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• 131****4722

  根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，當(dāng)事人因違約金的過高或者過低而請(qǐng)求法院予以調(diào)整的，法院應(yīng)以造成的損失為基礎(chǔ)進(jìn)行調(diào)整。而要確定損失的大小，便首先面臨一個(gè)舉證責(zé)任分配問題，即哪方對(duì)損失的大小承擔(dān)舉證責(zé)任?一種觀點(diǎn)認(rèn)為，實(shí)際遭受損失的大小只有遭受損失一方才知道，另一方不可能舉證證明對(duì)方實(shí)際遭受的損失有多少，故應(yīng)當(dāng)由遭受損失一方就其遭受的損失承擔(dān)舉證責(zé)任。另一種觀點(diǎn)則認(rèn)為，遭受損失一方?jīng)]有義務(wù)舉證證明自己損失的大小，而應(yīng)當(dāng)由另一方對(duì)損失的大小承擔(dān)舉證責(zé)任。
  筆者認(rèn)為，首先，“誰主張，誰舉證”是一項(xiàng)基本的舉證責(zé)任分配規(guī)則，除非法律有特別規(guī)定，否則均應(yīng)當(dāng)由主張方承擔(dān)舉證責(zé)任。在當(dāng)事人請(qǐng)求人民法院對(duì)約定的違約金進(jìn)行調(diào)整的情況下，仍應(yīng)當(dāng)由主張調(diào)整違約金的一方承擔(dān)舉證責(zé)任。但應(yīng)注意的是，主張調(diào)整違約金一方承擔(dān)舉證責(zé)任的范圍并非直接是損失的大小，而是雙方約定的違約金是否過分高于或低于實(shí)際造成的損失，損失的大小只是其承擔(dān)舉證責(zé)任范圍的一部分。其次，法律之所以賦予一方當(dāng)事人請(qǐng)求法院對(duì)約定的違約金進(jìn)行調(diào)整的權(quán)利，是為了避免雙方約定的違約金過高或者過低而造成當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)的失衡，體現(xiàn)的是民法上的“公平”原則。但如果將舉證責(zé)任強(qiáng)加在遭受損失一方身上，在其難以舉證證明損失大小的情況下由其承擔(dān)不利后果，其本身便難謂“公平”，與法律規(guī)定此項(xiàng)制度的本意背道而馳。因此，第一種觀點(diǎn)實(shí)不足取。
  在本案中，雙方將逾期交房違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)約定為日萬分之五，某康公司認(rèn)為約定的違約金過高，便應(yīng)當(dāng)由某康公司對(duì)約定的違約金過分高于給李某勤造成的損失承擔(dān)舉證責(zé)任。一審法院直接認(rèn)定在無證據(jù)證明逾期交房給李某勤造成具體損失金額的情況下，應(yīng)當(dāng)參照同地段同類房屋的租金標(biāo)準(zhǔn)作為認(rèn)定損失的依據(jù)，而并未指明應(yīng)當(dāng)由哪方對(duì)違約金是否應(yīng)當(dāng)調(diào)整承擔(dān)舉證責(zé)任，存在不當(dāng)之處。對(duì)此，二審法院予以明確。
  2、逾期交房給購房者造成損失的認(rèn)定
  在商品房預(yù)售合同糾紛案件中，由于違約金可以根據(jù)合同約定進(jìn)行確定，故開發(fā)商首先需要舉證證明的便是逾期交房所造成損失的大小。然而，購房者因逾期交房所遭受的損失可能會(huì)受到購房的用途、

  查看全文↓ 2019-10-13 16:12:18
• 154****1218

  首先應(yīng)當(dāng)確定的是，開發(fā)商逾期交房肯定是構(gòu)成違約的。既然構(gòu)成違約，就應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。關(guān)于違約責(zé)任的承擔(dān)，一般商品房買賣合同中會(huì)有約定。有約定的，當(dāng)然從其約定，如果合同未對(duì)違約責(zé)任作出約定，則需要根據(jù)相關(guān)法律來確定違約責(zé)任。根據(jù)法律規(guī)定，開發(fā)商逾期交房，購房者可以要求其支付違約金，滿足條件的還可以要求解除購房合同。關(guān)于違約金金額的確定，根據(jù)規(guī)定，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。
  而當(dāng)開發(fā)商遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在3個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同。
  購房者維權(quán)可以先與開發(fā)商進(jìn)行溝通協(xié)商。法律依據(jù)：《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。
  《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

  查看全文↓ 2019-10-13 16:12:13
• 153****8250

  比較嚴(yán)謹(jǐn)?shù)淖龇ㄊ牵寒?dāng)開發(fā)商沒有在《商品房買賣合同》約定的時(shí)間交房時(shí)，給開發(fā)商發(fā)催告函（也可請(qǐng)律師發(fā)），要注意保留快遞回執(zhí)。這既是固定證據(jù)，也涉及合同解除權(quán)的問題，如果開發(fā)商經(jīng)催告后三個(gè)月仍沒有交房，則買房人有權(quán)解除合同。不管是否想解除合同，保留這項(xiàng)權(quán)利還是非常重要的。
  **高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》：
  第十五條 根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。 如果到了訴訟階段，，買房人反而不用太擔(dān)心，因?yàn)榘磿r(shí)交房的舉證責(zé)任在開發(fā)商一方。根據(jù)**高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第五條，“對(duì)合同是否履行發(fā)生爭(zhēng)議的，由負(fù)有履行義務(wù)的當(dāng)事人承擔(dān)舉證責(zé)任?！痹谏唐贩抠I賣合同關(guān)系中，買房人只要付款就履行完畢，舉證責(zé)任很低。

  查看全文↓ 2019-10-13 16:12:08
• 132****5141

  想通過找政府、上訪、找媒體曝光等方式解決問題，但往往效果不好，購房人與開發(fā)商之間是民事糾紛，而起訴作為解決矛盾的方式，在保護(hù)權(quán)益、強(qiáng)制執(zhí)行等方面有著很大特點(diǎn)，而購房人往往卻認(rèn)識(shí)不到。延期交房的時(shí)候，我們應(yīng)該如何應(yīng)對(duì)呢？
  
  
  
  ??為什么開發(fā)商會(huì)延期交房
  
  ??1、開發(fā)商不能按時(shí)交付原因有多種，一是建設(shè)項(xiàng)目無法按期竣工：這種情況多是由于開發(fā)商資金和人力投入不足導(dǎo)致的；二是項(xiàng)目建設(shè)完了，但是無法通過竣工驗(yàn)收：這種延期交房一般是因?yàn)殚_發(fā)商在手續(xù)或者質(zhì)量上存在問題。以上兩種原因造成的延期交房，開發(fā)商構(gòu)成了違約責(zé)任，業(yè)主是有權(quán)要求開發(fā)商按照合同約定賠償違約金的。
  
  ??2、除此之外，還存在一種原因造成的延期交房，即因重大規(guī)劃、政策變更或者不可抗力造成的延期交房，例如高溫、臺(tái)風(fēng)等天氣原因造成的工期拉長，以及相關(guān)部門重新規(guī)劃綠化、道路等政策性原因?qū)е碌墓て谠鲩L。這類的延期交房根據(jù)《合同法》的相關(guān)規(guī)定，開發(fā)商只需要在期限內(nèi)告知業(yè)主，是可以部分或者全部免責(zé)的。
  
  ??怎么應(yīng)對(duì)延期交房
  
  ??業(yè)主在遇到開發(fā)商超過規(guī)定時(shí)間還是遲遲不交付房屋的情況時(shí)，首先可以發(fā)函催告開發(fā)商交房，并且就違約金賠償?shù)氖乱伺c開發(fā)商協(xié)商。無法協(xié)商一致的情況下，業(yè)主可以向法院提起訴訟，在延期交房的訴訟中，業(yè)主**重要的證據(jù)是房屋買賣合同和交付房款的相關(guān)票據(jù)，需要妥善保管并提交給法院。
  
  ??開發(fā)商延期交房可以要求退房嗎
  
  ??1、答案是可以退房，但是要滿足一定的條件?！逗贤ā返诰攀臈l規(guī)定，當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行的，對(duì)方可以解除合同。
  
  ??2、《人民法院商品房買賣合同糾紛解釋》對(duì)“合理期限”進(jìn)行了明確，該解釋規(guī)定，出賣人遲延交付房屋，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。
  
  ??3、《人民法院商品房買賣合同糾紛解釋》解釋又規(guī)定，法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使;逾期不行使的，解除權(quán)消滅。
  
  ??由此可見，開發(fā)商延期交房，業(yè)主是可以要求解除合同退房的。但是必須達(dá)到法定的條件并按照程序辦理。業(yè)主未在合同中約定退房條款，但符合法定退房條件的，法院也會(huì)支持業(yè)主的退房要求。對(duì)于未經(jīng)合同約定也不在法定范疇內(nèi)的退房請(qǐng)求，建議業(yè)主應(yīng)先找開發(fā)商協(xié)調(diào)。通常在這種情況下提出訴訟，法庭的鑒定過程相對(duì)較長。

  查看全文↓ 2019-10-13 16:12:02
• 138****0112

  去年，四川成都的邱某和劉某某把位于高新區(qū)的一套房子賣給了易某等人。
  
  2018年9月15日，雙方簽訂買賣合同，還約定賣方人在收齊全部房款的3日內(nèi)交房。如果任何一方違約，需要支付一定違約金。但**終，邱某和劉某某的交房時(shí)間比約定時(shí)間晚了約1個(gè)月。
  于是，購房人將其起訴至高新法院，要求對(duì)方支付違約金7萬余元。
  
  對(duì)此，被告賣房一方認(rèn)為，在收齊全部房款后，已經(jīng)通過中介工作人員與原告購房人協(xié)商延期交房，而原告微信上說“房子就按下月底（2018年11月底）交吧，給他們留充足的時(shí)間收拾”等內(nèi)容應(yīng)視為原告同意了被告延期交房。2019年9月17日，成都高新法院巡回法庭走進(jìn)成都職業(yè)技術(shù)學(xué)院，公開開庭審理此案，100余名**師生參與旁聽。該案將擇日宣判。
  
  
  案件回放
  
  簽合同約定收齊成交價(jià)款后3天交房
  違約金每天約2000元
  2018年9月，邱某和劉某某把自己一套面積約為141平方米的房屋，以442萬元的價(jià)格賣給易某等人。同年9月15日，雙方簽訂《成都市存量房屋買賣合同》及補(bǔ)充協(xié)議，并約定交房時(shí)間為被告收齊成交價(jià)款的3日內(nèi)，如果任何一方違約，需要向守約方按日支付合同約定成交價(jià)千分之零點(diǎn)五的違約金。算下來，每天的違約金約2000元。
  雙方簽訂合同之后，原告依照約定支付了部分房款，并向銀行申請(qǐng)房屋抵押貸款。2018年10月17日，銀行將房屋的尾款打入了被告賬戶。此時(shí)，按照雙方合同的約定，被告應(yīng)在收齊房屋價(jià)款后3日內(nèi)向原告交付房屋。但被告認(rèn)為，自己需要更多時(shí)間搬家，于是找到中介，希望通過中介與原告協(xié)商延期交房。**終，被告于2018年11月25日完成了交房。
  法庭上，原被告均提供了微信聊天記錄作為證據(jù)。根據(jù)該證據(jù)顯示，2018年10月18日，原告向中介工作人員發(fā)送的微信內(nèi)容為“房子就按下月底交吧，給他們留充足的時(shí)間收拾。我們也算仁至義盡吧，比合同都晚了一個(gè)多月了，要算起違約金可真不少哦！”

  查看全文↓ 2019-10-13 16:11:59

相關(guān)問題

• 問 ?? 怎樣取得延期交房的證據(jù)
  答

  "一訴前應(yīng)該聯(lián)合業(yè)主，做好收集證據(jù)的準(zhǔn)備1 人多力量大，人多首先是會(huì)受到法院的重視，對(duì)判決結(jié)果非常有利;2 人多收集的證據(jù)就比較多，一個(gè)人的證據(jù)大家都可以共同使用，有用的證據(jù)多了勝訴的幾率就大;3 人多訴訟成本就低。對(duì)于逾期交房的案件要聘請(qǐng)律師，逾期交房違約金案件比較專業(yè)，律師有這方面的經(jīng)驗(yàn)。律師可以幫你收集及分析相關(guān)證據(jù)，并且可以代理訴訟的全過程，可以節(jié)省個(gè)人的時(shí)間和精力。**重要的是人多每個(gè)人所交的律師費(fèi)就會(huì)降低，這樣就可以減少訴訟成本。 二關(guān)于證據(jù)的搜集1逾期交房違約金案件重要的問題就是逾期時(shí)間，那么就要取得逾期交房時(shí)間的證據(jù)。 逾期的開始時(shí)間是《商品房買賣合同》中的交房時(shí)間，計(jì)算違約金截止時(shí)間是具備交房條件并有效的通知。2在開發(fā)商不具備交房條件的情況下，也會(huì)通知收房，一般通知方式有報(bào)紙公告和寄信通知等方式，業(yè)主要保存好報(bào)紙和信件來證明其逾期時(shí)間。3再有就是在與開發(fā)商逾期交房之后進(jìn)行協(xié)商賠償時(shí)進(jìn)行取證，將開發(fā)商所說的錄音，**好整理出書面的東西讓開發(fā)商簽字。同時(shí)在這個(gè)過程中要找到你自己認(rèn)為可以證明開發(fā)商逾期交房的證據(jù)，愈多愈好，在訴訟前交給律師來挑選其中有用的使用。"

  全部3個(gè)回答>
• 問 怎樣取得延期交房的證據(jù)
  答

  保留購房認(rèn)購書、購房合同、開發(fā)商書面通知等材料

  全部3個(gè)回答>
• 問 怎樣取得延期交房的證據(jù)?開發(fā)商延期交房怎么辦?教你如何正確維權(quán)
  答

  利益，**好在訴訟前要聯(lián)系多的業(yè)主一起訴訟，這樣有很多好處：1 人多力量大，人多首先是會(huì)受到法院的重視，對(duì)判決結(jié)果非常有利；2 人多收集的證據(jù)就比較多，一個(gè)人的證據(jù)大家都可以共同使用，有用的證據(jù)多了勝訴的幾率就大；3 人多訴訟成本就低。對(duì)于逾期交房的案件要聘請(qǐng)律師，逾期交房違約金案件比較專業(yè)，律師有這方面的經(jīng)驗(yàn)。律師可以幫你收集及分析相關(guān)證據(jù)，并且可以代理訴訟的全過程，可以節(jié)省你的時(shí)間和精力。**重要的是人多每個(gè)人所交的律師費(fèi)就會(huì)降低，這樣就可以減少訴訟成本。二關(guān)于證據(jù)的搜集逾期交房違約金案件重要的問題就是逾期時(shí)間，那么就要取得逾期交房時(shí)間的證據(jù)。首先開發(fā)商要交房必須具備交房條件，在沒有達(dá)到交房條件的情況下一直要計(jì)算到其具備交房條件，就是我們經(jīng)常所說的取得《竣工驗(yàn)收備案表》。其次，在開發(fā)商不具備交房條件的情況下，他會(huì)通知你收房，一般通知方式有報(bào)紙公告和寄信通知等方式，這時(shí)我們就要保存好報(bào)紙和信件來證明其逾期時(shí)間。再有就是在與開發(fā)商逾期交房之后進(jìn)行協(xié)商賠償時(shí)進(jìn)行取證，將開發(fā)商所說的錄音，**好整理出書面的東西讓開發(fā)商簽字。同時(shí)在這個(gè)過程中要找到你自己認(rèn)為可以證明開發(fā)商逾期交房的證據(jù)，愈多愈好，在訴訟前交給律師來挑選其中有用的使用。三逾期交房違約金的計(jì)算開發(fā)商沒有按照《商品房買賣合同》約定按時(shí)交房，購房者可以向開發(fā)商主張要求賠償逾期

  全部5個(gè)回答>
• 問 怎樣取得延期交房的證據(jù)?逾期交房的舉證責(zé)任是怎樣的
  答

  比較嚴(yán)謹(jǐn)?shù)淖龇ㄊ牵寒?dāng)開發(fā)商沒有在《商品房買賣合同》約定的時(shí)間交房時(shí)，給開發(fā)商發(fā)催告函（也可請(qǐng)律師發(fā)），要注意保留快遞回執(zhí)。這既是固定證據(jù)，也涉及合同解除權(quán)的問題，如果開發(fā)商經(jīng)催告后三個(gè)月仍沒有交房，則買房人有權(quán)解除合同。不管是否想解除合同，保留這項(xiàng)權(quán)利還是非常重要的。**高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》：第十五條 根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。 如果到了訴訟階段，，買房人反而不用太擔(dān)心，因?yàn)榘磿r(shí)交房的舉證責(zé)任在開發(fā)商一方。根據(jù)**高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第五條，“對(duì)合同是否履行發(fā)生爭(zhēng)議的，由負(fù)有履行義務(wù)的當(dāng)事人承擔(dān)舉證責(zé)任?！痹谏唐贩抠I賣合同關(guān)系中，買房人只要付款就履行完畢，舉證責(zé)任很低。

  全部4個(gè)回答>
• 問 ??違規(guī)交房起訴管用嗎？開發(fā)商延期交房起訴需要什么證據(jù)？
  答

  開發(fā)商延期交房，買受人要求解除合同，應(yīng)提交以下證據(jù)：一、購房合同。購房合同上面約定的交房日期用于證明開發(fā)商延期交房的違約事實(shí)。二、購房款支付憑證。一是用于證明買受人履行了合同義務(wù)，開發(fā)商沒有同時(shí)履行抗辯權(quán)。二是用來證明買受人的退還購房款的具體訴訟請(qǐng)求。合同法第六十六條規(guī)定，當(dāng)事人互負(fù)債務(wù)，沒有先后履行順序的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)履行。一方在對(duì)方履行之前有權(quán)拒絕其履行要求。一方在對(duì)方履行債務(wù)不符合約定時(shí)，有權(quán)拒絕其相應(yīng)的履行要求。三、催告函、催告電話等。用來證明買受人解除購房合同的合法性。關(guān)于催告，法律并未要求書面形式，但從證據(jù)收集的角度來看，書面催告容易得多。解除商品房協(xié)議得程序：一、開發(fā)商遲延交付房屋；二、買受人催告；三、開發(fā)商三個(gè)月內(nèi)仍未履行；四、買受人訴訟請(qǐng)求解除買房合同。法院判決合同解除后，合同自動(dòng)作廢，無需退還?！?*高院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。一般來說，處理房屋買賣糾紛，除了起訴，還可以雙方當(dāng)事人協(xié)商解決。

  全部3個(gè)回答>