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  土地市場的熱度已經傳導到三線城市。
  一天兩度刷新歷史**高地價
  9月8日，無錫迎來金九的首次土地出讓，分別為來自濱湖區(qū)XDG-2016-14號地塊（朗詩新郡南地塊）和梁溪區(qū)XDG-2010-39號地塊（丁村管巷地塊）。經過一個半小時，近97輪拉鋸戰(zhàn)，無錫丁村管巷地塊被閩系房企融僑以14.4億元的總價收入囊中，樓面地價13582元/平方米，溢價率269%。而朗詩新郡南地塊被中銳地產以總價33.1億元競得，溢價率185.34%，樓面價18050元/平方米。一天內連續(xù)兩次刷新無錫土地出讓歷史的**高價。
  地塊信息顯示，丁村管巷地塊位于梁溪區(qū)江海路西側、廣益路北側，出讓面積53013平方米，容積率2，建筑面積106026平方米，起價3.9億元，樓面起價3678元/平方米。朗詩新郡南地塊位于濱湖區(qū)太湖新城貢湖大道與塘鐵橋路交叉口東南側，地塊面積73350.6平方米，地塊性質為居住用地，容積率≤2.5，土地出讓金起始價：11.6億元，起始樓面價6325.78元/平方米。
  “這兩塊地拍出的價格有點驚人，像丁村管巷地塊，周邊二手房的均價也不過5000-6000元/平方米?！鄙虾ｆ溂沂袌鲅芯坎扛呒壏治鰩熷X寧羅表示，此次融僑在無錫斬獲地塊是與其整體的長三角城市深度擴張相吻合的，今年6月，融僑亦在南京江寧驚險通過**高限價斬獲地塊。
  錢寧羅表示，融僑并非首次進入無錫，之前開發(fā)的融僑觀邸項目住宅部分已去化完畢，成交均價不足8000元/平方米，相比當時無錫整個新房成交均價為低，在無錫基本屬于中檔住宅產品。需要指出的是，即便是長三角區(qū)域，融僑今年的戰(zhàn)略布局亦出現(xiàn)調整和轉移，過去滲透程度更高或布局更早的合肥、淮安及連云港等城市被冷落，而核心城市如南京、無錫則顯著加碼。
  上海同策研究咨詢總監(jiān)張宏偉表示，經過這一輪市場的推動，包括無錫本地去庫存的措施，也包括臨近的上海、蘇州市場火熱之后，由于資金的輪動，也帶動了無錫市場交易的活躍。據(jù)中國指數(shù)研究院9月1日發(fā)布的百城價格指數(shù)，8月無錫新建住宅均價環(huán)比上漲6.76%，位列全國第一。
  從數(shù)據(jù)看，目前無錫樓市已經沒有去庫存壓力了，目前的庫存去化周期在5-6個月，這樣一個去化周期會使得市場繼續(xù)延續(xù)量價齊升的狀態(tài)，根據(jù)中指院的數(shù)據(jù)，8月無錫房價漲幅位列全國第一，也是一個信號，即不存在庫存去化壓力。
  “現(xiàn)在無錫每拍一塊地，樓板價都是創(chuàng)新高的?！睙o錫某高端樓盤負責人說，近期無錫的樓市很熱，他們的項目號稱無錫第一豪宅，精裝修房源的均價在2.5萬元/平方米，計劃近期開盤，現(xiàn)在正在認籌，“認籌的情況挺好，80套房源認籌的客戶有接近200組。”該負責人說，雖然2.5萬元/平方米的均價在無錫已算是接近**高單價的了，但對比此次土拍的樓面價，價格還是很便宜的了。按照朗詩新郡南地塊1.8萬元/平方米的樓面價，未來毛坯房源的價格將會達到3萬元/平方米。
  “市場在往上走，地價拍出這個結果我們有預期。”克而瑞無錫機構總經理王新科說，無錫這一輪上漲行情是從今年3月開始的，先是樓市成交量增加，然后是價格上升，市區(qū)均價從去年的8000元/平方米左右上漲到現(xiàn)在的9000多元/平方米，“應該講這個價格還是有上升空間的，畢竟行情才進行了5、6個月，預計接下來樓市和土地市場仍然會往上走，短期內將維持高價?！?br/>蘇州限購后投資客流向無錫
  易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進表示，此次無錫土地市場再現(xiàn)閩系房企融僑拿地，其投資思路是明確的，即對于一些成長性高的城市積極參與投資。今年無錫市場表現(xiàn)不錯，也給了此類房企一個很明確的信號指示，即此類城市房價或開始起飛，而且后續(xù)能夠因蘇州限購而使得無錫市場交易更為活躍。從這個角度看，無錫土地市場高溢價也是正常現(xiàn)象。融僑積極拿地，也是積極補庫存的導向。后續(xù)如何借此類項目打造高端物業(yè)，是此類中型房企需要思考的問題。
  而中銳地產此次高溢價拿地，也代表了中小房企也希望對此類地價相對便宜的城市積極補庫存。當此類溢價可能也是超過其預計的，所以后續(xù)對于此類房企來說拿地以后的成本控制格外重要，否則一個地王項目就會拖累企業(yè)后續(xù)的經營。
  “從區(qū)位優(yōu)勢看，無錫可以順理成章地吸引部分來自于蘇州市場的炒房客，尤其是部分炒房客受蘇州政策影響，會積極到無錫市場購房?！眹儡S進說，從城市能級來看，無錫市場規(guī)模更大、產業(yè)層級更高。從居住層面看，無錫圍繞太湖新城等可以積極做文章，這是常州市場相對欠缺的內容。從這價格角度看，無錫土地市場出現(xiàn)活躍或火熱顯然也是符合預期的。
  “對于開發(fā)商來說，尋求競爭還不是特別激烈的城市來進行布局，像上海、蘇州、南京這些城市，布局的門檻已經比較高了，樓板價也較高，拿地的風險相對較大，對于無錫來講，由于資金還在輪動，房價還在上漲，市場還處于上行的過程中，同時地價的上漲還相對沒那么快，因此對一些房企的布局是一個比較好的機會。”張宏偉說。
  據(jù)土拍網統(tǒng)計，剛剛過去的8月份，無錫土地市場共成交了7宗地塊，總出讓面積為44.6萬平方米，成交總額為77.5195億元，樓面價**高為10548元/平方米，溢價率**高達206.78%。
  （來源：澎湃新聞網）
  
  
  
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  查看全文↓ 2019-11-22 22:17:23
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  經濟日報-中國經濟網北京5月29日訊（ 李方） ?中原地產研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2018年5月28日，全國50大城市合計土地出讓金高達1.39萬億，同比2017年同期的9360億上漲48.3%，多賣了4520億。與此同時，熱點城市溢價率基本在10%左右，和往年相比明顯降低。數(shù)據(jù)顯示，杭州市土地出讓金位列50城第一，達1244億，同比上漲210%。熱點城市中，包括武漢、福州、廣州、鄭州、重慶、濟南、天津等22個城市賣地均超過200億。三四線城市中，佛山、南通、常州、嘉興、湖州、臺州、徐州、揚州、菏澤、上饒、阜陽、鹽城、金華、泉州、贛州、許昌、岳陽、淄博、鎮(zhèn)江、紹興等城市賣地金額均超過100億，上漲明顯。值得注意的是，在樓市持續(xù)調控下，房企搶地積極性有所降低，大部分城市土地成交溢價率明顯下行。從熱點城市來看，土地溢價率基本平穩(wěn)，大部分城市保持低位。以北京為例，2017年北京土地平均溢價率24%，今年截至目前為13%?！盁狳c張城市溢價率基本在10%左右，明顯低于2015-2017年平均30%的溢價率。”中原地產首席分析師張大偉向中國經濟網表示，“土地市場在系列調控影響下有所退燒，但成交金額依然在高位?！睆埓髠フJ為，一二線城市房企拿地積極性較高，出現(xiàn)的流標主要是地塊有多重復雜屬性；三四線城市土地市場明顯活躍，2018年大量房企進入三四線城市拿地，推動熱點城市的土地銷售額歷史同期記錄。不過，在全國一二線城市嚴格調控下，房企資金壓力越來越大，對非優(yōu)質地塊的積極性降低。張大偉預計，“2018年樓市將繼續(xù)嚴格調控，大部分房企對土地市場的熱度逐漸降低，但為了加大銷售額，依然會集中拿地。預計2018年，一二線土地市場成交依然將維持高位?！?br/>
  
  
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  查看全文↓ 2019-11-22 22:17:20
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  4月下旬的兩次供地小高峰為杭州帶來了210億元的土地出讓金進賬。這個長三角的明星城市再次獲得市場的青睞。不僅如此，從今年春節(jié)以來，杭州樓市出現(xiàn)“萬人搖號”“新盤漲價”“交易攀升”的情況，那么，杭州樓市的“金三銀四”真的到來了嗎？4月兩場土拍進賬210億元春節(jié)后杭州的首場土拍就引發(fā)了市場的關注，傳遞了土地市場回暖的信號。2月27日，由杭州本土排名第三的企業(yè)德信中國拿下的勾莊板塊地價一舉打破紀錄，跨過2萬元/平方米的門檻，刷新區(qū)域的樓面價。根據(jù)杭州透明房地產研究院發(fā)布的報告顯示，今年一季度，杭州市共出讓85宗土地，合計出讓面積204.24萬平米，環(huán)比去年四季度增長135.01%，成交金額453.29億元，環(huán)比去年四季度增長181.86%。鑒于杭州土地市場迅速升溫，溢價率接連走高。3月，杭州主城區(qū)國有建設用地使用權掛牌規(guī)則做出調整：當溢價率達到30%時鎖定限價，轉入競報自持比例。而此前，當溢價率達到50%時，才鎖定限價轉入競報自持比例。進入4月份，杭州市繼續(xù)加大土地供應力度。4月16日，杭州主城區(qū)掛出了包括望江新城、牛田、筧橋、三里亭等板塊的7幅土地，起拍總價就達到99億元。當天，杭州單日成交土地126億元，并有兩大板塊的地價被刷新。更高的自持比例并沒有阻擋房企之間的廝殺。其中，位于望江新城板塊望江單元地塊以樓面地價34872.34元/平方米起拍，隨后短短20分鐘內，地塊在經歷34輪報價后進入投報自持比例環(huán)節(jié)，直到自持比例達到22%成交，**終的成交總價為52億元，樓面地價達到45325.75元/平方米，溢價率30%。若將22%的自持比例折算成樓面地價，望江地塊的實際樓面地價將達到約52000元/平方米，超過綠城2016年3月拿下的潮鳴地塊，刷新杭州高價地塊的成交樓面價紀錄。緊接著，4月26日，杭州再次出讓6宗地塊，分別位于江干區(qū)、拱墅區(qū)、西湖區(qū)和下城區(qū)?？偝鲎屆娣e18.71萬平方米，建筑面積49.22萬平方米，總攬金84.8億元。對于杭州土地市場走熱，杭州本土某開發(fā)商人士表示：“從2018年7月開始，杭州迅速進入冰凍期，大家都在觀望，很多開發(fā)商半年、甚至一年沒有拿地，手里資金充裕卻無存糧?！敝袊笖?shù)研究院浙江分院副總經理高院生分析說：“一方面，綠城、濱江等本土房企補倉意愿強烈，外來房企也看好杭州市場進行加倉；另一方面，杭州樓市在春節(jié)后確實出現(xiàn)了‘小陽春’的行情，成交量有所回升。但值得注意的是，在目前‘穩(wěn)房價’總基調下以及房地產市場仍處在調整周期等背景下，土地競拍熱度持續(xù)提升需受到特別關注，尤其是對于房地產開發(fā)企業(yè)而言，若貿然追高投資，則會面臨一定的風險?！焙贾菰佻F(xiàn)“萬人搖號”和土地市場升溫同時，杭州樓市的風向也發(fā)生了逆轉：新盤漲價、“萬人搖號”再現(xiàn)，二手房成交量攀升、“低中簽率”密集出現(xiàn)，這一切都指向了杭州樓市要“卷土重來”。首先是被稱之為“2019年第一漲”的綠城建發(fā)沁園。去年10月12日，綠城建發(fā)沁園的首張預售證顯示，同樣的裝修標準，均價為49500元/平方米；而今年2月推出的房源均價54000元/平方米，裝修標準6000元/平方米。綠城建發(fā)沁園4個月內漲了4500元/平方米，漲幅達到9%，成為業(yè)內關注的焦點。杭州本地的業(yè)內人士告訴：“綠城建發(fā)沁園漲價后，傳遞出一個市場消息，也有不少樓盤暗中醞釀漲價?！辈粌H如此，3月，杭州再次出現(xiàn)“萬人搖號”的場面。3月1日，杭州一網紅樓盤中國鐵建·西湖國際城公示了搖號意向登記名單，共17344人參與搖號，也是杭州唯一一個連續(xù)三次搖號破萬的項目。而西湖國際城此次推出262套房源，均價為23254元／平方米，這意味著搖號的中簽率僅為1.5%。上述杭州本地的業(yè)內人士告訴：“杭州樓市確實有回暖的跡象，包括新房和二手房，像主城區(qū)的新房都是一房難求的情況；另一方面，杭州承辦下一屆亞運會，加上人才引進，產業(yè)導入步伐加快，也給杭州市場帶來更大的信心?！焙贾輼鞘姓娴幕嘏藛幔侩m然種種跡象表明杭州樓市正在升溫，但是，杭州樓市會像前年一樣“卷土重來”嗎？從成交數(shù)據(jù)來看，杭州新房的成交量相比去年還是處于下降趨勢。根據(jù)杭州透明房地產研究院，今年一季度，杭州新建商品房成交22885套，與去年同期38648套相比，同比下降40.8%。雖然從表象上看杭州樓市有所復蘇，但是細究原因來看，卻是因為“限價”等綜合政策管控下，一、二手房價格倒掛，加之壓抑的需求量等多種原因所致，并非真如2017年那樣“瘋狂”的上漲。當新京報詢問綠城建發(fā)沁園漲價的原因發(fā)現(xiàn)，該樓盤所在地塊此前的樓面價已經達到40766元/平方米，而首次開盤售價均價為49500元/平方米。對此售價，上述杭州業(yè)內人士表示，“作為高價地，首次開盤的價格顯然是虧本的，如果加推不漲價，后期開發(fā)商事實上是很難收回成本的。”“杭州市‘限價’政策已然很嚴，而且并沒有放松的跡象，雖然綠城建發(fā)沁園漲價，但是也不形成信號和帶動效應，不能借此來判斷新盤能夠持續(xù)加價?！鄙鲜鰳I(yè)內人士分析稱。此外，杭州再次出現(xiàn)“萬人搖號”的背后也和政府“限價”下一二手房倒掛有密切關系。杭州本地一位參與中國鐵建·西湖國際城搖號的購房者告訴：“這個盤周邊二手房價格已經達到每平方米三四萬元，一二手房價格倒掛，當然是買新房更劃算。但是，很多人都是‘陪跑’，我也沒有搖上?！睋?jù)了解，類似中國鐵建·西湖國際城和華夏·四季等受到購房者青睞的新盤都具有相同的原因，那就是售價與周邊二手房形成倒掛，在“買到就是賺到”的心理下購房者都愿意“搖號試試”。高院生分析表示：“一方面，從政策層面來看，政府不會放松‘限價’，所以不會形成類似之前房價快速上漲的情況；另一方面，新房成交量有所回升，是限價和價格倒掛的多重原因所致；杭州的二手房目前是成交量上漲，價格相對穩(wěn)定的情況?！?br/>
  
  
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  查看全文↓ 2019-11-22 22:17:18

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• 問 代辦繼承房產多少錢？今后繼承權不強制公證房屋繼承繁瑣依舊
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  多數(shù)90后依然把房產作為其首要的財富追求目標，占比達62%，明顯高出其他年齡組（80后、70后、60后人群）選擇房產的比例。房產依然是父母希望傳承給下一代的主要財富之一，而子女希望從父母繼承的三大財富全部為精神財富，依次為：和睦的家庭關系、健康、合家安康； 這是匯豐**新發(fā)布的《中國大眾富裕人群財富管理白皮書》（以下簡稱《白皮書》）部分調查結果。這份調查還顯示，近半數(shù)已為人父母的80后受訪者大致會在子女12歲開始對其進行財商教育，與60后、70后的觀念相比，新生代父母對子女財商教育的啟蒙年齡已提前了2~3歲；大眾富裕人群更期待AI（人工智能）智能投顧在未來可以實現(xiàn)近似于銀行理財顧問所提供的服務，包括制定理財方案、推薦合適產品和追蹤服務。 據(jù)悉，匯豐本次調查主要針對中國大眾富裕人群（個人流動資產在50萬元人民幣以上）。這一調查覆蓋北上廣深等14個主要城市的逾4600位受訪者，其年齡跨越60后、70后、80后和90后四組，從多維度動態(tài)地呈現(xiàn)大眾富裕人群的財富觀念。 《白皮書》顯示，隨著社會經濟的發(fā)展以及生活觀念的變化，中國人對財富的看法也逐步演變。身體健康、追逐夢想、家庭幸福和知足常樂等非物質因素正構成財富定義的新內涵，財富觀與傳統(tǒng)的“貨幣化”定義相比有了明顯的延展。 《白皮書》還發(fā)現(xiàn)，“代溝”不僅是一個社會現(xiàn)象，也存在于財富觀念上，尤其是90后群體具有其獨特的時代特征；而在財富傳承方面，父母的意愿和子女的期望之間也存在顯著差異。此外，在探究財商教育對解決“啃老族”現(xiàn)象的意義的同時，《白皮書》亦揭示了富裕人群對AI智能投顧的高期望值。 《白皮書》稱，身為獨身子女，很多90后具備“坐擁”多套房產傳承的財富優(yōu)勢，因而衣食無憂，這近乎成為社會對這一代人的普遍認知。但是，匯豐《白皮書》卻發(fā)現(xiàn)，多數(shù)90后依然把房產作為其首要的財富追求目標，選擇房產的受訪者占到同一年齡組的比例高達62%，明顯高出其他年齡組（80后、70后、60后人群）選擇房產的比例（均在50%左右），而其他三個年齡組更看重在身體健康的基礎上進而追求其他的物質和家庭財富。 此外，相比80后、70后和60后而言，90后對財富的追求更為多元化，精神追求也更為豐富多樣，對和睦的家庭關系（50%）、實現(xiàn)個人夢想（46%）、進取心（40%) 以及人脈/朋友圈（36%）等要素的認同程度均超越其他年齡組人群。 在按年齡組分析比較之外，《白皮書》還從“當人父母”和“為人子女”的兩個角色分組，分析受訪人群對于財富傳承的期待。調查發(fā)現(xiàn)，父母希望可以留給孩子的財富與子女所期望的傳承之間具有顯著差異。具體來看，房產依然是父母希望傳承給下一代的主要財富之一，而子女希望從父母繼承的三大財富全部為精神財富，依次為：和睦的家庭關系、健康、合家安康。 可見，在物質相對富足的環(huán)境中成長起來的年輕人，更注重心理層面的精神需求，其中，以家庭為核心的幸福感極具重要性。這一發(fā)現(xiàn)為社會思考如何對年輕一代“去標簽化”也提供了一定的參考價值。 雖然90后已開始在職場初露鋒芒亦或小有成就，但他們的個人財務狀況似乎依然沒有達到完全獨立。本次調查顯示，90后在工作后依然需要父母“資助”零花錢的比例高達六成。如何幫助子女形成理性的消費觀固然重要，財商教育也日益成為“開源節(jié)流”不可或缺的一環(huán)，而財商教育的啟蒙也正日趨低齡化。 《白皮書》發(fā)現(xiàn)，近半數(shù)已為人父母的80后、90后受訪者會計劃在子女12歲開始對其進行財商教育。與60后、70后的觀念相比，新生代父母對子女財商教育的啟蒙年齡已提前了2~3歲。 財商教育需要親身實踐與傳授，光靠書本知識遠遠不夠?！栋灼凤@示，父母培養(yǎng)子女財商的方式日趨多元豐富，除了親身傳授、**教育、機構培訓和在日常消費中培養(yǎng)，51%的大眾富裕家庭會為孩子設立獨立賬戶。其中，76%的子女獨立賬戶是在孩子12歲前設立的，希望以此幫助子女盡早建立個人財務管理意識。 伴隨移動科技和數(shù)字化生活方式的普及，中國大眾富裕人群對銀行數(shù)字化渠道服務的接受度不斷提高。匯豐本次調查顯示，在過去一年使用過的銀行服務渠道中，選擇數(shù)字化渠道的受訪者（74%）已明顯超過人工服務（62%）；選擇使用自助智能渠道的受訪者也頗具規(guī)模，已近三成（27%）。 具體到專業(yè)化的投資理財領域，以理財顧問為代表的人工服務仍是當前不可替代的主要方式，但科技的不斷創(chuàng)新已令AI在財富管理領域的運用呈上升趨勢，與人工服務逐漸形成互補。 《白皮書》顯示，除提供及時的投資收益反饋外（53%），大眾富裕人群更期待AI智能投顧在未來可以實現(xiàn)近似于銀行理財顧問所提供的服務，包括制定理財方案（58%）、推薦合適產品（54%）和追蹤服務（45%）。 對上述調查結果，匯豐中國副行長兼零售銀行及財富管理業(yè)務總監(jiān)李峰表示，“中國的改革開放和經濟轉型不僅重塑了大眾的財富生態(tài)，也令人們的財富觀念隨之演變。追求精神層面的富足感日趨成為構建美好生活的重要內涵。這一趨勢不僅將對中國經濟和社會的未來發(fā)展產生積極的意義，也將為服務于這些目標群體的各行業(yè)機構提供具有指導性的參考價值?！?

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• 問 房產繼承有多少年限？今后繼承權不強制公證但房屋繼承繁瑣依舊
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  一些地區(qū)價格上漲20%，租客直呼市場沒有洼地；房產中介高價搶收房源，資本助力讓其底氣更足 誰在操縱京城房租上漲？ 業(yè)內人士表示，很多品牌方不計成本搶房源，**后毫無疑問會轉嫁到租客身上 “體驗了一把待價而沽的感覺?！?月，隨著大量高校畢業(yè)生離校，租房價格也一再攀升。家住北京天通苑西二區(qū)的吳敏說自己一套100平方米的三居室在經過中介兩輪談價之后，租金直線上升?！皬奈翌A期的每月7800元，直接漲到每月1萬元，租期11個月?！? 計劃在近期租房的于麗華有著更加真切的感受：“今年北京的租房價格更貴，房子更難租。就連五環(huán)到六環(huán)之間，房租價格也比之前漲了20%?！? 北京房租價格急劇上漲，誰在操縱房租上漲？《工人日報》對此展開了調查。 “價格環(huán)比要增加10%” “幸虧我們下手早，不然現(xiàn)在租房太難了。往往都是上午看到價格合適的房子，下午就被租出去了?！眲倓偤灱s北京市一家事業(yè)單位的陳媛告訴，5月份，她和同學開始著手租房子，目前兩人在東城區(qū)租下了一套37.8平方米的小房子，租價5400元。“房子很舊，上世紀90年代的老房子，沒有電梯，但是仍然很搶手?！? “本來以為市區(qū)房租貴，就住稍微遠一點，哪想到這么遠房價也挺貴?！痹谕ㄖ輩^(qū)楊莊小區(qū)租住一套兩居室的陸鳴告訴，“預算兩三千元基本沒有房子可租，現(xiàn)在北京租房市場沒有洼地。” 在朝陽區(qū)和通州區(qū)幾家房屋中介走訪發(fā)現(xiàn)，目前除了合租價格能控制在每月2500～2900元之間，整租兩居室價格每月都在4800～5700元之間。 “這段時間是租房市場的高峰期，價格高很正常?！蓖ㄖ輩^(qū)萬達廣場附近的一家中介公司負責人告訴，從今年5月開始，北京房屋租賃成交量就在不斷攀升?！皟r格環(huán)比要增加10%，留給租客決策的時間也低于往年。畢竟群租房市場減少了，供給減少，需求量還在增加，租價不漲不可能。” 他給算了一筆賬，北京市規(guī)定出租房屋人均居住面積不得低于5平方米，每個房間居住人數(shù)不超過2人?！叭绻凑?00平方米來算，原來能住20人，現(xiàn)在**多住6人。相當于清理一套群租房，就減少兩套房源?！? 鏈家研究院的數(shù)據(jù)顯示，從2017年8月～2018年2月，鏈家平臺新增租賃房源連續(xù)7個月環(huán)比下降，目前租賃新增供給僅為2017年的一半。 “搶到房源就是搶到財源” “搶房的中介變多了，我現(xiàn)在還能收到高價收房源的宣傳單?！痹诔枀^(qū)雙橋附近居住的王晨說，他剛剛將一套面積90平方米的房子以每月9500元的價格簽約給一家中介公司。“我這套房子是緊湊型三居室，基本不需要怎么改造就能直接出租，幾家中介都看上了這套房子和我談。” 王晨告訴，他在談的過程中發(fā)現(xiàn)，由于中低端租賃房源的缺乏，中介公司偏愛整套的大戶型，希望通過改造掛在平臺上供租戶選擇?！昂芏啻髴粜蜕晕⒏脑煲幌拢涂梢宰兂陕殘鲂氯说穆淠_之處，房屋硬件好的可以租得更貴。” “我們一般都會比業(yè)主心理價格高三分之一報價，如果不行可以看情況再加價?！背柭飞弦患抑薪楣緲I(yè)務員告訴，“談價格時**好拿下，不然同行競爭時加價更兇猛。少賺一點差價沒關系，**重要的是房源?！庇捎谥薪槠脚_發(fā)布房屋租賃房源還需要收1個月的房租作為服務費，所以談起房源價格還是很有底氣。 走訪中，多家房屋中介公司的業(yè)務人員對于盡可能多搶到房源看法一致：“搶到房源就是搶到財源，房屋中介公司就是靠房源吃飯?！? 合碩機構首席分析師郭毅分析稱，這背后一個是市場的原因，一個是行業(yè)的原因。各個城市限購較嚴重，購房需求沒有得到滿足，只能通過租賃方式解決居住問題。這導致租賃市場需求量上升，租金上漲。另外，各個中介公司在市場中的競爭比較激烈，造成了中介公司利用價格杠桿進行房源爭奪。 中低端房源經改造變成中高端房源 據(jù)統(tǒng)計，一線城市去年高校畢業(yè)生的起薪平均5000元出頭，而吸納就業(yè)比較多的幾大職業(yè)中，快遞員平均工資在6000元左右，司機、廚師平均工資都在5000元以下。而北京二居室的平均房租接近5000元，即使合租，租房支出也占到這些群體收入的一半以上。 “短期來看，房租上漲態(tài)勢很可能不會終止。”中原地產首席分析師張大偉說，考慮到出租房源的結構性變化，部分地方的房租還會漲。“很多租賃企業(yè)特別是長租公寓，把一些中低端的租賃房源收購之后升級改造。過去有可能是中低端房源，現(xiàn)在變成了中高端房源，所以租金有一個明顯的上行?！? “看起來好像是房產中介高價搶房，賺取中間差價，租客只能被動接受租賃市場定價。但實際上，并不是所有的租客都沒有議價能力。在目前的房屋租賃市場上，中高端租賃供給是過剩的?！北本┮患腋叨俗赓U市場研究人員告訴，隨著很多開發(fā)商長租公寓產品入市，中高端的房子其實是供過于求的?！皠傂栊妥夥咳藢τ谧饨饍r格敏感，從總體上看租房市場供需是平衡的，但是結構上看卻嚴重失衡?！? 了解到，在租房市場，運營租房品牌的方式主要有兩種，一是類似萬科、龍湖等品牌地產商，重資產運營租賃品牌。企業(yè)先拿出錢來購置租賃性質的土地，然后在土地上蓋房子用于租賃。而另一種就是傳統(tǒng)租房中介采用的輕資產運營模式，通俗講就是“二房東模式”。他們主要從各地收來房源，然后再加工，通過裝修及提供其他服務來提高租金。如自如公寓、蛋殼公寓等。 “資本市場對于租賃這塊大蛋糕蠢蠢欲動，賺轉租差價、吸榨年輕人或許只是房產中介業(yè)務的一小部分。” 一位業(yè)內人士說，拿北京、上海、深圳3個特殊城市的租賃房市場來說，由于人口流入大，租賃需求高，如果將這三個城市的租賃房源壟斷下來，房租價格就會輕而易舉地提上去。“房租上漲帶來利差、盈利或者是中介公司估值上升。 ”自如2018年初進行的A輪融資共計40億元，該筆融資金額刷新了中國公寓行業(yè)單筆之**。蛋殼公寓完成了1億美元的B輪融資以及7000萬美元B+輪融資，近期更是發(fā)行了規(guī)模為2.035億元的ABS產品進行融資。 業(yè)內人士表示，很多中介公司不計成本搶房源，這個成本**后毫無疑問會轉嫁到租客身上。 8月17日，北京住建委等多個部門集中約談自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業(yè)負責人，要求他們不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶占房源；不得以高于市場水平的租金或哄抬租金搶占房源等。

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• 問 辦理放棄房屋繼承權公證和過戶需要多少錢？
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  每個地方收費不同，你可以打114查詢下電話

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• 問 房產繼承權公證費用是多少？ 辦理遺產房屋公證需要多少費用?
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  匿名用戶1級2018-06-01 回答辦理繼承過戶，繼承人首先要到房屋所在地的公證處辦理繼承權的公證?！　±^承權的公證分為有遺囑的繼承權公證和無遺囑的繼承權公證兩種，辦理公證的時候，需提交的材料有被繼承人死亡證明、該套房屋的產權證明或其他憑證、戶口簿或其他可以證明被繼承人與法定繼承人的親屬關系的證明文件、繼承人的身份證件和其他公證處要求提供的文件。有遺囑的繼承權公證比后者需多提供一份已公證過的遺囑。　　繼承權公證費按照受益額，也就是繼承人所繼承房屋經專業(yè)部門評估后的評估價值的2%來收取，**低收取200 元?！　∞k理繼承權的公證后，可以帶著繼承權公證書的原件、繼承過戶的申請書(房地產交易中心有規(guī)范的格式)、繼承人的身份證明、房地產權證原件、房屋平面圖及地籍圖原件，以前購房的契稅完稅證和契稅完稅貼花、被繼承人死亡證明到房地產中心辦理房地產繼承的登記?！　∫驗槔^承房產涉及到稅收的問題，房地產中心要求繼承人必須到被認可的專業(yè)房地產評估機構進行房產價值的評估。評估費的收取，國家有專門的標準，使用差額定率累進計費?！　n次房地產價格總額(萬元) 累進計費率‰　　1、100以下(含100)5‰　　2、101以上至1000部分2.5‰　　3、1001以上至2000部分1.5‰　　4、2001以上至5000部分0.8‰　　5、5001以上至8000部分0.4‰　　6、8001以上至10000部分0.2‰　　7、10000以上部分0.1‰　　辦理繼承登記的時候，還需要繳納一些費用，包括100元的登記費、5元的權證印花稅、繼承房屋評估價0.05%的合同印花稅。　　以面積100平方米的房屋為例，經過專業(yè)的評估機構評估下來，評估價格為150萬元,評估費為1500000×0.2.5%=3750元，辦理繼承的話，繼承人需要繳納的公證費用為30000元，合同印花稅為750元，加上100元的登記費，5元的權證印花稅，各項稅費加起來34605元。

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• 問 代位繼承權分多少房產？房產繼承取消強制公證了已經落地
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  " ?付廣軍：降房價先降地價 10萬元北京房子6萬土地成本中國社科院8日就《房地產藍皮書》舉行發(fā)布會，國家稅務總局稅科所研究員付廣軍在會上表示，降房價首先降地價。10萬塊錢北京的房子，6萬塊錢的土地成本，這只是土地出讓金的收入，還不包括房地產開發(fā)的稅收，還不包括交易環(huán)節(jié)的契稅，也就是說有70%是土地和稅費。房地產開發(fā)商的毛利潤也就10%，10萬塊錢就掙1萬塊錢。但是由于房地產開發(fā)企業(yè)壓土地，就是因為預期在上漲，賣早了就虧了。詳文如下：付廣軍：非常感謝給我這次發(fā)言機會。我聽了各位專家發(fā)言很受啟發(fā)，我談一下我對房地產情況的看法。第一，我贊同大多數(shù)專家的意見，房地產一定是要很強的區(qū)域性特點。我們講中國的房地產首先要分清區(qū)域性特征，一線城市、二線城市、三四線城市是不一樣的，因為房地產這個產品既然是有地，所謂不動產，不動產就是山東的房子搬不到北京來，因為房地產是和地結合在一起的，肯定有很強的區(qū)域性。所以進行房地產分析的時候一定要分清楚。去年房地產上漲主要是一線城市、部分二線城市，包括安徽、合肥和南京，由于他們房價過快上漲，造成中國的房地產價格增長很快。實際上大多數(shù)三四線城市房價沒有漲多少。付廣軍：我去年做調查，縣城房子10年前是3200，10年以后是3800，基本上沒有漲。再看一看土地成本，一線城市的土地成本，北京土地成本占房價的60%，而四線城市的土地成本只占到25%。也就是說房價上漲主要是地價上漲，我提出一個觀點，降房價首先降地價。10萬塊錢北京的房子，6萬塊錢的土地成本，這只是土地出讓金的收入，還不包括房地產開發(fā)的稅收，還不包括交易環(huán)節(jié)的契稅，也就是說有70%是土地和稅費。房地產開發(fā)商的毛利潤也就10%，10萬塊錢就掙1萬塊錢。但是由于房地產開發(fā)企業(yè)壓土地，就是因為預期在上漲，賣早了就虧了。付廣軍：一線城市為什么房價高，從需求的角度講，我們要大力發(fā)展中小城市，但是為什么大家不往中小城市流動，而都到大城市呢？省會城市都往北上廣深流動，三四線城市都往二線城市流動，因為就業(yè)機會多，到小城鎮(zhèn)沒有就業(yè)機會。也就是說公共產品和公共服務的水平有差距，所以人口都往大城市集中。如果不改變這種機制，大城市的人口流動還是會增長的，增加以后需求還是要往上漲的。所以有人說中國房子的自有化率非常高，達到87%甚至90%，但是自有化率在北京的“京漂”，房子在老家，沒有在北京，大量的新城鎮(zhèn)人口要買房。有的專家說要培育租賃市場，出租的人是誰？至少有兩套才能出租，又得鼓勵投資性購買。所以這些政策看得有道理，但真正分析起來還是有問題的。如果不鼓勵投資怎么出租？而且大家看看北京的房價，租一套房子一千萬的房子在市區(qū)，租金一年才十一二萬，回報率只有1%，還不如利息。所以租房市場怎么培育，看起來是很美妙的，但實際上可行不可行還值得商榷。付廣軍：再講一個問題，未來北京、上海、廣東、深圳上海的房價問題，北京的房價能夠穩(wěn)定住，現(xiàn)在要搞雄安新區(qū)，疏解北京非首都功能，包括國企、研究機構要搬到雄安，當然雄安的房地產政策沒有確定，有可能是租房。但是租房至少有一些人流動到那了，減少人口是抑制北京房價的主要因素。在座的各位都跑到雄安去了，我想北京的房價肯定會穩(wěn)定，因為需求沒有那么多了?，F(xiàn)在不好預測，整個宏觀政策不確定，這是關于房子的問題。付廣軍：另外講一下稅率問題。我給大家多講一下，因為我是稅務總局研究所的研究員。稅務問題我們知道，中國的房地產有關稅大概分三類，一種是房地產企業(yè)的稅收，也就是房地產行業(yè)的稅收，是房地產開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，也就是它的納稅主體是企業(yè)，房地產行業(yè)的稅收，以企業(yè)為納稅主體。二是房地產產品的稅收，房地產不管是地產還是房產還是不動產，它是作為商品和這個商品有關的稅收，包括開發(fā)環(huán)節(jié)，生產環(huán)節(jié)、交易環(huán)節(jié)、持有環(huán)節(jié)，以商品為載體的稅收。三是財產稅，也就是房地產稅，持有環(huán)節(jié)的財產稅。付廣軍：今天主要講這個，因為大家議論比較多的就是財產稅的問題?，F(xiàn)在全國人大為什么又要出臺卡在什么地方了？我們思考一下，國外都有房地產稅，中國為什么不出臺房地產稅，中國現(xiàn)在是有房地產稅的，是對有經營性質的，比如商業(yè)用房有房地產稅，只是對居民住房沒有房地產稅。也就是說我們在保有環(huán)節(jié)對持有者沒有交稅，租賃者也是有稅，租金的12%。但現(xiàn)在的房地產稅是什么問題？中國的房地產和國外的房地產有區(qū)別，房子是建在地上的，剛才講的一個是中國土地供應，還有房子是建在地上的建筑物，是分離的。我們原來房產證有兩個，一個是房屋所有權證，還有國有土地使用權證，現(xiàn)在叫不動產證。什么區(qū)別？付廣軍：中國買房子相當于分兩部分，我買地上建筑物，這個土地租了70年的使用權。這有什么區(qū)別？不動產分成兩塊，地上建筑物是有使用年限的，但是恰恰房產證上是永久產權，但哪個房子能使用70年？土地可以永久使用，但是土地是有限制的，是70年。如果收房產稅還是地產稅，還是房地產稅?，F(xiàn)在是房地產稅。房產隨著使用年限越多，折舊沒有了，而且房屋使用權是有年限，到期還租不租。這樣造成我們增房產稅和土地出讓金是什么概念。在法律上應該進行思考，到現(xiàn)在還沒有形成共識，房地產稅在法律上怎么講，因為國外買房就是買地是一起的，中國是租地買房，這就是法律的問題。房地產稅、房產稅、地產稅，地產稅和土地出讓金是什么關系？使用權和所有權，使用前是租，是出租人交還是承接人交，主體是誰？這些東西都要思考，但是我也說不好怎么做。希望在座的各位再進行研究，出出主意。我們的房地產未來走勢，國有土地的制度如何改革，都面臨著進行制度化的思考。我就說這些多，不對地方請大家批評指正。謝謝。 "

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