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• 144****6121

  要交營業(yè)稅。房地產(chǎn)交易中經(jīng)常會發(fā)生銷售方和購買方單方或雙方履行售房合同違約的情況，這時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)要收取或支付違約金。
  我認(rèn)為，同是違約金，收取時(shí)可以確認(rèn)營業(yè)稅的應(yīng)稅收入，支付時(shí)不能相應(yīng)地沖減其營業(yè)稅應(yīng)稅收入。　　房地產(chǎn)企業(yè)收取違約金，一般是因?yàn)橘彿空甙l(fā)生了在售房合同中設(shè)定的違約事項(xiàng)，比如購房者單方面要求退房或延期付款等。
  在這情況下，房地產(chǎn)企業(yè)就要依據(jù)《合同法》并按照雙方合同規(guī)定，向購房者收取違約金。對此，稅務(wù)處理是有明確規(guī)定的。《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知》（財(cái)稅[2003]16號）文件規(guī)定：單位和個(gè)人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動產(chǎn)時(shí)，因受讓方違約而從受讓方取得的賠償金收入，應(yīng)并入營業(yè)額中征收營業(yè)稅。
  在這一政策的理解上有人認(rèn)為，發(fā)生退房時(shí)因?yàn)楹贤绰男?，違約金無法‘并入’營業(yè)收入，故不征營業(yè)稅。這看似有道理，但實(shí)質(zhì)上卻不是這樣。因?yàn)椋旱谝?，收取違約金本身就是在履行雙方合同約定的權(quán)利和義務(wù)。第二，并入操作不存在能與不能的問題，它只是一個(gè)稅務(wù)處理和財(cái)務(wù)處理的技術(shù)性的問題，并不影響稅收政策的適用。
  不能因?yàn)橥朔亢蟆⑷搿摹杖搿瘺]有了基礎(chǔ)而不把違約金按營業(yè)額所包括的價(jià)外費(fèi)處理，即不因此而不按應(yīng)稅收入來征收營業(yè)稅。
  其實(shí)從技術(shù)上和邏輯上看完全應(yīng)當(dāng)將其收入作零處理，這時(shí)并入的是零收入，也就不存在無法并入的問題。這不僅是單純的理解問題，而且也是事實(shí)?！　》康禺a(chǎn)企業(yè)支付違約金，一般是因?yàn)槭鄯空呒捶康禺a(chǎn)企業(yè)也發(fā)生了在售房合同中設(shè)定的違約事項(xiàng)，比如延期交房、房屋面積出入超過規(guī)定范圍、交房時(shí)張冠李戴把合同所指房屋的實(shí)際空間或地理位置搞錯等。
  在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)同樣要依據(jù)《合同法》并按照雙方合同規(guī)定，向購房者不是收取而是支付違約金。那么，這時(shí)的違約金支出能不能沖減應(yīng)稅收入呢？按常理，因?yàn)橥粋€(gè)銷售不動產(chǎn)事項(xiàng)，也因?yàn)橥皇鄯亢贤`約，既然收取的違約金要按政策并入應(yīng)稅收入繳納營業(yè)稅，那么理所當(dāng)然地支付的違約金就應(yīng)當(dāng)沖減應(yīng)稅收入并相應(yīng)地少繳營業(yè)稅。
  不過，筆者認(rèn)為這種理解是有錯誤的。其核心的問題在于，同是違約金，而收取的違約金與支付的違約金在性質(zhì)上和內(nèi)涵上是截然不同的兩個(gè)慨念，即前者構(gòu)成計(jì)稅營業(yè)額，后者不構(gòu)成計(jì)稅營業(yè)額（假如不違約不支付）。
  根據(jù)營業(yè)稅條例及其實(shí)施細(xì)則關(guān)于計(jì)稅營業(yè)額即是向?qū)Ψ绞杖〉娜績r(jià)款和價(jià)外費(fèi)的規(guī)定，以及《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知》（財(cái)稅[2003]16號）文件規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)收取的違約金要并入計(jì)稅營業(yè)額征收營業(yè)稅。
  對于這種性質(zhì)和意義上的違約金，如果房地產(chǎn)企業(yè)向購房者多收取了就需要部分退還或者是本不應(yīng)收取而又收取了就需要全部退還，在這種情況下則可以沖減應(yīng)稅收入。
  但是對房地產(chǎn)企業(yè)因自已違約而支付的違約金就不同了，這時(shí)發(fā)生的違約金支出是不能沖減計(jì)稅收入的。試想，假設(shè)房地產(chǎn)企業(yè)不違約，那么其在違約時(shí)所支付的那筆違約金能構(gòu)成應(yīng)稅收入嗎？顯然是不能構(gòu)成的。房地產(chǎn)企業(yè)在不違約不支付違約金的情況下，我們不可能、也從來沒有、更無任何依據(jù)將本是虛無的、無法確定的違約金并入計(jì)稅收入征收營業(yè)稅。
  這也就是說，違約金在違約時(shí)與在不違約時(shí)是不存計(jì)稅收入增減對應(yīng)關(guān)系的，自然也就不應(yīng)該在違約時(shí)沖減計(jì)稅收入。
  　　事實(shí)上，之所以得出這樣的結(jié)論，是因?yàn)槲覀冊诜治龊团袛噙^程中遵循和體現(xiàn)著一個(gè)重要的稅法原則，就是實(shí)質(zhì)課稅原則。
  這一原則要求我們，在判斷某個(gè)具體的人或事件是否滿足課稅要件，是否應(yīng)承擔(dān)納稅義務(wù)時(shí)，不能受其外在形式的蒙蔽，要深入探求其實(shí)質(zhì)，如果實(shí)質(zhì)條件滿足了課稅要件，就應(yīng)按實(shí)質(zhì)條件的指向確認(rèn)納稅義務(wù)。
  反之，如果僅僅是形式上符合課稅條件，而實(shí)質(zhì)上并不滿足時(shí)則不能確定其負(fù)有納稅義務(wù)。通常，我們在對于納稅人是否滿足課稅要件的問題的上，會因其外在形式與內(nèi)在真實(shí)之間的差異而產(chǎn)生對政策理解和適用上的不同。
  同是違約金并且在財(cái)務(wù)處理上也是記在營業(yè)外收入與營業(yè)外支出這兩個(gè)對應(yīng)的科目，似乎應(yīng)當(dāng)在收取和支出時(shí)其營業(yè)稅的計(jì)稅收入也應(yīng)當(dāng)分別作并入和沖減處理。
  但從營業(yè)稅政策上研判其實(shí)質(zhì)內(nèi)容和真實(shí)意義是不同的，所以，在房地產(chǎn)企業(yè)支出違約金時(shí)是不能沖減其營業(yè)稅計(jì)稅收入的。
  我認(rèn)為開發(fā)商收取的違約金應(yīng)征收營業(yè)稅，同時(shí)征收企業(yè)所得稅。收取違約金的根源是因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房屋，其實(shí)質(zhì)是因?yàn)橛袘?yīng)稅行為的發(fā)生。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取違約金，大部分都收取在撤銷合同之前，也就是說，在沒有撤銷之前收取的違約金，還在合同生效期以內(nèi)，如果沒有繳納違約金，在一般情況下，合同不撤銷。
  這時(shí)候收取的違約金，按照《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》第五條規(guī)定：納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用以及財(cái)稅[2003]16號，單位和個(gè)人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動產(chǎn)時(shí)，因受讓方違約而從受讓方取得的賠償金收入，應(yīng)并入營業(yè)額中征收營業(yè)稅的規(guī)定，我認(rèn)為應(yīng)征收營業(yè)稅。
  　　根據(jù)《企業(yè)所得稅稅前扣除辦法》（國稅發(fā)[2000]84號）第五十六條納稅人按照經(jīng)濟(jì)合同規(guī)定支付的違約金（包括銀行罰息]、罰款和訴訟費(fèi)可以扣除。
  的規(guī)定，我個(gè)人認(rèn)為，應(yīng)在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的費(fèi)用中列支。

  查看全文↓ 2019-10-14 11:03:38
• 145****4975

  關(guān)于購房人辦理退房有關(guān)契稅問題的通知
  》（財(cái)稅[2011]32號） 文件規(guī)定，對購房單位和個(gè)人辦理退房有關(guān)契稅問題明確如下： 對已繳納契稅的購房單位和個(gè)人，在未辦理房屋權(quán)屬變更登記前退房的，退還已納契稅；在辦理房屋權(quán)屬變更登記后退房的，不予退還已納契稅。
  　　目前我局未委托任何部門代收契稅，購買房屋以取得契稅完稅憑證作為已繳納契稅的依據(jù)。如您已經(jīng)繳納契稅且取得了契稅的完稅憑證，可以根據(jù)以上文件規(guī)定到稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理契稅退稅業(yè)務(wù)。

  查看全文↓ 2019-10-14 11:03:27
• 146****7107

  稅法規(guī)定：納稅人的營業(yè)額計(jì)算繳納營業(yè)稅后發(fā)生退款減除營業(yè)額的，應(yīng)當(dāng)退還已繳納的營業(yè)稅稅款或者從納稅人以后的應(yīng)繳納營業(yè)稅稅額中減除。

  查看全文↓ 2019-10-14 11:03:20
• 155****3467

  根據(jù)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅[2016]36號）附件2第一條第
  （十三）項(xiàng)第二款規(guī)定，試點(diǎn)納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，在納入營改增試點(diǎn)之日前已繳納營業(yè)稅，營改增試點(diǎn)后因發(fā)生退款減除營業(yè)額的，應(yīng)當(dāng)向原主管地稅機(jī)關(guān)申請退還已繳納的營業(yè)稅。因此，房地產(chǎn)開發(fā)公司因購房人退房而發(fā)生退款減除營業(yè)額的，可以向原主管地稅機(jī)關(guān)申請退還已繳納的營業(yè)稅。

  查看全文↓ 2019-10-14 11:03:16
• 138****1895

  不合適，也不應(yīng)該。
  賣房退款，同時(shí)也減少了營業(yè)收入，當(dāng)月的營業(yè)額減少了，稅也少交了。另外所得稅更無厘頭，項(xiàng)目還沒結(jié)算，所交的所得稅也只是預(yù)交的，退房款，減少收入，根本談不上所得稅。

  查看全文↓ 2019-10-14 11:03:11

相關(guān)問題

• 問 ??退房后交的稅金能退回嗎？房屋銷售后退房交了的營業(yè)稅可不可以退？
  答

  關(guān)于購房人辦理退房有關(guān)契稅問題的通知》（財(cái)稅[2011]32號） 文件規(guī)定，對購房單位和個(gè)人辦理退房有關(guān)契稅問題明確如下： 對已繳納契稅的購房單位和個(gè)人，在未辦理房屋權(quán)屬變更登記前退房的，退還已納契稅；在辦理房屋權(quán)屬變更登記后退房的，不予退還已納契稅。　　目前我局未委托任何部門代收契稅，購買房屋以取得契稅完稅憑證作為已繳納契稅的依據(jù)。如您已經(jīng)繳納契稅且取得了契稅的完稅憑證，可以根據(jù)以上文件規(guī)定到稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理契稅退稅業(yè)務(wù)。

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• 問 ??退房后營業(yè)稅可以退嗎？房屋銷售后退房交了的稅可以退嗎？
  答

  關(guān)于購房人辦理退房有關(guān)契稅問題的通知》（財(cái)稅[2011]32號） 文件規(guī)定，對購房單位和個(gè)人辦理退房有關(guān)契稅問題明確如下： 對已繳納契稅的購房單位和個(gè)人，在未辦理房屋權(quán)屬變更登記前退房的，退還已納契稅；在辦理房屋權(quán)屬變更登記后退房的，不予退還已納契稅?！　∧壳拔揖治次腥魏尾块T代收契稅，購買房屋以取得契稅完稅憑證作為已繳納契稅的依據(jù)。如您已經(jīng)繳納契稅且取得了契稅的完稅憑證，可以根據(jù)以上文件規(guī)定到稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理契稅退稅業(yè)務(wù)。

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• 問 ??退房后營業(yè)稅可以退嗎？房屋銷售后退房交了的稅可不可以退？
  答

  賣房退款，同時(shí)也減少了營業(yè)收入，當(dāng)月的營業(yè)額減少了，稅也少交了。另外所得稅更無厘頭，項(xiàng)目還沒結(jié)算，所交的所得稅也只是預(yù)交的，退房款，減少收入，根本談不上所得稅。

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• 問 退房后交的稅金能退回嗎？交了房屋契稅如果退房的話契稅可以退嗎
  答

  契稅是在土地房屋權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)向個(gè)人所征收的一種稅，在完稅后在辦理退房手續(xù)時(shí)，很多人疑問退房能退契稅嗎？其實(shí)契稅是只有在特定的情況下才會退的，那么購房后退房契稅是怎么退的呢？描述退房能退契稅嗎？1、完稅后辦理退房的情況有兩種：一是已簽訂房地產(chǎn)買賣合同，但未辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記。二是已簽訂合同，并辦理了房地產(chǎn)權(quán)屬登記。2、第一種情況，原則上給予辦理退稅，但也有例外。根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于辦理期房退房手續(xù)后應(yīng)退還已征契稅的批復(fù)》規(guī)定，交易雙方已簽訂房屋買賣合同，由于各種原因**終未能完成交易的，如果購房者已按規(guī)定繳納契稅，在辦理期房退房手續(xù)后，對其已納稅款應(yīng)予以退還。3、但其中有例外的情況，即購房人以按揭、抵押貸款方式購買房屋的，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于抵押貸款購買商品房征收契稅的批復(fù)》規(guī)定，當(dāng)購房人從銀行取得抵押憑證時(shí)，購房人與原產(chǎn)權(quán)人之間的房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移已經(jīng)完成，必須依法繳納契稅，這種情況退房就不再給予退稅。4、第二種情況，原則上已納契稅不予退還，但也有例外，即經(jīng)法定程序判定（如法院判決）該房地產(chǎn)交易合同及發(fā)生的房屋土地權(quán)屬轉(zhuǎn)移無效的，已繳契稅可以給予退稅。購房后退房如何退契稅？1、先和開發(fā)商協(xié)商，開發(fā)商同意退房后，把房款打給你，同時(shí)出具一張同意退房的證明，你帶上這個(gè)證明和退款的進(jìn)賬單（也由開發(fā)商提供），到房管局辦理撤銷備案手續(xù)后大約一個(gè)星期就可以到地稅局辦理退稅。2、特別提醒，退稅帶上：你的原購房合同復(fù)印件（提早復(fù)印出來，辦理撤銷備案后房產(chǎn)局會收回去，預(yù)防你的稅款和納稅額不一致的時(shí)候可以做個(gè)證據(jù)）；契稅*；開發(fā)商開的證明和退款進(jìn)賬單；納稅申報(bào)單；身份證；退款要用的銀行卡和復(fù)印件，要與購房人姓名一致。以上文件全部準(zhǔn)備好兩份復(fù)印件。以上就是退房能退契稅嗎？購房后退房如何退契稅的主要內(nèi)容，其實(shí)購房后想要退稅的話還是要看自己是否滿足退稅的條件，關(guān)于如何退稅小編也給大家介紹了希望能夠幫助到大家。

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• 問 退房后交的稅金能退回嗎
  答

  尚未確認(rèn)銷售商品收入的售出商品發(fā)生銷售退回的，應(yīng)將已記入“發(fā)出商品”科目的商品成本金額轉(zhuǎn)入“庫存商品”科目，借記“庫存商品”科目，貸記“發(fā)出商品”科目。2已確認(rèn)銷售商品收入的售出商品發(fā)生銷售退回的，除屬于資產(chǎn)負(fù)債表日后事項(xiàng)外，一般應(yīng)在發(fā)生時(shí)沖減當(dāng)期銷售商品收入，同時(shí)沖減當(dāng)期銷售商品成本，如按規(guī)定允許扣減增值稅稅額的，應(yīng)同時(shí)沖減已確認(rèn)的應(yīng)交增值稅銷項(xiàng)稅額。如該項(xiàng)銷售退回已發(fā)生現(xiàn)金折扣的，應(yīng)同時(shí)調(diào)整相關(guān)財(cái)務(wù)費(fèi)用的金額。已確認(rèn)收入的售出商品發(fā)生銷售退回時(shí)，按應(yīng)沖減的銷售商品收入金額，借記“主營業(yè)務(wù)收入”科目，按增值稅專用發(fā)票上注明的應(yīng)沖減的增值稅銷項(xiàng)稅額，借記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅(銷項(xiàng)稅額)”科目，按實(shí)際支付或應(yīng)退還的價(jià)款，貸記“銀行存款”、“應(yīng)收賬款”等科目，如已發(fā)生現(xiàn)金折扣的，還應(yīng)按相關(guān)財(cái)務(wù)費(fèi)用的調(diào)整金額，貸記“財(cái)務(wù)費(fèi)用”科目，同時(shí)，按退回的商品成本，借記“庫存商品”科目，貸記“主營業(yè)務(wù)成本”科目。

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