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• 155****8729

  一、法律規(guī)范及其適用
  目前，在我國(guó)有關(guān)規(guī)范劃撥土地使用權(quán)上形成的房屋產(chǎn)權(quán)的法律法規(guī)主要有：規(guī)范房地產(chǎn)的《城市房地產(chǎn)管理法》，以及與之配套的《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》和《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》;規(guī)范地產(chǎn)(國(guó)有劃撥土地使用權(quán))的《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，以及與之配套的《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》和《土地登記規(guī)則》等兩個(gè)方面。從適用的對(duì)事效力看，前者既規(guī)范地產(chǎn)(國(guó)有劃撥土地使用權(quán))，又規(guī)范房屋產(chǎn)權(quán)，后者主要規(guī)范地產(chǎn)(國(guó)有劃撥土地使用權(quán))，在?房隨地走?的原則下，附帶的規(guī)范著房屋產(chǎn)權(quán)，因此《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》及其配套規(guī)章規(guī)定：?土地使用者轉(zhuǎn)讓地上建筑物，其他附著物等所有權(quán)時(shí)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓，但地上建筑物，其他附著物作為動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的除外?。從適用的空間效力看，前者僅適用于城市規(guī)劃區(qū)，超出城市規(guī)劃區(qū)，在沒有其他規(guī)范房地產(chǎn)方面的法律、行政法規(guī)、行政規(guī)章以及其他規(guī)范性法律文件的情況下，予以參照?qǐng)?zhí)行，且有法規(guī)的明確規(guī)定，《城市房地產(chǎn)管理法》第七十一條?在城市規(guī)劃區(qū)外的國(guó)有土地范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權(quán)，從事房地產(chǎn)開發(fā)、交易活動(dòng)以及實(shí)施房地產(chǎn)管理，參照本法執(zhí)行?。而《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》、《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第二條均作出同樣的規(guī)定;后者則適用于所有的國(guó)有土地，包括市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)，且《暫行條例》在第二條作了明確的規(guī)定。
  二、準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的條件及其方式
  劃撥土地使用權(quán)只有符合一定條件下方可轉(zhuǎn)讓。即：(1)土地使用者必須是企業(yè)、公司、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人;(2)領(lǐng)有國(guó)有土地使用證;(3)具有地上建筑物、其他附著物的合法產(chǎn)權(quán)證明;(4)依照有關(guān)土地使用權(quán)出讓的規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同，向當(dāng)?shù)厥?、縣人民政府補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓所獲得收益抵交土地使用權(quán)出讓金(國(guó)土部門審核認(rèn)定)?？梢?，劃撥土地使用權(quán)上形成房屋產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓，必須同樣要經(jīng)過由劃撥土地使用權(quán)到有償出讓土地使用權(quán)這一體制的轉(zhuǎn)換，未補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)不得轉(zhuǎn)讓。
  在城市規(guī)劃區(qū)，劃撥土地使用權(quán)上形成的房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，必須報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)予以轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。
  三、批準(zhǔn)主體及其認(rèn)定
  在執(zhí)法實(shí)踐中，行政主體并非一定就是執(zhí)法主體?！冻擎?zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》對(duì)其行政主體和執(zhí)法主體規(guī)定明確，即縣級(jí)以上土地管理部門。國(guó)家土地管理局[1995]國(guó)土函字第71號(hào)明確指出：?‘縣’不包括市轄區(qū)?。《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，劃拔土地使用權(quán)上形成的房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府是哪一級(jí)人民政府，是否包括市轄區(qū)人民政府，普遍認(rèn)定劃拔土地使用權(quán)上形成的房屋產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓審批機(jī)關(guān)就是國(guó)土資源部門。(《城市房地產(chǎn)管理法》第六十六條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓劃拔土地使用權(quán)上形成的房屋產(chǎn)權(quán)時(shí)，未按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批的，由縣級(jí)以上人民政府土地管理部門作出行政處罰。在國(guó)務(wù)院尚未出臺(tái)新的規(guī)定之前，應(yīng)執(zhí)行《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，由縣級(jí)以上土地管理部門履行審批手續(xù)，收繳土地使用權(quán)出讓金，?縣?，不包括市轄區(qū)，且有支持這一觀點(diǎn)成立的規(guī)范性法律文件，即國(guó)家土地管理局國(guó)土批[1996]89號(hào)《關(guān)于執(zhí)行〈城市房地產(chǎn)管理法〉和國(guó)務(wù)院55號(hào)令有關(guān)問題的批復(fù)》第二條?目前，國(guó)務(wù)院尚未對(duì)人民政府審批劃拔土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的權(quán)限作出新的規(guī)定，應(yīng)按國(guó)務(wù)院原有規(guī)定《關(guān)于出讓國(guó)有土地使用權(quán)批準(zhǔn)權(quán)限的通知》(國(guó)發(fā)[1989]49號(hào))，關(guān)于‘政府對(duì)有償出讓國(guó)有土地使用權(quán)批準(zhǔn)權(quán)限，應(yīng)與行政劃拔國(guó)有土地使用權(quán)的批準(zhǔn)權(quán)限相同’的規(guī)定執(zhí)行，不再按國(guó)務(wù)院55號(hào)令關(guān)于由市、縣人民政府有關(guān)部門審批的規(guī)定執(zhí)行?。其二，國(guó)家土地管理局國(guó)土批[1995]13號(hào)《關(guān)于貫徹〈城市房地產(chǎn)管理法〉若干問題的批復(fù)》、建設(shè)部建房字[1994]493號(hào)《關(guān)于貫徹〈城市房地產(chǎn)管理法〉若干意見的通知》，依據(jù)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的建設(shè)部、國(guó)家土地管理局?三定?方案，明確規(guī)定了劃拔土地使用權(quán)上形成的房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的行政主管機(jī)關(guān)是縣級(jí)以上各級(jí)土地管理部門，房屋產(chǎn)權(quán)作為動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的由縣級(jí)以上城建部門管轄。特別是國(guó)土批[1995]13號(hào)文件第二條二款：?房地產(chǎn)市場(chǎng)同時(shí)涉及房屋買賣、租賃、抵押和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押等，凡土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押以及房屋租賃涉及土地使用權(quán)出租等應(yīng)由土地管理部門負(fù)責(zé)規(guī)范和管理?)
  四、非法轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的認(rèn)定
  《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》明確了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的一般程序，即：簽約、申報(bào)、審查、勘測(cè)與評(píng)估、交納稅費(fèi)(不包括土地使用權(quán)出讓金)、核發(fā)過戶單，法律法規(guī)同時(shí)又對(duì)劃拔土地使用權(quán)上形成房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓作了?有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)?的特別規(guī)定，形成了一般程序的前置程序，即批準(zhǔn)。所以，凡未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府(實(shí)為同級(jí)土地管理部門)批準(zhǔn)，轉(zhuǎn)讓國(guó)有劃拔土地使用權(quán)上形成的房屋產(chǎn)權(quán)，不論其是否辦理了房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的當(dāng)事人都構(gòu)成非法轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，均要接受房地產(chǎn)管理法規(guī)的處罰，只是在處罰的裁量上有所區(qū)別。
  需提交證件和資料：
  1、登記申請(qǐng)書;
  2、申請(qǐng)人身份證明(企事業(yè)單位提交營(yíng)業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證、法定代表人證，法人代表身份證)
  3、房屋權(quán)屬證書;
  4、證明房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的材料(買賣合同、互換合同、經(jīng)公證贈(zèng)與合同、分割協(xié)議、合并協(xié)議、入股協(xié)議、分立合同、人民法院或者仲裁委員會(huì)生效的法律文書或其他證明房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的材料)
  5 、國(guó)土部門批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓文書; 6、其他必要材料。

  查看全文↓ 2019-11-21 09:49:34
• 154****6714

  二手房交易十大注意事項(xiàng)：
  一、房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰
  有些房屋有好多個(gè)共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對(duì)此買受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。
  二、土地情況是否清晰
  二手房中買受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對(duì)房屋享有較完整的權(quán)利;還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個(gè)房屋的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來年，對(duì)于買受人來說是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價(jià)格來衡量時(shí)，就有點(diǎn)不劃算。
  三、交易房屋是否在租
  有些二手房在轉(zhuǎn)讓時(shí)，存在物上負(fù)擔(dān)，即還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時(shí)，買受人極有可能得到一個(gè)不能及時(shí)入住的或使用的房產(chǎn)。因?yàn)槲覈?guó)包括大部分國(guó)家均認(rèn)可"買賣不破租賃"，也就是說房屋買賣合同不能對(duì)抗在先成立的租賃合同。這一點(diǎn)在實(shí)際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。
  四、房屋手續(xù)是否齊全
  房產(chǎn)證是證明房主對(duì)房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒有房產(chǎn)證的房屋交易時(shí)對(duì)買受人來說有得不到房屋的極大風(fēng)險(xiǎn)。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。所以**好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。
  五、福利房屋是否合法
  房改房、安居工程、經(jīng)濟(jì)適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉(zhuǎn)讓時(shí)有一定限制，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權(quán)范圍上有一定的國(guó)家規(guī)定，買受人購(gòu)買時(shí)要避免買賣合同與國(guó)家法律沖突。
  六、物管費(fèi)用是否拖欠
  有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，其物業(yè)管理費(fèi)，電費(fèi)以及三氣(天然氣、暖氣、煤氣)費(fèi)用長(zhǎng)期拖欠，且已欠下數(shù)目不小的費(fèi)用，買受人不知情購(gòu)買了此房屋，所有費(fèi)用買受人有可能要全部承擔(dān)。
  七、市政規(guī)劃是否影響
  有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價(jià)格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買受人在購(gòu)買時(shí)應(yīng)全面了解詳細(xì)情況。
  八、單位房屋是否侵權(quán)
  一般單位的房屋有成本價(jià)的職工住房，還有標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的職工住房，二者土地性質(zhì)均為劃撥，轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)繳納土地使用費(fèi)。再者，對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的住房一般單位享有部分產(chǎn)權(quán)，職工在轉(zhuǎn)讓時(shí)，單位享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。買受人如果沒有注意這些可能會(huì)和房主一起侵犯單位的合法權(quán)益。
  九、中介公司是否違規(guī)
  有些中介公司違規(guī)提供中介服務(wù)，如在二手房貸款時(shí)，為買受人提供零**的服務(wù)，即買受人所支付的全部購(gòu)房款均可從銀行騙貸出來。買受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發(fā)現(xiàn)，所有的責(zé)任有可能自己都要承擔(dān)。
  十、合同約定是否明確
  二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對(duì)于一些細(xì)節(jié)問題還應(yīng)約定清楚，如：合同主體、權(quán)利保證、房屋價(jià)款、交易方式、違約責(zé)任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應(yīng)全面考慮

  查看全文↓ 2019-11-21 09:49:32
• 143****9572

  一、什么是劃撥土地的房子？
  
  劃撥土地的房子是指經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后，取得的國(guó)有土地使用權(quán)，或者經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)后無償取得的國(guó)有土地使用權(quán)。
  
  二、劃撥土地的房子能買嗎？
  
  只要?jiǎng)潛芡恋亟ǚ磕軌蜣k理房產(chǎn)證，一般情況下是可以購(gòu)買的。
  
  根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第四十條第1款規(guī)定：以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。
  
  土地屬于劃撥方式的房子在第一次上市交易時(shí)，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳土地出讓金。這個(gè)房子之后才會(huì)有契證，以后房子買賣就不再需要交了，具體要交多少是根據(jù)面積和土地等級(jí)而定的（以房管局的價(jià)格為準(zhǔn)）。
  
  三、購(gòu)買劃撥土地的房子有哪些風(fēng)險(xiǎn)？
  
  01、過戶風(fēng)險(xiǎn)
  
  劃撥土地的性質(zhì)比較特殊，企業(yè)基本均不符合使用劃撥土地的條件，所以辦理過戶具有一定困難，可能會(huì)被國(guó)土局拒絕。
  
  待走到過戶環(huán)節(jié)之時(shí)，購(gòu)房者通常已經(jīng)支付了大部分購(gòu)房款，如果這時(shí)才發(fā)現(xiàn)無法過戶，想要解除合同、追回已付款項(xiàng)就只能通過訴訟的方式來解決了。但是，這種方式對(duì)于款項(xiàng)是否能追回的結(jié)果無法預(yù)估，因?yàn)樵V訟的勝負(fù)，取決于交易雙方誰對(duì)劃撥土地的可轉(zhuǎn)讓性負(fù)責(zé)，而法律并沒有對(duì)這點(diǎn)進(jìn)行直接的規(guī)定，**終判定將取決于對(duì)交易細(xì)節(jié)的證據(jù)收集。
  
  02、補(bǔ)繳土地出讓金
  
  實(shí)踐中，國(guó)土局大多同意辦理過戶，但前提是必須補(bǔ)繳土地出讓金。此時(shí)賣方會(huì)稱自己已履行義務(wù)，不對(duì)補(bǔ)繳土地出讓金負(fù)責(zé)。而購(gòu)買方則面臨著兩難的選擇，要么補(bǔ)繳土地出讓金，待取得土地權(quán)證后，再針對(duì)土地出讓金支付問題，與賣方訴訟解決；要么即刻終止交易，就合同解除問題與賣方訴訟。
  
  結(jié)語：
  
  為了規(guī)避不必要的麻煩，購(gòu)房者在交易之前，一定要從法律法規(guī)角度全面考慮，**好能了解清楚劃撥土地的轉(zhuǎn)讓及出讓金額問題。在簽訂合同之前，仔細(xì)查看每一項(xiàng)條款，將風(fēng)險(xiǎn)控制在**小范圍，減少損失。在交易的過程中，一定要注意收集證據(jù)，以備后期訟訴時(shí)，有據(jù)可辯。

  查看全文↓ 2019-11-21 09:49:16

相關(guān)問題

• 問 ??劃撥土地房屋買賣應(yīng)該如何避免風(fēng)險(xiǎn)？
  答

  劃撥土地房產(chǎn)過戶一、法律規(guī)范及其適用目前，在我國(guó)有關(guān)規(guī)范劃撥土地使用權(quán)上形成的房屋產(chǎn)權(quán)的法律法規(guī)主要有：規(guī)范房地產(chǎn)的《城市房地產(chǎn)管理法》，以及與之配套的《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》和《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》;規(guī)范地產(chǎn)(國(guó)有劃撥土地使用權(quán))的《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，以及與之配套的《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》和《土地登記規(guī)則》等兩個(gè)方面。從適用的對(duì)事效力看，前者既規(guī)范地產(chǎn)(國(guó)有劃撥土地使用權(quán))，又規(guī)范房屋產(chǎn)權(quán)，后者主要規(guī)范地產(chǎn)(國(guó)有劃撥土地使用權(quán))，在?房隨地走?的原則下，附帶的規(guī)范著房屋產(chǎn)權(quán)，因此《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》及其配套規(guī)章規(guī)定：?土地使用者轉(zhuǎn)讓地上建筑物，其他附著物等所有權(quán)時(shí)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓，但地上建筑物，其他附著物作為動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的除外?。從適用的空間效力看，前者僅適用于城市規(guī)劃區(qū)，超出城市規(guī)劃區(qū)，在沒有其他規(guī)范房地產(chǎn)方面的法律、行政法規(guī)、行政規(guī)章以及其他規(guī)范性法律文件的情況下，予以參照?qǐng)?zhí)行，且有法規(guī)的明確規(guī)定，《城市房地產(chǎn)管理法》第七十一條?在城市規(guī)劃區(qū)外的國(guó)有土地范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權(quán)，從事房地產(chǎn)開發(fā)、交易活動(dòng)以及實(shí)施房地產(chǎn)管理，參照本法執(zhí)行?。而《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》、《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第二條均作出同樣的規(guī)定;后者則適用于所有的國(guó)有土地，包括市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)，且《暫行條例》在第二條作了明確的規(guī)定。二、準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的條件及其方式劃撥土地使用權(quán)只有符合一定條件下方可轉(zhuǎn)讓。即：(1)土地使用者必須是企業(yè)、公司、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人;(2)領(lǐng)有國(guó)有土地使用證;(3)具有地上建筑物、其他附著物的合法產(chǎn)權(quán)證明;(4)依照有關(guān)土地使用權(quán)出讓的規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同，向當(dāng)?shù)厥?、縣人民政府補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓所獲得收益抵交土地使用權(quán)出讓金(國(guó)土部門審核認(rèn)定)?？梢?，劃撥土地使用權(quán)上形成房屋產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓，必須同樣要經(jīng)過由劃撥土地使用權(quán)到有償出讓土地使用權(quán)這一體制的轉(zhuǎn)換，未補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)不得轉(zhuǎn)讓。在城市規(guī)劃區(qū)，劃撥土地使用權(quán)上形成的房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，必須報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)予以轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。三、批準(zhǔn)主體及其認(rèn)定在執(zhí)法實(shí)踐中，行政主體并非一定就是執(zhí)法主體?！冻擎?zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》對(duì)其行政主體和執(zhí)法主體規(guī)定明確，即縣級(jí)以上土地管理部門。國(guó)家土地管理局[1995]國(guó)土函字第71號(hào)明確指出：?‘縣’不包括市轄區(qū)?。《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，劃拔土地使用權(quán)上形成的房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府是哪一級(jí)人民政府，是否包括市轄區(qū)人民政府，普遍認(rèn)定劃拔土地使用權(quán)上形成的房屋產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓審批機(jī)關(guān)就是國(guó)土資源部門。(《城市房地產(chǎn)管理法》第六十六條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓劃拔土地使用權(quán)上形成的房屋產(chǎn)權(quán)時(shí)，未按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批的，由縣級(jí)以上人民政府土地管理部門作出行政處罰。在國(guó)務(wù)院尚未出臺(tái)新的規(guī)定之前，應(yīng)執(zhí)行《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，由縣級(jí)以上土地管理部門履行審批手續(xù)，收繳土地使用權(quán)出讓金，?縣?，不包括市轄區(qū)，且有支持這一觀點(diǎn)成立的規(guī)范性法律文件，即國(guó)家土地管理局國(guó)土批[1996]89號(hào)《關(guān)于執(zhí)行〈城市房地產(chǎn)管理法〉和國(guó)務(wù)院55號(hào)令有關(guān)問題的批復(fù)》第二條?目前，國(guó)務(wù)院尚未對(duì)人民政府審批劃拔土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的權(quán)限作出新的規(guī)定，應(yīng)按國(guó)務(wù)院原有規(guī)定《關(guān)于出讓國(guó)有土地使用權(quán)批準(zhǔn)權(quán)限的通知》(國(guó)發(fā)[1989]49號(hào))，關(guān)于‘政府對(duì)有償出讓國(guó)有土地使用權(quán)批準(zhǔn)權(quán)限，應(yīng)與行政劃拔國(guó)有土地使用權(quán)的批準(zhǔn)權(quán)限相同’的規(guī)定執(zhí)行，不再按國(guó)務(wù)院55號(hào)令關(guān)于由市、縣人民政府有關(guān)部門審批的規(guī)定執(zhí)行?。其二，國(guó)家土地管理局國(guó)土批[1995]13號(hào)《關(guān)于貫徹〈城市房地產(chǎn)管理法〉若干問題的批復(fù)》、建設(shè)部建房字[1994]493號(hào)《關(guān)于貫徹〈城市房地產(chǎn)管理法〉若干意見的通知》，依據(jù)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的建設(shè)部、國(guó)家土地管理局?三定?方案，明確規(guī)定了劃拔土地使用權(quán)上形成的房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的行政主管機(jī)關(guān)是縣級(jí)以上各級(jí)土地管理部門，房屋產(chǎn)權(quán)作為動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的由縣級(jí)以上城建部門管轄。特別是國(guó)土批[1995]13號(hào)文件第二條二款：?房地產(chǎn)市場(chǎng)同時(shí)涉及房屋買賣、租賃、抵押和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押等，凡土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押以及房屋租賃涉及土地使用權(quán)出租等應(yīng)由土地管理部門負(fù)責(zé)規(guī)范和管理?)四、非法轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的認(rèn)定《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》明確了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的一般程序，即：簽約、申報(bào)、審查、勘測(cè)與評(píng)估、交納稅費(fèi)(不包括土地使用權(quán)出讓金)、核發(fā)過戶單，法律法規(guī)同時(shí)又對(duì)劃拔土地使用權(quán)上形成房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓作了?有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)?的特別規(guī)定，形成了一般程序的前置程序，即批準(zhǔn)。所以，凡未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府(實(shí)為同級(jí)土地管理部門)批準(zhǔn)，轉(zhuǎn)讓國(guó)有劃拔土地使用權(quán)上形成的房屋產(chǎn)權(quán)，不論其是否辦理了房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的當(dāng)事人都構(gòu)成非法轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，均要接受房地產(chǎn)管理法規(guī)的處罰，只是在處罰的裁量上有所區(qū)別。需提交證件和資料：1、登記申請(qǐng)書;2、申請(qǐng)人身份證明(企事業(yè)單位提交營(yíng)業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證、法定代表人證，法人代表身份證)3、房屋權(quán)屬證書;4、證明房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的材料(買賣合同、互換合同、經(jīng)公證贈(zèng)與合同、分割協(xié)議、合并協(xié)議、入股協(xié)議、分立合同、人民法院或者仲裁委員會(huì)生效的法律文書或其他證明房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的材料)5 、國(guó)土部門批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓文書; 6、其他必要材料。

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• 問 劃撥土地房屋買賣流程是什么?。?/a>
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  不能買賣，能夠買賣的房子必須是有房產(chǎn)證的。個(gè)人房屋買賣流程一、咨詢、了解信息對(duì)于房屋買賣的雙方來說，了解信息是第1步的。買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書、身份證件及其它證件。二、尋找房源尋找房源可通過下面途徑1、通過親朋介紹;2、通過報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)信息或登出求購(gòu)信息進(jìn)行了解和尋找;3、選擇有資質(zhì)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司代理購(gòu)買。三、找到房源之后實(shí)地去看房選擇好目標(biāo)房源后，您需要親自到現(xiàn)場(chǎng)查看。專家提醒您：一定要與產(chǎn)權(quán)所有人親自面談，落實(shí)好房屋的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，是否已具備上市交易條件。對(duì)已裝修的房屋，要查看水、電、天然氣、暖氣等設(shè)施是否能夠正常使用，房屋有無明顯質(zhì)量問題等。四、簽合同賣方提供了房屋的合法證件，買方可以交納購(gòu)房定金(交納購(gòu)房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序)，買賣雙方簽訂房屋買賣合同(或稱房屋買賣契約)。買賣雙方通過協(xié)商，對(duì)房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及銷售價(jià)格、房屋交付時(shí)間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。五、辦理過戶買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請(qǐng)，接受審查。買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請(qǐng)手續(xù)后，管理部門要查驗(yàn)有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對(duì)符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過戶手續(xù)，對(duì)無產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書面同意的情況拒絕申請(qǐng)，禁止上市交易。六、辦理貸款對(duì)貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買方的資信，對(duì)雙方欲交易的房屋進(jìn)行評(píng)估，以確定買方的貸款額度，然后批準(zhǔn)買方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更，買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。七、完銷售易買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、付清所有房款，賣方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費(fèi)后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。

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• 問 單位福利房，已經(jīng)買斷，土地性質(zhì)是劃撥的房子能買嗎?
  答

  房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)清晰沒有抵押貸款的話，在有兩證的情況下一般都是可以直接進(jìn)行交易的;所以這類單位房產(chǎn)是可以進(jìn)行買賣的；即使土地性質(zhì)是劃撥的也行。而其他的劃撥性質(zhì)房產(chǎn)，例如經(jīng)濟(jì)適用房，也是劃撥性質(zhì)的，只要是有兩證并且購(gòu)房合同滿5年同樣也可以上市交易。但是出售時(shí)需繳納一定的費(fèi)用，劃撥性質(zhì)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓需交土地收益金。

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• 問 我想購(gòu)買一套二手房拆遷安置房，地性質(zhì)是劃撥的，是不是要交土地出讓金？
  答

  根據(jù)法律有關(guān)規(guī)定，劃撥土地轉(zhuǎn)讓時(shí)需補(bǔ)繳土地出讓金，根據(jù)地段不同繳納的標(biāo)準(zhǔn)也不盡相同，具體可以咨詢寧波國(guó)土局土地利用管理處，咨詢電話：82131785

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• 問 如何避免房屋買賣糾紛，怎么規(guī)避房屋買賣糾紛風(fēng)險(xiǎn)？
  答

  貸款不到賣家不交房 提前約定條款避風(fēng)險(xiǎn)為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)或合理分擔(dān)損失，可在合同中訂立相應(yīng)的條款，如在合同中約定若貸款不成功或銀行降低貸款額時(shí)，買方有權(quán)解除合同，并可要求中介退回或減免收取中介費(fèi)，要求賣方退回購(gòu)房定金等。 此外，針對(duì)當(dāng)下銀行房貸申請(qǐng)時(shí)隱藏的不確定因素，建議買家應(yīng)適度調(diào)高**預(yù)算范圍，避免因銀行調(diào)整放貸額度而影響二手房交易。買家應(yīng)事先預(yù)留一筆資金，以解房貸額度縮水的困局。房沒買成中介費(fèi)不退 合同合法中介可收費(fèi)在房屋交易過程中，中介的行為實(shí)際上是一種居間行為，其和委托人之間形成的是一種居間合同關(guān)系。根據(jù)《合同法》的規(guī)定，居間人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報(bào)酬。而居間成功的標(biāo)準(zhǔn)，一般以促成買賣合同簽署為準(zhǔn)，而不是以完成買賣過戶手續(xù)，除非委托人和中介公司有特別約定。因此，買賣雙方自簽署合同之日起，該合同受到法律約束，中介有權(quán)向梁某收取中介服務(wù)費(fèi)

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