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• 138****3973

  我國目前的房產(chǎn)稅體系稅種繁多，尚未將居民住房全面納入征稅范圍，整體征稅稅額較輕，對地方政府收入貢獻(xiàn)不大。前期房產(chǎn)稅滬渝試點效果不顯著，我國的房產(chǎn)稅試點推廣陷入停滯。房產(chǎn)稅在全國推廣實際上能夠促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，并在一定程度上緩解地方政府對土地財政的依賴。 方正證券表示，預(yù)期房產(chǎn)稅**快2020年完成立法，2022年開始全國落地征收。2017年，初步明確“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”的原則和按照“評估值”征收房產(chǎn)稅的辦法。今年以來，不同層級不同部門的領(lǐng)導(dǎo)不僅就房地產(chǎn)稅的表態(tài)日益密集，其中也不乏具體配套政策的落地。但目前立法以及實施細(xì)則仍然存在較多爭議與難題，制度難題需要逐一解決，房產(chǎn)信息不充分等技術(shù)難點和歷史遺留問題仍有待突破。 房產(chǎn)稅收入短期難以替代土地出讓收入。根據(jù)測算，在中性情況下全國一年房產(chǎn)稅的收入可以達(dá)到9070億元（假設(shè)房產(chǎn)稅稅率為0.8%，整體免征比例為50%）。而在敏感性分析下，全年房產(chǎn)稅收入范圍約為0.27萬億元~1.81萬億元，預(yù)計僅占土地出讓收入的6.6%~44%。在當(dāng)前地方政府對土地出讓金依賴程度較高的情況下，難以達(dá)到完全取代土地出讓收入的目的。并且由于一線、二線和三四線城市間房價的巨大差異，各地平均征收的房產(chǎn)稅收入也相差甚遠(yuǎn)，預(yù)計一線城市平均房產(chǎn)稅收入貢獻(xiàn)**多。 方正證券認(rèn)為，房產(chǎn)稅對居民支出整體影響不大，長期對房價不具備決定作用。 在中性假設(shè)下，以2017年數(shù)據(jù)進(jìn)行測算，全國城鎮(zhèn)人均房產(chǎn)稅支出約為1116元，約占當(dāng)年人均可支配收入的3.07%，人均房產(chǎn)稅支出占人均可支配收入比重較低。但由于房價差異，一線城市人均房產(chǎn)稅稅負(fù)相對較大。房產(chǎn)稅出臺可能會引起市場短期的波動，但從長期來看，供求關(guān)系還是影響房價的**關(guān)鍵因素。 目前房產(chǎn)稅處于立法推進(jìn)階段，方正證券預(yù)計**快2020年完成立法，2022年開始全國落地征收。從短期來看，房產(chǎn)稅的征收可能會對市場帶來暫時的量價的下行壓力；從中期來看，房產(chǎn)稅征收后，地方財政收入不再單純依賴賣地，地價的趨勢性下滑對建立房地產(chǎn)市場的長效機(jī)制有明顯作用；從長期來看，市場走勢仍然決定于供需關(guān)系，即房產(chǎn)稅對于市場的中長期影響較小。建議關(guān)注具備業(yè)績持續(xù)性的增長類龍頭公司萬科A、保利地產(chǎn)，資源豐富類央企招商蛇口，高速增長類公司新城控股、陽光城。
  

  查看全文↓ 2019-11-24 17:54:22
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  在新手續(xù)實施后，以望京一套100平方米的房子為例，贈予公證收費公式是100平方米×26000元（公證處地區(qū)指導(dǎo)價）×2%，費用為52000元。而親屬關(guān)系公證只需要300元左右，為市民節(jié)省了不少開支。
  北京進(jìn)一步簡化房產(chǎn)贈予環(huán)節(jié)中的手續(xù)，未來辦理直系親屬間房產(chǎn)贈予時無需提供贈予公證，而是改為提供親屬關(guān)系公證。
  從即日起，北京辦理直系親屬間房產(chǎn)贈予時，無需再提供贈予公證，改為提供親屬關(guān)系公證。所需資料包括親屬關(guān)系公證；購房資格核驗通過的結(jié)果通知單；契稅完稅憑證；房產(chǎn)證；贈予人身份證；受贈人身份證、戶口本、婚姻狀況證明等資料。
  所謂直系親屬，即相互之間有一脈相承的血緣關(guān)系的上下各代親屬，如配偶、父母（公婆、岳父母）、子女及其配偶、祖父母、外祖父母、孫子女（外孫子女）及其配偶、曾祖父母、曾外祖父母等。 直系親屬包括： 祖父、祖母 ；父親、母親 ；丈夫、妻子 ；子女（包括養(yǎng)子女、繼子女、非婚生子女） ；弟、妹（包括同父異母或同母異父的弟、妹）；孫子女。
  在新手續(xù)實施后，以望京一套100平方米的房子為例，贈予公證收費公式是100平方米×26000元（公證處地區(qū)指導(dǎo)價）×2%，費用為52000元。而親屬關(guān)系公證只需要300元左右，為市民節(jié)省了不少開支。
  一般而言，贈予要繳納公證費、評估費、登記費、印花稅，贈予住房的受贈人還將全額征收契稅，一般為3%。受贈人再次轉(zhuǎn)讓該項不動產(chǎn)時，須按20%的適用稅率計算繳納個人所得稅。
  在直系親屬中，夫妻間的贈予**容易完成。根據(jù)國家稅務(wù)總局及財政部于2013年12月31日發(fā)布**新通知，通知摘要：在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻一方所有，變更為夫妻雙方共有或另一方所有的，或者房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻雙方共有，變更為其中一方所有的，或者房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻雙方共有，雙方約定、變更共有份額的，免征契稅。
  若是非直系親屬間的贈予過戶，受贈方再轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)時，需繳納20%個人所得稅，加之2%的公證費用，成本不低。所以贈予方式來改變房屋產(chǎn)權(quán)，較適用于直系親屬之間。**近幾年，北京因?qū)嵤┫拶?，不少家庭為了獲得購房資格會采用贈予的方式處理房產(chǎn)，以便獲得購房資格。
  （北京青年報）
  
  
  
  
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  查看全文↓ 2019-11-24 17:54:19
• 145****1414

  "10月23日，萬科企業(yè)股份有限公司公告稱，擬發(fā)行第二期住房租賃專項公司債券。據(jù)悉，萬科本期債券發(fā)行規(guī)模不超過20億元，票面利率詢價區(qū)間為3.50%-4.80%；期限方面為5年期。萬科方面表示，該債券的募集資金擬用于住房租賃項目建設(shè)及補充營運資金。
  
  10月份以來，多家房地產(chǎn)企業(yè)先后公布了發(fā)債計劃，富力地產(chǎn)、華夏幸福基業(yè)、藍(lán)光發(fā)展等企業(yè)陸續(xù)公布了超過150億人民幣的發(fā)債計劃。
  
  不過，由于今年以來房地產(chǎn)行業(yè)的融資環(huán)境持續(xù)收緊，有關(guān)部門出臺多項政策防范房地產(chǎn)行業(yè)的債務(wù)風(fēng)險。尤其是近段時間，“長租公寓”市場的風(fēng)險引起業(yè)內(nèi)普遍重視。在此背景下，多家房企發(fā)債受阻，其中不乏“長租公寓”項目的融資計劃。
  
  克而瑞地產(chǎn)研究中心近日發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年以來已經(jīng)有多家企業(yè)的公司債被叫停，其中包括合生創(chuàng)展100億元住房租賃專項公司債券、富力60億元住房租賃專項公司債券、鴻坤20億元住房租賃專項公司債券、中駿40億元私募公司債券、建發(fā)45億小公募公司債、金融街50億元小公募公司債等。
  
  10月13日，據(jù)上交所披露信息，雅居樂一筆擬非公開發(fā)行的2018年公司債被終止發(fā)行，債券規(guī)模為80億元。
  
  “不僅是境內(nèi)多家房企的公司債因限制增多被迫中止，房企在境外發(fā)債也開始受到限制”?？硕鸬禺a(chǎn)研究中心一位分析人士指出，不僅如此，從可比較數(shù)據(jù)來看，今年前9月，83%的企業(yè)債券發(fā)行成本較2017年全年有所增加。多家房企表示，融資成本到2018年底的時候還會有所上升。
  
  該人士表示，“就整體市場而言，對房企融資監(jiān)管的力度仍然沒有放松，尤其是大額融資公司債，通過難度更高”。
  
  中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，在資金壓力下，多數(shù)房企對融資的需求依然很大，10月以來，多家房企在資本市場開啟融資動作?！艾F(xiàn)在來看，2018年四季度，房地產(chǎn)企業(yè)**重要的工作將是融資”。
  
  他認(rèn)為，隨著監(jiān)管層嚴(yán)控銀行信貸和信托資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場，房企融資難度越來越大。同時，在各類調(diào)控政策持續(xù)加碼的趨勢下，許多房企依然在加速拿地。“拿地越多，也推動了房地產(chǎn)企業(yè)的融資需求”。
  
  “從資金情況看，目前房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力相比2015-2016年有非常大幅度的收緊”。張大偉分析認(rèn)為，從各地樓市調(diào)控政策效應(yīng)來看，預(yù)計房企的資金還會繼續(xù)受到壓力?！芭c此同時，發(fā)債等渠道還有可能繼續(xù)收緊。綜合來看，對房企來說，2018年將是**近4年來資金壓力**大的一年”。
  
  
  
  
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  查看全文↓ 2019-11-24 17:54:15

相關(guān)問題

• 問 房產(chǎn)贈與合同的公證費是多少？“以房養(yǎng)老”何以淪為詐騙道具
  答

  " 11月13日晚間，華潤置地(1109.HK)發(fā)布公告，披露了2016年前10月的土地收購情況。其中，僅10月份華潤置地就收購了8宗土地，總樓面面積約1,634,431平方米，支付土地出讓金約為74.58億元。具體地塊詳情見下表： "

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• 問 房產(chǎn)33萬公證需要多少錢?一般公證處，公證房產(chǎn)要多少錢?
  答

  依據(jù)：《國家發(fā)展改革委、財政部關(guān)于降低部分行政事業(yè)性收費標(biāo)準(zhǔn)》（發(fā)改價格[2013]1494號）中第二條：公證收費（包括按行政事業(yè)性收費進(jìn)行管理的公證收費和經(jīng)營服務(wù)性公證收費）中證明財產(chǎn)繼承、贈與、接受遺贈的收費標(biāo)準(zhǔn)，由現(xiàn)行按受益額的2%收取下調(diào)為：受益額20萬元以下的部分，按不超過1.2%收??；超過20萬元不滿50萬元的部分，按不超過1%收?。怀^50萬元不滿500萬元的部分，按不超過0.8%收取；超過500萬元不滿1000萬元的部分，按不超過0.5%收??；超過1000萬元的部分，按不超過0.1%收取。證明單方贈與或受贈的，減半收取。具體收費標(biāo)準(zhǔn)由各省、自治區(qū)、直轄市價格主管部門會同有關(guān)部門制定。

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• 問 房產(chǎn)33萬公證需要多少錢？太原偽造資料辦理公證私售共同房產(chǎn)
  答

  " 近期，土地市場逐步回暖。5月20日，杭州、東莞、寧波等多個城市同步出讓系列地塊。其中，杭州蕭山區(qū)一宗商住地塊以底價15.92億元成交，地塊出讓面積37654平方米，綜合容積率8.5，建筑面積31.85萬平方米，起始總價15.92億元，樓面起始價5000元/平方米。東莞市一宗商住地塊經(jīng)歷3家房企7輪報價后，以10.37億元成功出讓，折合樓面價約10890元/平方米。寧波市以底價3.25億元成功出讓一宗商住地，折合樓面價12800元/平方米。據(jù)了解，二季度以來地方政府加速了土地出讓速度，截至5月20日，受監(jiān)測的50大中城市年內(nèi)累計出讓土地1.37萬億元，同比上漲9.3%。50個城市當(dāng)中有48個城市的土地出讓金超過百億規(guī)模。其中，出讓金額度**高的杭州市年內(nèi)土地收入達(dá)到1129億元。此外，還有北京、天津、上海、蘇州等14個城市土地收入超過300億元。“隨著房企融資難度降低，部分城市土地市場出現(xiàn)了復(fù)蘇苗頭?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉說。例如，5月17日，山東濟(jì)南迎來了5月的第二場土拍，126億元拍出21宗地塊。同一日，杭州出讓8宗土地獲得出讓金163億元。局統(tǒng)計顯示，從受監(jiān)測的299個城市市場表現(xiàn)來看，4月份土地成交量價齊升，成交建筑面積環(huán)比上升30%，土地成交均價環(huán)比上漲19%。其中阜陽、常州、麗水、金華等城市土地?zé)岫让黠@攀升、高溢價地塊頻出，常州鐘樓區(qū)一商住地塊樓面價更是創(chuàng)歷史新高。值得一提的是，三四線城市溢價率也結(jié)束了半年之久的低位徘徊，在4月份迎來了明顯回暖，溢價率增至21.3%，較年初上漲了近10個百分點。4月份地級市土地市場溢價率均高于15%，其中臺州、紹興、麗水均有多塊土地溢價率突破100%。且部分城市土拍底價上升較快，以溢價率為16%的湖州為例，土地成交樓板價較2018年末上漲了五成左右。 "

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• 問 房產(chǎn)公證需要什么手續(xù)多少錢？以房養(yǎng)老首批客戶6月中旬領(lǐng)養(yǎng)老金
  答

  " （作者系深圳市房地產(chǎn)研究中心高級研究員）“類住宅”亂象反映了一些地方政府基于短期GDP、稅收及區(qū)域發(fā)展外在形象等考慮，注重發(fā)展工商業(yè)。而存量工商業(yè)用地主體也想實施“工（商）改住”，卻既不愿做配套、也不愿補繳土地出讓金，遂屢屢打擦邊球。因此，在嚴(yán)厲打擊“類住宅”的同時，更要改變供地激勵，調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)。樓市調(diào)控從來沒有像今天這么密集，短短1個月，30多個城市密集、高效率地出臺調(diào)控政策，覆蓋一二三四線城市。限購限貸從住宅擴(kuò)大到非住宅，調(diào)控手段也擴(kuò)大到限制離婚購房、企業(yè)購房、交易對象等，限制學(xué)區(qū)房、異常形態(tài)房屋（例如車庫）炒作。即便投資資金會找漏洞鉆，也相信調(diào)控利劍會第一時間亮出，并堵住漏洞。調(diào)控頻度和力度不斷“加碼”，源于不斷抬頭的投機(jī)炒作，甚至哪個城市沒有被限購，哪個城市就出現(xiàn)搶在限購出臺前買房的炒作現(xiàn)象。投機(jī)炒作抬頭和擴(kuò)大，或?qū)⑹谷ツ?0月以來本已穩(wěn)定的樓市再次火熱和泡沫吹大。3月26日，北京市發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強商業(yè)、辦公類項目管理的公告》，提出打擊酒店式公寓等“商住類”投資的9條意見。這不是北京第一次打擊“商住類”投資，2015年在通州“副中心”規(guī)劃還未落地時，聞風(fēng)而動的投資客便潮水般涌向通州，當(dāng)年“酒店式公寓”成交面積相當(dāng)于2014年的1.7倍，價格上漲12%。2016年，北京強化了住宅限購限貸，投資資金大規(guī)模涌入“類住宅”市場。全年北京普通住宅成交50462套，酒店式公寓成交62844套，居然超過了普通住宅成交。今年前兩個月，北京酒店式公寓銷售均價為每平方米45399元，比2016年全年銷售均價上漲了52.5%，而同期普通住宅每平方米37967元?！邦愖≌被鸨钱?dāng)前樓市投機(jī)炒作泛濫，資金見縫插針的縮影?！熬频晔焦ⅰ被颉肮⑹睫k公”等“類住宅”，原是針對短期商務(wù)旅行人士，在城市商業(yè)或商務(wù)中心開發(fā)的“宜居宜商”建筑。多年以來，這類房屋僅作為住宅的補充，年度供應(yīng)和銷售均不足住宅的十分之一。近年來，隨著熱點城市強化住宅限購，資金遂開始涌向不限購的“類住宅”。當(dāng)然，被限購和高房價擠出的需求，也是“類住宅”變得如此吃香的原因。深圳近期70%的新推盤為“類住宅”?！邦愖≌变N售突然放大，京滬深表現(xiàn)**為突出。2016年，北京“類住宅”銷售面積增長196%，銷售套數(shù)首次超過住宅，占商品房成交總數(shù)的60.1%。2004年，深圳“類住宅”在商品房成交中僅占比4.5%，2015年升至11.5%，2016年升至17.8%，近10年銷售價格年均漲幅達(dá)到16.1%。2016年，上?！邦愖≌背山?75萬平方米，同比增長145%，銷售均價達(dá)2.57萬，同比增長23%，在售“類住宅”樓盤消化周期僅5.3個月。不能否認(rèn)，住宅價格高企的背景下，“類住宅”確實發(fā)揮了補充住宅供應(yīng)不足、緩解房價高企的功效。對非戶籍人群，“類住宅”或許是他們在大城市實現(xiàn)“住房夢”的唯一途徑。同時，“類住宅”整體均價明顯低于同區(qū)域商品住房，也迎合非戶籍人群收入現(xiàn)狀。而且，“類住宅”增加了低租金房屋的供應(yīng)規(guī)模。此外，這事實上也是規(guī)劃管制與市場突破管制的結(jié)果。大城市住宅用地需求**大，但由于土地用途管制、片區(qū)規(guī)劃限制，加上各區(qū)都要發(fā)展短期稅收和GDP貢獻(xiàn)大的工商業(yè)，造成一邊是住宅需求不足，另一邊是商業(yè)辦公、工業(yè)嚴(yán)重過剩。結(jié)果就是，開發(fā)商打擦邊球，開發(fā)“類住宅”。由于住宅銷售更能賺錢、更快回籠資金，更易于讓土地賣個好價錢，地方政府也是“睜一只眼、閉一只眼”。于是，在規(guī)劃報建審批階段，讓**小分割單元面積報小一點，便于以后的切割改造。批后監(jiān)管也存在問題，上下左右切割成小單元，而且煤氣管道、衛(wèi)生間、外掛空調(diào)接入都預(yù)留了接口，所有這些都是監(jiān)管漏洞。從實際調(diào)研看，“類住宅”違反了土地用途管制、城市分區(qū)規(guī)劃，造成城市生活和生產(chǎn)功能區(qū)混雜穿插，用地效率降低、久治不愈的“城市病”越來越突出。而且，“類住宅”大行其道，擅自改變房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)的空間分割，也讓消防和安全形勢愈加嚴(yán)峻。更重要的是，“類住宅”基本上迎合樓市投資需求、投機(jī)炒作，缺乏教育、醫(yī)療配套，不僅浪費土地資源，且導(dǎo)致樓市投資氛圍惡化，更導(dǎo)致投資需求潛藏和隱性化，讓樓市和金融風(fēng)險隱蔽，惡化了系統(tǒng)性風(fēng)險。同時，這也導(dǎo)致區(qū)域開發(fā)的“房地產(chǎn)化”趨勢，資金嚴(yán)重“脫實入虛”。2015年以來，北京和上海均發(fā)布政策抑制“類住宅”蔓延，如暫停網(wǎng)上簽約等。此次，北京出臺的政策，從設(shè)計報建、交易和再交易對象、銀行貸款、中介代理等各個環(huán)節(jié)，全面堵死了“類住宅”作為投資增值資產(chǎn)的生存空間與變現(xiàn)渠道，促其全面回歸商業(yè)辦公樓的原有功能。全面封堵，短期內(nèi)確實會起到抑制投機(jī)炒作的功效。但我們更該反思“類住宅”火熱背后的問題。環(huán)視國內(nèi)外，城市土地供應(yīng)的彈性都很小，在人口向大城市遷徙的大趨勢下，大城市土地供應(yīng)彈性更小。去年底中央經(jīng)濟(jì)工作會議以來，多次強調(diào)大城市增加供地，但從反饋的信息看，增加供地確實很難，關(guān)鍵在于盤活低效閑置的存量土地難度高。一方面，“類住宅”反映供地不合理，大城市40%至50%的存量用地在工商業(yè)上，住宅用地普遍不足20%，而歐美那些大城市的比例剛好反過來?！邦愖≌眮y象也反映了一些地方政府基于短期GDP、稅收及區(qū)域發(fā)展外在形象等考慮，特別注重發(fā)展工商業(yè)。而存量工商業(yè)用地主體也想實施“工（商）改住”，卻既不愿做配套、也不愿補繳土地出讓金，近年來屢屢開始打擦邊球，向“類住宅”尋找盤活途徑。因此，在嚴(yán)厲打擊“類住宅”的同時，更要改變供地激勵，調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)。大城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級較快，新增用地要向住宅傾斜，加快盤活存量土地，特別是低效閑置的工商業(yè)用地，并同步加快公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)。（來源：上海證券報） "

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• 問 請問以房養(yǎng)老 能拿多少錢？
  答

  首先，你**關(guān)注的應(yīng)該是，我的房子給了保險公司，每個月能獲得多少錢呢?我們用一個容易算的數(shù)字，100萬的房產(chǎn)，得到的答案相當(dāng)殘酷———根據(jù)幸福人壽的產(chǎn)品費率表，如果你是60歲的男性，你辦理后每個月未扣除相關(guān)費用(下同)只能拿到2514元。如果你是60歲的女性就把房子給保險公司，你每月拿到的錢，將只有2082元。而更殘酷的是，這個收入恒久不變，并沒有因通脹增加而會增加。

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