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• 134****8086

  實(shí)際案例之“借名購房”的糾紛
  
  有一位姓夏的先生，他與徐先生經(jīng)協(xié)商，以6萬元價(jià)格買下徐先生名下的3間房。因其是農(nóng)業(yè)戶口，當(dāng)時政策限制無法辦理房屋買賣過戶手續(xù)，于是找到自己的叔叔，雙方口頭約定以叔叔的名義購買房屋，購房款由夏先生出資，所有權(quán)也歸夏先生。
  
  數(shù)年后，夏先生要求叔叔履行當(dāng)年的約定，將房屋過戶至自己名下，但對方不配合。夏先生起訴至法院，請求判決涉案房屋歸自己所有，要求叔叔配合辦理過戶手續(xù)。夏先生的叔叔則辯稱，涉案房屋系自己出資購得，并非夏先生所述借名購買。
  
  原審法院審理后認(rèn)為，根據(jù)現(xiàn)有證據(jù)，不能證明夏先生與夏先生的叔叔曾有約定，夏先生提供的證據(jù)不足以證明其主張，故法院未支持夏先生的訴求。
  
  借名應(yīng)簽書面協(xié)議保留證據(jù)
  
  借名買房的法律風(fēng)險(xiǎn)，可以說是選擇規(guī)避政策的必然結(jié)果。借名買房就是一場豪賭，賭的是誠信，風(fēng)險(xiǎn)就是未來的各種未知的變數(shù)。在此簡單羅列一些常見的風(fēng)險(xiǎn)。借名人反悔，實(shí)際出資人不能證明雙方之間的委托代理關(guān)系和支付購房款的事實(shí)，要想取得房屋產(chǎn)權(quán)甚至收回購房款都很困難。
  
  在借名買房中，事實(shí)購房人若想得到法院的確認(rèn)，一定要注重證據(jù)的留存。簽訂借名買房書面協(xié)議，為了預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)，房屋實(shí)際出資人、借名買房的事實(shí)等一定要約定清楚；
  
  保存出資證明，如果使用現(xiàn)金，要讓對方出具收據(jù)并注明用途，尤其是大額現(xiàn)金；建議盡量通過銀行轉(zhuǎn)賬保留轉(zhuǎn)賬存根，且在存根上雙方簽字注明為借名買房的出資款項(xiàng)。

  查看全文↓ 2019-11-07 17:14:19
• 145****5749

  在物權(quán)法司法解釋出臺之前，關(guān)于借用他人的名義購房，房屋的所有權(quán)歸屬于實(shí)際權(quán)利人還是房屋代持人，沒有統(tǒng)一定論。
  因我國實(shí)行不動產(chǎn)物權(quán)以登記為原則，有的主張房產(chǎn)所有權(quán)屬于房屋的登記權(quán)利人；有的則主張?jiān)O(shè)立不動產(chǎn)登記原則僅僅是免除了不動產(chǎn)登記權(quán)利人積極證明權(quán)利真實(shí)性的義務(wù)，并不能否認(rèn)房屋屬于實(shí)際權(quán)利人的事實(shí)。
  因此，借用他人名義購房存在房屋實(shí)際所有權(quán)歸屬于代持人的風(fēng)險(xiǎn)。

  查看全文↓ 2019-11-07 17:14:11
• 152****8586

  關(guān)于借名買房，我給您說以下哈，您可以做一個參考！
  
  一、什么是借名買房
  
  借名買房指房屋的實(shí)際出資人借名他人名義買房，并以他人名義登記房屋所有權(quán)的行為。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，不動產(chǎn)登記簿是房屋等不動產(chǎn)物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)，因此借名買房很容易產(chǎn)生糾紛，那么如果出現(xiàn)問題，房子應(yīng)該歸誰呢？
  
  關(guān)于借名買房各地裁判觀點(diǎn)并不統(tǒng)一，自由裁量的空間較大。當(dāng)然有不少案例是將房屋判給借名人的，但也有案例將房屋判給被借名人，只不過被借名人要賠償大部分房屋金額給借名人，甚至有以雙方只是借款關(guān)系或明知限購政策還故意對抗政策為由，將房屋判給被借名人的。
  
  二、借名買房有哪些風(fēng)險(xiǎn)？
  
  被借名人承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)包括：
  
  如果當(dāng)?shù)厥┬邢拶徴?，被借名人可能會失去購房資格，或者購房要算二套房的**和利率；被借名人如果名下登記了房屋，可能被取消經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房的申請資格；貸款買房情況下，如果借名人不按時償還貸款，會影響被借名人自己的信用記錄。
  
  借名人承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)：
  
  因?yàn)楸唤杳耸欠慨a(chǎn)權(quán)利登記人，他可以去房管部門掛失房產(chǎn)證，隨后將房屋抵押；被借名人可以在掛失房產(chǎn)證后將房屋出賣；被借名人欠有債務(wù)，房屋被債權(quán)人訴訟后，被法院查封等司法措施；被借名人離婚，房屋算共同財(cái)產(chǎn)被分割；
  
  三、借名買房要注意什么？
  
  1、弄清房屋性質(zhì)
  
  購房者借名買房之前要弄清楚欲購房屋的性質(zhì)，房屋是否能上市交易，借名購買是否違反國家政策性規(guī)定，防止將來無法取得房屋所有權(quán)。
  
  2、簽署協(xié)議約定權(quán)責(zé)
  
  不論借誰的名義購買房屋，購房者借名都應(yīng)委托專業(yè)的律師起草并簽訂借名買房協(xié)議，約定清楚雙方的權(quán)利義務(wù)，如果**款是以被借名人的名義繳納的，借名人匯款時，一定要備注匯款用途是與“代本人支付購房款”有關(guān)。
  
  3、保留證據(jù)
  
  購房者應(yīng)該注意保留雙方洽談、簽訂借名買房協(xié)議時的證據(jù)，如邀請朋友作見證、進(jìn)行錄音錄像等。另外，**款匯款單、按揭還款單、完稅證明、
  
  4、簽訂租賃合同
  
  為防止被借名人擅自處分或出售房屋，購房者借名時可采取與其簽訂長期限（例如20年）租賃合同的方式占有使用房屋，利用“買賣不破租賃”規(guī)則，對抗善意的房屋買受人請求交付使用房屋的訴訟請求。
  
  提醒購房者以上的方法都是不得已而為之，不到萬不得已，還是不要借名買房的好！

  查看全文↓ 2019-11-07 17:14:04
• 155****3377

  借名買房賭誠信
  
  就北京、上海這樣的一線城市而言，房產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值是巨大的，誠信與情感被利益綁架，變得脆弱不堪，預(yù)期愿望無法實(shí)現(xiàn)，變成了現(xiàn)實(shí)的風(fēng)險(xiǎn)與糾紛。shqianyy
  
  借名買房是指實(shí)際出資人由于某種原因（多是受一線城市限購政策的影響自己無買房資格）通過借用他人名義與買方簽訂房屋買賣合同達(dá)到獲取房屋的目的。
  
  借名買房的法律風(fēng)險(xiǎn)，可以說是選擇規(guī)避政策的必然結(jié)果。借名買房就是一場豪賭，賭的是誠信，風(fēng)險(xiǎn)就是未來的各種未知的變數(shù)。在此簡單羅列一些常見的風(fēng)險(xiǎn)。
  
  借名人反悔，實(shí)際出資人不能證明雙方之間的委托代理關(guān)系和支付購房款的事實(shí)，要想取得房屋產(chǎn)權(quán)甚至收回購房款都很困難；
  
  借名人房產(chǎn)處置給第三人，且第三人出于善意購買房屋，支付了合理對價(jià)，并已辦理過戶手續(xù)，善意的受讓人將取得房屋的所有權(quán)，那么實(shí)際出資人就只剩下索要購房款的機(jī)會了；
  
  買賣合同有效嗎？
  
  我國現(xiàn)行的法律當(dāng)中，對“借名買房”未出臺相應(yīng)的條款規(guī)定。就房屋買賣合同本身，是直接約束買賣雙方的，是有效的民事法律行為，即買賣合同本身是有效的。
  
  當(dāng)事人約定一方以他人名義購買房屋，并將房屋登記在他人名下，借名人實(shí)際享有房屋權(quán)益，借名人依據(jù)合同約定要求登記人（出名人）辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，可予支持。
  
  如果借名買房存在惡意規(guī)避法律或政策的行為，雙方合意購置是拆遷房、安置房、經(jīng)濟(jì)適用房等有政策限制交易條件的房產(chǎn)，盡管違反的不是法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，但法院卻可以損害社會公共利益為由，認(rèn)定雙方約定無效。
  
  所以還是別用借名買房的好，畢竟你對一個人的了解是有限的，即使再親的朋友、家人，也會因?yàn)橥庠诘恼T惑、自身的欲望而產(chǎn)生改變呢！

  查看全文↓ 2019-11-07 17:13:57
• 151****3021

  一、借名買房是什么意思？
  
  借名買房是指房屋的實(shí)際出資人借名他人名義買房，并以他人名義登記房屋所有權(quán)的行為。
  
  二、借名買房有哪些風(fēng)險(xiǎn)？
  
  1、出資人所面臨的風(fēng)險(xiǎn)
  
  借名買房后，一旦登記權(quán)利人反悔，即使當(dāng)事人留有足夠充分的證據(jù)證明借名購房事實(shí)存在，也會為其自身帶來許多不必要的麻煩；更有甚者如無法證明借名購房事實(shí)的存在，出資人自身權(quán)利得不到保障，導(dǎo)致錢房兩空。
  
  假如所購房屋為保障性住房，但是出資人實(shí)際上并不符合購房條件，即使登記權(quán)利人認(rèn)可借名購房事實(shí)，出資人也不可能取得該房屋的所有權(quán)。
  
  一旦登記權(quán)利人擅自將房屋出售，即使證明了借名購房事實(shí)存在，房屋也是無法追回的，出資人也只能要求登記權(quán)利人承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
  
  2、登記權(quán)利人面臨的風(fēng)險(xiǎn)
  
  如果購房需要的是登記權(quán)利人的資格、條件以享受優(yōu)惠的話，借名購房后登記權(quán)利人通常喪失了再次享受該優(yōu)惠條件的機(jī)會，如部分城市的首套房優(yōu)惠政策等。
  
  出資人并非是全款購買該房屋，而是辦理了按揭手續(xù)，在出資人不履行按揭還款義務(wù)的情況下，實(shí)際上是對登記權(quán)利人的信用資質(zhì)發(fā)生影響，甚至銀行直接向登記權(quán)利人要求還款。
  
  假如登記權(quán)利人未償還到期債務(wù)，債權(quán)人向法院申請強(qiáng)制執(zhí)行，法院在查明被執(zhí)行人財(cái)產(chǎn)時，將會把借名購買的該房屋視為登記權(quán)利人的財(cái)產(chǎn)，可能會將之作為被執(zhí)行人生活所必須的財(cái)產(chǎn)予以保留，但執(zhí)行其其他財(cái)產(chǎn)，導(dǎo)致登記權(quán)利人的實(shí)際生活所必須的財(cái)產(chǎn)被執(zhí)行。
  
  三、如果不得不借名買房要注意什么？
  
  1、弄清房屋性質(zhì)
  
  在借名買房之前，購房者要弄清楚欲購房屋的性質(zhì)，房屋能否上市交易，借名購買是否違反國家政策性規(guī)定，防止將來無法取得房屋所有權(quán)。
  
  2、簽署協(xié)議約定權(quán)責(zé)
  
  借名人應(yīng)委托專業(yè)的律師起草并簽訂借名買房協(xié)議，約定清楚雙方的權(quán)利義務(wù)，如果**款是以被借名人的名義繳納的，借名人匯款時，一定要備注匯款用途是與“代本人支付購房款”有關(guān)。
  
  3、保留證據(jù)
  
  購房者要注意保留雙方洽談、簽訂借名買房協(xié)議時的證據(jù)，如邀請朋友作見證、進(jìn)行錄音錄像等。另外，例如**款匯款單、按揭還款單、完稅證明

  查看全文↓ 2019-11-07 17:13:51

相關(guān)問題

• 問 借他人名義買房有哪些風(fēng)險(xiǎn)？
  答

  主要是怕拿不到房子。實(shí)際出資人和被借名義人之間先簽一份協(xié)議，說明因?yàn)楸幌拶彑o法買房，現(xiàn)借某人名義買房，產(chǎn)權(quán)登記在此人名下，但房款支付、稅費(fèi)、貸款償還由實(shí)際出資人承擔(dān)，房子的交付、管理、居住使用、相關(guān)權(quán)證的保管權(quán)都?xì)w實(shí)際出資人。同時在限購解除后配合辦理過戶手續(xù)，手續(xù)費(fèi)用由誰支付。但簽了這個協(xié)議并不意味著你就能坐等限購取消時辦理過戶了。這個條款雖然有效，但因?yàn)橄拶彆簳r沒法履行，即使將來出現(xiàn)糾紛，法院把房子判給你，只要限購沒取消，交易中心也不能給你辦理過戶。產(chǎn)權(quán)仍然登記在被借名義人名下，他在理論上仍然有把房子賣掉的可能。因此，為了確保安全，在操作上掌握控制權(quán)，要再做個實(shí)際出資人承租的租賃登記，獲得優(yōu)先購買權(quán)，防止被借名義人在此期間賣掉房子。

  全部2個回答>
• 問 請問借他人名義買房有什么風(fēng)險(xiǎn)?
  答

  在借名買房中，購房合同是否有效需要分不同情況而定：1. 如果購買的是商品房，該房屋買賣合同為有效合同。因?yàn)樯唐贩繛橐馑甲灾?，買受人可以根據(jù)自己的意志進(jìn)行購買房屋。2. 如果購買的是經(jīng)濟(jì)適用房、拆遷房、回遷房、福利房等帶有個人身份的房產(chǎn)，這類房屋買賣合同為無效合同。因?yàn)檫@類房產(chǎn)的購買者需具備一定的資格，沒有資格的人借用他人名義進(jìn)行購買的，有違相關(guān)政策和法律。借名買房合同，在履行過程中，如果發(fā)生糾紛，很有可能被認(rèn)定為無效。其理由主要應(yīng)從政府推出安居房和限價(jià)房的目的考慮，政府為了解決低收入和中等收入家庭的居住問題，從而改善整個社會的居住狀況才推出這項(xiàng)針對特殊人群的優(yōu)惠政策，在開發(fā)安居房和限價(jià)房的過程中，政府一般均需用不同方式和渠道給予財(cái)政補(bǔ)貼，而名義買房人轉(zhuǎn)讓的實(shí)際上是基于其符合政府規(guī)定的條件從而享有的購房權(quán)，如果這類合同有效，就會使原來不符合購房條件的人購買安居房或限價(jià)房，而原應(yīng)享受安居房或限價(jià)房的人群的住房條件仍然沒有得到改善，這樣就違背了政府推出安居房和限價(jià)房的初衷，因而違反了社會公共利益。在法律上，借名買房中存在著諸多風(fēng)險(xiǎn)：（1）登記購房人反悔不承認(rèn)借名買房之事或者登記購房人死亡，其繼承人不了解借名之事、不承認(rèn)借名之事。（2）第三人對登記購房人轉(zhuǎn)移房產(chǎn)給事實(shí)購房人的行為提出異議，實(shí)踐中，借名買房雙方進(jìn)行約定時，事實(shí)購房人認(rèn)為借名與登記購房人的配偶沒有關(guān)系，真正的房主是自己，但登記購房人的配偶往往以《婚姻法》的規(guī)定提出異議，否認(rèn)借名買房的事實(shí)，確認(rèn)該房產(chǎn)為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。（3）房產(chǎn)被登記購房人處分（轉(zhuǎn)讓或抵押）或被法院執(zhí)行。綜上所述，為了維護(hù)自己的財(cái)產(chǎn)，建議大家不要借名買房。1、如果不存在惡意規(guī)避法律或者政策的行為，如果借名買房合同是當(dāng)事人自愿簽署，奉行合同自由的原則，借名買房合同應(yīng)具有法律效力。但該合同**好注明：“經(jīng)雙方協(xié)商以甲方的名義購房，本房屋由乙方出資購買，房屋所有權(quán)歸乙方，與甲方無關(guān)?！倍?，需要留存足夠的證據(jù)，比如出資的原始憑證，如存折、購房發(fā)票等等。因?yàn)?，一旦登記購房人事后反悔，如果有足夠的證據(jù)證明該房屋是借名買的，實(shí)際產(chǎn)權(quán)人是事實(shí)購房人。事實(shí)購房人有可能得到法院支持，房屋登記不實(shí)可**終得以糾正。但是，如果沒有足夠的證據(jù)，而產(chǎn)權(quán)證又是登記購房人的，事實(shí)購房人只能主張事實(shí)上的借款關(guān)系要求登記購房人返還房款。2、另外，即便借名買房合同是有效的，但登記購房人違反該約定，將該房轉(zhuǎn)讓或抵押給第三人，第三人因此取得房產(chǎn)，事實(shí)購房人并不能追回該房產(chǎn)。因?yàn)楦鶕?jù)《物權(quán)法》善意取得的制度，第三人出于善意而信賴不動產(chǎn)登記簿或房屋所有權(quán)證書的內(nèi)容，并且轉(zhuǎn)讓時已支付合理的價(jià)格，同時，轉(zhuǎn)讓后已依法登記，因而取得房屋所有權(quán)，應(yīng)受到法律的保護(hù)。事實(shí)購房人僅有權(quán)向登記購房人要求賠償。3、至于登記購房人不能清償?shù)狡趥鶆?wù)，債權(quán)人申請法院強(qiáng)制執(zhí)行，法院以不動產(chǎn)登記為依據(jù)，查封并拍賣該房產(chǎn)，致使事實(shí)購房人喪失對房屋的所有權(quán)。如果借名買房合同無效，已經(jīng)付款的事實(shí)購房人，只能向登記購房人要求返還購房款，如果借名合同有效，事實(shí)購房人在執(zhí)行過程中可以向法院提出執(zhí)行異議，對被執(zhí)行的房產(chǎn)主張權(quán)利并要求法院停止執(zhí)行。根據(jù)《民事訴訟法》的規(guī)定，執(zhí)行員對案外人提出的異議，按照法定程序進(jìn)行審查，理由不成立的，予以駁回；理由成立的，由院長批準(zhǔn)中止執(zhí)行。

  全部5個回答>
• 問 用他人名義買房是否有風(fēng)險(xiǎn)？
  答

  買房子如果不貸款對您以后影響不大房子都是你得不用擔(dān)心得

  全部10個回答>
• 問 以他人名義購買房屋有哪些風(fēng)險(xiǎn)嗎？
  答

  國家出臺了一些保障房政策維護(hù)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定，一些購房者為了能夠享受國家的優(yōu)惠政策會鋌而走險(xiǎn)，借用他人的名義購買保障房?？雌饋砗苊溃瑢?shí)則暗藏著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。以他人名義買房，房屋買賣合同上簽訂的是他人的名字，房產(chǎn)證上也是他人的名字。一旦發(fā)生糾紛，則購房人的美夢會成為一場空。

  全部5個回答>
• 問 借他人名字購房有風(fēng)險(xiǎn)嗎？
  答

  1、借名買房，是指房屋的實(shí)際出資人借用他人名義購房，并以他人名義登記房屋所有權(quán)的行為。房屋的實(shí)際出資人為事實(shí)購房人或者真正購房人，被借名之人為登記購房人。2、實(shí)際出資人為何以他人名義登記房屋產(chǎn)權(quán)呢，一般是出于以下原因：（1）規(guī)避法律或者政策：購買房產(chǎn)需要一定的資格，事實(shí)購房人沒有資格購買，而登記購房人具有資格購買是**常見的情形。比如，有些人不具備購買經(jīng)濟(jì)適用房的條件又想買這樣的房屋，就只能借他人名義買房。（2）轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)逃避債務(wù)：債務(wù)人不履行到期債務(wù)的，債務(wù)人有權(quán)要求債務(wù)人以其所有的動產(chǎn)或不動產(chǎn)償還債務(wù)。有些債務(wù)人為了隱匿財(cái)產(chǎn)，惡意躲債，事先就把房屋登記在他人（一般是親人）名下，給債務(wù)人和法院以自己無財(cái)產(chǎn)的假象。（3）貪圖便宜享受優(yōu)惠：比如，只有具有城鎮(zhèn)戶口的在崗職工，才能享受住房公積金貸款。購房人沒有資格辦這種貸款，于是以別人的名義辦理公積金貸款。（4）簡便手續(xù)，減少稅費(fèi)：比如，父母為了逃避將來有可能開征的遺產(chǎn)稅，以未成年人的名義購買房屋等等。3、在法律上，借名買房中存在著諸多風(fēng)險(xiǎn)：（1）登記購房人反悔不承認(rèn)借名買房之事或者登記購房人死亡，其繼承人不了解借名之事、不承認(rèn)借名之事。（...1、借名買房，是指房屋的實(shí)際出資人借用他人名義購房，并以他人名義登記房屋所有權(quán)的行為。房屋的實(shí)際出資人為事實(shí)購房人或者真正購房人，被借名之人為登記購房人。2、實(shí)際出資人為何以他人名義登記房屋產(chǎn)權(quán)呢，一般是出于以下原因：（1）規(guī)避法律或者政策：購買房產(chǎn)需要一定的資格，事實(shí)購房人沒有資格購買，而登記購房人具有資格購買是**常見的情形。比如，有些人不具備購買經(jīng)濟(jì)適用房的條件又想買這樣的房屋，就只能借他人名義買房。（2）轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)逃避債務(wù)：債務(wù)人不履行到期債務(wù)的，債務(wù)人有權(quán)要求債務(wù)人以其所有的動產(chǎn)或不動產(chǎn)償還債務(wù)。有些債務(wù)人為了隱匿財(cái)產(chǎn)，惡意躲債，事先就把房屋登記在他人（一般是親人）名下，給債務(wù)人和法院以自己無財(cái)產(chǎn)的假象。

  全部3個回答>