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• 138****9573

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  近日，家住在贛州市興國縣的姚先生向本臺反映稱，自己在安遠縣國興汽車博覽城購買了三套房產(chǎn)并且辦理了預(yù)告登記抵押給贛州銀行安遠支行申請貸款，不料在還清了銀行貸款后，在辦理撤銷抵押登記時被告之這三套房產(chǎn)已不在其名下。為此，姚先生與安遠縣房管局打起了行政官司，法院判決安遠縣房管局在沒有收到退房協(xié)議情況下辦理撤銷備案登記行為違法。但事至如今，安遠縣房管局一直沒有糾正其違法行為。辦理撤銷抵押登記時被告之房產(chǎn)不在其名下?????姚先生告訴本臺，2015年1月11日，自己在安遠國興汽車博覽城有限公司購買了1-103、1-104號、2-1001商品房，并簽訂了《贛州市商品房買賣合同》，合同備案編號分別為20150102825、20150102833、20150102910。這三份合同均在安遠縣房管局辦理了備案。合同簽訂后，他在贛州銀行安遠支行辦理了預(yù)購商品房抵押登記。2017年7月11日，因銀行貸款已還清，姚先生拿著贛州銀行安遠支行出具的三套房產(chǎn)預(yù)告登記證明、還款證明及解押委托授權(quán)書到安遠縣房管局辦理撤銷抵押登記時，得到的答復(fù)是這三套房子已經(jīng)不在其名下。姚先生還告訴，自己曾是安遠國興汽車博覽城有限公司的總經(jīng)理，據(jù)他了解出現(xiàn)這種情況的不止自己一戶。?法院判決：辦理撤銷備案登記中程序上存在違法2017年9月11日，姚先生向龍南縣人民法院提起行政訴訟，將安遠縣房管局告上了法庭。姚先生的訴訟要求是確認安遠縣房管局撤銷他所購三套商品房備案登記的行政行為違法，判決安遠縣房管局賠償他460萬元損失，訴訟費用由安遠縣房管局承擔(dān)。當(dāng)年12月29日，龍南法院作出一審判決，判決被告安遠縣房地產(chǎn)管理局撤銷原告姚先生商品房買賣合同(合同編號:20150102833、20150102825、20150102910)登記備案的行為違法；要求安遠房管局賠償損失460萬的主張，因缺乏事實依據(jù)不予支持。由于姚先生和安遠縣房管局都不服一審判決，繼續(xù)向贛州市中級人民法院上訴。2018年5月16日，贛州市中級人民法院作出終審判決。在終審判決書看到，上訴人安遠縣房地產(chǎn)管理局在沒有收到退房協(xié)議的情況下就辦理了撤銷商品房買賣合同備案登記，在程序上的確存在輕微違法。終審判決駁回上訴，維持原判決。當(dāng)事人：法院也判決了但是房管局遲遲不糾正其行為“即然法院已經(jīng)判決了安遠縣房管局撤銷其合同登記備案是違法行為，為什么遲遲不糾正？”姚先生向說到。在法院作出終審判決后，7月18日，姚先生向安遠縣房管局發(fā)去了一份函告，申請糾正其違法撤銷商品房買賣合同的行政行為，恢復(fù)其房屋買賣合同。但事隔至今，安遠縣房管局也一直沒有糾正其違法行為。姚先生的律師也多次去律師函催辦，但對方都是拒收。安遠縣房管局：不存在違法?只是當(dāng)時沒有留下視頻影像10月12日，本臺就此事來到安遠縣房管局進行采訪。在采訪中，該局陳和禎副局長告訴，辦理撤銷登記是姚先生自己來提出申請的，并在申請上親筆簽了字。因為條件問題，當(dāng)時沒有留下影像，所以法院判決房管局在辦理程序上存在輕微違法。對方寄來的律師函有過一次回復(fù)，聲明只是在程序上存在輕微的瑕疵，不存在違法，不需要糾正。開發(fā)管理股李瑞斌股長還向提供了這三份商品房預(yù)售合同撤銷申請表，看到上面確實有姚先生本人簽字，但是沒有寫明年月日。對此，姚先生向解釋到，他當(dāng)時是準備撤銷商品房買賣合同備案登記，也在申請表上簽了字，但是后來他與國興汽車博覽城有限公司之間的股權(quán)轉(zhuǎn)讓約定沒有達成一致，所以撤銷申請表沒有簽訂時間，也沒有到房管局和贛州銀行辦理相關(guān)的解押產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移等相關(guān)手續(xù)以及與開發(fā)商簽訂退房協(xié)議?，F(xiàn)在法院判了房管局是行政行為違法，就應(yīng)該恢復(fù)這三套商品房的買賣合同。
  
  
  
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  查看全文↓ 2019-11-24 21:49:40
• 143****0671

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  南京市5月份的退房搖號于5月28日落下帷幕，總共42套房源中有15套被購房者買走，是今年以來單月成交**多的一次，尤為惹人關(guān)注的是燕子磯新城的保利國際社區(qū)1套退房吸引了19人報名，中簽率只有5%。根據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)的公示信息，5月份的42套退房以剛需房源為主，其中有15套來自溧水，是供應(yīng)量**大的片區(qū)，此外還有9套來自城北，9套來自江北，以及城東的5套和來自江寧的4套。位于城北的9套退房分別位于鼓樓濱江、小市和燕子磯3個板塊，其中燕子磯的中海燕磯聽潮有1套128平方米的退房，含裝修價格為2.8萬元/㎡，與之前的售價基本持平，吸引了7人報名競買，3號買家成功競得。燕子磯新城的另1套退房來自保利國際社區(qū)，面積94平方米，單價2.6萬/㎡，總價不到250萬，比較符合剛需買家的心理預(yù)期。結(jié)果這套退房**受買家歡迎，共有19人報名，**終被2號買家購得，中簽率僅有5%。值得一提的是，該樓盤的**后一批房源即將于5月29日舉行公證搖號，186套新房引來1686組買房人報名，中簽率為11%，均價仍為25800元/㎡左右。而保利國際社區(qū)的二手報價為30000元-32000元/㎡之間，房價倒掛在5000余元/㎡。本次退房搖號中還有1套城北的房源來自葛洲壩招商紫郡蘭園，面積較大為187平方米，單價3.8萬/㎡，總價超過700萬，結(jié)果仍吸引4人報名并順利成交。此外，鼓樓的恒大濱江成交1套89平方米的退房，單價35000元/㎡；溧水的15套退房單價從9000元-1.2萬元/㎡不等，本次成交了8套。城東的新城璞樾山1套138平方米的房源有3人報名并成交。市場人士介紹，近期南京各個板塊的限價令有所突破，不少買房人擔(dān)心房價上調(diào)增加購房成本，因此會選擇在退房市場尋找機會。
  
  
  
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  查看全文↓ 2019-11-24 21:49:37
• 134****2006

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  誰能想到北京二環(huán)邊炙手可熱的樓盤昆侖域，只過了一年，就從托關(guān)系買演變?yōu)椴簧贅I(yè)主要求退房。多年來紅火熱鬧的房地產(chǎn)市場，購房人動輒坐享上百萬元的房價**利益，一旦遭遇市場降溫，業(yè)主退房就成為敏感話題，甚至在多地引發(fā)要求開發(fā)商賠償?shù)摹胺眶[”糾紛。了解到，由于牽扯到貸款等復(fù)雜手續(xù)，業(yè)主退房并非易事，甚至還會影響后期再次購房。業(yè)內(nèi)人士呼吁，樓市降溫將使得退房訴求頻繁出現(xiàn)，相關(guān)部門應(yīng)盡快研究涉及退房的新規(guī)則，引導(dǎo)消費者和開發(fā)商像商品退貨那樣規(guī)范化操作。二環(huán)邊豪宅搶房變退房西二環(huán)邊上的絕佳位置，曾讓昆侖域風(fēng)靡一時。去年8月，昆侖域拿到預(yù)售證，獲批銷售均價為9.5萬元，正式突破了“3·17新政”后預(yù)售價過不去的“8萬元紅線”。與周邊二手房相比，9.5萬元的價格的確高;但如果被定義為二環(huán)邊上的豪宅，再加上樓市看漲和麗澤商務(wù)區(qū)的規(guī)劃配套，有人會認為“物有所值”?！叭绻惶缀勒久科椒矫紫胭u11萬元，現(xiàn)在被限制到每平方米9.5萬元，誰能不動心呢?”當(dāng)時托關(guān)系才買上房子的業(yè)主陳宇(化名)回憶，昆侖域前期宣傳項目為“頂配”，銷售人員披露項目原本定價為11萬元/平方米，但**終獲批9.5萬元/平方米。在這樣的“被降價”背景下，項目開盤當(dāng)天便售罄。一年前排隊簽合同時還覺得自己撿了便宜，如今收房卻頓悟吃了虧。上個月，業(yè)主看房后認為昆侖域在電梯間、消防樓梯、一層大堂、外墻、綠化等方面配置“降檔”和“縮水”。之后，百余位業(yè)主拒絕收房。開發(fā)商曾以一封“北京昆侖域家書”回應(yīng)，將對一層大堂裝修等11處進行提升，同時拿出來兩套方案讓業(yè)主選擇：要么補償空調(diào)或新風(fēng)系統(tǒng)，要么按程序退房。10月20日是開發(fā)商定下的退房**后期限。據(jù)昆侖域業(yè)主代表透露，截至當(dāng)日約有五六十位業(yè)主辦理退房。聯(lián)系開發(fā)企業(yè)華潤置地，被告知肯定沒有這么多，但未披露具體數(shù)字。補償后貸款記錄難消除在北京，業(yè)主要求退房的現(xiàn)象比較罕見，也引發(fā)了不少新問題?！斑€有很多業(yè)主在觀望，想看看開發(fā)商的整改提升措施能不能真正到位?！鄙鲜鰳I(yè)主代表介紹，也有一些業(yè)主堅稱開發(fā)商給出的退房方案不合理，所以拒絕簽訂退房協(xié)議?！拔业馁彿抠J款利率是按照五年期利率上浮20%，但是退房方案上只按照一年期基準利率給我補償利息?！边@位業(yè)主代表說。在售樓處看到了上述業(yè)主提及的退房方案：10月8日至20日到售樓處簽訂退房協(xié)議，之后雙方辦理解除按揭借款合同、提前還貸手續(xù)，完成相關(guān)手續(xù)后開發(fā)商在14日內(nèi)退還已付房款及利息。方案中披露的利息計算方式是“已付購房款(貸款客戶包含貸款已到賬部分)×中國人民銀行一年期銀行貸款基準利率/360×計息天數(shù)”。央行一年期銀行貸款基準利率為4.35%，而五年期利率是4.9%，上浮20%后則變成了5.88%。對于總價動輒千萬元的昆侖域來說，這筆利息差不算小數(shù)。讓業(yè)主糾結(jié)的另一難題是央行征信系統(tǒng)里的貸款記錄。北京等多地購房時都是“認房又認貸”，無論購房人名下是否在北京有住房，只要在央行征信記錄中查到有住房貸款記錄，就會被認為是“非首套”。這樣一來，貸款購買昆侖域的首套房業(yè)主，退房之后就喪失了“首套”資格，再買房將不能享受**低4成的“首套房”**比。要是買普宅，**低**比抬高到6成;要是買非普宅，更是抬到8成?！霸诒本?*提高20%或40%，往往就是幾百萬元?！币晃粯I(yè)主說。這也是目前業(yè)主與開發(fā)商的爭論點所在。華潤置地上述負責(zé)人直言，涉及到貸款記錄方面的問題，開發(fā)商無法解決。責(zé)任判定成退房關(guān)鍵此前，廈門萬科白鷺郡項目“買貴補差價”雖被否認，但萬科也提出了退房方案，并補償一定利息。在業(yè)主與開發(fā)商的溝通過程中，同樣是矛盾重重。“電商平臺早有七天無理由退貨的規(guī)則，樓市里簽了合同再想退，可是難于上青天!”在不少法律人士看來，完善退房條款，是減少開發(fā)商與業(yè)主矛盾糾紛的重要手段，尤其在樓市降溫的敏感時期。以北京購房合同范本為例，地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)經(jīng)檢測不合格的，買受人有權(quán)解除合同;商品房室內(nèi)空氣質(zhì)量或建筑隔聲情況經(jīng)檢測不符合標準或合同附件所列情況與事實不符的，由出賣人負責(zé)整改，整改后仍不符合標準的，買受人有權(quán)解除合同。但更多情況下，業(yè)主的退房訴求源于房屋交付標準與期望值有較大落差。昆侖域上述業(yè)主代表說，此前宣傳的樓書中寫明昆侖域采用“紅色手工磚”，但實際則變成了涂料，“品質(zhì)一下子降低了，直接影響到后期房產(chǎn)**?！比A潤置地相關(guān)負責(zé)人則回應(yīng)，樓書中的確寫有“紅色手工磚”，但由于相關(guān)部門從安全考慮禁止高層使用外墻飾面磚，所以小區(qū)設(shè)計的高層外墻都采用了涂料?！案鶕?jù)購房合同及法律法規(guī)，不存在足以導(dǎo)致合同解除的法定及約定事由?！比A潤置地方面表示，但為了表達誠意，還是向業(yè)主提供了按照4.35%標準補償利息等退房方案。“前期宣傳與實際不符是樓市中主要的糾紛之一，關(guān)鍵是業(yè)主要有足夠證據(jù)，才能判定責(zé)任、進行賠償?！北本┦惺⑼⒙蓭熓聞?wù)所主任律師、北京市物權(quán)法學(xué)研究會秘書長畢文強說。在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進看來，正常房屋買賣過程中，退房是合法的。但退房周期長，又牽扯到銀行等方面，阻力較大。建議相關(guān)部門研究解決退房過程涉及的利息如何補償、貸款記錄能否清除等問題，讓退房流程更規(guī)范更易于操作。
  
  
  
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  查看全文↓ 2019-11-24 21:49:34

相關(guān)問題

• 問 購房后購房者違約如何退房 違約金比例
  答

  違約金指當(dāng)事人過協(xié)商預(yù)先確定的，在違約發(fā)生后作出的獨立于履行行為以外的給付。退房違約金規(guī)定要在實際損失的30%以內(nèi)，一般合同會約定10%，是房產(chǎn)交易雙方自行約定的。《合同法》規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定，全面履行自己的義務(wù)。一方不履行自己的義務(wù)要承擔(dān)違約責(zé)任。

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• 問 退房的違約金是多少？“蛋殼”甲醛超標租客退房遭拒
  答

  " 市住建委解讀《關(guān)于加強直管公房管理的意見》 將建立全市直管公房信息管理平臺日前，本市出臺《關(guān)于加強直管公房管理的意見》，重點對加強直管公房管理、提升管理水平提出了明確要求，對積極推動核心區(qū)歷史文化街區(qū)平房騰退和修繕提出了具體辦法。昨天，市住建委針對文件進行專門解讀。自愿騰退的直管公房承租人領(lǐng)取貨幣補償后，可申請區(qū)政府提供的共有產(chǎn)權(quán)房源和公租房房源，符合條件的還可以優(yōu)先配售配租。自愿拆除自建房并將戶口遷出的，可由區(qū)政府直接配租公租房。將建立全市直管公房信息管理平臺根據(jù)意見，承租人應(yīng)按租金標準及時足額繳納租金，不得擅自轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借；承租人不得擅自改變房屋使用用途，不得利用房屋進行違法違規(guī)活動；承租人對租住的公房及設(shè)備負有保護責(zé)任，不得擅自拆改，同時應(yīng)配合經(jīng)營管理單位進行房屋加固、修繕和改造。市住建委相關(guān)負責(zé)人表示，直管公房管理水平的提升與承租人的合法依規(guī)使用密不可分，因此，意見強調(diào)了直管公房承租人應(yīng)履行的義務(wù)及不得在直管公房內(nèi)從事的違法違規(guī)行為。意見規(guī)定，如果原承租人遷出本市或死亡，與原承租人同一戶籍并共同居住兩年以上且無其他住房的家庭成員如果愿意繼續(xù)履行合同，符合承租條件的其他家庭成員無異議的，可按原承租面積繼續(xù)承租。市住建委依據(jù)各區(qū)的直管公房數(shù)據(jù)，統(tǒng)籌建立全市直管公房信息管理平臺，逐步完善直管公房電子檔案，實現(xiàn)直管公房位置、面積、承租人基本情況、租金繳納等信息的及時更新。平臺接入本市住房信息系統(tǒng)，實現(xiàn)住房信息動態(tài)監(jiān)管。直管公房租金標準動態(tài)調(diào)整將形成方案意見明確，綜合房屋維護管理成本等因素，對直管公房租金標準實行動態(tài)調(diào)整。對屬于低保、低收入家庭的承租人可給予租金減免或補貼。據(jù)了解，市發(fā)改委《北京市2018年價格調(diào)控計劃和重點工作安排》中，就有了關(guān)于穩(wěn)步調(diào)整公有住房租金的工作安排，針對當(dāng)前公有住房租金標準偏低無法滿足管理需要帶來的房屋完好率下降、安全隱患突出等問題，研究適當(dāng)調(diào)整公有住房租金標準并建立租金動態(tài)調(diào)整機制。下一步將會同發(fā)展改革委、財政部門等有關(guān)單位按照《政府制定價格行為規(guī)則》有關(guān)程序要求，形成價格調(diào)整的方案。違規(guī)轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)借拒不改正可收回房屋意見要求，直管公房都嚴禁違規(guī)轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)借。違規(guī)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借指承租人本人、配偶及子女均不在承租的直管公房內(nèi)居住，擅自安排其他人員居住的行為。市住建委相關(guān)負責(zé)人表示，文件對直管公房違規(guī)轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)借行為進行了界定，進一步解釋為承租人本人、配偶、子女三方中必須至少有一人在承租的直管公房內(nèi)居住。北京晨報了解到，本市也將加大違規(guī)轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)借檢查力度。如果是首次發(fā)現(xiàn)，會及時進行規(guī)勸、糾正；對拒不改正或規(guī)勸整改兩次后仍違規(guī)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借的，可依照合同解除租賃關(guān)系，收回房屋。區(qū)政府結(jié)合申請家庭情況有序騰退意見提出，將有序推進平房直管公房申請式騰退。鼓勵承租人自愿交回直管公房使用權(quán)；承租人申請交回直管公房使用權(quán)并由經(jīng)營管理單位收回的，經(jīng)營管理單位適當(dāng)給予承租人貨幣補償。承租人交回使用權(quán)后，可以申請購買區(qū)政府提供的共有產(chǎn)權(quán)房或承租公租房，符合條件的優(yōu)先配售配租。市住建委相關(guān)負責(zé)人解釋，政策突出居民自愿申請，沒有強制性。同時，也將堅持政府主導(dǎo)實施，與以往的市場開發(fā)模式相比，實施主體由企業(yè)變成了政府或受其委托的單位。政策也是與住房保障政策有效對接，自愿騰退的直管公房承租人領(lǐng)取貨幣補償后，可申請區(qū)政府提供的共有產(chǎn)權(quán)房源和公租房房源，符合條件的還可以優(yōu)先配售配租。此外，這一政策也強調(diào)有序騰退。區(qū)政府要結(jié)合申請騰退家庭住房困難程度、外遷房源數(shù)量、資金保障計劃等情況，合理統(tǒng)籌安排騰退工作計劃。完成騰退房屋將恢復(fù)四合院原布局市住建委相關(guān)負責(zé)人告訴北京晨報，實現(xiàn)整院騰退有利于更好地實施恢復(fù)性修建工作，更好地保護傳統(tǒng)四合院和老城肌理。同時，考慮到有些居民在老城院落居住了一輩子，存在故土難離的心情。區(qū)政府可以與這部分承租人協(xié)商，平移置換到其他修繕工作完成的房屋居住，改善其居住環(huán)境。對完成騰退的房屋，經(jīng)營管理單位應(yīng)及時恢復(fù)胡同四合院原有布局，拆除違法建設(shè)，完善公共服務(wù)設(shè)施，改善居住環(huán)境。具備條件的房屋或院落，依據(jù)保護規(guī)劃及相關(guān)導(dǎo)則，經(jīng)批準可適當(dāng)利用地下空間；同時，本市也堅決杜絕私挖亂建。經(jīng)營管理單位要在符合首都功能定位和城市規(guī)劃的前提下，對完成恢復(fù)性修建的房屋進行合理經(jīng)營利用。同時，建立恢復(fù)性修建機制就是要按照規(guī)劃要求，恢復(fù)傳統(tǒng)四合院的歷史面貌，完善相關(guān)公共服務(wù)設(shè)施，改善群眾的居住環(huán)境。在修建過程中，要強調(diào)規(guī)劃引領(lǐng)，特別是在地下空間利用上要堅持按規(guī)劃批準執(zhí)行，不得擅自挖建。在用途上，完成恢復(fù)性修建的院落將嚴格按照北京“四個中心”“四個服務(wù)”的功能定位，根據(jù)規(guī)劃要求進行合理利用。自建房自愿拆除并遷戶可配租公租房目前，平房院落中還存在的居民自建房屋既不符合四合院傳統(tǒng)風(fēng)貌，也不符合規(guī)劃要求。為了改善長期居住在自建房內(nèi)居民的居住條件，政策也對長期居住在自建房內(nèi)，有本市戶籍，本人及配偶和未成年子女在本市無正式住房，自愿拆除自建房并將戶口遷出的，可由區(qū)政府直接配租公租房。了解到，該條政策是面向居住在自建房內(nèi)居民的鼓勵措施，自愿提出騰退要求的居民，可按照《意見》提出的條件騰退自建房，解決住房困難。此外，在核心區(qū)歷史文化街區(qū)內(nèi)還存在單位自管產(chǎn)，由于房屋老舊破損、配套落后，這部分居民改善生活條件的意愿相對較高。為更好地改善這部分居民的居住條件，《意見》提出自管公房單位與相關(guān)區(qū)政府協(xié)商移交自管公房產(chǎn)權(quán)并轉(zhuǎn)化為直管公房后，其承租人自愿騰退或平移置換的，可按照直管公房的騰退政策辦理。北京晨報 王萍 "

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• 問 房東違約不賣房購房者可以索賠多少違約金?
  答

  如果房東賣房，要求你提前搬家的話，你可以以房東違約為由，要求房東支付相當(dāng)于一個月房租的錢作為違約金，并給你足夠的找房、搬家的時間；如果房東及買家不要求你提前搬家，你可以繼續(xù)租住至合同期滿，只是變更一下出租方的名字，房租交給新房東而已。還有一點，買賣不破租賃，你就是不搬家，就是要求居住到合同期滿，買賣雙方也不能把你怎么樣，打官司你都不用怕，你肯定贏。

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• 問 購房貸款違約金怎么辦? 購房，貸款批不下來，購房者要付違約金嗎？
  答

  大部分銀行要求還貸滿一年之后可以申請?zhí)崆斑€款，部分銀行能隨時提前還貸，在提前還款時，要注意貸款行的還款時間：一般房貸的貸款年限在10年以上，在這個周期里銀行調(diào)息是不可避免的，如果處在降息通道里，顯然是越快調(diào)整越劃算；不管是提前還款還是按合同還完貸款的，還完貸款后一定要辦理撤銷抵押登記。部分銀行房貸違約金如下：1、工商銀行：貸款不滿一年提前還款的，收取提前還款額的5%；滿一年后提前還款的，不收取任何違約金。2、招商銀行：貸款不滿一年提前還款的，收取至少相對于實際還款額3個月的利息；滿一年后提前還款的，收取至少實際還款額1個月的利息。3、農(nóng)業(yè)銀行：貸款不滿一年提前還款的，按照本金*月利率的計算公式收取；滿一年后提前還款的，不收取任何違約金。4、中國銀行：貸款不滿一年提前還款的，收取**高不超過6個月的違約金；滿一年后提前還款的

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• 問 房主單方面違約不賣,購房者可以索賠多少違約金
  答

  按合同，到法院起訴，其他中介不好辦！

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