人或家庭，因為他們面臨要么出售多余住房，要么可能繳納一筆房地產稅的抉擇，而前者如果群體集中拋售或在短期內壓低二手房市場價格，讓自己的住房價值縮水。存在意見分歧實屬正常。1986年中國就制定了《中華人民共和國房產稅暫行條例》，2011年1月，為了抑制樓市過熱，中央推出房產稅政策，在上海，重慶試點對個人持有房產征稅。十八屆三中全會提出“加快房地產稅立法并適時推進改革”的要求。可以看出，房地產稅改革在各種利益糾葛面前已經拖延得太久，正因為如此，投機性與投資性始終為樓市火上澆油。我們越是能早一步完成房地產立法程序，開始征收房產稅的話，就越能避免房價的泡沫化的風險。如果立法延遲，可能帶來了更大治理的成本。也因此，當前需要“穩(wěn)步推進”房地產稅立法，在按照規(guī)劃完成立法的基礎上，合適推出需要時機的把握，即需要合適的環(huán)境，因此，也不必夸大房地產稅征收風險。事實上，隨著輿論對房產稅的密切關注與討論，會在推出前逐步消化一些不確定性，房地產稅對中國經濟與社會的影響不會很大。
  
  
  
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  查看全文↓ 2019-11-25 06:16:02
• 143****3386

  " 目前各項房地產調控政策已幾乎用到極致。長遠來看，緊縮調控不能無限期持續(xù)，長效機制建設刻不容緩。在房地產稅方面，預計未來將分時間批次、分具體方案逐步落地、區(qū)別執(zhí)行。"交行首席經濟學家連平5日在交銀集團"2017年下半年宏觀經濟金融展望"發(fā)布會上展望下半年房地產政策時表示。 連平稱，隨著房地產行業(yè)緊縮政策的出現(xiàn)和調控范圍的擴容，市場需求趨于觀望，市場成交增速大幅回落，房地產泡沫有所抑制。考慮到目前房地產庫存總量仍在高位，且房地產部門杠桿率水平提升較快，加之房地產行業(yè)抗風險能力整體較弱，房地產泡沫風險仍需警惕。"未來需要重點關注的是房地產價格出現(xiàn)較大波動可能會引發(fā)的信用風險。" 連平預計，下半年房地產調控政策難有明顯松動，對熱點城市維持嚴厲，市場需求在政策高壓下將趨于觀望，成交同比回落態(tài)勢延續(xù);政策驅動下的三四線樓市還能維持階段性穩(wěn)增，對總體銷售形成一定支撐。房企各主要融資渠道的限制或收緊，將使到位資金增速繼續(xù)縮窄;其中按揭貸款規(guī)模和占比將雙雙下降，重點地區(qū)首套、二套房貸平均利率明顯上調。在銷售端的拖累和資金端的約束下，房地產投資增速將呈現(xiàn)"先揚后抑"局面，自二季度見頂回落步入下行階段;但在土地購置和去庫存政策的對沖下，開發(fā)投資增速下降將減緩，預計全年增速約5%左右。 展望未來的房地產政策，連平表示，房地產長效機制的研究和執(zhí)行工作將加快推進。目前各項房地產調控政策已幾乎用到極致，市場預期逐漸由疑問被引導向認同并習慣這種節(jié)奏。但長遠來看，緊縮調控不能無限期持續(xù)，長效機制建設刻不容緩。在房地產稅方面，預計未來將分時間批次、分具體方案逐步落地、區(qū)別執(zhí)行。在住房制度方面，積極發(fā)展住房租賃市場，建立購租并舉的住房制度。
  

  查看全文↓ 2019-11-25 06:15:59
• 137****7834

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  原財政部財政科學研究所所長、華夏新供給經濟學研究所首席經濟學家賈康在接受媒體采訪談及房產稅時表示，從家庭的第三套房開始征稅，這是接受度比較高的而且也相對寬松的方案，能爭取形成一個**大的公約數。
  
  目前，房地產稅研究過程中還存在分歧。賈康表示，他注意到了國家稅務總局前副局長許善達有關“房地產稅研究過程中沒有達成共識”的說法。
  
  賈康分析，據他過去所接觸到的，有關免稅部分的安排這方面，就有不同思路。
  
  “按照人均多少平米做扣除以后征稅是我了解的比較主流的看法?！辟Z康介紹，現(xiàn)在中國在不動產登記制度完成以后有信息支撐的全套能力，具體城鎮(zhèn)區(qū)域的這些房主們有家庭成員的信息、有多套住房的相關信息、輸入身份證號相關家庭直系成員有多少套房信息，這方面上是一網打盡的。
  
  但是在網上有不同的意見。社科院曾提出一個假想方案，按人均40平米征稅。賈康表示，全中國統(tǒng)計下來是人均30平米出頭，網上的反對意見是說一個家庭兩個父母帶一個未成年子女三口人住120平米的房子，按這個界限不用交稅，但是出現(xiàn)不幸孩子身亡，兩個父母悲痛欲絕的情況下，稅務局的人上門說需要交房地產稅了。他覺得按照這個假設場景是非常難辦的事，不能光講法上合理，一個和諧社會要爭取處理好這種事情。
  
  賈康考慮的方法則更為寬松一點。他自問，第一套房不征行不行?比如第一套房大到400平米，小到40平米怎么辦?那就要討論大家愿不愿意接受，不能再細化了。另外，如果第一套房扣除，會激發(fā)普遍的離婚潮，父母變成一人一套房，這個情況人們已經領教過了，確實在有些城市出現(xiàn)過排隊離婚的場景。
  
  “那么是不是可以再放寬一點?單親家庭扣第一套房，雙親家庭扣兩套房?”賈康追問。他介紹，網上流出的香港就是這套方案，潘石屹當年說過，家庭的第三套房開始征稅，這是接受度比較高的而且也相對寬松的方案，能爭取形成一個**大的公約數。
  
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  查看全文↓ 2019-11-25 06:15:57

相關問題

• 問 賣十年的經適房交多少稅？住建部原副部長建議征空置稅中國房子空置率高
  答

  "一是與房地產稅功能定位相對應的征稅范圍確定。如果將房地產稅主要定位于收入功能，則要求征稅范圍需要擴大，甚至不給予個人住房房地產稅的免征額設計。但如果將房地產稅主要定位于調節(jié)功能，尤其是確定為對占有房產多或高價值房產的人征稅，以及抑制住房消費上的奢靡，節(jié)約住房和土地資源，則房地產稅的征收范圍將會縮小，不對居民的基本住房進行征收，而主要是針對多套住房和高端住房征收，與重慶市的房產稅改革類似。二是與眾多產權性質房產相關的征稅范圍確定。目前，我國住房產權的類型眾多，包括國有房產（包括軍產）、集體所有房產、私有房產等，個人住房也包括商品房、社會保障性住房等，還涉及到不具有法律地位的小產權房。對這些房產是一視同仁的征稅還是區(qū)別對待，也是征稅范圍設計上的難點。尤其是對小產權房，還涉及到如果對其征收房地產稅，是否就將違法問題合法化的爭議。對于上述難點問題，我們的建議是：在立法上可以采取先將各類房地產都納入征稅范圍，再通過免稅設計明確對部分房地產暫不進行征收的做法。按照這種思路，房地產稅的征收范圍可確定為：在中華人民共和國境內的所有房地產，包括：生產經營用房地產和非生產經營用房地產。具體征收范圍如下：一是各類生產經營企業(yè)和單位擁有的房地產；二是城鎮(zhèn)居民擁有的房地產；三是農村居民擁有的房地產；四是農業(yè)用地。為了避免征稅范圍過大，應對以下房地產暫免征收房地產稅，將其排除在征收范圍之外。主要為：一是農業(yè)用地（屬于集體土地所有權的農業(yè)用地）；二是對農村居民擁有的房地產（屬于集體土地所有權的宅基地及其房產）。其中，對于屬于集體土地所有權但作為經營性用途的農村集體建設用地的房地產，應不屬于免稅的范圍，需要繳納房地產稅。對于“小產權房”，基本的前提還是其非法性應進行清理，對現(xiàn)實存在的小產權房可考慮將其作為經營性用途的農村集體建設用地的房地產進行征收。與征收范圍相對應，房地產的征收對象是納稅人擁有和使用的土地和房屋（建筑物及其附屬物）。具體包括：一是具有土地使用權的生產經營用地，即單位或個人用于工業(yè)、商業(yè)、建筑業(yè)、服務業(yè)等生產經營活動，擁有土地使用權的土地；二是生產經營用的房地產（土地和房屋）；三是農村和城鎮(zhèn)居民住房；四是屬于集體土地所有權的農業(yè)用地。免征額的設置問題。目前，對于房地產稅計稅依據的共識是，以房地產的評估價值作為計稅依據。同時，在制度設計上，對個人住房的全部評估價值進行征收**為簡化。但從我國現(xiàn)實看，保障居民的基本住房需求是順利開征房地產稅的前提條件。為了推進房地產稅的實施，較為一致的觀點認為應對個人和家庭的基本住房需求給予免稅。按此要求，就存在著對個人住房的免征額設計問題。房地產稅免征額的設計也存在一定的難點，主要涉及免征額是按照住房套數或住房面積，還是按房產評估值的一定比例進行設計。從目前情況看，由于不同住房的面積不同，且不同類型和區(qū)域的房地產的價值差別過大，按套數給予一套或多套住房免征顯然不合理。如果按照住房面積，即以基本住房需求確定免征額，則涉及到家庭情況和人均扣除面積標準的確定問題。人均扣除面積標準是全國統(tǒng)一，還是規(guī)定上限由地方具體確定；家庭是按照3口之家計算（國家放開二孩政策后，以后的家庭是否以4口之家為標準），還是按照實際人口數量計算。或者，對每套住房的評估價值給予一定比例的扣除。此外，對于個人擁有的在不同城市的住房，是每個地區(qū)的住房都能夠享受免征額，還是只能選擇在一個城市的住房享受免征額。這些問題都需要在具體制度上加以解決。從目前情況看，由于不同住房的面積不同，且不同類型和區(qū)域的房地產的價值差別過大，按套數給予一套或多套住房免征顯然不合理。而按照房地產評估值的一定比例給予免征，又難以考慮居民家庭人口的狀況問題。我們認為，允許家庭成員合并扣除免稅面積，按照人均住房面積即以基本住房需求來確定人均免稅面積，并結合不同地區(qū)房地產的平均評估價值來確定免征額較為合理。按照人均免稅面積來確定免征額，關鍵是如何選擇人均免稅面積標準。目前來看，人均免稅面積標準有幾個可參考的依據。第一，全國人均住房面積。根據統(tǒng)計，2016年全國城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積為36.6平方米，農村居民人均住房建筑面積為45.8平方米。以此為依據，可考慮對城鎮(zhèn)居民人均免稅面積設為40平方米（如果未來對農村居民住宅征收房地產稅，其人均免稅面積應超過城鎮(zhèn)居民）。第二，上海市和重慶市房產稅試點改革的做法，根據《上海市開展對部分個人住房征收房產稅試點的暫行辦法》規(guī)定，人均免稅面積（住房建筑面積）為60平方米。而根據重慶市《房產稅改革試點暫行辦法》規(guī)定，扣除免稅面積以家庭為單位，一個家庭只能對一套應稅住房扣除免稅面積。納稅人在該辦法施行前擁有的獨棟商品住宅，免稅面積為180平方米；新購的獨棟商品住宅、高檔住房，免稅面積為100平方米。納稅人家庭擁有多套新購應稅住房的，按時間順序對先購的應稅住房計算扣除免稅面積。在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人的應稅住房均不扣除免稅面積。總體上看，假設家庭為3口之家，上海和重慶兩地的房產稅試點改革中的人均免稅面積范圍為33.3平方米－60平方米?？紤]到不同地區(qū)的人均住房面積上的差別，由全國統(tǒng)一制定人均免稅面積不符合各地因地制宜的要求。應以具體地區(qū)的家庭社會平均基本住房需求和社會平均評估價值為標準，計算確定出的具體地區(qū)的家庭住房免征額。這樣，在保障基本住房需求的同時，納稅人擁有住房越多，納稅越多，總體上保證征稅的公平性。綜合看，建議國家統(tǒng)一制定人均免稅面積的幅度范圍為40平方米－60平方米，再由地方根據實際情況確定具體人均免稅面積。同時，地方有權限根據各地實際情況確定各個具體區(qū)域的住宅人均面積平均評估價格，**終確定出對居民家庭的房地產稅免征額。稅率水平的確定問題。房地產稅開征后其稅收負擔應當是多少較為合適，是人們普遍關注的一個問題，也是房地產稅制度設計上的核心和難點。國外的房地產稅作為地方稅，主要是根據地方政府提供公共服務的需要來確定稅率水平。我國地方財政收入的來源很多，難以按此方法來確定稅率水平。房地產稅作為對企業(yè)和居民個人不動產的征稅，尤其是對個人所擁有的不動產征稅，其稅率水平的設計，不僅僅需要考慮房地產稅本身的稅負問題，還要結合個人所得稅、增值稅、消費稅等實際上**終也由居民個人承擔稅負的整體稅負狀況，所有這些稅種形成的整體稅負不能超過居民個人的承受能力。即按照我國目前居民的收入狀況是否能夠承擔得起？會不會出現(xiàn)人們擔心的所謂“買得起房，養(yǎng)不起房”的問題，是否會由于納稅人無力納稅而出現(xiàn)比較嚴重的欠稅。尤其需要考慮到在采取銀行按揭方式購房情況下的居民個人負擔問題。因此，需要考慮將哪些稅費后移，哪些不能后移，哪些需要房產所有者在保有階段承擔，哪些不需要其承擔。同時，我國目前的稅制改革是分步實施的，那么，在房地產稅稅收負擔的設計上應如何考慮和協(xié)調與其他稅種的關系？在分步實施稅制改革的過程中每一個稅種都是在其條件成熟時，獨立進行改革和出臺的，但每一個稅種又不應當是獨立進行改革的，在改革的過程中協(xié)調好各個稅種的關系至關重要?？傮w看，房地產稅的稅率水平設計應區(qū)分房地產類型，對經營性房地產按照保持改革前后的稅負水平基本保持不變，對個人住房按照符合地方居民納稅能力的原則進行設計。一是經營性房地產的稅率水平?，F(xiàn)行房產稅對經營性房產（不考慮個人出租住房）是按照房產余值（房產原值一次減除10%至30%）適用1.2%的稅率征收；城鎮(zhèn)土地使用稅則是根據不同區(qū)域的0.6元至30元的具體稅率征收。按照房地產評估價值統(tǒng)一征收房地產稅后，在計稅依據和稅率形式上都有了很大調整，因而無法直接將原房產稅或城鎮(zhèn)土地使用稅的稅率水平平移過來。因此，建議按照改革前后的稅負水平基本保持不變的原則的進行設計，即在設定了一定的比例稅率水平后，總體上保證房地產稅應納稅額與房產稅與土地使用稅的應納稅額總和保持一致。同時，考慮各地區(qū)的差異問題，應設置一定的稅率幅度范圍，允許各地選擇具體稅率水平。根據北京市對經營性房地產改革前后稅收負擔的測算結果，在考慮不征稅土地價值（劃撥土地）的情況下，保持改革前后稅負基本不變的房地產稅稅率水平為0.82%，這可考慮作為經營性房地產的稅率下限，并將原房產稅1.2%的稅率作為稅率上限。綜合看，建議將經營性房地產的房地產稅幅度稅率水平確定為0.8%－1.2%。二是個人住房的稅率水平。由于個人住房屬于房地產稅的新增征稅范圍，不能采用經營性房地產的稅率水平確定方法。但目前上海市和重慶市對個人住房征收房產稅的實踐可以提供一定的參考。根據《上海市開展對部分個人住房征收房產稅試點的暫行辦法》規(guī)定，其稅率水平為0.4%－0.6%（一般適用稅率暫定為0.6%。應稅住房每平方米市場交易價格低于本市上年度新建商品住房平均銷售價格2倍（含2倍）的稅率暫減為0.4%。）。根據重慶市《房產稅改革試點暫行辦法》規(guī)定，其稅率水平為0.5%－1.2%（獨棟商品住宅、“三無人員”第二套普通住房以及建面成交單價在均價的3倍以內的高檔住房，稅率為0.5%；3倍(含)至4倍的，稅率為1%；4倍(含)以上的稅率為1.2%）。由于上海市和重慶市作為直轄市屬于經濟發(fā)達地區(qū)，居民負擔能力會高于其他經濟不發(fā)達地區(qū)，因此結合全國范圍的房地產狀況和居民負擔能力，在兩地的**低稅率水平0.4%基礎上進行下調，選擇0.2%作為個人住房的稅率下限；為了不過多增加居民個人的稅收負擔，選擇1.2%作為個人住房的稅率上限。綜合看，建議將個人住房的房地產稅幅度稅率水平確定為0.2%－1.2%。三是地方的稅率選擇權限。房地產的具體適用稅率水平由地方根據當地經濟發(fā)展狀況在上述經營性房地產和個人住房的房地產稅稅率幅度范圍內確定。從上海和重慶市的實踐看，其中區(qū)分了普通住宅和高檔住宅實行不同的稅率。因此，也應允許地方在稅率幅度范圍內設置差別稅率。稅收優(yōu)惠的確定問題。房地產稅的優(yōu)惠政策設計上主要涉及到的問題包括：一是對屬于單位性質主體的納稅人，包括國家機關、各級政府、人民團體、軍事、外交機構，事業(yè)單位，以及宗教和慈善等社會公益性組織是否給予免稅；二是對不具備納稅能力的住房是否給予減免稅。我國房產上的特殊情況是擁有房產多少和納稅能力不成正比，需要解決納稅人稅負與納稅能力不相匹配的問題，考慮部分低收入群體的減免稅問題。按照國家財稅體制改革中對稅收優(yōu)惠政策提出的要求，房地產稅應盡可能少地設計稅收優(yōu)惠。但基于我國房地產類型和居民個人收入水平的實際狀況，也需要給予部分稅收優(yōu)惠政策設計?？傮w上，房地產稅優(yōu)惠政策設計應遵循以下幾方面的原則：一是應遵循量能負擔的原則，綜合考慮納稅人擁有的財富和實際的收入水平，尤其是擁有房產多少和納稅能力不成正比的特殊情況，對部分低收入者和特殊群體給予優(yōu)惠政策；二是應遵循法定原則，屬于中央規(guī)定的房地產稅優(yōu)惠政策一經確定，各地政府應嚴格執(zhí)行，不能擅開各種口子，讓稅法成為“議價”稅法。使納稅人可以遵循稅法事前預測經營成本，進行正確的投資決策。三是應遵循地方授權原則?；谌珖鞯亟洕胶头康禺a發(fā)展的不均衡性，也有必要賦予地方政府適當的稅收優(yōu)惠上的減免權限，以使稅收優(yōu)惠能夠正確地發(fā)揮作用。按照原房產稅和城鎮(zhèn)土地使用稅的優(yōu)惠政策規(guī)定，結合房地產稅的定位，除了在征收范圍分析中明確的對農業(yè)用地和農民住房給予免稅政策外，建議的房地產稅優(yōu)惠政策主要為：一是對國家機關、人民團體、軍隊以及由國家財政部門撥付事業(yè)經費的單位自用的房地產，免征房地產稅。二是對市政街道、廣場、綠化地帶等公共用地以及城市公用設施等房地產，免征房地產稅。三是對宗教寺廟、公園、名勝古跡、博物館、慈善機構等社會公益事業(yè)自用的房地產，免征房地產稅。四是對保障性住房（公共租賃住房等）免征房地產稅。對自住型產權共有住房，給予一定的稅收優(yōu)惠，可授權地方具體確定。五是對不具備納稅能力的部分特殊群體的房地產，給予房地產稅減免政策。不具備納稅能力的部分特殊群體，主要是指殘疾人、低于一定收入水平的老年人、屬于城市低保的家庭等，具體減免稅辦法由地方根據當地實際情況制定。（作者：中國財政科學研究院公共收入研究中心主任 張學誕） " 全部3個回答>

• 問 繼承房產要交多少稅？住建部原副部長將房地產稅分拆成四個稅可以燙平泡沫
  答

  " 融創(chuàng)中國今日在2018年業(yè)績發(fā)布會，孫宏斌表示，2019年房價還是一個政府的核心訴求，對于2019年不能太樂觀，還是要看政策。政策往放松的可能性不太大。2019年還是要小心。政策的放松不會像大家想象的那么有力度。房地產稅的出臺還是比較難的，一個在于邏輯層面，一個是如何執(zhí)行。沒那么快能出來。房產稅對房地產市場的影響沒有大家想象的那么大。下一個階段的市場還是以改善型產品為主。房產稅對市場的影響，對自己心里的比對實際的市場大。 "

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• 問 繼承房產出售要交20%稅嗎
  答

  答：是的，如果繼承房產出售，則應當交納20%的房產繼承稅。

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• 問 空置率怎么算? 何為空置率？住房空置率從何而來？
  答

  住房空置的合理性需要強調的是，房地產市場有一定量的空置面積十分正常。首先，商品房竣工驗收后不一定會即刻轉移到消費者手中，而是要經過銷售或出租出去，需要一個合理的時間段，這類似工業(yè)產品的庫存期。在這段時間內，這些商品房將暫時表現(xiàn)為空置狀態(tài)。造成這種狀況的原因至少有三個方面：第一，商品房價格昂貴，正常情況下需要花費一個家庭多年的積蓄，因此在購買時消費者非常謹慎，需要一定時間進行決策。第二，商品房是存在較大差異的商品，消費者總是努力尋找自己喜歡的商品房，這需要時間。第三，商品房是一種較復雜的商品，隱含的信息很多,為達成交易，開發(fā)商與消費者之間有一個信息溝通的過程?；谝陨先c，商品房空置按照時間長短劃分為摩擦空置（正?？罩茫┖褪袌隹罩茫ㄒ蜾N售困難而形成的空置）兩類。假如以一年為標準來劃分摩擦空置和市場空置，市場空置估計只占一半左右。

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• 問 空置率怎么算?何為空置率 空置率的計算方法
  答

  你想問的是為什么，還是怎么算？房屋空置率的計算是為了了解市場對房屋的需求趨勢，如果房屋空置過多，說明需求量不足或購買力不夠，國家或市場可作出相應調節(jié)。如果說怎么算，用未使用的房屋數除以總數再乘以100%，即可。

  全部4個回答>