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• 155****4453

  比較嚴(yán)謹(jǐn)?shù)淖龇ㄊ牵寒?dāng)開發(fā)商沒有在《商品房買賣合同》約定的時(shí)間交房時(shí)，給開發(fā)商發(fā)催告函（也可請(qǐng)律師發(fā)），要注意保留快遞回執(zhí)。這既是固定證據(jù)，也涉及合同解除權(quán)的問題，如果開發(fā)商經(jīng)催告后三個(gè)月仍沒有交房，則買房人有權(quán)解除合同。不管是否想解除合同，保留這項(xiàng)權(quán)利還是非常重要的。
  **高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》：
  第十五條 根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。 如果到了訴訟階段，，買房人反而不用太擔(dān)心，因?yàn)榘磿r(shí)交房的舉證責(zé)任在開發(fā)商一方。根據(jù)**高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第五條，“對(duì)合同是否履行發(fā)生爭議的，由負(fù)有履行義務(wù)的當(dāng)事人承擔(dān)舉證責(zé)任?！痹谏唐贩抠I賣合同關(guān)系中，買房人只要付款就履行完畢，舉證責(zé)任很低。

  查看全文↓ 2019-10-17 22:10:06
• 158****5547

  1、違約金調(diào)整中的舉證責(zé)任分配
  根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，當(dāng)事人因違約金的過高或者過低而請(qǐng)求法院予以調(diào)整的，法院應(yīng)以造成的損失為基礎(chǔ)進(jìn)行調(diào)整。而要確定損失的大小，便首先面臨一個(gè)舉證責(zé)任分配問題，即哪方對(duì)損失的大小承擔(dān)舉證責(zé)任?一種觀點(diǎn)認(rèn)為，實(shí)際遭受損失的大小只有遭受損失一方才知道，另一方不可能舉證證明對(duì)方實(shí)際遭受的損失有多少，故應(yīng)當(dāng)由遭受損失一方就其遭受的損失承擔(dān)舉證責(zé)任。另一種觀點(diǎn)則認(rèn)為，遭受損失一方?jīng)]有義務(wù)舉證證明自己損失的大小，而應(yīng)當(dāng)由另一方對(duì)損失的大小承擔(dān)舉證責(zé)任。
  筆者認(rèn)為，首先，“誰主張，誰舉證”是一項(xiàng)基本的舉證責(zé)任分配規(guī)則，除非法律有特別規(guī)定，否則均應(yīng)當(dāng)由主張方承擔(dān)舉證責(zé)任。在當(dāng)事人請(qǐng)求人民法院對(duì)約定的違約金進(jìn)行調(diào)整的情況下，仍應(yīng)當(dāng)由主張調(diào)整違約金的一方承擔(dān)舉證責(zé)任。但應(yīng)注意的是，主張調(diào)整違約金一方承擔(dān)舉證責(zé)任的范圍并非直接是損失的大小，而是雙方約定的違約金是否過分高于或低于實(shí)際造成的損失，損失的大小只是其承擔(dān)舉證責(zé)任范圍的一部分。其次，法律之所以賦予一方當(dāng)事人請(qǐng)求法院對(duì)約定的違約金進(jìn)行調(diào)整的權(quán)利，是為了避免雙方約定的違約金過高或者過低而造成當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)的失衡，體現(xiàn)的是民法上的“公平”原則。但如果將舉證責(zé)任強(qiáng)加在遭受損失一方身上，在其難以舉證證明損失大小的情況下由其承擔(dān)不利后果，其本身便難謂“公平”，與法律規(guī)定此項(xiàng)制度的本意背道而馳。因此，第一種觀點(diǎn)實(shí)不足取。
  在本案中，雙方將逾期交房違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)約定為日萬分之五，某康公司認(rèn)為約定的違約金過高，便應(yīng)當(dāng)由某康公司對(duì)約定的違約金過分高于給李某勤造成的損失承擔(dān)舉證責(zé)任。一審法院直接認(rèn)定在無證據(jù)證明逾期交房給李某勤造成具體損失金額的情況下，應(yīng)當(dāng)參照同地段同類房屋的租金標(biāo)準(zhǔn)作為認(rèn)定損失的依據(jù)，而并未指明應(yīng)當(dāng)由哪方對(duì)違約金是否應(yīng)當(dāng)調(diào)整承擔(dān)舉證責(zé)任，存在不當(dāng)之處。對(duì)此，二審法院予以明確。
  2、逾期交房給購房者造成損失的認(rèn)定
  在商品房預(yù)售合同糾紛案件中，由于違約金可以根據(jù)合同約定進(jìn)行確定，故開發(fā)商首先需要舉證證明的便是逾期交房所造成損失的大小。然而，購房者因逾期交房所遭受的損失可能會(huì)受到購房的用途、房價(jià)的跌漲、房屋所處位置給購房者帶來生活上的便利程度等等諸多因素的影響，故確定逾期交房造

  查看全文↓ 2019-10-17 22:10:02
• 137****6271

  中國人歷來有房子情結(jié)，自古就把房子當(dāng)成安身立命之所。《漢書·元帝紀(jì)》說：“安土重遷，黎民之性；骨肉相附，人情所愿也?！庇辛朔孔泳陀辛艘劳校罹陀辛?*基本的保障。簡而言之，房子是家的前提，家是幸福的源泉。
  
  
  
  買房是人生中的大事，很多人攢了半輩子的積蓄，買了房，成了“房奴”，不曾想開發(fā)商一拖再拖，幾年過去了，交房日子遙遙無期。很多業(yè)主表示，自己的所有積蓄都?jí)涸谶@一套房子上，這幾年沒有多余的錢再做其他，這損失怎么辦？**讓業(yè)主苦不堪言的是，合同里的條款都是開發(fā)商定的，特別是碰到無良的開發(fā)商，即使在打官司的時(shí)候，還要辯稱，業(yè)主主張的違約金過高，要求法院調(diào)整，此時(shí)業(yè)主又該如何維權(quán)呢？
  
  
  
  
  
  
  
  
  我們先看下一則案例，看看當(dāng)開發(fā)商要求法院調(diào)整違約金的時(shí)候，法院是如何判決的？依據(jù)又是什么？
  
  
  
  李女士于2014年3月5日購買了江西某市某置業(yè)公司的一套商品房，合同約定2015年12月30日交房，若逾期交房，開發(fā)商支付日萬分之三的違約金。后，開發(fā)商因種種原因，沒有在合同約定的期間內(nèi)將房屋交付給李女士，開發(fā)商也認(rèn)可自己存在逾期交房的行為。但是雙方在協(xié)商違約金的時(shí)候，出現(xiàn)了分歧。李女士要求置業(yè)公司按照合同上的約定支付違約金。但是開發(fā)商說，這個(gè)違約金約定太高，事實(shí)上也沒有逾期太久。因此雙方協(xié)商不成，李女士向當(dāng)?shù)胤ㄔ禾崞鹪V訟。
  
  
  
  
  
  
  
  
  李女士訴稱：我們既然簽了合同，就應(yīng)該按照合同約定的來。而且，雙方約定的違約金換算成年利率的話，是百分之十點(diǎn)八，并不高。
  
  
  
  
  置業(yè)公司辯稱：我們確實(shí)有逾期交房的行為，但是法律也有規(guī)定，約定的違約金如果過高的話，是可以進(jìn)行調(diào)整的，我們認(rèn)為應(yīng)當(dāng)按照房屋的租金標(biāo)準(zhǔn)來計(jì)算違約金，大概是日萬分之一。
  
  
  
  法院經(jīng)過審理認(rèn)為：根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十四條、《**高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十九條的規(guī)定，置業(yè)公司作為違約方，應(yīng)當(dāng)對(duì)自己提出的主張承擔(dān)舉證責(zé)任。
  
  

  查看全文↓ 2019-10-17 22:09:56
• 131****9118

  1.開發(fā)商的交房義務(wù)包括應(yīng)當(dāng)按照合同的約定以書面的方式通知業(yè)主辦理房屋交付手續(xù)，雙方進(jìn)行驗(yàn)收交接，并簽署房屋交接單等，而不僅僅限于交付鑰匙。
  
  2.商品房買賣合同約定了逾期交付與逾期辦證的違約責(zé)任，但又約定開發(fā)商承擔(dān)了逾期交房的責(zé)任后，不承擔(dān)逾期辦證責(zé)任的，應(yīng)認(rèn)定該約定屬于免除開發(fā)商按時(shí)辦證義務(wù)的無效格式條款，開發(fā)商仍應(yīng)按約承擔(dān)逾期交房、逾期辦證的多項(xiàng)違約責(zé)任。
  
  【案情概況】
  
  2012年11月12日，原告周顯治、俞美芳（買受人）與被告余姚眾安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（出賣人，以下或簡稱“余姚眾安公司”）簽訂《商品房買賣合同》一份，約定：買受人購買的商品房為預(yù)售商品房（住宅，悅龍灣E08-02），總房款5162730元，買受人按其他方式按期付款；出賣人應(yīng)當(dāng)在2012年12月31日前，將符合各項(xiàng)條件的商品房交付買受人使用；出賣人如未按本合同規(guī)定的期限將該商品房交付買受人使用，逾期不超過90日，自本合同第九條規(guī)定的**后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價(jià)款萬分之壹的違約金，合同繼續(xù)履行；逾期超過90日后，買受人有權(quán)解除合同，買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第九條規(guī)定的**后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價(jià)款萬分之貳的違約金；商品房達(dá)到交付使用條件后，出賣人應(yīng)當(dāng)書面通知買受人辦理交付手續(xù)，雙方進(jìn)行驗(yàn)收交接時(shí)，出賣人應(yīng)當(dāng)出示本合同第九條規(guī)定的證明文件，并簽署房屋交接單，在簽署房屋交接單前，出賣人不得拒絕買受人查驗(yàn)房屋，所購商品房為住宅的，出賣人還需提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人有權(quán)拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由出賣人承擔(dān)；出賣人負(fù)責(zé)辦理土地使用權(quán)初始登記，取得《土地使用權(quán)證書》或土地使用證明，出賣人負(fù)責(zé)申請(qǐng)?jiān)撋唐贩克袡?quán)初始登記，取得該商品房《房屋所有權(quán)證》，出賣人承諾于2013年3月31日前，取得前款規(guī)定的土地、房屋權(quán)屬證書，交付給買受人，買受人委托出賣人辦理該商品房轉(zhuǎn)移登記，出賣人不能在前款約定期限內(nèi)交付權(quán)屬證書，雙方同意按照下列約定處理，約定日期起30日內(nèi)，出賣人交付權(quán)屬證書或登記證明的，按已付放價(jià)款的1%承擔(dān)違約責(zé)任，約定日期起30日以后，出賣人仍不能交付權(quán)屬證書或登記證明的，買受人退房，出賣人在買受人提出退房要求之日起30日內(nèi)將買受人已付房價(jià)款退還給買受人，并自約定日期至實(shí)際退款日止，按日向買受人支付已交付房價(jià)款萬分之三的違約金，買受人不退房，出賣人自約定日期起至實(shí)際交付權(quán)屬證書或登記證明之日止，按日向買受人支付已交付房價(jià)款萬分之三的違約金；若出賣人逾期交房并承擔(dān)了逾期交房違約責(zé)任的，則本合同第十六條中出賣人承諾取得土地、房屋權(quán)屬證書的時(shí)間相應(yīng)順延，順延期限與商品房交付的逾期期限相同等。

  查看全文↓ 2019-10-17 22:09:52

相關(guān)問題

• 問 ??誰能給說說逾期交房的舉證責(zé)任是怎樣的
  答

  逾期交房的責(zé)任承擔(dān)方式對(duì)于逾期交房的責(zé)任承擔(dān)，應(yīng)本著“有約定從約定，無約定從法定”的原則處理。商品房預(yù)售合同中約定了逾期交房的違約處理方式，則應(yīng)按合同辦理，在司法實(shí)踐中只存在約定的違約金是否過高而請(qǐng)求調(diào)整的問題。如果合同中沒有約定逾期交房的違約責(zé)任，買受人只能主張損失賠償，應(yīng)由買受人舉證證明因開發(fā)商逾期交房而給他帶來的直接損失。這里應(yīng)注意一個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)的問題，即開發(fā)商逾期交房的期間應(yīng)從合同約定的**遲交房日起至業(yè)主實(shí)際收房日止。

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• 問 ?? 怎樣取得延期交房的證據(jù)
  答

  "一訴前應(yīng)該聯(lián)合業(yè)主，做好收集證據(jù)的準(zhǔn)備1 人多力量大，人多首先是會(huì)受到法院的重視，對(duì)判決結(jié)果非常有利;2 人多收集的證據(jù)就比較多，一個(gè)人的證據(jù)大家都可以共同使用，有用的證據(jù)多了勝訴的幾率就大;3 人多訴訟成本就低。對(duì)于逾期交房的案件要聘請(qǐng)律師，逾期交房違約金案件比較專業(yè)，律師有這方面的經(jīng)驗(yàn)。律師可以幫你收集及分析相關(guān)證據(jù)，并且可以代理訴訟的全過程，可以節(jié)省個(gè)人的時(shí)間和精力。**重要的是人多每個(gè)人所交的律師費(fèi)就會(huì)降低，這樣就可以減少訴訟成本。 二關(guān)于證據(jù)的搜集1逾期交房違約金案件重要的問題就是逾期時(shí)間，那么就要取得逾期交房時(shí)間的證據(jù)。 逾期的開始時(shí)間是《商品房買賣合同》中的交房時(shí)間，計(jì)算違約金截止時(shí)間是具備交房條件并有效的通知。2在開發(fā)商不具備交房條件的情況下，也會(huì)通知收房，一般通知方式有報(bào)紙公告和寄信通知等方式，業(yè)主要保存好報(bào)紙和信件來證明其逾期時(shí)間。3再有就是在與開發(fā)商逾期交房之后進(jìn)行協(xié)商賠償時(shí)進(jìn)行取證，將開發(fā)商所說的錄音，**好整理出書面的東西讓開發(fā)商簽字。同時(shí)在這個(gè)過程中要找到你自己認(rèn)為可以證明開發(fā)商逾期交房的證據(jù)，愈多愈好，在訴訟前交給律師來挑選其中有用的使用。"

  全部3個(gè)回答>
• 問 怎樣取得延期交房的證據(jù)
  答

  保留購房認(rèn)購書、購房合同、開發(fā)商書面通知等材料

  全部3個(gè)回答>
• 問 怎樣取得延期交房的證據(jù)?開發(fā)商延期交房怎么辦?教你如何正確維權(quán)
  答

  利益，**好在訴訟前要聯(lián)系多的業(yè)主一起訴訟，這樣有很多好處：1 人多力量大，人多首先是會(huì)受到法院的重視，對(duì)判決結(jié)果非常有利；2 人多收集的證據(jù)就比較多，一個(gè)人的證據(jù)大家都可以共同使用，有用的證據(jù)多了勝訴的幾率就大；3 人多訴訟成本就低。對(duì)于逾期交房的案件要聘請(qǐng)律師，逾期交房違約金案件比較專業(yè)，律師有這方面的經(jīng)驗(yàn)。律師可以幫你收集及分析相關(guān)證據(jù)，并且可以代理訴訟的全過程，可以節(jié)省你的時(shí)間和精力。**重要的是人多每個(gè)人所交的律師費(fèi)就會(huì)降低，這樣就可以減少訴訟成本。二關(guān)于證據(jù)的搜集逾期交房違約金案件重要的問題就是逾期時(shí)間，那么就要取得逾期交房時(shí)間的證據(jù)。首先開發(fā)商要交房必須具備交房條件，在沒有達(dá)到交房條件的情況下一直要計(jì)算到其具備交房條件，就是我們經(jīng)常所說的取得《竣工驗(yàn)收備案表》。其次，在開發(fā)商不具備交房條件的情況下，他會(huì)通知你收房，一般通知方式有報(bào)紙公告和寄信通知等方式，這時(shí)我們就要保存好報(bào)紙和信件來證明其逾期時(shí)間。再有就是在與開發(fā)商逾期交房之后進(jìn)行協(xié)商賠償時(shí)進(jìn)行取證，將開發(fā)商所說的錄音，**好整理出書面的東西讓開發(fā)商簽字。同時(shí)在這個(gè)過程中要找到你自己認(rèn)為可以證明開發(fā)商逾期交房的證據(jù)，愈多愈好，在訴訟前交給律師來挑選其中有用的使用。三逾期交房違約金的計(jì)算開發(fā)商沒有按照《商品房買賣合同》約定按時(shí)交房，購房者可以向開發(fā)商主張要求賠償逾期

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• 問 怎樣取得延期交房的證據(jù)?開發(fā)商延遲交房，業(yè)主怎么固定證據(jù)？
  答

  根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，當(dāng)事人因違約金的過高或者過低而請(qǐng)求法院予以調(diào)整的，法院應(yīng)以造成的損失為基礎(chǔ)進(jìn)行調(diào)整。而要確定損失的大小，便首先面臨一個(gè)舉證責(zé)任分配問題，即哪方對(duì)損失的大小承擔(dān)舉證責(zé)任?一種觀點(diǎn)認(rèn)為，實(shí)際遭受損失的大小只有遭受損失一方才知道，另一方不可能舉證證明對(duì)方實(shí)際遭受的損失有多少，故應(yīng)當(dāng)由遭受損失一方就其遭受的損失承擔(dān)舉證責(zé)任。另一種觀點(diǎn)則認(rèn)為，遭受損失一方?jīng)]有義務(wù)舉證證明自己損失的大小，而應(yīng)當(dāng)由另一方對(duì)損失的大小承擔(dān)舉證責(zé)任。筆者認(rèn)為，首先，“誰主張，誰舉證”是一項(xiàng)基本的舉證責(zé)任分配規(guī)則，除非法律有特別規(guī)定，否則均應(yīng)當(dāng)由主張方承擔(dān)舉證責(zé)任。在當(dāng)事人請(qǐng)求人民法院對(duì)約定的違約金進(jìn)行調(diào)整的情況下，仍應(yīng)當(dāng)由主張調(diào)整違約金的一方承擔(dān)舉證責(zé)任。但應(yīng)注意的是，主張調(diào)整違約金一方承擔(dān)舉證責(zé)任的范圍并非直接是損失的大小，而是雙方約定的違約金是否過分高于或低于實(shí)際造成的損失，損失的大小只是其承擔(dān)舉證責(zé)任范圍的一部分。其次，法律之所以賦予一方當(dāng)事人請(qǐng)求法院對(duì)約定的違約金進(jìn)行調(diào)整的權(quán)利，是為了避免雙方約定的違約金過高或者過低而造成當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)的失衡，體現(xiàn)的是民法上的“公平”原則。但如果將舉證責(zé)任強(qiáng)加在遭受損失一方身上，在其難以舉證證明損失大小的情況下由其承擔(dān)不利后果，其本身便難謂“公平”，與法律規(guī)定此項(xiàng)制度的本意背道而馳。因此，第一種觀點(diǎn)實(shí)不足取。在本案中，雙方將逾期交房違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)約定為日萬分之五，某康公司認(rèn)為約定的違約金過高，便應(yīng)當(dāng)由某康公司對(duì)約定的違約金過分高于給李某勤造成的損失承擔(dān)舉證責(zé)任。一審法院直接認(rèn)定在無證據(jù)證明逾期交房給李某勤造成具體損失金額的情況下，應(yīng)當(dāng)參照同地段同類房屋的租金標(biāo)準(zhǔn)作為認(rèn)定損失的依據(jù)，而并未指明應(yīng)當(dāng)由哪方對(duì)違約金是否應(yīng)當(dāng)調(diào)整承擔(dān)舉證責(zé)任，存在不當(dāng)之處。對(duì)此，二審法院予以明確。2、逾期交房給購房者造成損失的認(rèn)定在商品房預(yù)售合同糾紛案件中，由于違約金可以根據(jù)合同約定進(jìn)行確定，故開發(fā)商首先需要舉證證明的便是逾期交房所造成損失的大小。然而，購房者因逾期交房所遭受的損失可能會(huì)受到購房的用途、

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