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• 137****6890

  開發(fā)商延期交房、應(yīng)付違約金時(shí)，提出免收業(yè)主一定時(shí)期的物業(yè)管理費(fèi)予以抵銷。物業(yè)管理是指一切有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)、租賃、銷售及售后的服務(wù)包括房屋的保養(yǎng)、維修、住宅小區(qū)的清潔綠化、管理和小區(qū)內(nèi)的商業(yè)服務(wù)、治安等一切社會活動。
  物業(yè)綜合經(jīng)營服務(wù)是指與房屋樓宇及住宅小區(qū)的住(用)戶生活、工作、生產(chǎn)相配套的、為方便住(用)戶生活而開展的多種特約便民和和經(jīng)營服務(wù)。

  查看全文↓ 2019-10-06 22:01:32
• 145****8585

  物業(yè)管理費(fèi)與違約金究竟能否相抵?下面三明律師為您詳細(xì)介紹：
  
  《合同法》第99條：“當(dāng)事人互負(fù)到期債務(wù)，該債務(wù)的標(biāo)的物種類、品質(zhì)相同的，任何一方可以將自己的債務(wù)與對方的債務(wù)抵銷，但依照法律規(guī)定或者按照合同性質(zhì)不得抵銷的除外”，雖然物業(yè)費(fèi)和違約金標(biāo)的物種類、品質(zhì)相同，但由于開發(fā)商支付延期交房的違約金，與業(yè)主向物業(yè)公司交納物業(yè)費(fèi)是兩個(gè)不同的法律關(guān)系，存在不同的法律關(guān)系主體，因此兩者不能相抵。
  
  可通過債務(wù)轉(zhuǎn)移方式處理?！逗贤ā返?4條規(guī)定，“債務(wù)人將合同的義務(wù)全部或者部分轉(zhuǎn)移給第三人的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)債權(quán)人同意”，開發(fā)商將向買受人支付延期交房違約金的債務(wù)，轉(zhuǎn)移給物業(yè)公司承擔(dān)(即折抵一定時(shí)期的物業(yè)管理費(fèi))應(yīng)經(jīng)債權(quán)人(即買受人)同意。且司法實(shí)踐中，一般也要經(jīng)債務(wù)受讓人——第三人(即物業(yè)公司)同意。因此三方**好簽訂債務(wù)轉(zhuǎn)移協(xié)議，以防后患。
  
  折抵一年以上物業(yè)費(fèi)違法。相關(guān)規(guī)定禁止物業(yè)公司一次性收取一年以上物業(yè)費(fèi)。而開發(fā)商以延期交房的違約金抵銷一年以上物業(yè)費(fèi)，實(shí)際上是變相收取一年以上的物業(yè)費(fèi)。
  
  物業(yè)費(fèi)折抵違約金，注意三點(diǎn)：第一、物業(yè)管理與開發(fā)商賣房是兩個(gè)法律關(guān)系，買受人有權(quán)拒絕抵銷;第二、與開發(fā)商、物業(yè)公司達(dá)成的債務(wù)轉(zhuǎn)移協(xié)議，**多只能折抵一年物業(yè)費(fèi)，其余仍可要求支付違約金;第三、辦理入住手續(xù)時(shí)，應(yīng)留存相關(guān)的逾期交房的書面違約證據(jù)，以防開發(fā)商否認(rèn)違約事實(shí)。

  查看全文↓ 2019-10-06 22:01:27
• 143****1110

  近來，經(jīng)常接到讀者的來信和電話，反映一些開發(fā)商在延期交房、應(yīng)付業(yè)主違約金的情況下，提出以免收業(yè)主一段時(shí)間的物業(yè)管理費(fèi)來抵消。業(yè)主認(rèn)為“背著抱著一邊兒沉”，往往就答應(yīng)了。但是在實(shí)際履行過程中，往往出現(xiàn)這樣那樣的問題，甚至引發(fā)新的糾紛。究竟用物業(yè)管理費(fèi)來折抵違約金的做法是否合法？買房人遇到這種情況應(yīng)該怎么辦？ 物業(yè)費(fèi)與違約金不能相抵 鄧澤敏、劉曉琳二位律師首先明確指出，物業(yè)管理與開發(fā)商賣房是兩個(gè)法律關(guān)系，是不同的合同主體。開發(fā)商向買受人支付“延期交房的違約金”，與業(yè)主向物業(yè)管理公司交納“物業(yè)管理費(fèi)”也是兩個(gè)法律關(guān)系，是截然不同的兩件事。因此，從法律關(guān)系上來說，“延期交房的違約金”與“物業(yè)管理費(fèi)”是不能相互抵消的?！吨腥A人民共和國合同法》第九十九條規(guī)定：“當(dāng)事人互負(fù)到期債務(wù)，該債務(wù)的標(biāo)的物種類、品質(zhì)相同的，任何一方可以將自己的債務(wù)與對方的債務(wù)抵消，但依照法律規(guī)定或者按照合同性質(zhì)不得抵消的除外?！薄逗贤ā冯m然規(guī)定了抵消，但是，是基于相同的合同主體。雖然用物業(yè)費(fèi)抵違約金符合“債務(wù)的標(biāo)的物種類、品質(zhì)相同的”這一點(diǎn)，但是，由于物業(yè)管理與開發(fā)商賣房是兩個(gè)不同的法律關(guān)系，法律主體不同，因此，不能適用《合同法》規(guī)定的抵消。 “債務(wù)轉(zhuǎn)移”應(yīng)簽協(xié)議 在本市商品房買賣中，這種用“延期交房的違約金”與業(yè)主應(yīng)交的“物業(yè)管理費(fèi)”相抵的情況很多。這種情況怎樣解釋呢？鄧澤敏、劉曉琳二位律師認(rèn)為，這種情況可以通過“債務(wù)轉(zhuǎn)移”的方式進(jìn)行處理。這種做法實(shí)際上是《合同法》第八十四條規(guī)定的合同轉(zhuǎn)讓中的“債務(wù)轉(zhuǎn)移”行為，即“債務(wù)人將合同的義務(wù)全部或者部分轉(zhuǎn)移給第三人的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)債權(quán)人同意?！币簿褪钦f，開發(fā)商對買受人支付“延期交房違約金”的債務(wù)，如果轉(zhuǎn)移給物業(yè)公司承擔(dān)———折抵一年或二年的“物業(yè)管理費(fèi)”，要經(jīng)債權(quán)人———買受人同意。而且，司法實(shí)踐中，一般也要經(jīng)債務(wù)的受讓人———第三人(物業(yè)管理公司)同意。因此，為防患于未然，**好由三方簽訂一個(gè)“債務(wù)轉(zhuǎn)移協(xié)議”，以防開發(fā)商或物業(yè)管理公司反悔。 折抵一年以上物業(yè)費(fèi)違法 二位律師特別指出，債務(wù)轉(zhuǎn)移后，如果折抵一年或二年以上的“物業(yè)管理費(fèi)”，這種做法是違法的?，F(xiàn)行有關(guān)法規(guī)規(guī)定：禁止物業(yè)公司一次性收取一年以上物業(yè)費(fèi)。而開發(fā)商以“延期交房的違約金”抵消一年或二年以上“物業(yè)管理費(fèi)”的行為，事實(shí)上是變相收取一年以上的“物業(yè)管理費(fèi)”。這種做法是違法的。 提醒買房人注意三點(diǎn) 由于大多數(shù)買房人對相關(guān)的知識、規(guī)定及法律都知之不多，稍有不慎，就可能導(dǎo)致利益受損，所以兩位律師特別提醒買房人，在開發(fā)商提出以物業(yè)費(fèi)抵違約金時(shí)，要注意三點(diǎn)： 第
  一、鑒于物業(yè)管理與開發(fā)商賣房是兩個(gè)法律關(guān)系，買受人有權(quán)拒絕這種用“延期交房的違約金”與“物業(yè)管理費(fèi)”相抵的行為；第
  二、鑒于有關(guān)法規(guī)規(guī)定，禁止物業(yè)公司一次性收取一年以上物業(yè)費(fèi)，所以即使業(yè)主與開發(fā)商及物業(yè)公司達(dá)成“債務(wù)轉(zhuǎn)移協(xié)議”，**多也只要折抵一年的“物業(yè)管理費(fèi)”即可，其余仍應(yīng)要求支付違約金；第
  三、鑒于開發(fā)商可能否認(rèn)逾期交房的違約行為，業(yè)主在辦理入住手續(xù)時(shí)，應(yīng)留存相關(guān)的開發(fā)商逾期交房的書面違約證據(jù)。

  查看全文↓ 2019-10-06 22:01:19
• 158****4824

  由于一些原因，業(yè)主可能會逾期繳納物業(yè)費(fèi)。但逾期繳納物業(yè)費(fèi)很可能會產(chǎn)生違約金，有些時(shí)候也叫滯納金。關(guān)于欠繳物業(yè)費(fèi)的違約金計(jì)算方法，法律沒有明確約定，這主要取決于業(yè)主與物業(yè)管理單位之間的《物業(yè)服務(wù)合同》。
  有些合同內(nèi)是沒有約定違約金條款 的，但欠繳物業(yè)費(fèi)違反了雙方簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》，很顯然屬于違約行為。
  因此，如果合同中有關(guān)于違約金的條款，按合同約定執(zhí)行。如果合同中沒有約定，物業(yè)管理單位可以要求按銀行同期借款利息支付，但不得擅自亂收費(fèi)。從實(shí)踐上來看，拖欠物業(yè)費(fèi)是需要支付多少違約金，具體數(shù)額需看《物業(yè)管理合同》的具體約定，但一般是約定為千分之三。
  如果高于法律規(guī)定的違約金標(biāo)準(zhǔn)，可以要求適當(dāng)減少。法律依據(jù)：《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第六條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)的內(nèi)容包括：物業(yè)管理企業(yè)名稱、收費(fèi)對象、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式、計(jì)費(fèi)起始時(shí)間、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、價(jià)格管理形式、收費(fèi)依據(jù)、價(jià)格舉報(bào)電話12358等。

  查看全文↓ 2019-10-06 22:01:13
• 145****9439

  北京市英島律師事務(wù)所鄧澤敏、劉曉琳律師明確指出,物業(yè)管理與開發(fā)商賣房是兩個(gè)法律關(guān)系,是不同的合同主體。開發(fā)商向買受人支付“延期交房的違約金”,與業(yè)主向物業(yè)管理公司交納“物業(yè)管理費(fèi)”也是兩個(gè)法律關(guān)系,是截然不同的兩件事。因此,從法律關(guān)系上來說,“延期交房的違約金”與“物業(yè)管理費(fèi)”是不能相互抵消的。《中華人民共和國合同法》第九十九條規(guī)定:“當(dāng)事人互負(fù)到期債務(wù),該債務(wù)的標(biāo)的物種類、品質(zhì)相同的,任何一方可以將自己的債務(wù)與對方的債務(wù)抵消,但依照法律規(guī)定或者按照合同性質(zhì)不得抵消的除外?！薄逗贤ā冯m然規(guī)定了抵消,但是,是基于相同的合同主體。雖然用物業(yè)費(fèi)抵違約金符合“債務(wù)的標(biāo)的物種類、品質(zhì)相同的”這一點(diǎn),但是,由于物業(yè)管理與開發(fā)商賣房是兩個(gè)不同的法律關(guān)系,法律主體不同,因此,不能適用《合同法》規(guī)定的抵消?！皞鶆?wù)轉(zhuǎn)移”應(yīng)簽協(xié)議
  在北京市商品房買賣中,這種用“延期交房的違約金”與業(yè)主應(yīng)交的“物業(yè)管理費(fèi)”相抵的情況很多。這種情況怎樣解釋呢?鄧澤敏、劉曉琳二位律師認(rèn)為,這種情況可以通過“債務(wù)轉(zhuǎn)移”的方式進(jìn)行處理。這種做法實(shí)際上是《合同法》第八十四條規(guī)定的合同轉(zhuǎn)讓中的“債務(wù)轉(zhuǎn)移”行為,即“債務(wù)人將合同的義務(wù)全部或者部分轉(zhuǎn)移給第三人的,應(yīng)當(dāng)經(jīng)債權(quán)人同意?！币簿褪钦f,開發(fā)商對買受人支付“延期交房違約金”的債務(wù),如果轉(zhuǎn)移給物業(yè)公司承擔(dān)——折抵一年或二年的“物業(yè)管理費(fèi)”,要經(jīng)債權(quán)人——買受人同意。而且,司法實(shí)踐中,一般也要經(jīng)債務(wù)的受讓人——第三人(物業(yè)管理公司)同意。因此,為防患于未然,**好由三方簽訂一個(gè)“債務(wù)轉(zhuǎn)移協(xié)議”,以防開發(fā)商或物業(yè)管理公司反悔。折抵一年以上物業(yè)費(fèi)違法
  二位律師特別指出,債務(wù)轉(zhuǎn)移后,如果折抵一年或二年以上的“物業(yè)管理費(fèi)”,這種做法是違法的?，F(xiàn)行有關(guān)法規(guī)規(guī)定:禁止物業(yè)公司一次性收取一年以上物業(yè)費(fèi)。而開發(fā)商以“延期交房的違約金”抵消一年或二年以上“物業(yè)管理費(fèi)”的行為,事實(shí)上是變相收取一年以上的“物業(yè)管理費(fèi)”。這種做法是違法的。提醒買房人在開發(fā)商提出以物業(yè)費(fèi)抵違約金時(shí),要注意三點(diǎn):
  第一、鑒于物業(yè)管理與開發(fā)商賣房是兩個(gè)法律關(guān)系,買受人有權(quán)拒絕這種用“延期交房的違約金”與“物業(yè)管理費(fèi)”相抵的行為;
  第二、鑒于有關(guān)法規(guī)規(guī)定,禁止物業(yè)公司一次性收取一年以上物業(yè)費(fèi),所以即使業(yè)主與開發(fā)商及物業(yè)公司達(dá)成“債務(wù)轉(zhuǎn)移協(xié)議”,**多也只要折抵一年的“物業(yè)管理費(fèi)”即可,其余仍應(yīng)要求支付違約金;
  第三、鑒于開發(fā)商可能否認(rèn)逾期交房的違約行為,業(yè)主在辦理入住手續(xù)時(shí),應(yīng)留存相關(guān)的開發(fā)商逾期交房的書面違約證據(jù)。

  查看全文↓ 2019-10-06 22:01:08

相關(guān)問題

• 問 ??物業(yè)費(fèi)違約金哪有規(guī)定？物業(yè)管理費(fèi)抵違約金合不合法？
  答

  合同中作出這種約定并不違法。但是，如果約定的違約金過高，違約一方可請求對違約金作出適當(dāng)調(diào)整。違約金日千分之五相當(dāng)于年違約金180%多，法院可認(rèn)定為違約金過高。對于違約金過高的情況，目前法院通常按總金額的30%（每年）計(jì)算違約金。《合同法》第114條第1款規(guī)定：當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。所以，違約金具有懲罰性的特征，它不以非違約方遭受損失為前提。一般來說合同違約金上限是不超過實(shí)際損失的30%。但是如果過高或者過低是可以請求法院給予減少或者增加的。

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• 問 物業(yè)費(fèi)違約金哪有規(guī)定？不交物業(yè)管理費(fèi)違約金會強(qiáng)制執(zhí)行嗎？
  答

  是標(biāo)的物不大的民事糾紛，你只要按時(shí)出庭，法院大多數(shù)以調(diào)解為主，你當(dāng)庭付了物業(yè)費(fèi)欠費(fèi)本金，法官會讓物業(yè)公司撤訴，沒有違約金，如果你不去或過激，法院會全部支持物業(yè)公司的訴訟請求，一般是三點(diǎn)，要求被告支付所欠物業(yè)費(fèi)，要求被告支付違約金，要求被告支付訴訟費(fèi)。

  全部5個(gè)回答>
• 問 ??物業(yè)費(fèi)違約金哪有規(guī)定？不交物業(yè)管理費(fèi)違約金會不會強(qiáng)制執(zhí)行？
  答

  物業(yè)是企業(yè)，不是政府單位。物業(yè)管理費(fèi)，是服務(wù)性收費(fèi)，服務(wù)性收費(fèi)的，不能再收所謂違約金。物業(yè)收取所謂的管理費(fèi)違約金，是亂收費(fèi)行為，業(yè)主完全可以拒絕，并向物價(jià)部門舉報(bào)。亂收費(fèi)行為，不會被強(qiáng)制執(zhí)行。法律鏈接：《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》 第二十一條 政府價(jià)格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)的監(jiān)督。物業(yè)管理企業(yè)違反價(jià)格法律、法規(guī)和規(guī)定，由政府價(jià)格主管部門依據(jù)《中華人民共和國價(jià)格法》和《價(jià)格違法行為行政處罰規(guī)定》予以處罰。

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• 問 ??物業(yè)費(fèi)違約金哪有規(guī)定
  答

  對于拖欠物業(yè)費(fèi)的業(yè)主是否應(yīng)支付違約金這個(gè)問題，我們通過對裁判文書的統(tǒng)計(jì)、分析，將法院對于違約金支付的普遍意見總結(jié)如下：按照“誰主張，誰舉證”的原則，物業(yè)公司請求法院支持違約金，應(yīng)當(dāng)舉證證明：約定了違約金條款、違約金數(shù)、計(jì)算方式等。而物業(yè)服務(wù)合同中是否約定了違約金及相關(guān)計(jì)算方式是物業(yè)公司違約金請求權(quán)的前提條件。如果沒有事先約定，法院會駁回物業(yè)公司的違約金請求。如果有事先約定，那么應(yīng)區(qū)分以下情況進(jìn)行處理：（1）業(yè)主沒有提出物業(yè)公司違約的抗辯，或提出的抗辯理由明顯不成立的，法院認(rèn)為業(yè)主屬于“無正當(dāng)理由”而延遲履行支付義務(wù)，如果雙方有違約金的約定，那么法院會判令業(yè)主支付違約金；（2）如果法院認(rèn)定物業(yè)公司的服務(wù)存在較明顯的瑕疵，即使這種瑕疵的程度不足以讓業(yè)主拒交全部的物業(yè)費(fèi)，法院也傾向于認(rèn)定物業(yè)公司違約在先，業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)的行為是在行使“先履行抗辯權(quán)”或“同時(shí)履行抗辯權(quán)”，會對違約金請求予以全部或部分駁回。

  全部3個(gè)回答>
• 問 物業(yè)費(fèi)違約金哪有規(guī)定？欠交物業(yè)費(fèi)違約金的標(biāo)準(zhǔn)是多少？
  答

  合同中作出這種約定并不違法。但是，如果約定的違約金過高，違約一方可請求對違約金作出適當(dāng)調(diào)整。違約金日千分之五相當(dāng)于年違約金180%多，法院可認(rèn)定為違約金過高。對于違約金過高的情況，目前法院通常按總金額的30%（每年）計(jì)算違約金?！逗贤ā返?14條第1款規(guī)定：當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。所以，違約金具有懲罰性的特征，它不以非違約方遭受損失為前提。一般來說合同違約金上限是不超過實(shí)際損失的30%。但是如果過高或者過低是可以請求法院給予減少或者增加的?！逗贤ā返?14條第2款規(guī)定：約定的違約金低于造成的損失，當(dāng)事人可以請求法院予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失，當(dāng)事人可以請求法院適當(dāng)減 少。但是違約金是當(dāng)事人雙方在訂約時(shí)對一方違約后可能造成的損失的一種預(yù)先估算，與違約后守約方的實(shí)際損失不可能完全相符；故此可交由法官自由裁量。法律規(guī)定預(yù)定違約金，除了給當(dāng)事人施加心理壓力外，也避免了違約后損失計(jì)算的麻煩和當(dāng)事人證明損失大小的麻煩，使當(dāng)事人能迅速確定自己應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的具體責(zé)任。因此，當(dāng)事人如需要法院增加違約金額、或者當(dāng)違約金過分高于損失時(shí)，則需承擔(dān)證明損失大小的責(zé)任。

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