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• 151****1182

  拆遷安置房達到房產(chǎn)稅的征收標準，也是要交房產(chǎn)稅的。
  目前房產(chǎn)稅只在重慶和上海試點，還沒有進入全國推廣階段，房產(chǎn)稅暫行條例規(guī)定，房產(chǎn)稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收。城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)的具體征稅范圍，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。
  上海：上海人二套房，超出部份的百分之70乘以百份之4就是應征稅，上海人均面積不超過60平米，超出部分征收，外地人只要買房就征收。
  重慶：目前只針獨棟商品住宅和高檔住房建筑面積交易單價在上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價3倍以下的住房，稅率為0．5％；3倍（含3倍）至4倍的，稅率為1％；4倍（含4倍）以上的稅率為1．2％；在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購第二套（含第二套）以上的普通住房，稅率為0．5％。
  房產(chǎn)稅征收標準：
  房產(chǎn)稅征收標準從價或從租兩種情況：
  （1）從價計征的，其計稅依據(jù)為房產(chǎn)原值一次減去10%-30%后的余值；
  （2）從租計征的（即房產(chǎn)出租的），以房產(chǎn)租金收入為計稅依據(jù)。從價計征10%-30%的具體減除幅度由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。如浙江省規(guī)定具體減除幅度為30%。
  房產(chǎn)稅稅率采用比例稅率。按照房產(chǎn)余值計征的，年稅率為1.2%；按房產(chǎn)租金收入計征的，年稅率為12%。

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• 132****9873

  　1.營業(yè)稅
  　　房地產(chǎn)開發(fā)方以轉讓部分房屋的所有權為代價，換取被拆遷方的房產(chǎn)及土地使用權，根據(jù)營業(yè)稅政策規(guī)定，有償轉讓不動產(chǎn)行為應當繳納銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅，所謂有償包括取得的貨幣、貨物或者其他經(jīng)濟利益，所以，對房地產(chǎn)開發(fā)方取得的非貨幣性資產(chǎn)方式銷售不動的行為應當按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。但以拆遷還建的房產(chǎn)，作為房地產(chǎn)開發(fā)方，在銷售不動產(chǎn)計稅營業(yè)額的確定上，應當區(qū)分三種不同情況：
  　　第一種情況：原地還建。被拆遷方還建房產(chǎn)所占的土地使用權仍為被拆遷方原有土地使用權一部分的。如：某開發(fā)商與被拆遷方協(xié)議：所開發(fā)的商品房的一樓門面房全部歸被拆遷方所有，二樓以上為開發(fā)商所有。那么一樓門面房就應視同開發(fā)商銷售給拆遷方的不動產(chǎn)，在核定銷售不動產(chǎn)計稅營業(yè)額時，不應當按一樓門面房的公允價值(即市場價格)作為計稅營業(yè)額，因為公允價值中是包括一樓門面房土地使用權的價值在內，而作為開發(fā)方與被拆遷方之間并不存在：被拆遷方先將土地使用權轉讓給開發(fā)商，然后開發(fā)商再將土地使用權轉讓給被拆遷方的這一過程，對被拆遷戶還建的這一部分房產(chǎn)所擁有的土地使用權并沒有發(fā)生轉移，其土地使用權仍為被拆遷戶所有；也不應當按所還建的建筑物的公允許價值確定，因為其銷售取得的經(jīng)濟利益并非是其建筑物。房地產(chǎn)開發(fā)方取得的經(jīng)濟利益為被拆遷方的房產(chǎn)，所以，應當按被拆遷方房產(chǎn)的公允許價值確定其營業(yè)稅業(yè)稅的計稅營業(yè)額。
  　　第二種情況：易地還建。被拆遷方所還建的房產(chǎn)所擁有的土地使用權與被拆遷方原擁有的土地使用權之間不存在任何聯(lián)系的。如開發(fā)商與被拆遷方協(xié)議：按原住房面積1：1.15的比例還建。房屋被全面拆除并重新規(guī)劃新建。那么被拆遷戶還建的房產(chǎn)所擁有的土地使用權與其原有房產(chǎn)所擁有權不存在任何的聯(lián)系，作為開發(fā)商為取得被拆遷土地使用權所付出的代價不僅僅就是建筑房屋的成本，還包括另行轉讓的土地使用權的價值，也就是說開發(fā)方與被拆遷方還存在著以土地使用權換取土地使用權的行為。所以，對此還建的房產(chǎn)應當按公允價值(公允價值中就包含有土地使用權的價值在內)作為開發(fā)方銷售不動產(chǎn)的計稅營業(yè)額。
  　　第三種情況：按質作價互找差價。如果除還建的房產(chǎn)之外，另有貨幣、貨物或其他經(jīng)濟利益交易的，則計算計稅營業(yè)額時：對開發(fā)方另外收取房屋補價的，應當一并作為計稅營業(yè)額；對開發(fā)方支付給被拆遷方房產(chǎn)補價的，應當從其計稅營業(yè)額中扣除。
  　　2.企業(yè)所得稅
  　　根據(jù)《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務征收企業(yè)所得稅總是問題的通知》(國稅發(fā)[2006)31號)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于抵償債務、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應視同銷售，按銷售與購買兩筆業(yè)務處理。在確認企業(yè)所得稅應稅收入，根據(jù)企業(yè)所得稅規(guī)定，非貨幣性交易應當按公允價值即市場價格進行確定。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)換入的拆遷戶的非貨幣性資產(chǎn)(房屋、土地使用權)，如能提供真實合法憑證(合同、發(fā)票等)，可以按照配比原則，分配計入各成本對象中按規(guī)定扣除。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的拆遷還建房產(chǎn)企業(yè)所得稅納稅義務發(fā)生時間，為房地產(chǎn)開發(fā)企事業(yè)的回遷房屋竣工驗收合格可交付使用的當月。
  　　3.印花稅
  　　采用以貨換貨方式進行商品交易簽訂的合同，拆遷還建交易中，雖然房地產(chǎn)開發(fā)方與被拆遷方只簽訂了一次合同，但實質上是發(fā)生了兩次產(chǎn)權交易：對被拆遷方將原有房產(chǎn)轉讓給開發(fā)方，發(fā)生了產(chǎn)權轉移行為，應當按產(chǎn)權轉移書據(jù)的萬分之五征收印花稅；同時，開發(fā)方產(chǎn)針所開發(fā)的房產(chǎn)銷售給被拆遷方，雖然并未辦理產(chǎn)權手續(xù)，但房屋的所有權應當是屬房地產(chǎn)開發(fā)商所有。根據(jù)《財政部國家稅務總局關于印花稅若干政策的通知》(財稅[2006)162號)第四條規(guī)定：“對商品房銷售合同按照產(chǎn)權轉移書據(jù)征收印花稅。”印花稅的計稅依據(jù)同營業(yè)稅的計稅依據(jù)。
  　　4.契稅
  　　根據(jù)契稅條例及其《細則》的有關規(guī)定：承受土地使用權、房屋權屬的行為應當繳納契稅。但在契稅的計稅依據(jù)上，土地使用權交換、房屋交換，為所交換的土地使用權、房屋的價格的差額。所謂土地使用權交換，是指土地使用者之間相互交換土地使用權的行為；房屋交換，是指房屋所有者之間相互交換房屋的行為。對土地使用權交換、房屋交換，交換價格不相等的，由多交付貨幣、實物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟利益的一方繳納稅款；對交換價格相等的，免征契稅；對土地使用權與房屋所有權之間相互交換的，交換價格不相等的，同樣是由多交付貨幣、實物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟利益的一方繳納稅款；對交換價格相等的，同樣是由征契稅。由此，對拆遷還建房產(chǎn)，如果開發(fā)方除還建的房產(chǎn)外，另外向被拆遷戶支付了貨幣、實物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟利益的，開發(fā)方應當就另外支付的部分按規(guī)定的稅率繳納契稅；如果開發(fā)方與被拆遷戶純粹是以房換房(或以地換房)，雙方互不找差價的，則不繳納契稅；如果開發(fā)方只是給予被拆遷戶補嘗費，即不存在還建房產(chǎn)的，則開發(fā)方應當按所支付給被拆遷戶的全部價款和價外費用為計稅依據(jù)，依照規(guī)定的適用稅率繳納契稅。
  　　5.土地增值稅
  　　根據(jù)土地增值稅政策規(guī)定，以房換地，應視同銷售征收土地增值稅。房屋銷售收入按公允價值計算。土地增值稅以轉讓房地產(chǎn)的增值額為稅基，采用四級超率累進稅率計算應納稅額。計算的基本原理和方法是，首先以出售房地產(chǎn)的總收入減除扣除項目金額，求得增值額；再以增值額同扣除項目相比，其比值為土地增值率；然后根據(jù)土地增值率的高低確定適用稅率，用增值額和適用稅率相乘，求得應納稅額。土地增值稅的稅率為：增值額與扣除項目金額的比率不超過50%的部分，適用稅率為30%；超過50%-100%的部分，適用稅率為40%；超過100%-200%的部分，適用稅率為50%；超過200%的部分，適用稅率為60%。

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• 151****5506

  國稅發(fā)[2009]31號 文件第二十七條規(guī)定回遷房建造支出可以計入開發(fā)產(chǎn)品計稅成本土地征用費及拆遷補償費項目。
  問題是：房地產(chǎn)開發(fā)公司回遷房的行為是否視同銷售繳納營業(yè)稅 》第一條規(guī)定，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對動遷居民建造的回遷樓屬于營業(yè)稅征稅范圍，應按銷售不動產(chǎn)稅目征收營業(yè)稅。
  計稅依據(jù)為銷售同類不動產(chǎn)的市場價格。 　　按照契稅政策規(guī)定，各種拆遷補償費均應計入契稅計稅依據(jù)，包括房屋貨幣補償和房屋實物補償。房地產(chǎn)開發(fā)公司采用回遷方式進行動遷安置屬于房屋原地實物補償，房地產(chǎn)開發(fā)公司應以補償房屋開發(fā)成本為計稅依據(jù)繳納契稅。
  　　根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例 》及其實施細則和其他有關文件規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)回遷安置用房，應當視同銷售，繳納土地增值稅。
  房地產(chǎn)開發(fā)公司將房屋給回遷戶，應按產(chǎn)權轉移書據(jù)稅目繳納印花稅。 　　依據(jù)稅法規(guī)定，對回遷標準面積內部分，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應按其開發(fā)的回遷房屋標準面積內實際發(fā)生的成本確定回遷房屋銷售收入和成本；
  對超出回遷標準面積的部分，應按實際取得的收入確定銷售收入，按回遷房屋超出面積部分實際發(fā)生的成本結轉銷售成本，計算繳納企業(yè)所得稅。

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相關問題

• 問 拆遷安置的住房如何繳納契稅？拆遷安置住房房地產(chǎn)開發(fā)公司稅款如何繳納
  答

  契稅　　根據(jù)契稅條例及其《細則》的有關規(guī)定：承受土地使用權、房屋權屬的行為應當繳納契稅。但在契稅的計稅依據(jù)上，土地使用權交換、房屋交換，為所交換的土地使用權、房屋的價格的差額。所謂土地使用權交換，是指土地使用者之間相互交換土地使用權的行為；房屋交換，是指房屋所有者之間相互交換房屋的行為。對土地使用權交換、房屋交換，交換價格不相等的，由多交付貨幣、實物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟利益的一方繳納稅款；對交換價格相等的，免征契稅；對土地使用權與房屋所有權之間相互交換的，交換價格不相等的，同樣是由多交付貨幣、實物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟利益的一方繳納稅款；對交換價格相等的，同樣是由征契稅。由此，對拆遷還建房產(chǎn)，如果開發(fā)方除還建的房產(chǎn)外，另外向被拆遷戶支付了貨幣、實物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟利益的，開發(fā)方應當就另外支付的部分按規(guī)定的稅率繳納契稅；如果開發(fā)方與被拆遷戶純粹是以房換房(或以地換房)，雙方互不找差價的，則不繳納契稅；如果開發(fā)方只是給予被拆遷戶補嘗費，即不存在還建房產(chǎn)的，則開發(fā)方應當按所支付給被拆遷戶的全部價款和價外費用為計稅依據(jù)，依照規(guī)定的適用稅率繳納契稅。

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• 問 拆遷安置的住房如何繳納契稅
  答

  拆遷房的安置房或用拆遷款買的商品房在辦理產(chǎn)權登記繳納契稅時，可以用《征收補償協(xié)議書》的補償款的補償總金額一次性抵扣同等金額應繳納的契稅拆遷房的安置房或用拆遷款買的商品房在辦理產(chǎn)權登記繳納契稅時，可以用《征收補償協(xié)議書》的補償款的補償總金額一次性抵扣同等金額應繳納的契稅。

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• 問 拆遷安置的住房如何繳納契稅?拆遷安置房辦理房產(chǎn)證要交稅嗎？
  答

  根據(jù)規(guī)定，以現(xiàn)行契稅政策，個人購買住房實行差別化稅率。契稅征收標準：1.當個人購買普通住房，且該住房為家庭唯一住房的，所購普通商品住宅戶型面積在90平方米以下的，契稅按照1%執(zhí)行;2.戶型面積在90平方米到144平方米的，稅率減半征收，即實際稅率為2%;3.所購住宅戶型面積在144平方米以上的，契稅稅率按照4%征收；4.購買非普通住房、二套及以上住房，以及商業(yè)投資性房產(chǎn)，均按照4%的稅率征稅。

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• 問 ??拆遷安置的住房如何繳納契稅和維修基金嗎？
  答

  安置房的契稅怎么計算?根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例》第八條規(guī)定，“契稅的納稅義務發(fā)生時間，為納稅人簽訂土地、房屋權屬轉移合同確當天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權屬合同性質憑證確當天?！?、安置房契稅怎么算呢？我國《中華人民共和國契稅暫行條例》規(guī)定，契稅稅率為3—5%。而在2010年國家財政部、稅務總局。住建部聯(lián)合發(fā)布的《關于調整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅 個人所得稅優(yōu)惠政策的通知》中則又指出，個人購買普通住房，屬家庭唯一住房的，契稅減半。符合上述條件的，且購房面積小于90平米以下的，契稅稅率按1%來計算。普通住房的界定標準為，小區(qū)容積率在1以上，單套建筑面積在144㎡以下，區(qū)域平均交易價格相關要求(不同地區(qū)政策不同。如鄭州，該規(guī)定為單套住房銷售總價不高于上年度144㎡住房平均交易價格的1.4倍)。2、其次，家庭唯一住房的成員范圍為購房人、配偶以及未成年子女。綜上，以一套80平米的普通住房為例，如果該住房為首套住房的話，那么根據(jù)相關規(guī)定，應繳契稅為：購房總價×1%；而如果該住房非首套住房的話，則不享有該優(yōu)惠。以鄭州市相關規(guī)定為例，則應繳稅費為:購房總價×4%。安置房契稅繳納標準是什么?1、根據(jù)規(guī)定，個人購買普通住房，且該住房為家庭唯一住房的，所購普通商品住宅戶型面積在90平方米(含90平方米)以下的，契稅按照1%執(zhí)行；2、戶型面積在90平方米到144平方米(含144平方米)的，稅率減半征收，即實際稅率為2%；所購住宅戶型面積在144平方米以上的，契稅稅率按照4%征收。

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• 問 ??拆遷安置的住房如何繳納契稅?拆遷安置房辦理房產(chǎn)證要交什么稅？
  答

  　拆遷安置房辦理房產(chǎn)證需要繳納契稅。契稅完稅是產(chǎn)權過戶的必要手續(xù)。拆遷房屋，實施拆遷后，該宗土地上的土地需要歸宗成一宗土地，原有房產(chǎn)證全部注銷，新修房屋的產(chǎn)權需要初始登記為開發(fā)商的，辦成返遷戶的房產(chǎn)證時，等于又產(chǎn)權轉移?！　《醵愂且运袡喟l(fā)生轉移變動的不動產(chǎn)為征稅對象，向產(chǎn)權承受人征收的一種財產(chǎn)稅。應繳稅范圍包括：土地使用權出售、贈與和交換，房屋買賣，房屋贈與，房屋交換等?！　?/p> 全部3個回答>