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• 144****4116

  拆遷安置房通常分為市場(chǎng)安置商品房，即通過(guò)轉(zhuǎn)讓取得土地使用權(quán)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)樓房進(jìn)行安置，此種房屋可以自由上市交易，還有即政府劃撥土地進(jìn)行建設(shè)房屋用于安置，此種房屋需要到當(dāng)?shù)卣稍兪欠裨谠摪仓梅哭D(zhuǎn)讓時(shí)需要補(bǔ)交土地出讓金。
  
  安置房在未取得房產(chǎn)證之前，都暫時(shí)不屬于被安置戶的產(chǎn)權(quán)，屬于期權(quán)的范疇，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的確認(rèn)以產(chǎn)權(quán)登記為準(zhǔn)，因此與被安置戶的關(guān)于拆遷房的交易不予認(rèn)可，存在房屋交付及房產(chǎn)證辦結(jié)時(shí)市場(chǎng)價(jià)變化大而賣方反悔的風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致權(quán)益不能得到保護(hù)。
  
  即使對(duì)方能夠如約辦理過(guò)戶，也存在因房產(chǎn)未過(guò)5年而增加稅費(fèi)的風(fēng)險(xiǎn)，所以不鼓勵(lì)購(gòu)買。
  
  如果真因?yàn)閮r(jià)格合適執(zhí)意購(gòu)買，需要對(duì)購(gòu)買協(xié)議明確對(duì)方辦理過(guò)戶及相關(guān)費(fèi)用承擔(dān)的責(zé)任，并明確對(duì)方違約的賠償責(zé)任。并以第一時(shí)間入住及辦理完成過(guò)戶的產(chǎn)權(quán)證作為交付全款的條件。方可**大程度減少風(fēng)險(xiǎn)。

  查看全文↓ 2019-11-08 12:31:11
• 137****7520

  1、拆遷安置房的所有權(quán)一般歸屬當(dāng)?shù)鼗騾^(qū)域房管所（也許現(xiàn)在有些地方的稱謂變了）所有。那么房產(chǎn)證是需要通過(guò)房管所來(lái)辦理的，需要按照現(xiàn)行的房屋平均售價(jià)的一定比例繳納費(fèi)用，然后辦理產(chǎn)權(quán)證，但是大都沒有分戶的土地使用證。因此一部分拆遷安置房沒有房產(chǎn)證。
  2、有證的拆遷安置房當(dāng)然可以買賣，交易也與普通房屋沒有差別，對(duì)于無(wú)證的拆遷安置房，要分清情況。與普通商品房相比，拆遷安置房**大的特點(diǎn)在于購(gòu)買對(duì)象特定和交易時(shí)間受限，即只有符合條件的被拆遷人才有資格購(gòu)買拆遷安置房，并且被拆遷人在取得拆遷安置房房產(chǎn)證的一定時(shí)間內(nèi)無(wú)法將該房過(guò)戶給其他人。
  
  3、拆遷安置房的交易風(fēng)險(xiǎn)有:
  
  第一 ，因未拿到房產(chǎn)證而面臨房屋買賣合同被判決無(wú)效的風(fēng)險(xiǎn)。
  
  第二，因未約定賣方初次領(lǐng)取房產(chǎn)證費(fèi)用由誰(shuí)承擔(dān)而扯皮的風(fēng)險(xiǎn)。
  
  第三，因房屋買賣確定的房屋位置與售房人實(shí)際獲得的房屋位置不一致而被判決合同無(wú)效的風(fēng)險(xiǎn)。
  
  第四，因賣方無(wú)理拒絕配合過(guò)戶而產(chǎn)生無(wú)法過(guò)戶的風(fēng)險(xiǎn)。
  
  第五，因雙方并未簽訂書面拆遷房買賣合同而導(dǎo)致合同并未成立的風(fēng)險(xiǎn)。
  
  第六，因售房人并無(wú)出售房屋資格而導(dǎo)致買賣合同被判決無(wú)效的風(fēng)險(xiǎn)。

  查看全文↓ 2019-11-08 12:31:07
• 141****5462

  拆遷房是指政府進(jìn)行城市道路建設(shè)和其他公共設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目時(shí)，對(duì)被拆遷住戶進(jìn)行安置所建的房屋。拆遷房安置的對(duì)象是城市居民被拆遷戶,也包括征拆遷房屋的農(nóng)戶。
  對(duì)于拆遷戶來(lái)講，房屋拆遷時(shí)會(huì)簽訂拆遷協(xié)議，在房屋拆遷之前是要確定被拆遷房屋的所有權(quán)人的權(quán)利范圍的。拆遷房會(huì)統(tǒng)一辦理房產(chǎn)證的。

  查看全文↓ 2019-11-08 12:31:02

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 沒有房產(chǎn)證的動(dòng)遷房子如何買賣？動(dòng)遷房沒產(chǎn)證要如何交易？
  答

  目前絕大多數(shù)的配套安置房有過(guò)戶時(shí)間的限制，一般是產(chǎn)證辦出后5年內(nèi)不得過(guò)戶，通常在產(chǎn)證的附記里體現(xiàn)。然而這樣的房屋在房地產(chǎn)市場(chǎng)上仍有很大的銷售行情，由于價(jià)格一般低于市場(chǎng)價(jià)值的30%（當(dāng)然視房屋的具體位置、離過(guò)戶限制的時(shí)間長(zhǎng)短等而有所差別），仍然得到不少人的青睞。（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益；（二）惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會(huì)公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。因此必須滿足上述五個(gè)條件之一，合同才能被確認(rèn)為無(wú)效。至于上海市目前關(guān)于配套房限期內(nèi)禁止轉(zhuǎn)讓的地方性規(guī)定，其所規(guī)定的是當(dāng)事人在限期內(nèi)的轉(zhuǎn)讓行為，房地產(chǎn)登記部門不予辦理登記，該規(guī)定所產(chǎn)生的后果是受讓方可能要承擔(dān)無(wú)法實(shí)際取得房屋產(chǎn)權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)，但合同沒有違反法律法規(guī)，合同效力并不因此遭到否認(rèn)。在合同有效的前提下，很多人可能吃了顆定心丸。但我們此處，就要著重地談一談購(gòu)買此類房屋的風(fēng)險(xiǎn)了。簡(jiǎn)單地說(shuō)，購(gòu)買此類動(dòng)遷房的風(fēng)險(xiǎn)的性質(zhì)和種類，和購(gòu)買普通二手房并無(wú)二致。同樣存在賣方違約、不配合過(guò)戶的情形，也存在因賣方有其他債務(wù)，房屋被查封或抵押而不能過(guò)戶的情形。但是不同的是這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)等待期特別長(zhǎng)，所謂“風(fēng)險(xiǎn)等待期”就是在這個(gè)期限，風(fēng)險(xiǎn)是否發(fā)生、何時(shí)發(fā)生都是不確定的。一般的二手房買賣，從簽訂買賣合同到過(guò)戶到交房，前后一般也就是2-3個(gè)月時(shí)間，在這個(gè)時(shí)間段內(nèi)，有可能發(fā)生一些不確定的風(fēng)險(xiǎn)，但由于時(shí)間較短，發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)的機(jī)率較小。而動(dòng)遷房買賣從簽訂買賣合同到**后過(guò)戶，前后可能就是5年的時(shí)間，5年那么長(zhǎng)，發(fā)生意外的可能性就很大了。也許1-2個(gè)月內(nèi)人的想法不會(huì)發(fā)生什么改變，但經(jīng)過(guò)了5年，如果房?jī)r(jià)漲得非常厲害，心態(tài)再好的人可能內(nèi)心都會(huì)有些微妙的變化，所以才碰到了房東中途就要加價(jià)甚至毀約的情況。我并不建議客戶購(gòu)買此類房屋，畢竟風(fēng)險(xiǎn)太不確定，但如果向客戶告知過(guò)風(fēng)險(xiǎn)后，客戶經(jīng)過(guò)自己的權(quán)衡，仍然執(zhí)意要購(gòu)買的，那么也只能**大程度地為客戶來(lái)降低風(fēng)險(xiǎn)。1、房屋買賣合同中雙方當(dāng)事人的誠(chéng)信很重要，只要誠(chéng)信，合同就能比較順利地履行下去，因此有必要在簽署買賣合同，決定購(gòu)買前對(duì)房東的個(gè)人信息、家庭狀況等做一個(gè)必要的了解。有可能的話，調(diào)查其資信情況，評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)大小，防止賣方資信太差、外債過(guò)多，因?yàn)槟欠N產(chǎn)權(quán)人的房屋經(jīng)常因債權(quán)人申請(qǐng)而遭到查封。2、既然我們明確了此類房屋買賣合同是有法律效力的，那么**重要的就是在合同里明確權(quán)利與義務(wù)，并對(duì)各種可能情況下的違約責(zé)任做出明確約定。違約責(zé)任的標(biāo)準(zhǔn)定得盡量高一些，并無(wú)壞處。因?yàn)檫`約金過(guò)高或過(guò)低，并沒有絕對(duì)的所謂“20%”或多少的標(biāo)準(zhǔn)，而是與實(shí)際損失想比較而言。如果將來(lái)5年后，損失小于合同中約定的違約金，依據(jù)法律可根據(jù)實(shí)際損失適當(dāng)調(diào)低違約金；如果損失高于合同中約定的違約金，依據(jù)法律可根據(jù)實(shí)際損失適當(dāng)調(diào)高違約金。顯然對(duì)于守約方來(lái)講，選擇前者相對(duì)更有利一些。當(dāng)然制定合同中有很多細(xì)節(jié)，委托律師擬定可以達(dá)到更全面的保護(hù)。3、因?yàn)槟壳昂炗喌姆课葙I賣合同一般不能在交易中心備案，無(wú)法防止一房?jī)少u，除了讓賣方實(shí)際交房作為保障外，一般會(huì)同時(shí)辦理抵押登記手續(xù)。這個(gè)手續(xù)能起到比較好的作用。但并不是萬(wàn)無(wú)一失的。比如賣方完全可以補(bǔ)辦產(chǎn)證，再設(shè)立其他抵押（抵押并沒有次數(shù)的限制）；同時(shí)由于交易中心認(rèn)可的是借款抵押協(xié)議，而借款實(shí)際并不存在，此抵押協(xié)議有被認(rèn)定為無(wú)效的風(fēng)險(xiǎn)。4、目前除了將房屋產(chǎn)權(quán)證、他項(xiàng)權(quán)利證書原件直接交買方保管，并由買方占有房屋以外，如有可能的話，還可以要求賣方將有關(guān)房屋的所有權(quán)利委托給買方指定的第三人行使，這個(gè)第三人必須是買方絕對(duì)信任的，保證將來(lái)符合交易過(guò)戶條件時(shí)，即使賣方不出面配合，仍然可以由委托人憑公證書直接將房產(chǎn)過(guò)戶給買方，避免可能產(chǎn)生的訴訟成本和時(shí)間成本。當(dāng)然這種委托書目前上海多家公證處已不予辦理，但這并不代表此類合同不合法。有客戶至外地辦出了有同樣效力的公證委托書。但此類委托書也有被賣方私自撤銷的風(fēng)險(xiǎn)。

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• 問(wèn) 沒有房產(chǎn)證的動(dòng)遷房子如何買賣
  答

  先簽訂協(xié)議，可公證，等房產(chǎn)證辦下來(lái)再辦理手續(xù)。如需幫助可聯(lián)系。

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• 問(wèn) ??沒有房產(chǎn)證的動(dòng)遷房子如何買賣，可以交易嗎？
  答

  已經(jīng)領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書的拆遷房是可以正常購(gòu)買的。我國(guó)《物權(quán)法》第九條規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。因此，拆遷安置房到底能不能買賣主要看它能不能在房產(chǎn)管理部門辦理產(chǎn)權(quán)登記。具體分以下幾種情況：一、雖是拆遷安置房但已經(jīng)領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書，這種房屋當(dāng)然可以進(jìn)行買賣，其效力相當(dāng)于普通的商品房買賣。二、拆遷安置房在未領(lǐng)取權(quán)屬證書前發(fā)生的買賣。根據(jù)我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第(六)款規(guī)定：未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。據(jù)此，如果雙方發(fā)生爭(zhēng)議訴訟至法院時(shí)爭(zhēng)議房屋上不具備領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書的條件，人民法院一般會(huì)因爭(zhēng)議房屋不具備權(quán)屬證書而認(rèn)定房屋買賣合同無(wú)效，這就是你朋友所稱的安置房不能買賣的緣由。但鑒于拆遷安置房必須要經(jīng)過(guò)一段時(shí)間才能領(lǐng)到房屋權(quán)屬證書，房?jī)r(jià)在此期間會(huì)有波動(dòng)，因而違約方應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任，需要賠償守約方為此造成的房?jī)r(jià)上漲或下跌的損失。三、買賣雙方簽訂合同時(shí)房屋不具備權(quán)屬證書，但發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)該房屋已經(jīng)領(lǐng)取了權(quán)屬證書(包括可以領(lǐng)取而賣房人故意不去領(lǐng)取)的情形，一般也視為買賣行為有效，可以通過(guò)法院訴訟，可以要求強(qiáng)制過(guò)戶。

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• 問(wèn) ??動(dòng)遷房有房產(chǎn)證嗎?現(xiàn)在動(dòng)遷房幾年可以交易?
  答

  安置房分為兩類，一種是政府分配的商品房或配購(gòu)的中低價(jià)商品房，房產(chǎn)屬個(gè)人所有，但五年內(nèi)不得上市，五年后可辦理房產(chǎn)證，也就可以買賣。另一種是房產(chǎn)開發(fā)公司配購(gòu)的中低價(jià)商品房，與一般商品房沒有區(qū)別，有房產(chǎn)證，也可自由上市。當(dāng)然可以買。如果有房產(chǎn)證和集體土地證，必須是同村的居民才可以進(jìn)行房屋的買賣。拆遷安置房如果屬于小產(chǎn)權(quán)房，即土地屬于集體的土地，在政府允許之前，該類房產(chǎn)是不允許上市進(jìn)行交易的。有的地方規(guī)定：拆遷安置房滿5年后，在補(bǔ)繳了土地出讓金后，可以變成商品房性質(zhì)，變成商品房性質(zhì)后，可以上市買賣。但具體實(shí)施過(guò)程中，要看地方政府當(dāng)時(shí)手頭的用地指標(biāo)情況，有的安置房已超5年，但仍不能上市交易。在此要注意的是各地政府執(zhí)行的不一樣，具體應(yīng)該按照當(dāng)?shù)卣囊?guī)定執(zhí)行。二、安置房買賣的風(fēng)險(xiǎn)1、政策因素。拆遷安置房屋一般分為兩大類：一類是房屋產(chǎn)權(quán)雖屬于個(gè)人所有，但在取得所有權(quán)的一定期限內(nèi)不能上市交易。另一類是因房產(chǎn)開發(fā)等因素而動(dòng)拆遷，屬于被安置人的私有財(cái)產(chǎn)，沒有轉(zhuǎn)讓期限的限制，可以自由上市交易。2、價(jià)格因素。目前拆遷安置房的買賣大多是在簽訂了拆遷安置協(xié)議但房子尚未交付的情況下轉(zhuǎn)讓買賣的。拆遷戶認(rèn)為自己的利益受到了損失，因此拒絕交房，要求漲價(jià)，**終導(dǎo)致雙方的矛盾加劇，引起訴訟。3、人的因素。“共有人”是拆遷安置房買賣風(fēng)險(xiǎn)的**大制造者。他們找合同的漏洞逃避法律責(zé)任追求己方利益，或?yàn)楹贤穆男性O(shè)置障礙。實(shí)際上共有財(cái)產(chǎn)的部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，其行為應(yīng)該視為無(wú)效。

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• 問(wèn) ??動(dòng)遷房辦產(chǎn)證要交稅嗎?動(dòng)遷房辦房產(chǎn)證都有什么費(fèi)用?
  答

  賠償?shù)陌仓梅棵娣e在拆遷協(xié)議補(bǔ)償范圍內(nèi)的部份不需要另行交稅，當(dāng)賠償?shù)陌仓梅棵娣e超出拆遷協(xié)議補(bǔ)償面積的，需要交納契稅。根據(jù) 稅發(fā)【2010】32號(hào)《關(guān)于契稅政策執(zhí)行中若干問(wèn)題的通知》：1、被拆遷房屋的個(gè)人依照拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議取得貨幣補(bǔ)償，重新購(gòu)置一處房屋的（即貨幣補(bǔ)償安置），購(gòu)房成交價(jià)款中未超出拆遷補(bǔ)償款的部份免征契稅；超出拆遷補(bǔ)償款部份，應(yīng)按適應(yīng)稅率征稅。2、被拆遷房屋的單位和個(gè)人依照拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議重新承受還建房屋（即房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置），不補(bǔ)繳產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價(jià)款的，免征契稅；應(yīng)補(bǔ)繳產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價(jià)的，對(duì)補(bǔ)繳款部份，按適用稅率征收稅。

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