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  付廣軍：降房價(jià)先降地價(jià) 10萬元北京房子6萬土地成本
  中國社科院8日就《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》舉行發(fā)布會，國家稅務(wù)總局稅科所研究員付廣軍在會上表示，降房價(jià)首先降地價(jià)。10萬塊錢北京的房子，6萬塊錢的土地成本，這只是土地出讓金的收入，還不包括房地產(chǎn)開發(fā)的稅收，還不包括交易環(huán)節(jié)的契稅，也就是說有70%是土地和稅費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)商的毛利潤也就10%，10萬塊錢就掙1萬塊錢。但是由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)壓土地，就是因?yàn)轭A(yù)期在上漲，賣早了就虧了。
  詳文如下：
  付廣軍：非常感謝給我這次發(fā)言機(jī)會。我聽了各位專家發(fā)言很受啟發(fā)，我談一下我對房地產(chǎn)情況的看法。
  第一，我贊同大多數(shù)專家的意見，房地產(chǎn)一定是要很強(qiáng)的區(qū)域性特點(diǎn)。我們講中國的房地產(chǎn)首先要分清區(qū)域性特征，一線城市、二線城市、三四線城市是不一樣的，因?yàn)榉康禺a(chǎn)這個產(chǎn)品既然是有地，所謂不動產(chǎn)，不動產(chǎn)就是山東的房子搬不到北京來，因?yàn)榉康禺a(chǎn)是和地結(jié)合在一起的，肯定有很強(qiáng)的區(qū)域性。所以進(jìn)行房地產(chǎn)分析的時(shí)候一定要分清楚。去年房地產(chǎn)上漲主要是一線城市、部分二線城市，包括安徽、合肥和南京，由于他們房價(jià)過快上漲，造成中國的房地產(chǎn)價(jià)格增長很快。實(shí)際上大多數(shù)三四線城市房價(jià)沒有漲多少。
  付廣軍：我去年做調(diào)查，縣城房子10年前是3200，10年以后是3800，基本上沒有漲。再看一看土地成本，一線城市的土地成本，北京土地成本占房價(jià)的60%，而四線城市的土地成本只占到25%。也就是說房價(jià)上漲主要是地價(jià)上漲，我提出一個觀點(diǎn)，降房價(jià)首先降地價(jià)。10萬塊錢北京的房子，6萬塊錢的土地成本，這只是土地出讓金的收入，還不包括房地產(chǎn)開發(fā)的稅收，還不包括交易環(huán)節(jié)的契稅，也就是說有70%是土地和稅費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)商的毛利潤也就10%，10萬塊錢就掙1萬塊錢。但是由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)壓土地，就是因?yàn)轭A(yù)期在上漲，賣早了就虧了。
  付廣軍：一線城市為什么房價(jià)高，從需求的角度講，我們要大力發(fā)展中小城市，但是為什么大家不往中小城市流動，而都到大城市呢？省會城市都往北上廣深流動，三四線城市都往二線城市流動，因?yàn)榫蜆I(yè)機(jī)會多，到小城鎮(zhèn)沒有就業(yè)機(jī)會。也就是說公共產(chǎn)品和公共服務(wù)的水平有差距，所以人口都往大城市集中。如果不改變這種機(jī)制，大城市的人口流動還是會增長的，增加以后需求還是要往上漲的。所以有人說中國房子的自有化率非常高，達(dá)到87%甚至90%，但是自有化率在北京的“京漂”，房子在老家，沒有在北京，大量的新城鎮(zhèn)人口要買房。
  有的專家說要培育租賃市場，出租的人是誰？至少有兩套才能出租，又得鼓勵投資性購買。所以這些政策看得有道理，但真正分析起來還是有問題的。如果不鼓勵投資怎么出租？而且大家看看北京的房價(jià)，租一套房子一千萬的房子在市區(qū)，租金一年才十一二萬，回報(bào)率只有1%，還不如利息。所以租房市場怎么培育，看起來是很美妙的，但實(shí)際上可行不可行還值得商榷。
  付廣軍：再講一個問題，未來北京、上海、廣東、深圳上海的房價(jià)問題，北京的房價(jià)能夠穩(wěn)定住，現(xiàn)在要搞雄安新區(qū)，疏解北京非首都功能，包括國企、研究機(jī)構(gòu)要搬到雄安，當(dāng)然雄安的房地產(chǎn)政策沒有確定，有可能是租房。但是租房至少有一些人流動到那了，減少人口是抑制北京房價(jià)的主要因素。在座的各位都跑到雄安去了，我想北京的房價(jià)肯定會穩(wěn)定，因?yàn)樾枨鬀]有那么多了。現(xiàn)在不好預(yù)測，整個宏觀政策不確定，這是關(guān)于房子的問題。
  付廣軍：另外講一下稅率問題。我給大家多講一下，因?yàn)槲沂嵌悇?wù)總局研究所的研究員。稅務(wù)問題我們知道，中國的房地產(chǎn)有關(guān)稅大概分三類，一種是房地產(chǎn)企業(yè)的稅收，也就是房地產(chǎn)行業(yè)的稅收，是房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，也就是它的納稅主體是企業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的稅收，以企業(yè)為納稅主體。二是房地產(chǎn)產(chǎn)品的稅收，房地產(chǎn)不管是地產(chǎn)還是房產(chǎn)還是不動產(chǎn)，它是作為商品和這個商品有關(guān)的稅收，包括開發(fā)環(huán)節(jié)，生產(chǎn)環(huán)節(jié)、交易環(huán)節(jié)、持有環(huán)節(jié)，以商品為載體的稅收。三是財(cái)產(chǎn)稅，也就是房地產(chǎn)稅，持有環(huán)節(jié)的財(cái)產(chǎn)稅。
  付廣軍：今天主要講這個，因?yàn)榇蠹易h論比較多的就是財(cái)產(chǎn)稅的問題?，F(xiàn)在全國人大為什么又要出臺卡在什么地方了？我們思考一下，國外都有房地產(chǎn)稅，中國為什么不出臺房地產(chǎn)稅，中國現(xiàn)在是有房地產(chǎn)稅的，是對有經(jīng)營性質(zhì)的，比如商業(yè)用房有房地產(chǎn)稅，只是對居民住房沒有房地產(chǎn)稅。也就是說我們在保有環(huán)節(jié)對持有者沒有交稅，租賃者也是有稅，租金的12%。但現(xiàn)在的房地產(chǎn)稅是什么問題？中國的房地產(chǎn)和國外的房地產(chǎn)有區(qū)別，房子是建在地上的，剛才講的一個是中國土地供應(yīng)，還有房子是建在地上的建筑物，是分離的。我們原來房產(chǎn)證有兩個，一個是房屋所有權(quán)證，還有國有土地使用權(quán)證，現(xiàn)在叫不動產(chǎn)證。什么區(qū)別？
  付廣軍：中國買房子相當(dāng)于分兩部分，我買地上建筑物，這個土地租了70年的使用權(quán)。這有什么區(qū)別？不動產(chǎn)分成兩塊，地上建筑物是有使用年限的，但是恰恰房產(chǎn)證上是永久產(chǎn)權(quán)，但哪個房子能使用70年？土地可以永久使用，但是土地是有限制的，是70年。如果收房產(chǎn)稅還是地產(chǎn)稅，還是房地產(chǎn)稅。現(xiàn)在是房地產(chǎn)稅。房產(chǎn)隨著使用年限越多，折舊沒有了，而且房屋使用權(quán)是有年限，到期還租不租。這樣造成我們增房產(chǎn)稅和土地出讓金是什么概念。在法律上應(yīng)該進(jìn)行思考，到現(xiàn)在還沒有形成共識，房地產(chǎn)稅在法律上怎么講，因?yàn)閲赓I房就是買地是一起的，中國是租地買房，這就是法律的問題。
  房地產(chǎn)稅、房產(chǎn)稅、地產(chǎn)稅，地產(chǎn)稅和土地出讓金是什么關(guān)系？使用權(quán)和所有權(quán)，使用前是租，是出租人交還是承接人交，主體是誰？這些東西都要思考，但是我也說不好怎么做。希望在座的各位再進(jìn)行研究，出出主意。我們的房地產(chǎn)未來走勢，國有土地的制度如何改革，都面臨著進(jìn)行制度化的思考。
  我就說這些多，不對地方請大家批評指正。謝謝。
  
  
  
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  查看全文↓ 2019-11-22 21:45:08
• 134****3811

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  《中國經(jīng)濟(jì)周刊》 李永華　　7月13日，財(cái)政部常規(guī)發(fā)布的一項(xiàng)數(shù)據(jù)似乎并沒有引起太多的關(guān)注——今年上半年，地方政府獲得的土地出讓金26941億元，同比增長43%。在一波嚴(yán)似一波的房地產(chǎn)調(diào)控大潮中，為何土地市場不僅沒有降溫，反而如此火爆呢？　　誰在瘋狂賣地？誰在蒙眼狂奔？誰又是擊鼓傳花的**后一棒？　　暴增　　不出意料，從金額來看，一二線城市吸金能力強(qiáng)，如杭州上半年就拿到超過1485億元。但是，一線城市房地產(chǎn)“漸凍癥”以后，北京土地收入較去年同期下滑達(dá)25%！上海、廣州等城市也走在下降通道。主力部隊(duì)來自一直被忽視的廣大三四線城市。如廣東佛山半年狂攬571億元，昂首挺進(jìn)全國城市前五?！　↑S河南北、長江兩岸的省份紛紛蹦出一座座賣地收入超100億元的地級市，如湖南岳陽上半年土地出讓金同比暴增10倍！　　據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，今年3月，三四線城市經(jīng)營性用地成交金額達(dá)2260億元，同比增長123%，遠(yuǎn)高于一二線城市之和。　　除了土地出讓金，與土地和房地產(chǎn)相關(guān)稅收增幅也頗為可觀：契稅2974億元，同比增長16%；土地增值稅3231億元，同比增長10.7%；房產(chǎn)稅1484億元，同比增長6.9%；城鎮(zhèn)土地使用稅1309億元，同比下降0.2%。只有耕地占用稅801億元，同比下降31.7%?！　∵@幾項(xiàng)合計(jì)9799億元，再加上26941億元的土地出讓金就是36470億元。除此之外，地方政府其他的全部收入是44642億元。數(shù)據(jù)面前，土地財(cái)政的重要性不必廢話?！　‖F(xiàn)行的土地政策下，各地方政府是土地一級市場上唯一的賣家，前往三四線城市捧場的買家是誰呢？　　房企　　經(jīng)濟(jì)ke7月2日的稿子《誰推高了三四線城市的房價(jià)》發(fā)出后，網(wǎng)友們紛紛吐槽是房企推高了房價(jià)?！　〔贿^，房企可不會背這樣的鍋。有開發(fā)商私底下聊天時(shí)告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》，**近兩三年，一二線城市調(diào)控不斷加碼，限地價(jià)、限房價(jià)，市場并不好做?！坝心堑姑勾叩?，兩年前拿了高地價(jià)，今年政策一來限銷售價(jià)，一個項(xiàng)目三年做下來根本沒錢賺?！薄　∪ト木€城市是各大房企共同的選擇。這些年，大房企們在三四線城市拿地積極，獲利頗豐。恒大長期堅(jiān)守三四線城市，全國各地都能找到許老板用同一張?jiān)O(shè)計(jì)圖造出來的房子。保利地產(chǎn)2017年新進(jìn)入的24個城市中，超過90%是三四線城市。一些房企還要求各區(qū)域公司需要下沉至管轄范圍內(nèi)的空白地級市及其下屬的空白縣級市、縣城、發(fā)達(dá)鎮(zhèn)區(qū)(人口在1萬人以上的鎮(zhèn))，號稱要三四五線城市“全覆蓋”?！　∶鎸虞m號稱投資上百億的大金主，各三四線城市自然是列隊(duì)歡迎?！吨袊?jīng)濟(jì)周刊》發(fā)現(xiàn)，各地的歡迎詞似乎用的是同一篇通稿，不信？請看來自不同地方政府的官網(wǎng)消息?！　『惫玻悍浅g迎恒大集團(tuán)來我縣投資，全縣上下將高度配合，真抓實(shí)干，全力推動項(xiàng)目的落地，實(shí)現(xiàn)企業(yè)和政府的合作共贏?！　V西上林縣：熱烈歡迎恒大集團(tuán)到我縣投資，承諾政府會不遺余力的促成項(xiàng)目落地，推動項(xiàng)目對接合作，實(shí)現(xiàn)企業(yè)和政府的合作共贏?！　≡诤幽夏硣壹壺毨Эh，恒大當(dāng)?shù)仨?xiàng)目經(jīng)理畫風(fēng)是這樣的：“希望政府有關(guān)部門做好各項(xiàng)基礎(chǔ)工作，實(shí)行一站式集體辦公，抓緊時(shí)間落實(shí)項(xiàng)目區(qū)拆遷任務(wù)和水電路氣通信等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工作。”　　縣委書記則如此回應(yīng)：“全縣相關(guān)部門一要提高認(rèn)識，解放思想，積極主動地介入，與恒大集團(tuán)共同做好項(xiàng)目建設(shè)的各項(xiàng)工作。二要認(rèn)清形勢，擔(dān)當(dāng)使命。要強(qiáng)化功能，凝聚力量，成立陣容強(qiáng)大的指揮部，縣委辦、政府辦、發(fā)改委、政法委、住建、國土、電力、水利、衛(wèi)生、教體、交通等縣直有關(guān)部門主要負(fù)責(zé)人任成員?！薄　∫晃辉谀橙€城市樓盤任營銷總監(jiān)的人士告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》，這些房企的項(xiàng)目體量大，不管是作為招商引資成果，還是拉動當(dāng)?shù)貥鞘?，政府都極力支持，往往成立專門的項(xiàng)目辦為其服務(wù)，在不少地方都是一把手工程，“拿到的優(yōu)惠條件不是小企業(yè)能比的?！薄　荽罅Τ粒罄袀?nèi)腭v自然震動當(dāng)?shù)貥鞘?，“品牌下沉本身就能帶來一定的溢價(jià)效應(yīng)”，該人士透露，大企業(yè)的優(yōu)勢很明顯，往往不惜高價(jià)拿地，“比如說，高價(jià)拿下一小塊地，直接拉升區(qū)域地價(jià)，但其實(shí)拿大宗土地時(shí)又很優(yōu)惠?！碑?dāng)然，這只是其透露的小小手法之一。至于開發(fā)商在房價(jià)上漲中的具體作用，各種說法都有，莫衷一是?！　×績r(jià)齊升。中國指數(shù)研究院稱，2017年50家代表房企在三四線城市的拿地面積同比增長145%，樓面價(jià)同比增長53.9%?！　≌l買？　　不過，不管是賣地的，還是賣房子的，不能光靠賣方吆喝，還得有人買才行，否則就可能陷入2014年左右的滯漲甚至滑坡狀態(tài)?！　?月底，國開行收緊棚貸款的消息讓房地產(chǎn)市場一陣驚魂。市場普遍認(rèn)為，棚改貨幣化安置與貨幣增發(fā)及其他因素一起推升了三四線城市的房價(jià)，尤其是棚改貨幣化為三四線城市大量注水。公開數(shù)據(jù)：截至2017年末，國開行累計(jì)發(fā)放棚戶區(qū)改造貸款3.4萬億元。今年前5月，棚改貸款4369億元。　　對此，《誰推高了三四線城市的房價(jià)》一文反復(fù)琢磨過?！　∶娣圪F，面包自然要漲價(jià)。易居中國的數(shù)據(jù)稱，其監(jiān)測三四線城市5月的新房均價(jià)達(dá)到10350元/平方米，房價(jià)漲幅排名前十的城市中，除西安外，其余均是三四線城市。　　中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會的數(shù)據(jù)顯示，5月份二手房價(jià)過萬元的城市個數(shù)已經(jīng)上升到69個，其中新增房價(jià)超萬元城市全部來自三四線城市?！　∪欢?dāng)三四線城市房價(jià)不過萬都不好意思說的時(shí)候，我們還有五線六線七八線城市來支撐地價(jià)、房價(jià)持續(xù)往上走嗎？　　現(xiàn)實(shí)是，三四線城市近幾年的居民收入并未與房價(jià)比翼齊飛，“六個錢包”買房子，掏空了祖孫三代的口袋，又透支了未來二三十年的收入以后，曾經(jīng)讓我們津津樂道的高儲蓄率已是明日黃花?！　?jù)統(tǒng)計(jì)，我國居民杠桿率已由2015年末的39.9%快速升高至2016年末的44.8%，2017年新增居民貸款創(chuàng)下了7.13萬億元的新高，占當(dāng)年全部貸款比高達(dá)52.7%。海通證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家姜超稱，居民負(fù)債占居民收入的比重超過90%?！　≌l都知道，這里面絕大部分是房貸，即便是所謂的消費(fèi)貸、現(xiàn)金貸，也往往變相流入房市?！　∵@就意味著，老百姓已無力負(fù)擔(dān)高房價(jià)，同時(shí)也擠壓了消費(fèi)能力。國家統(tǒng)計(jì)局稱，今年5月份，社會消費(fèi)品零售總額為30359億元，同比增長8.5%，這是自2003年以來的**低點(diǎn)。若任由此形勢惡化，擴(kuò)大內(nèi)需從何談起，消費(fèi)升級亦是無本之木?！　「膳碌氖?，超高的房價(jià)也壓縮了企業(yè)的生存空間。不久前，華為將研發(fā)基地搬離深圳，就被視為高房價(jià)擠出的信號。華為尚且如此，遑論其他企業(yè)！　　即便是房企，華美的業(yè)績戰(zhàn)袍之下也潛藏著高風(fēng)險(xiǎn)。如，恒大凈資產(chǎn)負(fù)債率2017年末達(dá)183.7%，有報(bào)道稱，萬科的總負(fù)債超過1萬億元。至今年一季度，130家房地產(chǎn)上市企業(yè)整體負(fù)債率達(dá)到79.42%，房企杠桿率已經(jīng)處于歷史高位，遠(yuǎn)超國際公認(rèn)的企業(yè)債務(wù)安全線?！　【妗　【枘酥辆娴穆曇粼絹碓蕉?，信號也愈加清晰?！　蓚€月前，國務(wù)院副總理劉鶴說了幾句常識性的大白話：做生意是要有本錢的，借錢是要還的，投資是要承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的?！　〗衲暌詠?，全國政協(xié)常委、中財(cái)辦原副主任楊偉民在多個場合不斷警告，核心觀點(diǎn)就是：房地產(chǎn)炒來炒去，受害的是實(shí)體和廣大人民群眾，已經(jīng)成為**容易引爆風(fēng)險(xiǎn)的定時(shí)炸彈?！　⊙胄星案毙虚L吳曉靈7月發(fā)聲：在泡沫中狂歡的日子不多了，做好潮水退卻后的準(zhǔn)備是每個國家、每個人都要面對的現(xiàn)實(shí)?！　≌咭言谡{(diào)整。此前，國開行曾表示，棚改項(xiàng)目的審批權(quán)全部先上收，新項(xiàng)目基本暫停審批?！　?月12日下午，住建部專門召開棚改吹風(fēng)會：商品住房庫存不足，房價(jià)上漲壓力較大的地方，應(yīng)有針對性地及時(shí)調(diào)整棚改安置政策。因地制宜推進(jìn)棚改貨幣化安置，商品住房庫存量較大的地方，可以繼續(xù)推進(jìn)棚改貨幣化安置。進(jìn)一步合理界定和把握棚改的范圍和標(biāo)準(zhǔn)，不搞一刀切、不層層下指標(biāo)、不盲目舉債鋪攤子?！　?月29日，萬科董事會主席郁亮憂心忡忡地說，10年后萬科還是房地產(chǎn)公司的話，那真的很慘。我現(xiàn)在在琢磨，我們各地的公司把“地產(chǎn)”這幾個字都拿掉?！　?月初，中交集團(tuán)控股的綠城內(nèi)部文件要求，“傾盡一切努力”獲得受限價(jià)政策影響項(xiàng)目的預(yù)售許可證；對于不受限價(jià)政策影響的項(xiàng)目，要爭取把原計(jì)劃2019年供貨的房源提前至2018年開盤銷售?！安幌迌r(jià)”基本就是指三四線城市。還有不少企業(yè)都在拼命趕進(jìn)度，壓縮開發(fā)周期，加速賣房?！　?shù)年前，時(shí)任中財(cái)辦主任的劉鶴在獲得孫冶方經(jīng)濟(jì)學(xué)獎的名作《兩次全球大危機(jī)的比較研究》中引用了加爾布雷斯的一段話：“當(dāng)經(jīng)濟(jì)處于過度繁榮時(shí)，沒有人不相信泡沫會繼續(xù)膨脹，人們不是找出理由使自己理性，而是找出理由使自己相信冒險(xiǎn)的正確性?！薄　〗?jīng)典中引用的經(jīng)典，自然要熟讀、深思。
 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  查看全文↓ 2019-11-22 21:45:05
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  10月8日，中海地產(chǎn)發(fā)布公告稱，2019年9月，公司在天津、西安、長春、北京和上海收購了五幅地塊，應(yīng)占樓面面積合共約828,072.57平方米。就相關(guān)土地收購應(yīng)付的土地出讓金約為人民幣84.39億元。此外，2019年9月，中國海外宏洋于福建省泉州市收購了一幅地塊，總應(yīng)占樓面面積約159,146平方米。中國海外宏洋集團(tuán)就有關(guān)收購?fù)恋貞?yīng)付的土地出讓金約為人民幣6.3億元。
  
  
  
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  查看全文↓ 2019-11-22 21:45:02

相關(guān)問題

• 問 ?? 代位繼承權(quán)分多少房產(chǎn)
  答

  一般情況下，不論代位繼承人有多少，輩數(shù)是什么，只能繼承被代位繼承人有權(quán)繼承的份額，因此，如果是兩個或兩個以上代位繼承人，則只能繼承其父或母的一份，不能按人數(shù)參與平分遺產(chǎn)。說明：根據(jù)《**高法意見》第27條規(guī)定，代位繼承人如果缺乏勞動能力又沒有生活來源，或者對被繼承人盡過主要贍養(yǎng)義務(wù)的，分配遺產(chǎn)時(shí)，可以多分。

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• 問 代位繼承權(quán)分多少房產(chǎn)?代位繼承房產(chǎn)權(quán)利有效時(shí)間
  答

  遺囑可以指定繼承人，直接寫繼承人名字，遺囑繼承優(yōu)先于法定繼承，這種情況就別提繼承權(quán)了。如果未成年人生活條件不怎么樣，就需要從遺產(chǎn)里面給其劃出一部分，但是這不是繼承

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• 問 代位繼承權(quán)分多少房產(chǎn)？房產(chǎn)公證費(fèi)降1.2萬
  答

  "　　財(cái)政部門已經(jīng)起草了我國房地產(chǎn)稅法審議稿，尚未進(jìn)入國務(wù)院審議并且提交全國人大及其常委會，雖然一些學(xué)者對我國2019年能否出臺房地產(chǎn)稅法持懷疑的態(tài)度，但是在筆者看來，只要中央決心已下，相信全國人大常委會一定會克服困難，在**短時(shí)間內(nèi)出臺房地產(chǎn)稅法?！　∪珖舜蟪Ｎ瘯蛉珖舜筇峤还ぷ鲌?bào)告中明確提出，2019年將制定房地產(chǎn)稅法。這標(biāo)志著我國房地產(chǎn)稅法立法進(jìn)入快車道，不久的將來我國將出臺房地產(chǎn)稅法。　　然而到目前為止，關(guān)于房地產(chǎn)稅法立法宗旨，社會各界仍然存在非常大的爭議。部分學(xué)者認(rèn)為，我國已經(jīng)實(shí)行土地出讓制度，房地產(chǎn)開發(fā)商繳納土地出讓金，消費(fèi)者購買住房的時(shí)候已經(jīng)支付土地使用費(fèi)用，如果征收房地產(chǎn)稅，那么，有可能會出現(xiàn)重復(fù)征稅的問題。更重要的是，我國絕大多數(shù)家庭已經(jīng)購買了屬于自己的商品房，如果征收房地產(chǎn)稅，那么，就意味著剝奪我國居民的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，這是一種極不妥當(dāng)?shù)亩愂罩贫?，立法機(jī)關(guān)要三思而后行。極少數(shù)學(xué)者甚至危言聳聽，認(rèn)為如果征收房地產(chǎn)稅，那么，“有可能毀掉中國經(jīng)濟(jì)的未來”?！　》康禺a(chǎn)稅究竟是什么樣的稅收種類，我國征收房地產(chǎn)稅是否會出現(xiàn)災(zāi)難性的后果呢？　　首先，房地產(chǎn)稅是財(cái)產(chǎn)稅，這一點(diǎn)毫無疑問。房地產(chǎn)稅征稅對象是房地產(chǎn)，只要擁有房地產(chǎn)，所有權(quán)人都必須繳納房地產(chǎn)稅。但是，各國在制定房地產(chǎn)稅法過程中，為了照顧中低收入階層居民，一般會采取免除中低收入階層居民房地產(chǎn)稅的立法模式。房地產(chǎn)稅具有明顯的收入調(diào)節(jié)的作用。　　其次，房地產(chǎn)稅是典型的地方稅，征收房地產(chǎn)稅的目的是為了調(diào)節(jié)居民的收入。地方政府征收房地產(chǎn)稅之后，必須用于完善基礎(chǔ)設(shè)施，解決社區(qū)教育、醫(yī)療等方面存在的問題。　　住房條件相對較好的社區(qū)，收取房地產(chǎn)稅也就相對較多，當(dāng)?shù)亟逃?、醫(yī)療基礎(chǔ)設(shè)施也就相對較好。但是，為了促進(jìn)其他社區(qū)教育、醫(yī)療事業(yè)發(fā)展，地方政府有可能會在統(tǒng)籌兼顧原則基礎(chǔ)上，把相對富裕地區(qū)房地產(chǎn)稅用來修繕相對貧困地區(qū)的教育、醫(yī)療設(shè)施?！　〔贿^無論如何，地方政府在房地產(chǎn)稅使用問題上，絕對不能拆東墻補(bǔ)西墻，不能挪用房地產(chǎn)稅，解決地方政府財(cái)政不足的問題。如果地方政府征收房地產(chǎn)稅的用于其它目的而不是改善社區(qū)的教育、醫(yī)療條件，那么，征收房地產(chǎn)稅必然會引起巨大爭議。　　總而言之，房地產(chǎn)稅作為財(cái)產(chǎn)稅具有調(diào)節(jié)居民收入的功能。地方政府征收房地產(chǎn)稅，是為了解決地方基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和公共產(chǎn)品供給的問題，如果地方政府把征收房地產(chǎn)稅作為財(cái)政收入的重要組成部分，而沒有把房地產(chǎn)稅用于改善社區(qū)的教育和醫(yī)療基礎(chǔ)設(shè)施，提高教育和醫(yī)療服務(wù)水平，那么，征收房地產(chǎn)稅必然會增加居民的負(fù)擔(dān)?！　≌魇辗康禺a(chǎn)稅，實(shí)際上是讓少數(shù)房地產(chǎn)擁有者為城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)以及教育、醫(yī)療公共產(chǎn)品供給作出特殊的貢獻(xiàn)。房地產(chǎn)稅類似是車船稅?！　∫恍W(xué)者認(rèn)為，房地產(chǎn)稅必須體現(xiàn)“用者自負(fù)”原則，只要擁有房地產(chǎn)就應(yīng)該繳納房地產(chǎn)稅，擁有的房地產(chǎn)越多，需要繳納的房地產(chǎn)稅也就越多。當(dāng)然，正如我們所分析的那樣，由于我國實(shí)行土地國有，因此，設(shè)計(jì)房地產(chǎn)稅收制度的時(shí)候，既要考慮到土地的增值部分，同時(shí)也要考慮商品房的增值部分?！　∝?cái)政部門已經(jīng)起草了我國房地產(chǎn)稅法審議稿，尚未進(jìn)入國務(wù)院審議并且提交全國人大及其常委會，雖然一些學(xué)者對我國2019年能否出臺房地產(chǎn)稅法持懷疑的態(tài)度，但是在筆者看來，只要中央決心已下，相信全國人大常委會一定會克服困難，在**短時(shí)間內(nèi)出臺房地產(chǎn)稅法。　　筆者不太贊同一些學(xué)者的說法，認(rèn)為商品房之所以增值是政府提供公共服務(wù)的結(jié)果，由于城市基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善，所以房地產(chǎn)價(jià)格不斷提高，消費(fèi)者應(yīng)當(dāng)為商品房價(jià)格上漲“買單”。城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的確能提高商品房的價(jià)格，但是，由于我國房地產(chǎn)稅已包括土地稅收部分，因此，在征收房地產(chǎn)稅的時(shí)候，必須把土地的增值部分和商品房的增值部分區(qū)別開來，因?yàn)橹挥羞@樣，才能確保我國房地產(chǎn)市場真正能起到調(diào)節(jié)收入的作用。任何情況下都不能把房地產(chǎn)稅作為地方政府與民爭利的稅收種類。房地產(chǎn)稅必須取之于民用之于民?！　?

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• 問 房產(chǎn)委托公證多少錢？房產(chǎn)繼承取消強(qiáng)制公證了已經(jīng)落地
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  "　　近日，石家莊市高新區(qū)管委會發(fā)布《石家莊高新區(qū)培育和發(fā)展住房租賃市場實(shí)施方案》，其中明確，隨遷子女可在本區(qū)入學(xué)接受義務(wù)教育；對個人出租住房的，由按照5%的征收率減至按1.5%計(jì)算繳納增值稅；對個人出租住房月收入不超過3萬元的，落實(shí)免征增值稅優(yōu)惠政策?！　〔粩嗤晟乒卜?wù)政策　　通過住房租賃服務(wù)監(jiān)管平臺，將房屋租賃合同備案信息與稅務(wù)、金融、工商、公安、教育、人力資源社會保障、衛(wèi)生計(jì)生等主管部門共享。　　依法登記備案的非本市戶籍承租人申領(lǐng)居住證后，符合入學(xué)條件的隨遷子女可以申請?jiān)谠搮^(qū)按照有關(guān)規(guī)定接受義務(wù)教育。　　承租人為本市戶籍無房家庭，在該區(qū)單獨(dú)承租并實(shí)際居住且在住房租賃監(jiān)管平臺登記備案，其適齡子女可在該區(qū)接受義務(wù)教育，由教育行政部門調(diào)劑安排入學(xué)?！　÷鋵?shí)稅收優(yōu)惠　　對個人出租住房的，由按照5%的征收率減至按1. 5%計(jì)算繳納增值稅；對個人出租住房月收入不超過3萬元的，落實(shí)免征增值稅優(yōu)惠政策?！　Ψ康禺a(chǎn)中介機(jī)構(gòu)提供住房租賃經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)，適用6%的增值稅稅率；對一般納稅人出租在實(shí)施營改增試點(diǎn)前取得的不動產(chǎn)，允許選擇適用簡易計(jì)稅辦法， 按照5%的征收率計(jì)算繳納增值稅。　　提供金融支持　　引導(dǎo)、協(xié)調(diào)有關(guān)銀行機(jī)構(gòu)創(chuàng)新貸款方式， 加大對住房租賃企業(yè)的信貸投入，對符合條件的從事租賃住房建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，提供長期貸款支持?！　≈С址蠗l件的規(guī)?；》孔赓U企業(yè)利用發(fā)行債券、不動產(chǎn)證券化等融資工具拓寬融資渠道?！　》e極支持并推動發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金。對將已竣工的庫存商品住房轉(zhuǎn)化為出租房屋的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，金融機(jī)構(gòu)給予貸款支持。　　支持個人委托租賃企業(yè)出租自有住房　　拓寬渠道建設(shè)租賃住房，加快人才公寓建設(shè)、增加公租房實(shí)物配租供應(yīng)。鼓勵多主體供應(yīng)租賃住房，鼓勵個人依法依規(guī)出租自有住房，支持個人委托住房租賃企業(yè)出租自有住房。　　鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在新建商品房項(xiàng)目中長期持有部分房源，用于市場租賃，逐步形成租售并舉的經(jīng)營模式?！　π陆ú⒁宰猿治飿I(yè)開展住房租賃，業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，以其自持租賃住房資產(chǎn)作擔(dān)保，可享受降低商品房預(yù)售資金監(jiān)管比例、企業(yè)信用加分等鼓勵政策?！　》龀峙嘤?guī)模化、專業(yè)化租賃企業(yè)。支持住房租賃企業(yè)與開發(fā)企業(yè)合作，通過購買或租賃閑置房源，開展住房租賃業(yè)務(wù)，滿足多層次住房租賃需求，對入駐高新區(qū)的租賃企業(yè)開通“綠色通道”，簡化各類程序的辦理。　　來源：石家莊樓市　　"

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• 問 法院起泝房產(chǎn)退房費(fèi)用多少？房產(chǎn)繼承取消強(qiáng)制公證了已經(jīng)落地
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  " 瘋狂的地王模式仍然沒有熄火的跡象。進(jìn)入6月以來短短幾日，一二線城市已經(jīng)涌現(xiàn)12宗溢價(jià)率超過50%的高溢價(jià)地，包括7宗區(qū)域單價(jià)與總價(jià)地王。數(shù)據(jù)顯示，截至6月13日，50個大城市合計(jì)土地出讓金達(dá)到了8727.8億元，同比上漲了47%，二線城市占據(jù)榜首。然而隨著信貸等政策的收緊、房企融資成本上漲，以及樓市需求的前期透支，一場由地王引發(fā)的樓市陷阱似乎已經(jīng)開始醞釀。地王停不下來從近日首開金茂聯(lián)合體以64.1億元拿下杭州市拱墅區(qū)宅地，再到電建金茂82.9億元拿下深圳年度總價(jià)地王，地王節(jié)奏絲毫未放緩。中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，50個大城市合計(jì)土地出讓金截至6月13日達(dá)到了8727.8億元，同比上漲了47%，二線城市占據(jù)榜首。蘇州、南京、杭州、合肥地王頻繁出現(xiàn)，成為2016年前6個月地王出現(xiàn)**頻繁的區(qū)域。其中，6月已經(jīng)出現(xiàn)12個地王，2016年開始的這一輪地王潮還在持續(xù)。業(yè)內(nèi)人士表示，5月更是堪稱“地王月”，地王不僅僅出現(xiàn)在一線城市，更多地在二線城市出現(xiàn)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，5月單月出現(xiàn)了地王宗數(shù)高達(dá)69宗，其中有56宗地王出現(xiàn)在二線城市。而2016年前4個月只有117宗地王，5月一個月的地王數(shù)量刷新了土地市場的歷史紀(jì)錄。整體看，二線城市成為2016年地王出現(xiàn)**多的區(qū)域，其中**主要集中在南京、蘇州、合肥等城市，而這些城市恰好是房價(jià)上漲**迅速的城市。地價(jià)超過房價(jià)已經(jīng)從2015年的一線城市開始蔓延到二線城市。房企成本飆升“與土地成本一同上升的還有融資成本。”一位樓市觀察人士表示，在過去一年，房地產(chǎn)政策寬松，上市企業(yè)融資資金成本大幅下調(diào)，也導(dǎo)致了很多企業(yè)在土地市場表現(xiàn)得更加激進(jìn)。同時(shí)，地王蔓延導(dǎo)致市場全面高端化，以往的非豪宅區(qū)的區(qū)域?qū)?yīng)大量的豪宅項(xiàng)目，對市場定價(jià)壓力空前。更值得關(guān)注的是，房企的銀根正在緊縮。6月3日晚間，央行宣布，自7月15日起人民幣存款準(zhǔn)備金的考核基數(shù)由考核期末一般存款時(shí)點(diǎn)數(shù)調(diào)整為考核期內(nèi)一般存款日終余額的算術(shù)平均值。這意味著，銀行每天存入央行的準(zhǔn)備金和自有存款總額有了限制。商業(yè)銀行原有的透支運(yùn)作空間大大被壓縮。在目前，北京、上海、深圳、南京、合肥的房價(jià)大漲，已被各界公認(rèn)為貨幣現(xiàn)象的情況下，這一調(diào)整無異于釜底抽薪。與此同時(shí)，此前不斷刷新的低利率公司債將越來越罕見，**為寬松的融資窗口期或已過去。5月，A股市場上市房企公司債的票面利率為6.16%。相比4月增加了0.9個百分點(diǎn)，增幅為17%。觀察今年1－5月公司債的票面利率，除2月略偏低外，其余月份總體上呈現(xiàn)利率上升態(tài)勢，上市房企的直接融資成本也在加大。一些擴(kuò)張較快的企業(yè)償債壓力和風(fēng)險(xiǎn)也開始被資本市場所關(guān)注。地王陷阱下半年或爆發(fā)同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，“地王”頻出的結(jié)果就是一線城市、部分基本面較好的二線城市地價(jià)成本的大幅回升，這些城市的樓市也將面臨投資風(fēng)險(xiǎn)，也就是未來這些“地王”項(xiàng)目在銷售的時(shí)候勢必會遇到問題，這也是當(dāng)前上述城市房地產(chǎn)投資回升背后較大的投資“陷阱”。因此，當(dāng)前一線城市、部分基本面較好的二線城市“地王”頻出拉動房地產(chǎn)投資回升的現(xiàn)象，對于未來樓市平穩(wěn)運(yùn)行、房地產(chǎn)投資持續(xù)回升也不是一件好的事情。同時(shí)，由于2015年下半年以來大量需求透支，未來樓市需求持續(xù)釋放仍然存在很大的變數(shù)。政策方面，京滬深樓市政策已經(jīng)從嚴(yán)調(diào)控了，其他城市比如南京、蘇州等也面臨調(diào)控進(jìn)一步從嚴(yán)的風(fēng)險(xiǎn)。預(yù)計(jì)今年下半年上述城市將進(jìn)入市場調(diào)整期，那么，屆時(shí)一線城市、部分基本面較好的二線城市房地產(chǎn)銷售回升的局面將就此而止。上述城市銷售回升的背后也會面臨短期內(nèi)市場進(jìn)入調(diào)整期的“陷阱”，上述基本面較好的城市仍然面臨較大的銷售壓力。部分基本面不好的二線城市、大部分三四線城市面臨更大的“去庫存”壓力。（北京商報(bào)） "

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