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• 155****9415

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  （作者系深圳市房地產(chǎn)研究中心高級研究員）
  “類住宅”亂象反映了一些地方政府基于短期GDP、稅收及區(qū)域發(fā)展外在形象等考慮，注重發(fā)展工商業(yè)。而存量工商業(yè)用地主體也想實施“工（商）改住”，卻既不愿做配套、也不愿補繳土地出讓金，遂屢屢打擦邊球。因此，在嚴(yán)厲打擊“類住宅”的同時，更要改變供地激勵，調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)。
  樓市調(diào)控從來沒有像今天這么密集，短短1個月，30多個城市密集、高效率地出臺調(diào)控政策，覆蓋一二三四線城市。限購限貸從住宅擴大到非住宅，調(diào)控手段也擴大到限制離婚購房、企業(yè)購房、交易對象等，限制學(xué)區(qū)房、異常形態(tài)房屋（例如車庫）炒作。即便投資資金會找漏洞鉆，也相信調(diào)控利劍會第一時間亮出，并堵住漏洞。調(diào)控頻度和力度不斷“加碼”，源于不斷抬頭的投機炒作，甚至哪個城市沒有被限購，哪個城市就出現(xiàn)搶在限購出臺前買房的炒作現(xiàn)象。投機炒作抬頭和擴大，或?qū)⑹谷ツ?0月以來本已穩(wěn)定的樓市再次火熱和泡沫吹大。
  3月26日，北京市發(fā)布了《關(guān)于進一步加強商業(yè)、辦公類項目管理的公告》，提出打擊酒店式公寓等“商住類”投資的9條意見。這不是北京第一次打擊“商住類”投資，2015年在通州“副中心”規(guī)劃還未落地時，聞風(fēng)而動的投資客便潮水般涌向通州，當(dāng)年“酒店式公寓”成交面積相當(dāng)于2014年的1.7倍，價格上漲12%。2016年，北京強化了住宅限購限貸，投資資金大規(guī)模涌入“類住宅”市場。全年北京普通住宅成交50462套，酒店式公寓成交62844套，居然超過了普通住宅成交。
  今年前兩個月，北京酒店式公寓銷售均價為每平方米45399元，比2016年全年銷售均價上漲了52.5%，而同期普通住宅每平方米37967元?！邦愖≌被鸨?，是當(dāng)前樓市投機炒作泛濫，資金見縫插針的縮影?！熬频晔焦ⅰ被颉肮⑹睫k公”等“類住宅”，原是針對短期商務(wù)旅行人士，在城市商業(yè)或商務(wù)中心開發(fā)的“宜居宜商”建筑。多年以來，這類房屋僅作為住宅的補充，年度供應(yīng)和銷售均不足住宅的十分之一。近年來，隨著熱點城市強化住宅限購，資金遂開始涌向不限購的“類住宅”。當(dāng)然，被限購和高房價擠出的需求，也是“類住宅”變得如此吃香的原因。深圳近期70%的新推盤為“類住宅”。
  “類住宅”銷售突然放大，京滬深表現(xiàn)**為突出。2016年，北京“類住宅”銷售面積增長196%，銷售套數(shù)首次超過住宅，占商品房成交總數(shù)的60.1%。2004年，深圳“類住宅”在商品房成交中僅占比4.5%，2015年升至11.5%，2016年升至17.8%，近10年銷售價格年均漲幅達到16.1%。2016年，上?！邦愖≌背山?75萬平方米，同比增長145%，銷售均價達2.57萬，同比增長23%，在售“類住宅”樓盤消化周期僅5.3個月。
  不能否認(rèn)，住宅價格高企的背景下，“類住宅”確實發(fā)揮了補充住宅供應(yīng)不足、緩解房價高企的功效。對非戶籍人群，“類住宅”或許是他們在大城市實現(xiàn)“住房夢”的唯一途徑。同時，“類住宅”整體均價明顯低于同區(qū)域商品住房，也迎合非戶籍人群收入現(xiàn)狀。而且，“類住宅”增加了低租金房屋的供應(yīng)規(guī)模。此外，這事實上也是規(guī)劃管制與市場突破管制的結(jié)果。大城市住宅用地需求**大，但由于土地用途管制、片區(qū)規(guī)劃限制，加上各區(qū)都要發(fā)展短期稅收和GDP貢獻大的工商業(yè)，造成一邊是住宅需求不足，另一邊是商業(yè)辦公、工業(yè)嚴(yán)重過剩。結(jié)果就是，開發(fā)商打擦邊球，開發(fā)“類住宅”。
  由于住宅銷售更能賺錢、更快回籠資金，更易于讓土地賣個好價錢，地方政府也是“睜一只眼、閉一只眼”。于是，在規(guī)劃報建審批階段，讓**小分割單元面積報小一點，便于以后的切割改造。批后監(jiān)管也存在問題，上下左右切割成小單元，而且煤氣管道、衛(wèi)生間、外掛空調(diào)接入都預(yù)留了接口，所有這些都是監(jiān)管漏洞。從實際調(diào)研看，“類住宅”違反了土地用途管制、城市分區(qū)規(guī)劃，造成城市生活和生產(chǎn)功能區(qū)混雜穿插，用地效率降低、久治不愈的“城市病”越來越突出。而且，“類住宅”大行其道，擅自改變房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)的空間分割，也讓消防和安全形勢愈加嚴(yán)峻。
  更重要的是，“類住宅”基本上迎合樓市投資需求、投機炒作，缺乏教育、醫(yī)療配套，不僅浪費土地資源，且導(dǎo)致樓市投資氛圍惡化，更導(dǎo)致投資需求潛藏和隱性化，讓樓市和金融風(fēng)險隱蔽，惡化了系統(tǒng)性風(fēng)險。同時，這也導(dǎo)致區(qū)域開發(fā)的“房地產(chǎn)化”趨勢，資金嚴(yán)重“脫實入虛”。2015年以來，北京和上海均發(fā)布政策抑制“類住宅”蔓延，如暫停網(wǎng)上簽約等。此次，北京出臺的政策，從設(shè)計報建、交易和再交易對象、銀行貸款、中介代理等各個環(huán)節(jié)，全面堵死了“類住宅”作為投資增值資產(chǎn)的生存空間與變現(xiàn)渠道，促其全面回歸商業(yè)辦公樓的原有功能。
  全面封堵，短期內(nèi)確實會起到抑制投機炒作的功效。但我們更該反思“類住宅”火熱背后的問題。環(huán)視國內(nèi)外，城市土地供應(yīng)的彈性都很小，在人口向大城市遷徙的大趨勢下，大城市土地供應(yīng)彈性更小。去年底中央經(jīng)濟工作會議以來，多次強調(diào)大城市增加供地，但從反饋的信息看，增加供地確實很難，關(guān)鍵在于盤活低效閑置的存量土地難度高。一方面，“類住宅”反映供地不合理，大城市40%至50%的存量用地在工商業(yè)上，住宅用地普遍不足20%，而歐美那些大城市的比例剛好反過來。
  “類住宅”亂象也反映了一些地方政府基于短期GDP、稅收及區(qū)域發(fā)展外在形象等考慮，特別注重發(fā)展工商業(yè)。而存量工商業(yè)用地主體也想實施“工（商）改住”，卻既不愿做配套、也不愿補繳土地出讓金，近年來屢屢開始打擦邊球，向“類住宅”尋找盤活途徑。因此，在嚴(yán)厲打擊“類住宅”的同時，更要改變供地激勵，調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)。大城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級較快，新增用地要向住宅傾斜，加快盤活存量土地，特別是低效閑置的工商業(yè)用地，并同步加快公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)。
  （來源：上海證券報）
  
  
  
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  查看全文↓ 2019-11-22 21:58:13
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  7月2日，中國指數(shù)研究院發(fā)布2018年上半年300城市土地市場成交數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，上半年全國300城市土地出讓金總額為19513億元，同比增加27%。具體來看，上半年一線城市供地量小幅走低，收金總額縮水逾兩成，北京、上海、廣州均有下滑。其中，北京上半年收金751億元，較去年同期下滑25%。二線城市土地市場供需兩旺，助推土地出讓金上漲超過三成，其中杭州上半年收金總額1439億元，位于全國300城市之首。三四線城市因為承接外溢需求，土地市場熱度上升，其中佛山市收金571億元，進入全國城市前五。2018年上半年，全國300城市土地市場整體供應(yīng)量上漲30%，成交量增加26%，成交均價及溢價率皆有下滑。上半年，住宅用地供應(yīng)量同比上漲35%。在各線城市土地收入中，住宅用地仍為收金主力，受宅地供應(yīng)增加影響，上半年宅地出讓金較2017年同期增加2個百分點至82%，商辦類用地占比下降3個百分點。伴隨房地產(chǎn)市場調(diào)控深入，房地產(chǎn)企業(yè)在業(yè)績競賽中加速奔跑，企業(yè)土地儲備規(guī)模與結(jié)構(gòu)對業(yè)績的影響越來越大。不過，受供地結(jié)構(gòu)、土拍政策限制等影響，企業(yè)在一線城市拿地更加謹(jǐn)慎。2018年上半年，企業(yè)拿地結(jié)構(gòu)繼續(xù)向三四線城市下沉，總金額有所下降。20家大型房企上半年累計拿地13503萬平方米，同比增長13.8%；累計拿地金額6101億元，同比下降12.4%。中國指數(shù)研究院相關(guān)負責(zé)人分析指出，上半年，重點城市繼續(xù)調(diào)整供地結(jié)構(gòu)，加大住宅用地供應(yīng)力度，增加保障房及租賃住房用地比例，同時繼續(xù)落實多樣化土地招拍掛政策，穩(wěn)定土地市場。總體來看，2018年上半年，各地政府繼續(xù)加大土地供應(yīng)，上海、北京、深圳等大城市先后出臺住房發(fā)展規(guī)劃、土地供給中長期計劃，落實“有效供給”，住宅用地推出量保持30%以上的增速。三四線城市在去年樓市銷售良好的背景下，進一步加大土地供應(yīng)，在各線城市中推地同比增幅**大。上述負責(zé)人指出，從今年上半年的情況來看，二線和三四線城市成為企業(yè)拿地?zé)狳c，高價地成交逐漸向二線和三四線城市偏移，新一輪風(fēng)險值得關(guān)注。
  
  
  
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  查看全文↓ 2019-11-22 21:58:10
• 148****0402

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  中國網(wǎng)地產(chǎn)石家莊訊：8月30日下午，石家莊主城區(qū)6宗土地出讓，土地編號[2019]038-043號，其中[2019]042號地終止出讓，其余5宗土地成功出讓，成交總面積約117.15畝，成交總價14.42億元。其中，中房、中央商務(wù)區(qū)、金地在石再拿一地，祥云岸芷汀蘭二期成功補證。地塊詳情：[2019]038號，石家莊祥豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，1.27億成交，樓面價：6181.6元/平方米。宗地位置為支農(nóng)路48號，土地面積為7337.44平方米，土地用途為城鎮(zhèn)住宅，容積率小于等于2.8，出讓年限為64年，起始價為11700萬元（1062.67萬元/畝）。[2019]039號，中房聯(lián)合投資集團河北房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，5.45億成交，樓面價：6779.76元/平方米。宗地位置為建設(shè)大街東、天同街西、匯華路兩側(cè)，土地面積為32635.91平方米，土地用途為住宅、商服，容積率為居?。ū保┬∮诘扔?.5，居?。希┬∮诘扔?.38，出讓年限為70年、40年，起始價為47400萬元（968.34萬元/畝）。[2019]040號，河北潤石房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，2.73億成交。宗地位置為變電街以東、翔翼路以北、南車產(chǎn)業(yè)園區(qū)以西，土地面積為18074.80（含托幼用地3780.10平方米），土地用途為住宅、商服、教育，容積率小于等于2.3，出讓年限為70年、40年、50年，起始價為24800萬元（914.79萬元/畝）。[2019]041號，石家莊穩(wěn)睿房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，3.27億成交，樓面價：9634元/平方米。穩(wěn)睿地產(chǎn)控股方為金地集團，意味著金地正式進駐主城區(qū)。宗地位置為翟營大街以西、高爾路以北，土地面積為14025.62平方米，土地用途為住宅、商服，容積率小于等于2.42，出讓年限為70年、40年，起始價為21800萬元（1036.12萬元/畝）。[2019]042號，未達到底價，流拍！宗地位置為解放西街以東、和平路以南、解放大街以西、星光路以北，土地面積為10222.91平方米，土地用途為商服，容積率小于等于5.77，出讓年限為50年，起始價為27400（1787.35萬元/畝）。[2019]043號，石家莊市中央商務(wù)區(qū)開發(fā)有限公司，1.7億成交，樓面價：4334.63元/平方米。宗地位置為解放西街以東、解放大街以西、興凱路以南，土地面積為6033.7平方米，土地用途為商服，容積率小于等于6.5，出讓年限為50年，起始價為16500（1823.20萬元/畝）。
  
  
  
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  查看全文↓ 2019-11-22 21:58:07

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• 問 一般公證處,公證房產(chǎn)要多少錢？以房養(yǎng)老首批客戶6月中旬領(lǐng)養(yǎng)老金
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  "1季度土地出讓金總額同比增逾5成 宅地出讓金增近8成某指數(shù)研究院今日發(fā)布的**新數(shù)據(jù)顯示，一季度全國300個城市土地成交量跌價漲，出讓金同比增逾五成，各線城市季度收金總額均超去年。在土地出讓金排行榜中，二線城市為榜單主力，武漢收金超五百億居首。數(shù)據(jù)顯示，1-3月，全國300個城市共成交土地4473宗，同比減少8%；成交面積17023萬平方米，同比減少3%。其中，住宅用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）1436宗，同比增加3%；成交面積6586萬平方米，同比增加19%。1-3月，全國300個城市土地出讓金總額為6835億元，同比增加51%。其中，住宅用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）出讓金總額為5587億元，同比增加67%。1-3月，全國40個大中城市中過半數(shù)出讓金同比增加，漲幅前十多為二線熱點城市，一線城市僅廣州入圍；降幅前十城市中，上榜城市布局分散，福州、成都、石家莊同比降幅居前。從全國土地出讓金排名看， 1-3月，全國土地出讓金排名前二十城市成交總額為4200.7億元，同比增加51%，上榜門檻升至94億元。一線城市收金總額為930.6億元，較去年同期增加過半，滬廣深排名均有攀升，僅北京收金總額同比縮水；二線城市為榜單主力，過半入榜城市收金同比增幅過百，武漢、南京居前兩位，出讓金分別為513.6億元和453.1億元。排名前十名的城市分別是武漢、南京、合肥、廣州、上海、杭州、鄭州、北京、天津、蘇州。從樓面均價來看，各線城市均有上漲，二線漲幅領(lǐng)銜。1-3月，全國300個城市成交樓面均價為4019元/平方米，同比上漲55%；其中，住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）成交樓面均價為8483元/平方米，同比上漲40%。分城市看，一線城市樓面均價為19729元/平方米，同比上漲8%；二線城市樓面均價為5957元/平方米，同比上漲72%；三線城市樓面均價為1963元/平方米，同比上漲36%。從溢價率來看，重點城市強化調(diào)控以穩(wěn)定市場，一季度平均溢價率同比漲幅明顯收窄。1-3月，全國300個城市土地平均溢價率33%，較去年同期上升8個百分點；其中，住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）平均溢價率39%，較去年同期上升6個百分點。來源：證券日報 "

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• 問 55平方的房產(chǎn)公證費多少？以房養(yǎng)老首批客戶6月中旬領(lǐng)養(yǎng)老金
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  "為推進去產(chǎn)能、調(diào)結(jié)構(gòu)，促進產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，財政部、國家稅務(wù)總局日前發(fā)布通知明確了有關(guān)房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅政策。通知表示，對按照去產(chǎn)能和調(diào)結(jié)構(gòu)政策要求停產(chǎn)停業(yè)、關(guān)閉的企業(yè)，自停產(chǎn)停業(yè)次月起，免征房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。企業(yè)享受免稅政策的期限累計不得超過兩年。按照去產(chǎn)能和調(diào)結(jié)構(gòu)政策要求停產(chǎn)停業(yè)、關(guān)閉的中央企業(yè)名單由國務(wù)院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理部門認(rèn)定發(fā)布，其他企業(yè)名單由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的去產(chǎn)能、調(diào)結(jié)構(gòu)主管部門認(rèn)定發(fā)布。認(rèn)定部門應(yīng)當(dāng)及時將認(rèn)定發(fā)布的企業(yè)名單（含停產(chǎn)停業(yè)、關(guān)閉時間）抄送同級財政和稅務(wù)部門。各級認(rèn)定部門應(yīng)當(dāng)每年核查名單內(nèi)企業(yè)情況，將恢復(fù)生產(chǎn)經(jīng)營、終止關(guān)閉注銷程序的企業(yè)名單及時通知財政和稅務(wù)部門。企業(yè)享受本通知規(guī)定的免稅政策，應(yīng)按規(guī)定進行減免稅申報，并將房產(chǎn)土地權(quán)屬資料、房產(chǎn)原值資料等留存?zhèn)洳椤Ｍㄖ?018年10月1日至2020年12月31日執(zhí)行。本通知發(fā)布前，企業(yè)按照去產(chǎn)能和調(diào)結(jié)構(gòu)政策要求停產(chǎn)停業(yè)、關(guān)閉但涉及的房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅尚未處理的，可按本通知執(zhí)行。"

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• 問 影響?zhàn)B老金的政策是什么 養(yǎng)老金須知些什么
  答

  2015年即將過去,回顧這一年,官方出臺了一系列實實在在影響老百姓“錢袋子”的政策措施。那么,今年你的錢包比以前更鼓了嗎？ 1、企業(yè)退休人員 養(yǎng)老金“11連漲” 【政策】自2015年1月1日起,企業(yè)退休人員基本養(yǎng)老金標(biāo)準(zhǔn)再次提高10%,實現(xiàn)了“11連漲”。 【影響】人社部10月27日在三季度新聞發(fā)布會上透露,目前,全國近8000萬企業(yè)退休人員基本養(yǎng)老金調(diào)整全部發(fā)放到位,調(diào)整后的月人均養(yǎng)老金水平達到2200多元。拿到手里的錢多出了幾張百元大鈔,退休的大爺大媽們跳廣場舞時應(yīng)該會笑得更開心。 2、機關(guān)事業(yè)單位 人員調(diào)整工資 【政策】2015年1月14日,《國務(wù)院關(guān)于機關(guān)事業(yè)單位工作人員養(yǎng)老保險制度改革的決定》公布,近四千萬機關(guān)事業(yè)單位人員開始繳納基本養(yǎng)老保險,同時其基本工資也進行了調(diào)整。截至7月底,機關(guān)事業(yè)單位調(diào)整基本工資標(biāo)準(zhǔn)的兌現(xiàn)工作全面完成。 【影響】此次工資調(diào)整優(yōu)化了工資結(jié)構(gòu),重點向基層傾斜,并且確保所有人員的工資都有所增加。雖然“月人均實際增資300元左右”的漲幅并不大,但官方進一步明確了建立基本工資標(biāo)準(zhǔn)正常調(diào)整機制,近期要每兩年調(diào)整一次基本工資標(biāo)準(zhǔn)。也就是說,機關(guān)事業(yè)單位人員的錢包以后有望越來越鼓。 3、29個地區(qū)提高 工資標(biāo)準(zhǔn) 【政策】隨著遼寧省12月11日宣布上調(diào)工資標(biāo)準(zhǔn),據(jù)不完全統(tǒng)計,2015年以來,全國至少已有29個地區(qū)上調(diào)工資標(biāo)準(zhǔn),上調(diào)的地區(qū)數(shù)量已大大超過去年。 【影響】收入是民生之源,上調(diào)工資標(biāo)準(zhǔn)有利于提高低收入人群的收入和生活水平,一定程度上促進內(nèi)需和消費。 4、央行五次降息 “月供族”減負 【政策】央行分別于3月份、5月份、6月份、8月份和10月份共進行了五次降息。在五次降息后,一年定期存款基準(zhǔn)利率下降到1.5%,5年以上各項貸款基準(zhǔn)利率下降到4.9%,5年以上個人住房公積金貸款基準(zhǔn)利率下降到3.25%。 【影響】五次降息對于習(xí)慣于在銀行存錢的人來說并不是好消息,由于存款利率大幅下降,錢存在銀行里越來越不劃算。而五次降息**利好的是廣大“月供族”,其將會省下一筆不小的房貸支出。 5、車輛購置稅減半 買車更省錢 【政策】9月29日的國務(wù)院常務(wù)會議決定,從2015年10月1日到2016年12月31日,對購買1.6升及以下排量乘用車實施減半征收車輛購置稅的優(yōu)惠政策。 【影響】車輛購置稅減半這一重磅政策,為“買車一族”省下了不少錢,也帶動了消費的增長。數(shù)據(jù)顯示,10月份限額以上單位汽車類商品同比增長7.1%,增速比9月提高4.4個百分點,拉動社會消費品零售總額增速約0.8個百分點。 6、鄉(xiāng)村教師迎“**無爭議漲薪” 【政策】國務(wù)院6月初印發(fā)《鄉(xiāng)村教師支持計劃(2015—2020年)》,提出要提高鄉(xiāng)村教師生活待遇。各地要依法依規(guī)落實鄉(xiāng)村教師工資待遇政策,依法為教師繳納住房公積金和各項社會保險費。 【影響】按照上述《計劃》, 330萬鄉(xiāng)村教師的工資待遇將有明顯提高,生活待遇將獲得較大改善,這次可以預(yù)期的鄉(xiāng)村教師漲工資,受到了公眾的一致贊同,被稱為“**無爭議漲薪”。 7、下調(diào)失業(yè)、工傷、生育保險費率 【政策】今年以來,國務(wù)院先后確定將失業(yè)保險費率由3%統(tǒng)一降至2%,從10月1日起將工傷保險平均費率由1%降至0.75%,將生育保險費率從不超過1%降到不超過0.5%。 【影響】上述三項社保費率的下調(diào),減輕了員工和企業(yè)的負擔(dān)。據(jù)測算,下調(diào)失業(yè)保險費率每年將減輕企業(yè)和員工負擔(dān)400多億元。下調(diào)工傷保險和生育保險費率預(yù)計每年將減輕企業(yè)負擔(dān)約270億元。

• 問 看新聞聽說“養(yǎng)老金縮水6000億”覺得老了靠養(yǎng)老金不太靠譜，如果是“以房養(yǎng)老”靠譜嗎？
  答

  以房養(yǎng)老在我國還是存在著許多障礙的，其中主要的障礙就是來自于金融機構(gòu)，房價下跌的風(fēng)險是他們**為擔(dān)心的因素。目前承接“倒按揭”的業(yè)務(wù)尚不成熟，國內(nèi)房地產(chǎn)市場價格中長期走勢、人均預(yù)期壽命等關(guān)鍵因素難以預(yù)測。對銀行、保險公司等機構(gòu)來說，正向按揭貸款的風(fēng)險是隨著時間的推移不斷減小的，而“倒按揭”恰恰相反，時間越長風(fēng)險越大。如何確定“倒按揭”利率也是一大難題，貸款額少，老人不樂意；貸款期長，機構(gòu)又可能吃虧。希望日后會逐漸走向成熟吧！