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• 155****0722

  目前絕大多數(shù)的配套安置房有過(guò)戶(hù)時(shí)間的限制，一般是產(chǎn)證辦出后5年內(nèi)不得過(guò)戶(hù)，通常在產(chǎn)證的附記里體現(xiàn)。
  然而這樣的房屋在房地產(chǎn)市場(chǎng)上仍有很大的銷(xiāo)售行情，由于價(jià)格一般低于市場(chǎng)價(jià)值的30%（當(dāng)然視房屋的具體位置、離過(guò)戶(hù)限制的時(shí)間長(zhǎng)短等而有所差別），仍然得到不少人的青睞。
  （一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益；
  （二）惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；
  （三）以合法形式掩蓋非法目的；
  （四）損害社會(huì)公共利益；
  （五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。
  因此必須滿(mǎn)足上述五個(gè)條件之一，合同才能被確認(rèn)為無(wú)效。至于上海市目前關(guān)于配套房限期內(nèi)禁止轉(zhuǎn)讓的地方性規(guī)定，其所規(guī)定的是當(dāng)事人在限期內(nèi)的轉(zhuǎn)讓行為，房地產(chǎn)登記部門(mén)不予辦理登記，該規(guī)定所產(chǎn)生的后果是受讓方可能要承擔(dān)無(wú)法實(shí)際取得房屋產(chǎn)權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)，但合同沒(méi)有違反法律法規(guī)，合同效力并不因此遭到否認(rèn)。
  在合同有效的前提下，很多人可能吃了顆定心丸。但我們此處，就要著重地談一談購(gòu)買(mǎi)此類(lèi)房屋的風(fēng)險(xiǎn)了。
  簡(jiǎn)單地說(shuō)，購(gòu)買(mǎi)此類(lèi)動(dòng)遷房的風(fēng)險(xiǎn)的性質(zhì)和種類(lèi)，和購(gòu)買(mǎi)普通二手房并無(wú)二致。同樣存在賣(mài)方違約、不配合過(guò)戶(hù)的情形，也存在因賣(mài)方有其他債務(wù)，房屋被查封或抵押而不能過(guò)戶(hù)的情形。但是不同的是這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)等待期特別長(zhǎng)，所謂“風(fēng)險(xiǎn)等待期”就是在這個(gè)期限，風(fēng)險(xiǎn)是否發(fā)生、何時(shí)發(fā)生都是不確定的。一般的二手房買(mǎi)賣(mài)，從簽訂買(mǎi)賣(mài)合同到過(guò)戶(hù)到交房，前后一般也就是2-3個(gè)月時(shí)間，在這個(gè)時(shí)間段內(nèi)，有可能發(fā)生一些不確定的風(fēng)險(xiǎn)，但由于時(shí)間較短，發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)的機(jī)率較小。而動(dòng)遷房買(mǎi)賣(mài)從簽訂買(mǎi)賣(mài)合同到**后過(guò)戶(hù)，前后可能就是5年的時(shí)間，5年那么長(zhǎng)，發(fā)生意外的可能性就很大了。也許1-2個(gè)月內(nèi)人的想法不會(huì)發(fā)生什么改變，但經(jīng)過(guò)了5年，如果房?jī)r(jià)漲得非常厲害，心態(tài)再好的人可能內(nèi)心都會(huì)有些微妙的變化，所以才碰到了房東中途就要加價(jià)甚至毀約的情況。
  我并不建議客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)此類(lèi)房屋，畢竟風(fēng)險(xiǎn)太不確定，但如果向客戶(hù)告知過(guò)風(fēng)險(xiǎn)后，客戶(hù)經(jīng)過(guò)自己的權(quán)衡，仍然執(zhí)意要購(gòu)買(mǎi)的，那么也只能**大程度地為客戶(hù)來(lái)降低風(fēng)險(xiǎn)。
  1、房屋買(mǎi)賣(mài)合同中雙方當(dāng)事人的誠(chéng)信很重要，只要誠(chéng)信，合同就能比較順利地履行下去，因此有必要在簽署買(mǎi)賣(mài)合同，決定購(gòu)買(mǎi)前對(duì)房東的個(gè)人信息、家庭狀況等做一個(gè)必要的了解。有可能的話，調(diào)查其資信情況，評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)大小，防止賣(mài)方資信太差、外債過(guò)多，因?yàn)槟欠N產(chǎn)權(quán)人的房屋經(jīng)常因債權(quán)人申請(qǐng)而遭到查封。
  2、既然我們明確了此類(lèi)房屋買(mǎi)賣(mài)合同是有法律效力的，那么**重要的就是在合同里明確權(quán)利與義務(wù)，并對(duì)各種可能情況下的違約責(zé)任做出明確約定。違約責(zé)任的標(biāo)準(zhǔn)定得盡量高一些，并無(wú)壞處。因?yàn)檫`約金過(guò)高或過(guò)低，并沒(méi)有絕對(duì)的所謂“20%”或多少的標(biāo)準(zhǔn)，而是與實(shí)際損失想比較而言。如果將來(lái)5年后，損失小于合同中約定的違約金，依據(jù)法律可根據(jù)實(shí)際損失適當(dāng)調(diào)低違約金；如果損失高于合同中約定的違約金，依據(jù)法律可根據(jù)實(shí)際損失適當(dāng)調(diào)高違約金。顯然對(duì)于守約方來(lái)講，選擇前者相對(duì)更有利一些。當(dāng)然制定合同中有很多細(xì)節(jié)，委托律師擬定可以達(dá)到更全面的保護(hù)。
  3、因?yàn)槟壳昂炗喌姆课葙I(mǎi)賣(mài)合同一般不能在交易中心備案，無(wú)法防止一房?jī)少u(mài)，除了讓賣(mài)方實(shí)際交房作為保障外，一般會(huì)同時(shí)辦理抵押登記手續(xù)。這個(gè)手續(xù)能起到比較好的作用。但并不是萬(wàn)無(wú)一失的。比如賣(mài)方完全可以補(bǔ)辦產(chǎn)證，再設(shè)立其他抵押（抵押并沒(méi)有次數(shù)的限制）；同時(shí)由于交易中心認(rèn)可的是借款抵押協(xié)議，而借款實(shí)際并不存在，此抵押協(xié)議有被認(rèn)定為無(wú)效的風(fēng)險(xiǎn)。
  4、目前除了將房屋產(chǎn)權(quán)證、他項(xiàng)權(quán)利證書(shū)原件直接交買(mǎi)方保管，并由買(mǎi)方占有房屋以外，如有可能的話，還可以要求賣(mài)方將有關(guān)房屋的所有權(quán)利委托給買(mǎi)方指定的第三人行使，這個(gè)第三人必須是買(mǎi)方絕對(duì)信任的，保證將來(lái)符合交易過(guò)戶(hù)條件時(shí)，即使賣(mài)方不出面配合，仍然可以由委托人憑公證書(shū)直接將房產(chǎn)過(guò)戶(hù)給買(mǎi)方，避免可能產(chǎn)生的訴訟成本和時(shí)間成本。當(dāng)然這種委托書(shū)目前上海多家公證處已不予辦理，但這并不代表此類(lèi)合同不合法。有客戶(hù)至外地辦出了有同樣效力的公證委托書(shū)。但此類(lèi)委托書(shū)也有被賣(mài)方私自撤銷(xiāo)的風(fēng)險(xiǎn)。

  查看全文↓ 2019-11-18 20:13:35
• 131****0778

  拆遷安置房通常分為市場(chǎng)安置商品房，即通過(guò)轉(zhuǎn)讓取得土地使用權(quán)進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)樓房進(jìn)行安置，此種房屋可以自由上市交易，還有即政府劃撥土地進(jìn)行建設(shè)房屋用于安置，此種房屋需要到當(dāng)?shù)卣稍?xún)是否在該安置房轉(zhuǎn)讓時(shí)需要補(bǔ)交土地出讓金。
  
  安置房在未取得房產(chǎn)證之前，都暫時(shí)不屬于被安置戶(hù)的產(chǎn)權(quán)，屬于期權(quán)的范疇，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的確認(rèn)以產(chǎn)權(quán)登記為準(zhǔn)，因此與被安置戶(hù)的關(guān)于拆遷房的交易不予認(rèn)可，存在房屋交付及房產(chǎn)證辦結(jié)時(shí)市場(chǎng)價(jià)變化大而賣(mài)方反悔的風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致權(quán)益不能得到保護(hù)。
  
  即使對(duì)方能夠如約辦理過(guò)戶(hù)，也存在因房產(chǎn)未過(guò)5年而增加稅費(fèi)的風(fēng)險(xiǎn)，所以不鼓勵(lì)購(gòu)買(mǎi)。
  
  如果真因?yàn)閮r(jià)格合適執(zhí)意購(gòu)買(mǎi)，需要對(duì)購(gòu)買(mǎi)協(xié)議明確對(duì)方辦理過(guò)戶(hù)及相關(guān)費(fèi)用承擔(dān)的責(zé)任，并明確對(duì)方違約的賠償責(zé)任。并以第一時(shí)間入住及辦理完成過(guò)戶(hù)的產(chǎn)權(quán)證作為交付全款的條件。方可**大程度減少風(fēng)險(xiǎn)。

  查看全文↓ 2019-11-18 20:13:28
• 145****6354

  這本來(lái)就是一樁風(fēng)險(xiǎn)交易。
  房產(chǎn)交易的法定憑證是房產(chǎn)證，賣(mài)方既然還沒(méi)有房產(chǎn)證，就不可能再提供其他有效憑證了。
  如果簽訂包括中介在內(nèi)的三方合同，合同中明確承諾產(chǎn)權(quán)滿(mǎn)五年以后，賣(mài)方必須協(xié)助買(mǎi)方過(guò)戶(hù)產(chǎn)權(quán)并有違約賠償?shù)谋壤驍?shù)額。
  合同三方各一份保存。
  這樣可以降低風(fēng)險(xiǎn)度，但五年以后的事很難下斷語(yǔ)。

  查看全文↓ 2019-11-18 20:13:25

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• 問(wèn) ??沒(méi)有房產(chǎn)證的動(dòng)遷房子如何買(mǎi)賣(mài)？動(dòng)遷房沒(méi)產(chǎn)證要怎么交易？
  答

  拆遷安置房通常分為市場(chǎng)安置商品房，即通過(guò)轉(zhuǎn)讓取得土地使用權(quán)進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)樓房進(jìn)行安置，此種房屋可以自由上市交易，還有即政府劃撥土地進(jìn)行建設(shè)房屋用于安置，此種房屋需要到當(dāng)?shù)卣稍?xún)是否在該安置房轉(zhuǎn)讓時(shí)需要補(bǔ)交土地出讓金。安置房在未取得房產(chǎn)證之前，都暫時(shí)不屬于被安置戶(hù)的產(chǎn)權(quán)，屬于期權(quán)的范疇，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的確認(rèn)以產(chǎn)權(quán)登記為準(zhǔn)，因此與被安置戶(hù)的關(guān)于拆遷房的交易不予認(rèn)可，存在房屋交付及房產(chǎn)證辦結(jié)時(shí)市場(chǎng)價(jià)變化大而賣(mài)方反悔的風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致權(quán)益不能得到保護(hù)。即使對(duì)方能夠如約辦理過(guò)戶(hù)，也存在因房產(chǎn)未過(guò)5年而增加稅費(fèi)的風(fēng)險(xiǎn)，所以不鼓勵(lì)購(gòu)買(mǎi)。如果真因?yàn)閮r(jià)格合適執(zhí)意購(gòu)買(mǎi)，需要對(duì)購(gòu)買(mǎi)協(xié)議明確對(duì)方辦理過(guò)戶(hù)及相關(guān)費(fèi)用承擔(dān)的責(zé)任，并明確對(duì)方違約的賠償責(zé)任。并以第一時(shí)間入住及辦理完成過(guò)戶(hù)的產(chǎn)權(quán)證作為交付全款的條件。方可**大程度減少風(fēng)險(xiǎn)。

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• 問(wèn) 沒(méi)有房產(chǎn)證的動(dòng)遷房子如何買(mǎi)賣(mài)
  答

  先簽訂協(xié)議，可公證，等房產(chǎn)證辦下來(lái)再辦理手續(xù)。如需幫助可聯(lián)系。

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• 問(wèn) ??沒(méi)有房產(chǎn)證的動(dòng)遷房子如何買(mǎi)賣(mài)，可以交易嗎？
  答

  已經(jīng)領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書(shū)的拆遷房是可以正常購(gòu)買(mǎi)的。我國(guó)《物權(quán)法》第九條規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。因此，拆遷安置房到底能不能買(mǎi)賣(mài)主要看它能不能在房產(chǎn)管理部門(mén)辦理產(chǎn)權(quán)登記。具體分以下幾種情況：一、雖是拆遷安置房但已經(jīng)領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書(shū)，這種房屋當(dāng)然可以進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)，其效力相當(dāng)于普通的商品房買(mǎi)賣(mài)。二、拆遷安置房在未領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)前發(fā)生的買(mǎi)賣(mài)。根據(jù)我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第(六)款規(guī)定：未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。據(jù)此，如果雙方發(fā)生爭(zhēng)議訴訟至法院時(shí)爭(zhēng)議房屋上不具備領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書(shū)的條件，人民法院一般會(huì)因爭(zhēng)議房屋不具備權(quán)屬證書(shū)而認(rèn)定房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，這就是你朋友所稱(chēng)的安置房不能買(mǎi)賣(mài)的緣由。但鑒于拆遷安置房必須要經(jīng)過(guò)一段時(shí)間才能領(lǐng)到房屋權(quán)屬證書(shū)，房?jī)r(jià)在此期間會(huì)有波動(dòng)，因而違約方應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任，需要賠償守約方為此造成的房?jī)r(jià)上漲或下跌的損失。三、買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂合同時(shí)房屋不具備權(quán)屬證書(shū)，但發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)該房屋已經(jīng)領(lǐng)取了權(quán)屬證書(shū)(包括可以領(lǐng)取而賣(mài)房人故意不去領(lǐng)取)的情形，一般也視為買(mǎi)賣(mài)行為有效，可以通過(guò)法院訴訟，可以要求強(qiáng)制過(guò)戶(hù)。

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• 問(wèn) ??動(dòng)遷房有房產(chǎn)證嗎?現(xiàn)在動(dòng)遷房幾年可以交易?
  答

  安置房分為兩類(lèi)，一種是政府分配的商品房或配購(gòu)的中低價(jià)商品房，房產(chǎn)屬個(gè)人所有，但五年內(nèi)不得上市，五年后可辦理房產(chǎn)證，也就可以買(mǎi)賣(mài)。另一種是房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司配購(gòu)的中低價(jià)商品房，與一般商品房沒(méi)有區(qū)別，有房產(chǎn)證，也可自由上市。當(dāng)然可以買(mǎi)。如果有房產(chǎn)證和集體土地證，必須是同村的居民才可以進(jìn)行房屋的買(mǎi)賣(mài)。拆遷安置房如果屬于小產(chǎn)權(quán)房，即土地屬于集體的土地，在政府允許之前，該類(lèi)房產(chǎn)是不允許上市進(jìn)行交易的。有的地方規(guī)定：拆遷安置房滿(mǎn)5年后，在補(bǔ)繳了土地出讓金后，可以變成商品房性質(zhì)，變成商品房性質(zhì)后，可以上市買(mǎi)賣(mài)。但具體實(shí)施過(guò)程中，要看地方政府當(dāng)時(shí)手頭的用地指標(biāo)情況，有的安置房已超5年，但仍不能上市交易。在此要注意的是各地政府執(zhí)行的不一樣，具體應(yīng)該按照當(dāng)?shù)卣囊?guī)定執(zhí)行。二、安置房買(mǎi)賣(mài)的風(fēng)險(xiǎn)1、政策因素。拆遷安置房屋一般分為兩大類(lèi)：一類(lèi)是房屋產(chǎn)權(quán)雖屬于個(gè)人所有，但在取得所有權(quán)的一定期限內(nèi)不能上市交易。另一類(lèi)是因房產(chǎn)開(kāi)發(fā)等因素而動(dòng)拆遷，屬于被安置人的私有財(cái)產(chǎn)，沒(méi)有轉(zhuǎn)讓期限的限制，可以自由上市交易。2、價(jià)格因素。目前拆遷安置房的買(mǎi)賣(mài)大多是在簽訂了拆遷安置協(xié)議但房子尚未交付的情況下轉(zhuǎn)讓買(mǎi)賣(mài)的。拆遷戶(hù)認(rèn)為自己的利益受到了損失，因此拒絕交房，要求漲價(jià)，**終導(dǎo)致雙方的矛盾加劇，引起訴訟。3、人的因素?！肮灿腥恕笔遣疬w安置房買(mǎi)賣(mài)風(fēng)險(xiǎn)的**大制造者。他們找合同的漏洞逃避法律責(zé)任追求己方利益，或?yàn)楹贤穆男性O(shè)置障礙。實(shí)際上共有財(cái)產(chǎn)的部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，其行為應(yīng)該視為無(wú)效。

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• 問(wèn) 誰(shuí)知道沒(méi)有房產(chǎn)證的動(dòng)遷房子如何買(mǎi)賣(mài)？
  答

  1,是不是屬本人拆遷,他有沒(méi)有從別人手里買(mǎi)過(guò)安置權(quán),2,被拆的時(shí)候,房子是這個(gè)人的產(chǎn)權(quán)還是使用權(quán)。這兩個(gè)問(wèn)題有可能會(huì)衍生出很多細(xì)節(jié)的問(wèn)題影響你的交易。但是你提到開(kāi)發(fā)商,那我想應(yīng)該是屬異地安置,開(kāi)發(fā)商拆了他的房子過(guò)后,另?yè)褚惶幧唐贩?以比較低的價(jià)格賣(mài)給他的。,核心問(wèn)題:交易安全。產(chǎn)權(quán)糾紛一旦上了法庭,我就解釋不了了,這方面的法律,我并不了解,所以如果你們私底下簽的協(xié)議、合同這些,我就不知道到底安不安全了,這方面建議你找法律。但是,如果你們的交易是發(fā)生在產(chǎn)權(quán)備案的基礎(chǔ)上,那就是100%的安全了,也就是說(shuō),不管你用什么形式交易,只要權(quán)屬登記認(rèn)可并且予以備案,那就是沒(méi)有問(wèn)題的,所以你先咨詢(xún)一下房交所,這類(lèi)產(chǎn)權(quán)他們是怎么處理的,如果不能直接交易,那就只有出了證再買(mǎi)賣(mài),那就和普通的二手房一樣了,你要注意的就是和買(mǎi)房談好稅收的問(wèn)題。

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