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• 138****5201

  契稅
  　　根據(jù)契稅條例及其《細(xì)則》的有關(guān)規(guī)定：承受土地使用權(quán)、房屋權(quán)屬的行為應(yīng)當(dāng)繳納契稅。但在契稅的計(jì)稅依據(jù)上，土地使用權(quán)交換、房屋交換，為所交換的土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格的差額。所謂土地使用權(quán)交換，是指土地使用者之間相互交換土地使用權(quán)的行為；房屋交換，是指房屋所有者之間相互交換房屋的行為。對(duì)土地使用權(quán)交換、房屋交換，交換價(jià)格不相等的，由多交付貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益的一方繳納稅款；對(duì)交換價(jià)格相等的，免征契稅；對(duì)土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)之間相互交換的，交換價(jià)格不相等的，同樣是由多交付貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益的一方繳納稅款；對(duì)交換價(jià)格相等的，同樣是由征契稅。由此，對(duì)拆遷還建房產(chǎn)，如果開(kāi)發(fā)方除還建的房產(chǎn)外，另外向被拆遷戶支付了貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益的，開(kāi)發(fā)方應(yīng)當(dāng)就另外支付的部分按規(guī)定的稅率繳納契稅；如果開(kāi)發(fā)方與被拆遷戶純粹是以房換房(或以地?fù)Q房)，雙方互不找差價(jià)的，則不繳納契稅；如果開(kāi)發(fā)方只是給予被拆遷戶補(bǔ)嘗費(fèi)，即不存在還建房產(chǎn)的，則開(kāi)發(fā)方應(yīng)當(dāng)按所支付給被拆遷戶的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為計(jì)稅依據(jù)，依照規(guī)定的適用稅率繳納契稅。

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• 155****1715

  企業(yè)所得稅
  　　根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅總是問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā)[2006)31號(hào))規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷(xiāo)售，按銷(xiāo)售與購(gòu)買(mǎi)兩筆業(yè)務(wù)處理。在確認(rèn)企業(yè)所得稅應(yīng)稅收入，根據(jù)企業(yè)所得稅規(guī)定，非貨幣性交易應(yīng)當(dāng)按公允價(jià)值即市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行確定。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)換入的拆遷戶的非貨幣性資產(chǎn)(房屋、土地使用權(quán))，如能提供真實(shí)合法憑證(合同、發(fā)票等)，可以按照配比原則，分配計(jì)入各成本對(duì)象中按規(guī)定扣除。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的拆遷還建房產(chǎn)企業(yè)所得稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企事業(yè)的回遷房屋竣工驗(yàn)收合格可交付使用的當(dāng)月。

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• 131****1519

  營(yíng)業(yè)稅
  　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價(jià)，換取被拆遷方的房產(chǎn)及土地使用權(quán)，根據(jù)營(yíng)業(yè)稅政策規(guī)定，有償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)行為應(yīng)當(dāng)繳納銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅，所謂有償包括取得的貨幣、貨物或者其他經(jīng)濟(jì)利益，所以，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方取得的非貨幣性資產(chǎn)方式銷(xiāo)售不動(dòng)的行為應(yīng)當(dāng)按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。但以拆遷還建的房產(chǎn)，作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方，在銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)計(jì)稅營(yíng)業(yè)額的確定上，應(yīng)當(dāng)區(qū)分三種不同情況：
  　　第一種情況：原地還建。被拆遷方還建房產(chǎn)所占的土地使用權(quán)仍為被拆遷方原有土地使用權(quán)一部分的。如：某開(kāi)發(fā)商與被拆遷方協(xié)議：所開(kāi)發(fā)的商品房的一樓門(mén)面房全部歸被拆遷方所有，二樓以上為開(kāi)發(fā)商所有。那么一樓門(mén)面房就應(yīng)視同開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售給拆遷方的不動(dòng)產(chǎn)，在核定銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)計(jì)稅營(yíng)業(yè)額時(shí)，不應(yīng)當(dāng)按一樓門(mén)面房的公允價(jià)值(即市場(chǎng)價(jià)格)作為計(jì)稅營(yíng)業(yè)額，因?yàn)楣蕛r(jià)值中是包括一樓門(mén)面房土地使用權(quán)的價(jià)值在內(nèi)，而作為開(kāi)發(fā)方與被拆遷方之間并不存在：被拆遷方先將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給開(kāi)發(fā)商，然后開(kāi)發(fā)商再將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給被拆遷方的這一過(guò)程，對(duì)被拆遷戶還建的這一部分房產(chǎn)所擁有的土地使用權(quán)并沒(méi)有發(fā)生轉(zhuǎn)移，其土地使用權(quán)仍為被拆遷戶所有；也不應(yīng)當(dāng)按所還建的建筑物的公允許價(jià)值確定，因?yàn)槠滗N(xiāo)售取得的經(jīng)濟(jì)利益并非是其建筑物。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方取得的經(jīng)濟(jì)利益為被拆遷方的房產(chǎn)，所以，應(yīng)當(dāng)按被拆遷方房產(chǎn)的公允許價(jià)值確定其營(yíng)業(yè)稅業(yè)稅的計(jì)稅營(yíng)業(yè)額。
  　　第二種情況：易地還建。被拆遷方所還建的房產(chǎn)所擁有的土地使用權(quán)與被拆遷方原擁有的土地使用權(quán)之間不存在任何聯(lián)系的。如開(kāi)發(fā)商與被拆遷方協(xié)議：按原住房面積1：1.15的比例還建。房屋被全面拆除并重新規(guī)劃新建。那么被拆遷戶還建的房產(chǎn)所擁有的土地使用權(quán)與其原有房產(chǎn)所擁有權(quán)不存在任何的聯(lián)系，作為開(kāi)發(fā)商為取得被拆遷土地使用權(quán)所付出的代價(jià)不僅僅就是建筑房屋的成本，還包括另行轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)的價(jià)值，也就是說(shuō)開(kāi)發(fā)方與被拆遷方還存在著以土地使用權(quán)換取土地使用權(quán)的行為。所以，對(duì)此還建的房產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按公允價(jià)值(公允價(jià)值中就包含有土地使用權(quán)的價(jià)值在內(nèi))作為開(kāi)發(fā)方銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的計(jì)稅營(yíng)業(yè)額。
  　　第三種情況：按質(zhì)作價(jià)互找差價(jià)。如果除還建的房產(chǎn)之外，另有貨幣、貨物或其他經(jīng)濟(jì)利益交易的，則計(jì)算計(jì)稅營(yíng)業(yè)額時(shí)：對(duì)開(kāi)發(fā)方另外收取房屋補(bǔ)價(jià)的，應(yīng)當(dāng)一并作為計(jì)稅營(yíng)業(yè)額；對(duì)開(kāi)發(fā)方支付給被拆遷方房產(chǎn)補(bǔ)價(jià)的，應(yīng)當(dāng)從其計(jì)稅營(yíng)業(yè)額中扣除。

  查看全文↓ 2019-10-08 00:24:12

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) ??拆遷安置的住房如何繳納契稅？拆遷安置住房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司稅款怎么繳納?
  答

  拆遷安置房達(dá)到房產(chǎn)稅的征收標(biāo)準(zhǔn)，也是要交房產(chǎn)稅的。目前房產(chǎn)稅只在重慶和上海試點(diǎn)，還沒(méi)有進(jìn)入全國(guó)推廣階段，房產(chǎn)稅暫行條例規(guī)定，房產(chǎn)稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收。城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)的具體征稅范圍，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。上海：上海人二套房，超出部份的百分之70乘以百份之4就是應(yīng)征稅，上海人均面積不超過(guò)60平米，超出部分征收，外地人只要買(mǎi)房就征收。重慶：目前只針獨(dú)棟商品住宅和高檔住房建筑面積交易單價(jià)在上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價(jià)3倍以下的住房，稅率為0．5％；3倍（含3倍）至4倍的，稅率為1％；4倍（含4倍）以上的稅率為1．2％；在重慶市同時(shí)無(wú)戶籍、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作的個(gè)人新購(gòu)第二套（含第二套）以上的普通住房，稅率為0．5％。房產(chǎn)稅征收標(biāo)準(zhǔn)：房產(chǎn)稅征收標(biāo)準(zhǔn)從價(jià)或從租兩種情況：（1）從價(jià)計(jì)征的，其計(jì)稅依據(jù)為房產(chǎn)原值一次減去10%-30%后的余值；（2）從租計(jì)征的（即房產(chǎn)出租的），以房產(chǎn)租金收入為計(jì)稅依據(jù)。從價(jià)計(jì)征10%-30%的具體減除幅度由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。如浙江省規(guī)定具體減除幅度為30%。房產(chǎn)稅稅率采用比例稅率。按照房產(chǎn)余值計(jì)征的，年稅率為1.2%；按房產(chǎn)租金收入計(jì)征的，年稅率為12%。

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• 問(wèn) 拆遷安置的住房如何繳納契稅
  答

  拆遷房的安置房或用拆遷款買(mǎi)的商品房在辦理產(chǎn)權(quán)登記繳納契稅時(shí)，可以用《征收補(bǔ)償協(xié)議書(shū)》的補(bǔ)償款的補(bǔ)償總金額一次性抵扣同等金額應(yīng)繳納的契稅拆遷房的安置房或用拆遷款買(mǎi)的商品房在辦理產(chǎn)權(quán)登記繳納契稅時(shí)，可以用《征收補(bǔ)償協(xié)議書(shū)》的補(bǔ)償款的補(bǔ)償總金額一次性抵扣同等金額應(yīng)繳納的契稅。

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• 問(wèn) 拆遷安置的住房如何繳納契稅?拆遷安置房辦理房產(chǎn)證要交稅嗎？
  答

  根據(jù)規(guī)定，以現(xiàn)行契稅政策，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房實(shí)行差別化稅率。契稅征收標(biāo)準(zhǔn)：1.當(dāng)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房，且該住房為家庭唯一住房的，所購(gòu)普通商品住宅戶型面積在90平方米以下的，契稅按照1%執(zhí)行;2.戶型面積在90平方米到144平方米的，稅率減半征收，即實(shí)際稅率為2%;3.所購(gòu)住宅戶型面積在144平方米以上的，契稅稅率按照4%征收；4.購(gòu)買(mǎi)非普通住房、二套及以上住房，以及商業(yè)投資性房產(chǎn)，均按照4%的稅率征稅。

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• 問(wèn) ??拆遷安置的住房如何繳納契稅和維修基金嗎？
  答

  安置房的契稅怎么計(jì)算?根據(jù)《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》第八條規(guī)定，“契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，為納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確當(dāng)天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權(quán)屬合同性質(zhì)憑證確當(dāng)天?！?、安置房契稅怎么算呢？我國(guó)《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》規(guī)定，契稅稅率為3—5%。而在2010年國(guó)家財(cái)政部、稅務(wù)總局。住建部聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅 個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策的通知》中則又指出，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房，屬家庭唯一住房的，契稅減半。符合上述條件的，且購(gòu)房面積小于90平米以下的，契稅稅率按1%來(lái)計(jì)算。普通住房的界定標(biāo)準(zhǔn)為，小區(qū)容積率在1以上，單套建筑面積在144㎡以下，區(qū)域平均交易價(jià)格相關(guān)要求(不同地區(qū)政策不同。如鄭州，該規(guī)定為單套住房銷(xiāo)售總價(jià)不高于上年度144㎡住房平均交易價(jià)格的1.4倍)。2、其次，家庭唯一住房的成員范圍為購(gòu)房人、配偶以及未成年子女。綜上，以一套80平米的普通住房為例，如果該住房為首套住房的話，那么根據(jù)相關(guān)規(guī)定，應(yīng)繳契稅為：購(gòu)房總價(jià)×1%；而如果該住房非首套住房的話，則不享有該優(yōu)惠。以鄭州市相關(guān)規(guī)定為例，則應(yīng)繳稅費(fèi)為:購(gòu)房總價(jià)×4%。安置房契稅繳納標(biāo)準(zhǔn)是什么?1、根據(jù)規(guī)定，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房，且該住房為家庭唯一住房的，所購(gòu)普通商品住宅戶型面積在90平方米(含90平方米)以下的，契稅按照1%執(zhí)行；2、戶型面積在90平方米到144平方米(含144平方米)的，稅率減半征收，即實(shí)際稅率為2%；所購(gòu)住宅戶型面積在144平方米以上的，契稅稅率按照4%征收。

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• 問(wèn) ??拆遷安置的住房如何繳納契稅?拆遷安置房辦理房產(chǎn)證要交什么稅？
  答

  　拆遷安置房辦理房產(chǎn)證需要繳納契稅。契稅完稅是產(chǎn)權(quán)過(guò)戶的必要手續(xù)。拆遷房屋，實(shí)施拆遷后，該宗土地上的土地需要?dú)w宗成一宗土地，原有房產(chǎn)證全部注銷(xiāo)，新修房屋的產(chǎn)權(quán)需要初始登記為開(kāi)發(fā)商的，辦成返遷戶的房產(chǎn)證時(shí)，等于又產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移。　　而契稅是以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動(dòng)的不動(dòng)產(chǎn)為征稅對(duì)象，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。應(yīng)繳稅范圍包括：土地使用權(quán)出售、贈(zèng)與和交換，房屋買(mǎi)賣(mài)，房屋贈(zèng)與，房屋交換等。　　

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