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  劃撥土地房產(chǎn)過(guò)戶
  一、法律規(guī)范及其適用
  目前，在我國(guó)有關(guān)規(guī)范劃撥土地使用權(quán)上形成的房屋產(chǎn)權(quán)的法律法規(guī)主要有：規(guī)范房地產(chǎn)的《城市房地產(chǎn)管理法》，以及與之配套的《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》和《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》;規(guī)范地產(chǎn)(國(guó)有劃撥土地使用權(quán))的《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，以及與之配套的《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》和《土地登記規(guī)則》等兩個(gè)方面。從適用的對(duì)事效力看，前者既規(guī)范地產(chǎn)(國(guó)有劃撥土地使用權(quán))，又規(guī)范房屋產(chǎn)權(quán)，后者主要規(guī)范地產(chǎn)(國(guó)有劃撥土地使用權(quán))，在?房隨地走?的原則下，附帶的規(guī)范著房屋產(chǎn)權(quán)，因此《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》及其配套規(guī)章規(guī)定：?土地使用者轉(zhuǎn)讓地上建筑物，其他附著物等所有權(quán)時(shí)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓，但地上建筑物，其他附著物作為動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的除外?。從適用的空間效力看，前者僅適用于城市規(guī)劃區(qū)，超出城市規(guī)劃區(qū)，在沒(méi)有其他規(guī)范房地產(chǎn)方面的法律、行政法規(guī)、行政規(guī)章以及其他規(guī)范性法律文件的情況下，予以參照?qǐng)?zhí)行，且有法規(guī)的明確規(guī)定，《城市房地產(chǎn)管理法》第七十一條?在城市規(guī)劃區(qū)外的國(guó)有土地范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的土地使用權(quán)，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、交易活動(dòng)以及實(shí)施房地產(chǎn)管理，參照本法執(zhí)行?。而《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》、《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第二條均作出同樣的規(guī)定;后者則適用于所有的國(guó)有土地，包括市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)，且《暫行條例》在第二條作了明確的規(guī)定。
  二、準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的條件及其方式
  劃撥土地使用權(quán)只有符合一定條件下方可轉(zhuǎn)讓。即：(1)土地使用者必須是企業(yè)、公司、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人;(2)領(lǐng)有國(guó)有土地使用證;(3)具有地上建筑物、其他附著物的合法產(chǎn)權(quán)證明;(4)依照有關(guān)土地使用權(quán)出讓的規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同，向當(dāng)?shù)厥?、縣人民政府補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓所獲得收益抵交土地使用權(quán)出讓金(國(guó)土部門(mén)審核認(rèn)定)?？梢?jiàn)，劃撥土地使用權(quán)上形成房屋產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓，必須同樣要經(jīng)過(guò)由劃撥土地使用權(quán)到有償出讓土地使用權(quán)這一體制的轉(zhuǎn)換，未補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)不得轉(zhuǎn)讓。
  在城市規(guī)劃區(qū)，劃撥土地使用權(quán)上形成的房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，必須報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)予以轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。
  三、批準(zhǔn)主體及其認(rèn)定
  在執(zhí)法實(shí)踐中，行政主體并非一定就是執(zhí)法主體?！冻擎?zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》對(duì)其行政主體和執(zhí)法主體規(guī)定明確，即縣級(jí)以上土地管理部門(mén)。國(guó)家土地管理局[1995]國(guó)土函字第71號(hào)明確指出：?‘縣’不包括市轄區(qū)??！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》規(guī)定，劃拔土地使用權(quán)上形成的房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府是哪一級(jí)人民政府，是否包括市轄區(qū)人民政府，普遍認(rèn)定劃拔土地使用權(quán)上形成的房屋產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓審批機(jī)關(guān)就是國(guó)土資源部門(mén)。(《城市房地產(chǎn)管理法》第六十六條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓劃拔土地使用權(quán)上形成的房屋產(chǎn)權(quán)時(shí)，未按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批的，由縣級(jí)以上人民政府土地管理部門(mén)作出行政處罰。在國(guó)務(wù)院尚未出臺(tái)新的規(guī)定之前，應(yīng)執(zhí)行《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，由縣級(jí)以上土地管理部門(mén)履行審批手續(xù)，收繳土地使用權(quán)出讓金，?縣?，不包括市轄區(qū)，且有支持這一觀點(diǎn)成立的規(guī)范性法律文件，即國(guó)家土地管理局國(guó)土批[1996]89號(hào)《關(guān)于執(zhí)行〈城市房地產(chǎn)管理法〉和國(guó)務(wù)院55號(hào)令有關(guān)問(wèn)題的批復(fù)》第二條?目前，國(guó)務(wù)院尚未對(duì)人民政府審批劃拔土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的權(quán)限作出新的規(guī)定，應(yīng)按國(guó)務(wù)院原有規(guī)定《關(guān)于出讓國(guó)有土地使用權(quán)批準(zhǔn)權(quán)限的通知》(國(guó)發(fā)[1989]49號(hào))，關(guān)于‘政府對(duì)有償出讓國(guó)有土地使用權(quán)批準(zhǔn)權(quán)限，應(yīng)與行政劃拔國(guó)有土地使用權(quán)的批準(zhǔn)權(quán)限相同’的規(guī)定執(zhí)行，不再按國(guó)務(wù)院55號(hào)令關(guān)于由市、縣人民政府有關(guān)部門(mén)審批的規(guī)定執(zhí)行?。其二，國(guó)家土地管理局國(guó)土批[1995]13號(hào)《關(guān)于貫徹〈城市房地產(chǎn)管理法〉若干問(wèn)題的批復(fù)》、建設(shè)部建房字[1994]493號(hào)《關(guān)于貫徹〈城市房地產(chǎn)管理法〉若干意見(jiàn)的通知》，依據(jù)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的建設(shè)部、國(guó)家土地管理局?三定?方案，明確規(guī)定了劃拔土地使用權(quán)上形成的房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的行政主管機(jī)關(guān)是縣級(jí)以上各級(jí)土地管理部門(mén)，房屋產(chǎn)權(quán)作為動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的由縣級(jí)以上城建部門(mén)管轄。特別是國(guó)土批[1995]13號(hào)文件第二條二款：?房地產(chǎn)市場(chǎng)同時(shí)涉及房屋買(mǎi)賣(mài)、租賃、抵押和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押等，凡土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押以及房屋租賃涉及土地使用權(quán)出租等應(yīng)由土地管理部門(mén)負(fù)責(zé)規(guī)范和管理?)
  四、非法轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的認(rèn)定
  《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》明確了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的一般程序，即：簽約、申報(bào)、審查、勘測(cè)與評(píng)估、交納稅費(fèi)(不包括土地使用權(quán)出讓金)、核發(fā)過(guò)戶單，法律法規(guī)同時(shí)又對(duì)劃拔土地使用權(quán)上形成房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓作了?有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)?的特別規(guī)定，形成了一般程序的前置程序，即批準(zhǔn)。所以，凡未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府(實(shí)為同級(jí)土地管理部門(mén))批準(zhǔn)，轉(zhuǎn)讓國(guó)有劃拔土地使用權(quán)上形成的房屋產(chǎn)權(quán)，不論其是否辦理了房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的當(dāng)事人都構(gòu)成非法轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，均要接受房地產(chǎn)管理法規(guī)的處罰，只是在處罰的裁量上有所區(qū)別。
  需提交證件和資料：
  1、登記申請(qǐng)書(shū);
  2、申請(qǐng)人身份證明(企事業(yè)單位提交營(yíng)業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證、法定代表人證，法人代表身份證)
  3、房屋權(quán)屬證書(shū);
  4、證明房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的材料(買(mǎi)賣(mài)合同、互換合同、經(jīng)公證贈(zèng)與合同、分割協(xié)議、合并協(xié)議、入股協(xié)議、分立合同、人民法院或者仲裁委員會(huì)生效的法律文書(shū)或其他證明房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的材料)
  5 、國(guó)土部門(mén)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓文書(shū); 6、其他必要材料。

  查看全文↓ 2019-01-25 10:12:05
• 147****5512

  以劃撥方式取得的土地使用權(quán)未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，不得轉(zhuǎn)讓。根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條規(guī)定：“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報(bào)批時(shí)，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國(guó)務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國(guó)家或者作其他處理?！?br/>　　劃撥土地房產(chǎn)過(guò)戶操作方案
  　　方案一：依照《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，確需轉(zhuǎn)讓的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)書(shū)面提出申請(qǐng)，由有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府土地管理部門(mén)審批。轉(zhuǎn)讓方在向所在地市、縣土地管理部門(mén)提出申請(qǐng)經(jīng)審查，報(bào)同級(jí)人民政府批準(zhǔn)后;再到土地所在地的市、縣土地管理部門(mén)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并按規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金;然后，分別到房管部門(mén)、土地管理部門(mén)辦理房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓變更登記手續(xù)，**后辦理房屋所有權(quán)處分登記變更登記房屋所有權(quán)處分登記。變更登房屋所有權(quán)處分登記
  　　方案二：持縣級(jí)以上國(guó)土部門(mén)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓文書(shū)，及相關(guān)材料至房管部門(mén)辦理登記，目前，《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》 等對(duì)其行政主體和執(zhí)法主體(批準(zhǔn)主體)規(guī)定明確，即縣級(jí)以上土地對(duì)其行政主體和執(zhí)法主體(批準(zhǔn)主體)規(guī)定明確，對(duì)其行政主體和執(zhí)法主體管理部門(mén)，管理部門(mén)，但沒(méi)有詳細(xì)的法律法規(guī)規(guī)定房屋登記部門(mén)在劃撥土地上形成房產(chǎn)處分的明確審查責(zé)任。因此根據(jù)其出具的批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓文書(shū)，可視為允許其上市交易。
  　　

  查看全文↓ 2019-01-25 10:11:54
• 144****1195

  土地都是不能買(mǎi)賣(mài)的，因?yàn)橹袊?guó)土地只有使用權(quán)，所有權(quán)是國(guó)家。也許你的意思是“劃撥土地上的房屋能否買(mǎi)賣(mài)”。劃撥土地上的房屋可以進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)，只是在過(guò)戶時(shí)需要繳納一定金額的土地出讓金。

  查看全文↓ 2019-01-25 10:11:46

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• 問(wèn) 現(xiàn)在劃撥土地房屋買(mǎi)賣(mài)應(yīng)該怎么避免風(fēng)險(xiǎn)？
  答

  一、法律規(guī)范及其適用目前，在我國(guó)有關(guān)規(guī)范劃撥土地使用權(quán)上形成的房屋產(chǎn)權(quán)的法律法規(guī)主要有：規(guī)范房地產(chǎn)的《城市房地產(chǎn)管理法》，以及與之配套的《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》和《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》;規(guī)范地產(chǎn)(國(guó)有劃撥土地使用權(quán))的《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，以及與之配套的《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》和《土地登記規(guī)則》等兩個(gè)方面。從適用的對(duì)事效力看，前者既規(guī)范地產(chǎn)(國(guó)有劃撥土地使用權(quán))，又規(guī)范房屋產(chǎn)權(quán)，后者主要規(guī)范地產(chǎn)(國(guó)有劃撥土地使用權(quán))，在?房隨地走?的原則下，附帶的規(guī)范著房屋產(chǎn)權(quán)，因此《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》及其配套規(guī)章規(guī)定：?土地使用者轉(zhuǎn)讓地上建筑物，其他附著物等所有權(quán)時(shí)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓，但地上建筑物，其他附著物作為動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的除外?。從適用的空間效力看，前者僅適用于城市規(guī)劃區(qū)，超出城市規(guī)劃區(qū)，在沒(méi)有其他規(guī)范房地產(chǎn)方面的法律、行政法規(guī)、行政規(guī)章以及其他規(guī)范性法律文件的情況下，予以參照?qǐng)?zhí)行，且有法規(guī)的明確規(guī)定，《城市房地產(chǎn)管理法》第七十一條?在城市規(guī)劃區(qū)外的國(guó)有土地范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的土地使用權(quán)，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、交易活動(dòng)以及實(shí)施房地產(chǎn)管理，參照本法執(zhí)行?。而《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》、《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第二條均作出同樣的規(guī)定;后者則適用于所有的國(guó)有土地，包括市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)，且《暫行條例》在第二條作了明確的規(guī)定。二、準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的條件及其方式劃撥土地使用權(quán)只有符合一定條件下方可轉(zhuǎn)讓。即：(1)土地使用者必須是企業(yè)、公司、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人;(2)領(lǐng)有國(guó)有土地使用證;(3)具有地上建筑物、其他附著物的合法產(chǎn)權(quán)證明;(4)依照有關(guān)土地使用權(quán)出讓的規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同，向當(dāng)?shù)厥小⒖h人民政府補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓所獲得收益抵交土地使用權(quán)出讓金(國(guó)土部門(mén)審核認(rèn)定)。可見(jiàn)，劃撥土地使用權(quán)上形成房屋產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓，必須同樣要經(jīng)過(guò)由劃撥土地使用權(quán)到有償出讓土地使用權(quán)這一體制的轉(zhuǎn)換，未補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)不得轉(zhuǎn)讓。在城市規(guī)劃區(qū)，劃撥土地使用權(quán)上形成的房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，必須報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)予以轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。三、批準(zhǔn)主體及其認(rèn)定在執(zhí)法實(shí)踐中，行政主體并非一定就是執(zhí)法主體?！冻擎?zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》對(duì)其行政主體和執(zhí)法主體規(guī)定明確，即縣級(jí)以上土地管理部門(mén)。國(guó)家土地管理局[1995]國(guó)土函字第71號(hào)明確指出：?‘縣’不包括市轄區(qū)??！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》規(guī)定，劃拔土地使用權(quán)上形成的房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府是哪一級(jí)人民政府，是否包括市轄區(qū)人民政府，普遍認(rèn)定劃拔土地使用權(quán)上形成的房屋產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓審批機(jī)關(guān)就是國(guó)土資源部門(mén)。(《城市房地產(chǎn)管理法》第六十六條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓劃拔土地使用權(quán)上形成的房屋產(chǎn)權(quán)時(shí)，未按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批的，由縣級(jí)以上人民政府土地管理部門(mén)作出行政處罰。在國(guó)務(wù)院尚未出臺(tái)新的規(guī)定之前，應(yīng)執(zhí)行《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，由縣級(jí)以上土地管理部門(mén)履行審批手續(xù)，收繳土地使用權(quán)出讓金，?縣?，不包括市轄區(qū)，且有支持這一觀點(diǎn)成立的規(guī)范性法律文件，即國(guó)家土地管理局國(guó)土批[1996]89號(hào)《關(guān)于執(zhí)行〈城市房地產(chǎn)管理法〉和國(guó)務(wù)院55號(hào)令有關(guān)問(wèn)題的批復(fù)》第二條?目前，國(guó)務(wù)院尚未對(duì)人民政府審批劃拔土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的權(quán)限作出新的規(guī)定，應(yīng)按國(guó)務(wù)院原有規(guī)定《關(guān)于出讓國(guó)有土地使用權(quán)批準(zhǔn)權(quán)限的通知》(國(guó)發(fā)[1989]49號(hào))，關(guān)于‘政府對(duì)有償出讓國(guó)有土地使用權(quán)批準(zhǔn)權(quán)限，應(yīng)與行政劃拔國(guó)有土地使用權(quán)的批準(zhǔn)權(quán)限相同’的規(guī)定執(zhí)行，不再按國(guó)務(wù)院55號(hào)令關(guān)于由市、縣人民政府有關(guān)部門(mén)審批的規(guī)定執(zhí)行?。其二，國(guó)家土地管理局國(guó)土批[1995]13號(hào)《關(guān)于貫徹〈城市房地產(chǎn)管理法〉若干問(wèn)題的批復(fù)》、建設(shè)部建房字[1994]493號(hào)《關(guān)于貫徹〈城市房地產(chǎn)管理法〉若干意見(jiàn)的通知》，依據(jù)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的建設(shè)部、國(guó)家土地管理局?三定?方案，明確規(guī)定了劃拔土地使用權(quán)上形成的房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的行政主管機(jī)關(guān)是縣級(jí)以上各級(jí)土地管理部門(mén)，房屋產(chǎn)權(quán)作為動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的由縣級(jí)以上城建部門(mén)管轄。特別是國(guó)土批[1995]13號(hào)文件第二條二款：?房地產(chǎn)市場(chǎng)同時(shí)涉及房屋買(mǎi)賣(mài)、租賃、抵押和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押等，凡土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押以及房屋租賃涉及土地使用權(quán)出租等應(yīng)由土地管理部門(mén)負(fù)責(zé)規(guī)范和管理?)四、非法轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的認(rèn)定《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》明確了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的一般程序，即：簽約、申報(bào)、審查、勘測(cè)與評(píng)估、交納稅費(fèi)(不包括土地使用權(quán)出讓金)、核發(fā)過(guò)戶單，法律法規(guī)同時(shí)又對(duì)劃拔土地使用權(quán)上形成房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓作了?有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)?的特別規(guī)定，形成了一般程序的前置程序，即批準(zhǔn)。所以，凡未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府(實(shí)為同級(jí)土地管理部門(mén))批準(zhǔn)，轉(zhuǎn)讓國(guó)有劃拔土地使用權(quán)上形成的房屋產(chǎn)權(quán)，不論其是否辦理了房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的當(dāng)事人都構(gòu)成非法轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，均要接受房地產(chǎn)管理法規(guī)的處罰，只是在處罰的裁量上有所區(qū)別。需提交證件和資料：1、登記申請(qǐng)書(shū);2、申請(qǐng)人身份證明(企事業(yè)單位提交營(yíng)業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證、法定代表人證，法人代表身份證)3、房屋權(quán)屬證書(shū);4、證明房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的材料(買(mǎi)賣(mài)合同、互換合同、經(jīng)公證贈(zèng)與合同、分割協(xié)議、合并協(xié)議、入股協(xié)議、分立合同、人民法院或者仲裁委員會(huì)生效的法律文書(shū)或其他證明房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的材料)5 、國(guó)土部門(mén)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓文書(shū); 6、其他必要材料。

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• 問(wèn) 劃撥土地房屋買(mǎi)賣(mài)流程是什么??？
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  不能買(mǎi)賣(mài)，能夠買(mǎi)賣(mài)的房子必須是有房產(chǎn)證的。個(gè)人房屋買(mǎi)賣(mài)流程一、咨詢、了解信息對(duì)于房屋買(mǎi)賣(mài)的雙方來(lái)說(shuō)，了解信息是第1步的。買(mǎi)賣(mài)雙方建立信息溝通渠道，買(mǎi)方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣(mài)方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書(shū)、身份證件及其它證件。二、尋找房源尋找房源可通過(guò)下面途徑1、通過(guò)親朋介紹;2、通過(guò)報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)信息或登出求購(gòu)信息進(jìn)行了解和尋找;3、選擇有資質(zhì)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司代理購(gòu)買(mǎi)。三、找到房源之后實(shí)地去看房選擇好目標(biāo)房源后，您需要親自到現(xiàn)場(chǎng)查看。專家提醒您：一定要與產(chǎn)權(quán)所有人親自面談，落實(shí)好房屋的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，是否已具備上市交易條件。對(duì)已裝修的房屋，要查看水、電、天然氣、暖氣等設(shè)施是否能夠正常使用，房屋有無(wú)明顯質(zhì)量問(wèn)題等。四、簽合同賣(mài)方提供了房屋的合法證件，買(mǎi)方可以交納購(gòu)房定金(交納購(gòu)房定金不是商品房買(mǎi)賣(mài)的必經(jīng)程序)，買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同(或稱房屋買(mǎi)賣(mài)契約)。買(mǎi)賣(mài)雙方通過(guò)協(xié)商，對(duì)房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及銷售價(jià)格、房屋交付時(shí)間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見(jiàn)后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。五、辦理過(guò)戶買(mǎi)賣(mài)雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門(mén)提出申請(qǐng)，接受審查。買(mǎi)賣(mài)雙方向房地產(chǎn)管理部門(mén)提出申請(qǐng)手續(xù)后，管理部門(mén)要查驗(yàn)有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對(duì)符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過(guò)戶手續(xù)，對(duì)無(wú)產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書(shū)面同意的情況拒絕申請(qǐng)，禁止上市交易。六、辦理貸款對(duì)貸款的買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)在與賣(mài)方簽訂完房屋買(mǎi)賣(mài)合同后由買(mǎi)賣(mài)雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買(mǎi)方的資信，對(duì)雙方欲交易的房屋進(jìn)行評(píng)估，以確定買(mǎi)方的貸款額度，然后批準(zhǔn)買(mǎi)方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更，買(mǎi)方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。七、完銷售易買(mǎi)方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、付清所有房款，賣(mài)方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費(fèi)后雙方的二手房屋買(mǎi)賣(mài)合同全部履行完畢。

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• 問(wèn) 單位福利房，已經(jīng)買(mǎi)斷，土地性質(zhì)是劃撥的房子能買(mǎi)嗎?
  答

  房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)清晰沒(méi)有抵押貸款的話，在有兩證的情況下一般都是可以直接進(jìn)行交易的;所以這類單位房產(chǎn)是可以進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)的；即使土地性質(zhì)是劃撥的也行。而其他的劃撥性質(zhì)房產(chǎn)，例如經(jīng)濟(jì)適用房，也是劃撥性質(zhì)的，只要是有兩證并且購(gòu)房合同滿5年同樣也可以上市交易。但是出售時(shí)需繳納一定的費(fèi)用，劃撥性質(zhì)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓需交土地收益金。

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• 問(wèn) 如何避免房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛，怎么規(guī)避房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛風(fēng)險(xiǎn)？
  答

  貸款不到賣(mài)家不交房 提前約定條款避風(fēng)險(xiǎn)為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)或合理分擔(dān)損失，可在合同中訂立相應(yīng)的條款，如在合同中約定若貸款不成功或銀行降低貸款額時(shí)，買(mǎi)方有權(quán)解除合同，并可要求中介退回或減免收取中介費(fèi)，要求賣(mài)方退回購(gòu)房定金等。 此外，針對(duì)當(dāng)下銀行房貸申請(qǐng)時(shí)隱藏的不確定因素，建議買(mǎi)家應(yīng)適度調(diào)高**預(yù)算范圍，避免因銀行調(diào)整放貸額度而影響二手房交易。買(mǎi)家應(yīng)事先預(yù)留一筆資金，以解房貸額度縮水的困局。房沒(méi)買(mǎi)成中介費(fèi)不退 合同合法中介可收費(fèi)在房屋交易過(guò)程中，中介的行為實(shí)際上是一種居間行為，其和委托人之間形成的是一種居間合同關(guān)系。根據(jù)《合同法》的規(guī)定，居間人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報(bào)酬。而居間成功的標(biāo)準(zhǔn)，一般以促成買(mǎi)賣(mài)合同簽署為準(zhǔn)，而不是以完成買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶手續(xù)，除非委托人和中介公司有特別約定。因此，買(mǎi)賣(mài)雙方自簽署合同之日起，該合同受到法律約束，中介有權(quán)向梁某收取中介服務(wù)費(fèi)

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• 問(wèn) 我想購(gòu)買(mǎi)一套二手房拆遷安置房，地性質(zhì)是劃撥的，是不是要交土地出讓金？
  答

  根據(jù)法律有關(guān)規(guī)定，劃撥土地轉(zhuǎn)讓時(shí)需補(bǔ)繳土地出讓金，根據(jù)地段不同繳納的標(biāo)準(zhǔn)也不盡相同，具體可以咨詢寧波國(guó)土局土地利用管理處，咨詢電話：82131785

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