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• 138****4876

  利益，**好在訴訟前要聯(lián)系多的業(yè)主一起訴訟，這樣有很多好處：1 人多力量大，人多首先
  是會(huì)受到法院的重視，對(duì)判決結(jié)果非常有利；2 人多收集的證據(jù)就比較多，一個(gè)人的證據(jù)大
  家都可以共同使用，有用的證據(jù)多了勝訴的幾率就大；3 人多訴訟成本就低。對(duì)于逾期交房
  的案件要聘請(qǐng)律師，逾期交房違約金案件比較專業(yè)，律師有這方面的經(jīng)驗(yàn)。律師可以幫你收
  集及分析相關(guān)證據(jù)，并且可以代理訴訟的全過(guò)程，可以節(jié)省你的時(shí)間和精力。**重要的是人
  多每個(gè)人所交的律師費(fèi)就會(huì)降低，這樣就可以減少訴訟成本。
  二關(guān)于證據(jù)的搜集
  逾期交房違約金案件重要的問(wèn)題就是逾期時(shí)間，那么就要取得逾期交房時(shí)間的證據(jù)。
  首先開發(fā)商要交房必須具備交房條件，在沒(méi)有達(dá)到交房條件的情況下一直要計(jì)算到其具備交
  房條件，就是我們經(jīng)常所說(shuō)的取得《竣工驗(yàn)收備案表》。其次，在開發(fā)商不具備交房條件的
  情況下，他會(huì)通知你收房，一般通知方式有報(bào)紙公告和寄信通知等方式，這時(shí)我們就要保存
  好報(bào)紙和信件來(lái)證明其逾期時(shí)間。再有就是在與開發(fā)商逾期交房之后進(jìn)行協(xié)商賠償時(shí)進(jìn)行取
  證，將開發(fā)商所說(shuō)的錄音，**好整理出書面的東西讓開發(fā)商簽字。同時(shí)在這個(gè)過(guò)程中要找到
  你自己認(rèn)為可以證明開發(fā)商逾期交房的證據(jù)，愈多愈好，在訴訟前交給律師來(lái)挑選其中有用的使用。
  三逾期交房違約金的計(jì)算
  開發(fā)商沒(méi)有按照《商品房買賣合同》約定按時(shí)交房，購(gòu)房者可以向開發(fā)商主張要求賠償逾期

  查看全文↓ 2019-10-23 06:49:08
• 131****5499

  首先應(yīng)當(dāng)確定的是，開發(fā)商逾期交房肯定是構(gòu)成違約的。既然構(gòu)成違約，就應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。關(guān)于違約責(zé)任的承擔(dān)，一般商品房買賣合同中會(huì)有約定。有約定的，當(dāng)然從其約定，如果合同未對(duì)違約責(zé)任作出約定，則需要根據(jù)相關(guān)法律來(lái)確定違約責(zé)任。根據(jù)法律規(guī)定，開發(fā)商逾期交房，購(gòu)房者可以要求其支付違約金，滿足條件的還可以要求解除購(gòu)房合同。關(guān)于違約金金額的確定，根據(jù)規(guī)定，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。
  而當(dāng)開發(fā)商遲延交付房屋或者買受人遲延支付購(gòu)房款，經(jīng)催告后在3個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同。
  購(gòu)房者維權(quán)可以先與開發(fā)商進(jìn)行溝通協(xié)商。法律依據(jù)：《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十五條根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購(gòu)房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。
  《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十七條商品房買賣合同沒(méi)有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：逾期付款的，按照未付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

  查看全文↓ 2019-10-23 06:49:03
• 131****5373

  二手房買賣合同簽訂后，賣方未依約交付房屋的，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。未約定逾期交房的違約責(zé)任承擔(dān)方式，買方主張按逾期交付使用期間有關(guān)部門公布或有資質(zhì)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合本地區(qū)房屋租賃現(xiàn)狀和涉案房屋具體位置，來(lái)確定逾期交付違約金或賠償損失的，應(yīng)予支持。
  一、怎樣才算開發(fā)商逾期交房?
  關(guān)于房產(chǎn)開發(fā)商的逾期交房，基本可從以下幾個(gè)方面判定：
  1、因建筑沒(méi)有完工而違反商品房買賣合同中的交房時(shí)間。
  2、不存在法律規(guī)定的不可抗力而違反買賣合同中的交房時(shí)間。
  3、因沒(méi)有取得《建筑工程竣工驗(yàn)收備案表》而違反買賣合同中的交房時(shí)間。
  4、出現(xiàn)法律規(guī)定的不可抗力，而且《商品房買賣合同》中也約定開發(fā)商可以免責(zé)的原因，但開發(fā)商沒(méi)有在《商品房買賣合同》約定的期限內(nèi)告知購(gòu)房者。
  5、在交付房屋時(shí)，房屋沒(méi)有達(dá)到《商品房買賣合同》中約定的交房時(shí)所應(yīng)達(dá)到的使用條件，購(gòu)房者拒絕收房而引起的延期交房(特別約定的，可以退房)。
  6、購(gòu)房者和開發(fā)商在《商品房買賣合同》中有補(bǔ)充條款約定的，但因開發(fā)商沒(méi)有完成而引起的逾期交房。
  二、如何計(jì)算逾期交房的損失
  對(duì)于逾期交房的違約責(zé)任條款，往往在購(gòu)房人與房開公司簽訂商品房買賣合同以及補(bǔ)充協(xié)議時(shí)，就有約定，
  2014年4月，住建部與國(guó)家工商總局共同制定了編號(hào)：GF2014-0171《商品房買賣合同》(預(yù)售)，其中第十二條：“ 逾期交付責(zé)任”約定：“ 除不可抗力外，出賣人未按照第十一條約定的時(shí)間將該商品房交付買受人的，雙方同意按照下列第 種方式處理：
  1. 按照逾期時(shí)間，分別處理 【(1)和(2)不作累加 】 。
  (1)逾期在 日之內(nèi)(該期限應(yīng)當(dāng)不多于第八條第1(1)項(xiàng)中的期限)，自第 十一條約定的交付期限屆滿之次日起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日計(jì)算向買受人支付全部房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之 的違約金(該違約金比率應(yīng)當(dāng)不低于第八條第1(1)項(xiàng)中的 比率)。
  (2)逾期超過(guò) 日(該期限應(yīng)當(dāng)與本條第(1)項(xiàng)中的期限相同)后，買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，應(yīng)當(dāng)書面通知出賣人。出賣人應(yīng)當(dāng)自解除合同通 知送達(dá)之日起15日內(nèi)退還買受人已付全部房款(含已付貸款部分)，并自買受人付款之 日起，按照 %(不低于中國(guó)人民銀行公布的同期貸款基準(zhǔn)利率)計(jì)算給付利息;同時(shí)，出賣人按照全部房?jī)r(jià)款的 %向買受人支付違約金。 買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，出賣人按日計(jì)算向買受人支付全部 房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之 (該比率應(yīng)當(dāng)不低于本條第1(1)項(xiàng)中的比率)的違約金。
  2、約定的違約金偏高或偏低怎么處理?
  遇到逾期交房的情況，一般會(huì)以“有約定按約定”來(lái)提出處理。但是，有時(shí)遇到約定偏高或偏低時(shí)，就會(huì)按照我國(guó)《合同法》第114條：“當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法”?！凹s定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加;約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少”?！爱?dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)”以及**高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問(wèn)題的解釋(二)第二十八條：“當(dāng)事人依照合同法第一百一十四條第二款的規(guī)定，請(qǐng)求人民法院增加違約金的，增加后的違約金數(shù)額以不超過(guò)實(shí)際損失額為限。增加違約金以后，當(dāng)事人又請(qǐng)求對(duì)方賠償損失的，人民法院不予支持”。第二十九條：“當(dāng)事人主張約定的違約金過(guò)高請(qǐng)求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則予以衡量，并作出裁決”?！爱?dāng)事人約定的違約金超過(guò)造成損失的百分之三十的，一般可以認(rèn)定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的‘過(guò)分高于造成的損失”。
  3、沒(méi)有約定計(jì)算方法怎么辦?
  而逾期交房的損失如何計(jì)算，如果沒(méi)有約定計(jì)算方法，則一般可以按照**高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十七條：”商品房買賣合同沒(méi)有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定”來(lái)明確權(quán)益。
  三、相關(guān)法律風(fēng)險(xiǎn)提示

  查看全文↓ 2019-10-23 06:48:59
• 155****4607

  律行天下團(tuán)隊(duì)按：每一次房市的異常波動(dòng)，都會(huì)大面積爆發(fā)房屋買賣合同糾紛，尤其是二手房買賣合同糾紛。我們團(tuán)隊(duì)通過(guò)對(duì)浙江地區(qū)和上海地區(qū)人民法院 2015 年至今的 150 余份生效法律文書進(jìn)行分析，歸納出二手房買賣合同糾紛中**為常見(jiàn)的糾紛類型，以供讀者參考。
  
  
  
  二手房買賣的法律問(wèn)題解析
  
  執(zhí)筆整理丨劉移 陶鴻 陳鑫范
  
  
  
  ■ 本文原文載于律行天下團(tuán)隊(duì)微信公號(hào)（ID：lxtx-cxf），經(jīng)本文作者授權(quán)發(fā)布，特此感謝。如需轉(zhuǎn)載敬請(qǐng)移步律行天下團(tuán)隊(duì)微信公號(hào)另行取得授權(quán)。
  
  
  
  閱讀全文
  壹
  、因賣方違約引起的糾紛
  01、“一房二賣”引起的糾紛
  
  案例索引：（2015）滬一中民二（民）終字第2955號(hào) 上海市第一中級(jí)人民法院
  
  【案情簡(jiǎn)介】
  
  上訴人（一審被告、賣方）與被上訴人（一審原告、買方）通過(guò)A公司居間簽訂房屋買賣合同，出售了系爭(zhēng)房屋，買方支付了部分房款及中介費(fèi)，雙方辦理了網(wǎng)上備案登記。次日一審被告又與案外人郭某通過(guò)B公司居間簽訂該房屋的買賣合同，郭某支付了部分房款。后一審原告發(fā)現(xiàn)系爭(zhēng)房屋存在“一房二賣”情況，遂向人民法院起訴要求：
  
  1、解除買賣合同；
  
  2、返還已付房款；
  
  3、支付違約金及中介費(fèi)。
  
  
  
  【法院判決】
  
  判令解除合同，返還已付房款及違約金，駁回其他訴訟請(qǐng)求。二審維持原判。
  
  
  
  【法律問(wèn)題】
  
  在房?jī)r(jià)劇烈波動(dòng)，尤其是房?jī)r(jià)異常上漲時(shí)，“一房二賣”的現(xiàn)象便尤為突出?！耙环慷u”一般分兩種情況：
  
  
  
  第一種是前后兩份買賣合同各方中僅有一份合同當(dāng)事人辦理了房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，另一個(gè)沒(méi)有辦理。我國(guó)物權(quán)法規(guī)定，辦理了房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，即表明房產(chǎn)的所有權(quán)已經(jīng)發(fā)生了變動(dòng)，即該買賣合同的買方已經(jīng)確定取得房屋的所有權(quán)，其他合同的買方只享有買賣合同約定的債權(quán)，其只能根據(jù)合同約定行使債權(quán)性權(quán)利。
  
  
  
  第二種是前后兩個(gè)買賣合同均未辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。由于均未辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，則數(shù)個(gè)合同的買方處于平等的債權(quán)人地位，此時(shí)買方無(wú)權(quán)直接支配買賣標(biāo)的物，只能請(qǐng)求賣方履行相關(guān)義務(wù)，買方才能取得標(biāo)的物的所有權(quán)。此時(shí)實(shí)際履行是違約的一種補(bǔ)救方式，若存在《合同法》第一百一十條規(guī)定的三種情形，即：
  
  （1）法律上或事實(shí)上不能履行；
  
  （2）債務(wù)的標(biāo)的不適于強(qiáng)制履行或者履行費(fèi)用過(guò)高；
  
  （3）債權(quán)人在合理期限內(nèi)未要求履行
  
  
  
  則不適用實(shí)際履行。另外，在數(shù)個(gè)買賣合同均適用實(shí)際履行的前提下，確定買方取得房產(chǎn)的所有權(quán)可以綜合考慮如下因素：
  
  （1）買方是否已經(jīng)實(shí)際占有；
  
  （2）買方是否已經(jīng)付清房款；
  
  （3）房產(chǎn)是否有買方附加的價(jià)值；
  
  （4）履行成本問(wèn)題。
  
  
  
  另外，適用實(shí)際履行一方，并不妨礙其再要求賣方承擔(dān)賠償損失、支付違約金等權(quán)利。
  
  
  
  02、因房屋質(zhì)量或權(quán)利存在瑕疵而引起的糾紛
  
  （1）購(gòu)買二手房，衛(wèi)生間漏水引起的糾紛
  
  案例索引：（2014）浦民一（民）初字第9932號(hào) 上海市浦東新區(qū)人民法院
  
  【案情簡(jiǎn)介】
  
  原告向被告購(gòu)買一精裝修房，雙方簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，后涉案房屋樓下 1703 室住戶衛(wèi)生間漏水，經(jīng)鑒定為涉案房屋裝修瑕疵。1703 室住戶起訴原告要求維修及賠償損失，法院判決原告支付賠償金及維修損失費(fèi)。后原告起訴被告，要求被告支付維修費(fèi)、賠償損失和因漏水及維修導(dǎo)致原告無(wú)法正常居住所產(chǎn)生的租賃費(fèi)。
  
  
  
  【法院判決】
  
  判令被告應(yīng)支付原告維修費(fèi)、賠償損失以及酌情確定修復(fù)期間造成系爭(zhēng)房屋無(wú)法居住的損失費(fèi)用。
  
  
  
  【法律問(wèn)題】
  
  二手房買賣合同糾紛中，房屋的隱蔽質(zhì)量瑕疵擔(dān)保責(zé)任由賣方或開發(fā)商承擔(dān)，應(yīng)根據(jù)隱蔽質(zhì)量瑕疵的形成原因進(jìn)行分析。一般情況下，若該隱蔽質(zhì)量瑕疵是房屋本身所固有的，購(gòu)房人可向房屋的開發(fā)商主張保修責(zé)任或賠償責(zé)任。反之，若瑕疵并非房屋本身所固有，而是由于賣方在裝修、使用過(guò)程中產(chǎn)生，購(gòu)房人對(duì)此亦不知情，則應(yīng)由賣方承擔(dān)責(zé)任。
  
  
  
  ( 2 )隱瞞房屋存在抵押的事實(shí)引起的糾紛
  
  案例索引1：（2015）閔民五（民）初字第1121號(hào) 上海市閔行區(qū)人民法院
  
  【案情簡(jiǎn)介】
  
  原告與被告中介上海臺(tái)慶公司簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，由被告向原告推薦案外人龔某某的房屋，被告公司員工與龔某某均告知原告，系爭(zhēng)房屋只有一個(gè)抵押權(quán)人，系自然人，原告向中介公司支付了首筆款項(xiàng)后，該抵押權(quán)人可以撤銷抵押權(quán)，使房屋得以正常交易。原告支付了**款和中介費(fèi)，后發(fā)現(xiàn)系爭(zhēng)房屋還有另一抵押權(quán)人為銀行，中介主動(dòng)要求解除合同。后原告起訴至法院要求被告返還中介費(fèi)及代收的定金。
  
  
  
  【法院判決】
  
  判令被告返還中介費(fèi)，駁回其他訴訟請(qǐng)求。
  
  
  
  【法律問(wèn)題】
  
  在房屋買賣交易中，具有抵押的房屋，因在抵押權(quán)未被完全滌除前可能無(wú)法進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記、無(wú)法繼續(xù)履行合同之重大交易風(fēng)險(xiǎn)，故房屋的抵押信息對(duì)買方購(gòu)買房屋屬重大決策事項(xiàng)。故隱瞞房屋抵押事實(shí)，應(yīng)對(duì)此承擔(dān)責(zé)任。

  查看全文↓ 2019-10-23 06:48:55
• 136****2341

  投訴四步曲
  
  第1步：審查相關(guān)證明材料
  
  交房時(shí)審查開發(fā)商是否辦理了綜合驗(yàn)收備案證明等材料。生活中，部分開發(fā)商為避免承擔(dān)延期交房的違約責(zé)任，在房屋實(shí)際尚未達(dá)到入住條件時(shí)，即通知購(gòu)房者入住。因此，購(gòu)房者在實(shí)際驗(yàn)收房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)注意水、電、氣是否開通，是否達(dá)到基本入住條件，同時(shí)應(yīng)當(dāng)要求開發(fā)商出示商品房綜合驗(yàn)收備案證明并提供《商品房質(zhì)量保證書》、《商品房使用說(shuō)明書》等材料。否則，購(gòu)房人有權(quán)拒絕接收該房屋，由此所產(chǎn)生的延期交房的責(zé)任由開發(fā)商承擔(dān)。
  
  第2步：不可抗力非全免責(zé)
  
  非開發(fā)商原因并不必然免除賠償責(zé)任，惡劣天氣等并不等同不可抗力，根據(jù)《合同》的規(guī)定 ：不可抗力，是指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的客觀情況。只有發(fā)生了不可抗力的情況，開必商才能免除延期交房的賠償責(zé)任，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)提供相關(guān)機(jī)構(gòu)證明文件，否則，開發(fā)商不能輕易免除延期交房的違約責(zé)任。
  
  第三步：保留相關(guān)證據(jù)材料
  
  保留相關(guān)證據(jù)材料，購(gòu)房人一方面應(yīng)當(dāng)搜集開發(fā)商延期交房的相關(guān)證據(jù)，另一方面應(yīng)當(dāng)保留關(guān)于延期交房造成的額外損失的證據(jù)。實(shí)際損失超過(guò)約定的違約，也可以要求開發(fā)商按照購(gòu)房人的實(shí)際損失承擔(dān)賠償責(zé)任，從而以事實(shí)為依據(jù)充分地維護(hù)自身的合法權(quán)益。
  
  第四步：注意訴訟時(shí)效
  
  根據(jù)法律規(guī)定，購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)自約定的交房之日起兩年內(nèi)向開發(fā)商索賠延期交房的損失。而如果在訴訟時(shí)效期限內(nèi)向開發(fā)商主張上述權(quán)利，則新的訴訟時(shí)效就自主張的之日起重新計(jì)算兩年。因此，購(gòu)房人在解決糾紛時(shí)，應(yīng)保留向開發(fā)商提起索賠的證據(jù)，如通過(guò)書面函件以郵寄方式索賠，以避免因索賠超過(guò)訴訟時(shí)效而得不到法律的保護(hù)。
  
  違約金支付問(wèn)題
  
  (一) 行使合同解除權(quán)
  
  根據(jù)我國(guó)《合同法》規(guī)定，當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行的，對(duì)方可以解除合同。
  
  以上法律規(guī)定含義有三點(diǎn)：1、 購(gòu)房人如欲解除合同，應(yīng)當(dāng)先進(jìn)行催告。2、催告后三個(gè)月，開發(fā)商仍然沒(méi)有交房，購(gòu)房者取得合同解除權(quán)。3、購(gòu)房者合同解除權(quán)的有效期是從催告日起三個(gè)月后開始，一年后結(jié)束，即解除權(quán)的有效期為一年。在此一年內(nèi)都可以隨時(shí)通知開發(fā)商解除合同，超過(guò)一年期限，則永遠(yuǎn)性地喪失了解除權(quán)。
  
  (二)購(gòu)房者要求支付違約金或者賠償損失
  
  按照《合同法》的有關(guān)規(guī)定，出賣人延期交付房屋的，應(yīng)當(dāng)支付違約金或者賠償損失，擇一金額較高的要求開發(fā)商賠償。
  
  三、開發(fā)商延期交房有哪些賠償責(zé)任?
  
  按照《合同法》的有關(guān)規(guī)定，出賣人延期交付房屋的，需要承擔(dān)的賠償責(zé)任有支付違約金或者賠償損失，計(jì)算違約金一般有幾種方法：1、延期交房違約金的時(shí)間計(jì)算。2、延期交房違約金金額計(jì)算。
  
  案例：業(yè)主的房子10年購(gòu)買，當(dāng)時(shí)的房?jī)r(jià)XX萬(wàn)元，合同標(biāo)明12年12月15日交房，實(shí)際是到了13年3月20日交房，延期95天，合同寫的是延期半年內(nèi)按當(dāng)期利率的2倍支付違約金，半年之外按銀行當(dāng)期利率的4倍支付違約金，請(qǐng)問(wèn)開發(fā)商應(yīng)該付給業(yè)主多少違約金?
  
  回答： 按日計(jì)算。公式：房?jī)r(jià)XX萬(wàn)×該利率÷360×天數(shù)×2。

  查看全文↓ 2019-10-23 06:48:51

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 怎樣取得延期交房的證據(jù)?開發(fā)商延遲交房，業(yè)主怎么固定證據(jù)？
  答

  根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，當(dāng)事人因違約金的過(guò)高或者過(guò)低而請(qǐng)求法院予以調(diào)整的，法院應(yīng)以造成的損失為基礎(chǔ)進(jìn)行調(diào)整。而要確定損失的大小，便首先面臨一個(gè)舉證責(zé)任分配問(wèn)題，即哪方對(duì)損失的大小承擔(dān)舉證責(zé)任?一種觀點(diǎn)認(rèn)為，實(shí)際遭受損失的大小只有遭受損失一方才知道，另一方不可能舉證證明對(duì)方實(shí)際遭受的損失有多少，故應(yīng)當(dāng)由遭受損失一方就其遭受的損失承擔(dān)舉證責(zé)任。另一種觀點(diǎn)則認(rèn)為，遭受損失一方?jīng)]有義務(wù)舉證證明自己損失的大小，而應(yīng)當(dāng)由另一方對(duì)損失的大小承擔(dān)舉證責(zé)任。筆者認(rèn)為，首先，“誰(shuí)主張，誰(shuí)舉證”是一項(xiàng)基本的舉證責(zé)任分配規(guī)則，除非法律有特別規(guī)定，否則均應(yīng)當(dāng)由主張方承擔(dān)舉證責(zé)任。在當(dāng)事人請(qǐng)求人民法院對(duì)約定的違約金進(jìn)行調(diào)整的情況下，仍應(yīng)當(dāng)由主張調(diào)整違約金的一方承擔(dān)舉證責(zé)任。但應(yīng)注意的是，主張調(diào)整違約金一方承擔(dān)舉證責(zé)任的范圍并非直接是損失的大小，而是雙方約定的違約金是否過(guò)分高于或低于實(shí)際造成的損失，損失的大小只是其承擔(dān)舉證責(zé)任范圍的一部分。其次，法律之所以賦予一方當(dāng)事人請(qǐng)求法院對(duì)約定的違約金進(jìn)行調(diào)整的權(quán)利，是為了避免雙方約定的違約金過(guò)高或者過(guò)低而造成當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)的失衡，體現(xiàn)的是民法上的“公平”原則。但如果將舉證責(zé)任強(qiáng)加在遭受損失一方身上，在其難以舉證證明損失大小的情況下由其承擔(dān)不利后果，其本身便難謂“公平”，與法律規(guī)定此項(xiàng)制度的本意背道而馳。因此，第一種觀點(diǎn)實(shí)不足取。在本案中，雙方將逾期交房違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)約定為日萬(wàn)分之五，某康公司認(rèn)為約定的違約金過(guò)高，便應(yīng)當(dāng)由某康公司對(duì)約定的違約金過(guò)分高于給李某勤造成的損失承擔(dān)舉證責(zé)任。一審法院直接認(rèn)定在無(wú)證據(jù)證明逾期交房給李某勤造成具體損失金額的情況下，應(yīng)當(dāng)參照同地段同類房屋的租金標(biāo)準(zhǔn)作為認(rèn)定損失的依據(jù)，而并未指明應(yīng)當(dāng)由哪方對(duì)違約金是否應(yīng)當(dāng)調(diào)整承擔(dān)舉證責(zé)任，存在不當(dāng)之處。對(duì)此，二審法院予以明確。2、逾期交房給購(gòu)房者造成損失的認(rèn)定在商品房預(yù)售合同糾紛案件中，由于違約金可以根據(jù)合同約定進(jìn)行確定，故開發(fā)商首先需要舉證證明的便是逾期交房所造成損失的大小。然而，購(gòu)房者因逾期交房所遭受的損失可能會(huì)受到購(gòu)房的用途、

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• 問(wèn) 怎樣取得延期交房的證據(jù)
  答

  保留購(gòu)房認(rèn)購(gòu)書、購(gòu)房合同、開發(fā)商書面通知等材料

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• 問(wèn) ?? 怎樣取得延期交房的證據(jù)
  答

  "一訴前應(yīng)該聯(lián)合業(yè)主，做好收集證據(jù)的準(zhǔn)備1 人多力量大，人多首先是會(huì)受到法院的重視，對(duì)判決結(jié)果非常有利;2 人多收集的證據(jù)就比較多，一個(gè)人的證據(jù)大家都可以共同使用，有用的證據(jù)多了勝訴的幾率就大;3 人多訴訟成本就低。對(duì)于逾期交房的案件要聘請(qǐng)律師，逾期交房違約金案件比較專業(yè)，律師有這方面的經(jīng)驗(yàn)。律師可以幫你收集及分析相關(guān)證據(jù)，并且可以代理訴訟的全過(guò)程，可以節(jié)省個(gè)人的時(shí)間和精力。**重要的是人多每個(gè)人所交的律師費(fèi)就會(huì)降低，這樣就可以減少訴訟成本。 二關(guān)于證據(jù)的搜集1逾期交房違約金案件重要的問(wèn)題就是逾期時(shí)間，那么就要取得逾期交房時(shí)間的證據(jù)。 逾期的開始時(shí)間是《商品房買賣合同》中的交房時(shí)間，計(jì)算違約金截止時(shí)間是具備交房條件并有效的通知。2在開發(fā)商不具備交房條件的情況下，也會(huì)通知收房，一般通知方式有報(bào)紙公告和寄信通知等方式，業(yè)主要保存好報(bào)紙和信件來(lái)證明其逾期時(shí)間。3再有就是在與開發(fā)商逾期交房之后進(jìn)行協(xié)商賠償時(shí)進(jìn)行取證，將開發(fā)商所說(shuō)的錄音，**好整理出書面的東西讓開發(fā)商簽字。同時(shí)在這個(gè)過(guò)程中要找到你自己認(rèn)為可以證明開發(fā)商逾期交房的證據(jù)，愈多愈好，在訴訟前交給律師來(lái)挑選其中有用的使用。"

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• 問(wèn) 開發(fā)商延期交房,怎樣維權(quán).
  答

  根據(jù)開發(fā)商簽的合同 交房逾期有支付逾期金的

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• 問(wèn) 開發(fā)商延期交房如何維權(quán)
  答

  現(xiàn)在大家買的房很多的期房，都是交完**款后，等個(gè)幾年才能交房的。近幾年，時(shí)有發(fā)生開發(fā)商逾期交房的事情，這就涉及到開發(fā)商違約的問(wèn)題，業(yè)主是可以提起索賠的。那一旦發(fā)現(xiàn)開發(fā)商逾期交房的時(shí)候我們應(yīng)該怎么辦呢，業(yè)主們應(yīng)該如何用法律的武器來(lái)保護(hù)自己呢？下面我們一起來(lái)看看。 1、購(gòu)房者需要保留的證據(jù)材料 購(gòu)房者應(yīng)從購(gòu)房伊始就要收集和保留購(gòu)房過(guò)程中形成和出現(xiàn)的認(rèn)購(gòu)書、購(gòu)房合同、開發(fā)商書面通知、短信息、報(bào)紙公告、銷售廣告、照片、錄像、政府相關(guān)部門證明等證據(jù)材料，以備在維權(quán)需要時(shí)所用。 2、提起訴訟應(yīng)應(yīng)該注意這幾點(diǎn) 第一，在思想上應(yīng)客觀理性。 第二，應(yīng)全面分析開發(fā)商違約的情形及其影響，確定責(zé)任是否明確。 第三，應(yīng)全面審查評(píng)估證明開發(fā)商違約和應(yīng)承擔(dān)責(zé)任及應(yīng)賠償損失的證據(jù)材料，評(píng)價(jià)其客觀性、關(guān)聯(lián)性、合法性，評(píng)估證據(jù)材料是否確實(shí)充分，同時(shí)確定訴訟請(qǐng)求。 第四，合理確定訴訟策略并充分假定開發(fā)商可能采取的應(yīng)對(duì)策略和措施，做好應(yīng)對(duì)準(zhǔn)備。 第五，對(duì)訴訟可能產(chǎn)生的花費(fèi)及耗費(fèi)的時(shí)間和可能發(fā)生的敗訴后果進(jìn)行物質(zhì)和心理上的準(zhǔn)備。 第六，選擇恰當(dāng)?shù)脑V訟時(shí)機(jī)。 第七，審時(shí)度勢(shì)，把握時(shí)機(jī)，以和解或判決方式終結(jié)訴訟。 第八，購(gòu)房者在遭遇延期交房的情況時(shí)，除了保留向開發(fā)商提起索賠的證據(jù)，包括購(gòu)房合同、認(rèn)購(gòu)書、開發(fā)商書面通知、相關(guān)部門證明材料等，還要注意不要超過(guò)提起訴訟的時(shí)效。 關(guān)于開發(fā)商逾期交房的處理方法就和您分享到這里，給您做個(gè)參考！各地的關(guān)于逾期交房的賠償標(biāo)準(zhǔn)都不一樣，所以您業(yè)主在簽訂購(gòu)房合同的時(shí)候要多加注意，值得注意的是”不可抗力導(dǎo)致延期不能全免責(zé)“，您可以建個(gè)業(yè)主QQ群，如果有什么問(wèn)題大家也可以相互交流，共同商討解決方案。

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