已有5個(gè)回答

• 133****4501

  合同中作出這種約定并不違法。但是，如果約定的違約金過(guò)高，違約一方可請(qǐng)求對(duì)違約金作出適當(dāng)調(diào)整。違約金日千分之五相當(dāng)于年違約金180%多，法院可認(rèn)定為違約金過(guò)高。對(duì)于違約金過(guò)高的情況，目前法院通常按總金額的30%（每年）計(jì)算違約金。
  
  《合同法》第114條第1款規(guī)定：當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。所以，違約金具有懲罰性的特征，它不以非違約方遭受損失為前提。
  
  一般來(lái)說(shuō)合同違約金上限是不超過(guò)實(shí)際損失的30%。但是如果過(guò)高或者過(guò)低是可以請(qǐng)求法院給予減少或者增加的。

  查看全文↓ 2019-10-25 03:20:37
• 139****6813

  由于一些原因，業(yè)主可能會(huì)逾期繳納物業(yè)費(fèi)。但逾期繳納物業(yè)費(fèi)很可能會(huì)產(chǎn)生違約金，有些時(shí)候也叫滯納金。關(guān)于欠繳物業(yè)費(fèi)的違約金計(jì)算方法，法律沒(méi)有明確約定，這主要取決于業(yè)主與物業(yè)管理單位之間的《物業(yè)服務(wù)合同》。
  有些合同內(nèi)是沒(méi)有約定違約金條款 的，但欠繳物業(yè)費(fèi)違反了雙方簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》，很顯然屬于違約行為。
  因此，如果合同中有關(guān)于違約金的條款，按合同約定執(zhí)行。如果合同中沒(méi)有約定，物業(yè)管理單位可以要求按銀行同期借款利息支付，但不得擅自亂收費(fèi)。從實(shí)踐上來(lái)看，拖欠物業(yè)費(fèi)是需要支付多少違約金，具體數(shù)額需看《物業(yè)管理合同》的具體約定，但一般是約定為千分之三。
  如果高于法律規(guī)定的違約金標(biāo)準(zhǔn)，可以要求適當(dāng)減少。法律依據(jù)：《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第六條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)的內(nèi)容包括：物業(yè)管理企業(yè)名稱、收費(fèi)對(duì)象、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式、計(jì)費(fèi)起始時(shí)間、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、價(jià)格管理形式、收費(fèi)依據(jù)、價(jià)格舉報(bào)電話12358等。

  查看全文↓ 2019-10-25 03:20:23
• 157****7797

  近來(lái)，經(jīng)常接到讀者的來(lái)信和電話，反映一些開(kāi)發(fā)商在延期交房、應(yīng)付業(yè)主違約金的情況下，提出以免收業(yè)主一段時(shí)間的物業(yè)管理費(fèi)來(lái)抵消。業(yè)主認(rèn)為“背著抱著一邊兒沉”，往往就答應(yīng)了。但是在實(shí)際履行過(guò)程中，往往出現(xiàn)這樣那樣的問(wèn)題，甚至引發(fā)新的糾紛。究竟用物業(yè)管理費(fèi)來(lái)折抵違約金的做法是否合法？買房人遇到這種情況應(yīng)該怎么辦？
  物業(yè)費(fèi)與違約金不能相抵
  鄧澤敏、劉曉琳二位律師首先明確指出，物業(yè)管理與開(kāi)發(fā)商賣房是兩個(gè)法律關(guān)系，是不同的合同主體。開(kāi)發(fā)商向買受人支付“延期交房的違約金”，與業(yè)主向物業(yè)管理公司交納“物業(yè)管理費(fèi)”也是兩個(gè)法律關(guān)系，是截然不同的兩件事。因此，從法律關(guān)系上來(lái)說(shuō)，“延期交房的違約金”與“物業(yè)管理費(fèi)”是不能相互抵消的?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第九十九條規(guī)定：“當(dāng)事人互負(fù)到期債務(wù)，該債務(wù)的標(biāo)的物種類、品質(zhì)相同的，任何一方可以將自己的債務(wù)與對(duì)方的債務(wù)抵消，但依照法律規(guī)定或者按照合同性質(zhì)不得抵消的除外?！薄逗贤ā冯m然規(guī)定了抵消，但是，是基于相同的合同主體。雖然用物業(yè)費(fèi)抵違約金符合“債務(wù)的標(biāo)的物種類、品質(zhì)相同的”這一點(diǎn)，但是，由于物業(yè)管理與開(kāi)發(fā)商賣房是兩個(gè)不同的法律關(guān)系，法律主體不同，因此，不能適用《合同法》規(guī)定的抵消。
  “債務(wù)轉(zhuǎn)移”應(yīng)簽協(xié)議
  在本市商品房買賣中，這種用“延期交房的違約金”與業(yè)主應(yīng)交的“物業(yè)管理費(fèi)”相抵的情況很多。這種情況怎樣解釋呢？鄧澤敏、劉曉琳二位律師認(rèn)為，這種情況可以通過(guò)“債務(wù)轉(zhuǎn)移”的方式進(jìn)行處理。這種做法實(shí)際上是《合同法》第八十四條規(guī)定的合同轉(zhuǎn)讓中的“債務(wù)轉(zhuǎn)移”行為，即“債務(wù)人將合同的義務(wù)全部或者部分轉(zhuǎn)移給第三人的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)債權(quán)人同意?！币簿褪钦f(shuō)，開(kāi)發(fā)商對(duì)買受人支付“延期交房違約金”的債務(wù)，如果轉(zhuǎn)移給物業(yè)公司承擔(dān)———折抵一年或二年的“物業(yè)管理費(fèi)”，要經(jīng)債權(quán)人———買受人同意。而且，司法實(shí)踐中，一般也要經(jīng)債務(wù)的受讓人———第三人(物業(yè)管理公司)同意。因此，為防患于未然，**好由三方簽訂一個(gè)“債務(wù)轉(zhuǎn)移協(xié)議”，以防開(kāi)發(fā)商或物業(yè)管理公司反悔。

  查看全文↓ 2019-10-25 03:20:18
• 144****8037

  不可以，物業(yè)法有明確規(guī)定，物業(yè)費(fèi)用不能以其他任何理由拖欠；如果物業(yè)管理不到位造成住戶經(jīng)濟(jì)損失，你可以起供證據(jù)起訴物業(yè)，或者由小區(qū)業(yè)主委員會(huì)跟物業(yè)進(jìn)行交涉，讓物業(yè)賠償你的損失。

  查看全文↓ 2019-10-25 03:20:11
• 148****4638

  違約金應(yīng)當(dāng)如何約定，物業(yè)服務(wù)合同的甲方不是一個(gè)特定的主體，而是一群人，即全體業(yè)主。物業(yè)費(fèi)是全體業(yè)主按建筑面積比例進(jìn)行分?jǐn)偟?，其過(guò)程實(shí)質(zhì)上是所有業(yè)主先籌集資金，之后再支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)來(lái)購(gòu)買和消費(fèi)服務(wù)。從理論上說(shuō)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)首先不屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)，而屬于全體業(yè)主。個(gè)別業(yè)主欠交或拒交物業(yè)費(fèi)，實(shí)際上造成了全體業(yè)主的違約，損害的是全體業(yè)主，尤其是正常交費(fèi)的業(yè)主的利益。
  因此，違約金的約定過(guò)程**好是由全體業(yè)主事先討論決定，在《管理規(guī)約》中先行約定物業(yè)費(fèi)逾期付款違約金以及標(biāo)準(zhǔn)，之后再與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在合同中約定。在前期物業(yè)管理中，由于《臨時(shí)管理規(guī)約》是由開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)制訂的，規(guī)定的違約金標(biāo)準(zhǔn)實(shí)際往往較高，這樣就成了“霸王條款”，所以建議《臨時(shí)管理規(guī)約》對(duì)于違約金標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定應(yīng)不高于中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息標(biāo)準(zhǔn)。 這樣制定的物業(yè)費(fèi)逾期付款違約金的標(biāo)準(zhǔn)更為合理，同時(shí)也便于業(yè)主委員會(huì)依據(jù)《管理規(guī)約》或《臨時(shí)管理規(guī)約》督促業(yè)主限期交納物業(yè)費(fèi)或者相應(yīng)的逾期付款違約金。物業(yè)合同違約金怎么算參考一、欠交物業(yè)費(fèi)違約金的標(biāo)準(zhǔn)
  關(guān)于欠物業(yè)費(fèi)的違約金的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該看你們與物業(yè)公司簽訂的物業(yè)服務(wù)合同是如何約定的，當(dāng)然約定的違約金過(guò)高或過(guò)低，另一個(gè)可以請(qǐng)求進(jìn)行調(diào)整。
  如何判斷過(guò)高還是過(guò)低，《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十三條規(guī)定：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失。
  **高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問(wèn)題的解釋(二)第二十九條規(guī)定：當(dāng)事人約定的違約金超過(guò)造成損失的百分之三十的，一般可以認(rèn)定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的“過(guò)分高于造成的損失”。
  因此，如果你們物業(yè)合同中沒(méi)有約定逾期支付物業(yè)的違約金，物業(yè)公司只能要求業(yè)主承擔(dān)承擔(dān)逾期付款的利息損失，標(biāo)準(zhǔn)為按照銀行同期貸款利率計(jì)算的數(shù)額。如果合同中已經(jīng)約定的約定金，按照上述標(biāo)準(zhǔn)來(lái)判斷是不是過(guò)分高于物業(yè)公司受到的損失
  二、物業(yè)費(fèi)
  物業(yè)費(fèi)是物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托物業(yè)管理單位對(duì)居住小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境等項(xiàng)目進(jìn)行日常維護(hù)、修繕、整治及提供其他與居民生活相關(guān)的服務(wù)所收取的費(fèi)用。
  三、物業(yè)費(fèi)的組成
  物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：
  1、管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等;
  2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用;
  3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用;
  4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用;
  5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用;
  6、辦公費(fèi)用;
  7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;
  8、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用;
  9、經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。
  物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過(guò)專項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。

  查看全文↓ 2019-10-25 03:20:07

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 物業(yè)費(fèi)違約金哪有規(guī)定？物業(yè)管理費(fèi)抵違約金合法嗎？
  答

  開(kāi)發(fā)商延期交房、應(yīng)付違約金時(shí)，提出免收業(yè)主一定時(shí)期的物業(yè)管理費(fèi)予以抵銷。物業(yè)管理是指一切有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、租賃、銷售及售后的服務(wù)包括房屋的保養(yǎng)、維修、住宅小區(qū)的清潔綠化、管理和小區(qū)內(nèi)的商業(yè)服務(wù)、治安等一切社會(huì)活動(dòng)。物業(yè)綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)是指與房屋樓宇及住宅小區(qū)的住(用)戶生活、工作、生產(chǎn)相配套的、為方便住(用)戶生活而開(kāi)展的多種特約便民和和經(jīng)營(yíng)服務(wù)。

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• 問(wèn) 物業(yè)費(fèi)違約金哪有規(guī)定？不交物業(yè)管理費(fèi)違約金會(huì)強(qiáng)制執(zhí)行嗎？
  答

  是標(biāo)的物不大的民事糾紛，你只要按時(shí)出庭，法院大多數(shù)以調(diào)解為主，你當(dāng)庭付了物業(yè)費(fèi)欠費(fèi)本金，法官會(huì)讓物業(yè)公司撤訴，沒(méi)有違約金，如果你不去或過(guò)激，法院會(huì)全部支持物業(yè)公司的訴訟請(qǐng)求，一般是三點(diǎn)，要求被告支付所欠物業(yè)費(fèi)，要求被告支付違約金，要求被告支付訴訟費(fèi)。

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• 問(wèn) ??物業(yè)費(fèi)違約金哪有規(guī)定？不交物業(yè)管理費(fèi)違約金會(huì)不會(huì)強(qiáng)制執(zhí)行？
  答

  物業(yè)是企業(yè)，不是政府單位。物業(yè)管理費(fèi)，是服務(wù)性收費(fèi)，服務(wù)性收費(fèi)的，不能再收所謂違約金。物業(yè)收取所謂的管理費(fèi)違約金，是亂收費(fèi)行為，業(yè)主完全可以拒絕，并向物價(jià)部門舉報(bào)。亂收費(fèi)行為，不會(huì)被強(qiáng)制執(zhí)行。法律鏈接：《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》 第二十一條 政府價(jià)格主管部門會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)的監(jiān)督。物業(yè)管理企業(yè)違反價(jià)格法律、法規(guī)和規(guī)定，由政府價(jià)格主管部門依據(jù)《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》和《價(jià)格違法行為行政處罰規(guī)定》予以處罰。

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• 問(wèn) ??物業(yè)費(fèi)違約金哪有規(guī)定
  答

  對(duì)于拖欠物業(yè)費(fèi)的業(yè)主是否應(yīng)支付違約金這個(gè)問(wèn)題，我們通過(guò)對(duì)裁判文書(shū)的統(tǒng)計(jì)、分析，將法院對(duì)于違約金支付的普遍意見(jiàn)總結(jié)如下：按照“誰(shuí)主張，誰(shuí)舉證”的原則，物業(yè)公司請(qǐng)求法院支持違約金，應(yīng)當(dāng)舉證證明：約定了違約金條款、違約金數(shù)、計(jì)算方式等。而物業(yè)服務(wù)合同中是否約定了違約金及相關(guān)計(jì)算方式是物業(yè)公司違約金請(qǐng)求權(quán)的前提條件。如果沒(méi)有事先約定，法院會(huì)駁回物業(yè)公司的違約金請(qǐng)求。如果有事先約定，那么應(yīng)區(qū)分以下情況進(jìn)行處理：（1）業(yè)主沒(méi)有提出物業(yè)公司違約的抗辯，或提出的抗辯理由明顯不成立的，法院認(rèn)為業(yè)主屬于“無(wú)正當(dāng)理由”而延遲履行支付義務(wù)，如果雙方有違約金的約定，那么法院會(huì)判令業(yè)主支付違約金；（2）如果法院認(rèn)定物業(yè)公司的服務(wù)存在較明顯的瑕疵，即使這種瑕疵的程度不足以讓業(yè)主拒交全部的物業(yè)費(fèi)，法院也傾向于認(rèn)定物業(yè)公司違約在先，業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)的行為是在行使“先履行抗辯權(quán)”或“同時(shí)履行抗辯權(quán)”，會(huì)對(duì)違約金請(qǐng)求予以全部或部分駁回。

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• 問(wèn) 物業(yè)費(fèi)違約金哪有規(guī)定？欠交物業(yè)費(fèi)違約金的標(biāo)準(zhǔn)是多少？
  答

  合同中作出這種約定并不違法。但是，如果約定的違約金過(guò)高，違約一方可請(qǐng)求對(duì)違約金作出適當(dāng)調(diào)整。違約金日千分之五相當(dāng)于年違約金180%多，法院可認(rèn)定為違約金過(guò)高。對(duì)于違約金過(guò)高的情況，目前法院通常按總金額的30%（每年）計(jì)算違約金?！逗贤ā返?14條第1款規(guī)定：當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。所以，違約金具有懲罰性的特征，它不以非違約方遭受損失為前提。一般來(lái)說(shuō)合同違約金上限是不超過(guò)實(shí)際損失的30%。但是如果過(guò)高或者過(guò)低是可以請(qǐng)求法院給予減少或者增加的?！逗贤ā返?14條第2款規(guī)定：約定的違約金低于造成的損失，當(dāng)事人可以請(qǐng)求法院予以增加；約定的違約金過(guò)分高于造成的損失，當(dāng)事人可以請(qǐng)求法院適當(dāng)減 少。但是違約金是當(dāng)事人雙方在訂約時(shí)對(duì)一方違約后可能造成的損失的一種預(yù)先估算，與違約后守約方的實(shí)際損失不可能完全相符；故此可交由法官自由裁量。法律規(guī)定預(yù)定違約金，除了給當(dāng)事人施加心理壓力外，也避免了違約后損失計(jì)算的麻煩和當(dāng)事人證明損失大小的麻煩，使當(dāng)事人能迅速確定自己應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的具體責(zé)任。因此，當(dāng)事人如需要法院增加違約金額、或者當(dāng)違約金過(guò)分高于損失時(shí)，則需承擔(dān)證明損失大小的責(zé)任。

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