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• 145****1076

  (1)基準(zhǔn)地價(jià)修正法
  基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表等評(píng)估成果，按照替代原則，就待估宗地的區(qū)域條件和個(gè)別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對(duì)照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，進(jìn)而求取待估宗地在估價(jià)期日價(jià)格的方法。
  根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》與當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價(jià)報(bào)告，其基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估宗地地價(jià)的計(jì)算公式為：
  基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法公式=基準(zhǔn)地價(jià)×K1×（1+∑K）×K2
  式中：K1——期日修正系數(shù)
  ∑K——影響地價(jià)區(qū)域因素及個(gè)別因素修正系數(shù)之和
  K2——年期修正系數(shù)
  (2)成本逼近法
  成本逼近法是以開發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益來確定土地價(jià)格的估價(jià)方法。
  其基本計(jì)算公式為：
  土地價(jià)格=土地取得費(fèi)+有關(guān)稅費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+投資利息+投資利潤+土地增值收益
  (3)市場法
  市場比較法是將待估土地與在較近時(shí)期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生交易的類似土地交易實(shí)例進(jìn)行對(duì)照比較，對(duì)有關(guān)因素進(jìn)行修正，得出待估土地在評(píng)估時(shí)日地價(jià)的方法。

  查看全文↓ 2019-10-14 02:01:19
• 152****0802

  地價(jià)評(píng)估方法，按照其估價(jià)對(duì)象不同可分為基本估價(jià)法和應(yīng)用估價(jià)法。基本估價(jià)方法是為評(píng)估單個(gè)宗地價(jià)格所采用的方法，屬于此類方法的有：市場比較法、收益還原法、剩余法和成本逼近法。
  應(yīng)用估價(jià)是在應(yīng)用基本估價(jià)方法評(píng)估樣點(diǎn)宗地地價(jià)的基礎(chǔ)上，對(duì)一定區(qū)域內(nèi)的土地價(jià)格、地價(jià)影響因素和地價(jià)變化規(guī)律進(jìn)行分析，建立起一套大范圍內(nèi)宗地價(jià)格與宗地條件及影響因素間的相關(guān)關(guān)系，作為該范圍內(nèi)宗地價(jià)的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，從而在需要時(shí)可以迅速地評(píng)估出該區(qū)域內(nèi)宗地價(jià)格。此類方法多適用于政府管理需要而進(jìn)行的政策性大量估價(jià)。
  屬于此類的方法有：路線價(jià)估價(jià)法、標(biāo)準(zhǔn)宗地估價(jià)法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修訂法等。
  ①市場比較法是地價(jià)評(píng)估方法中**重要、**常用的方法，也是國際上通用的經(jīng)典估價(jià)方法之一。其基本思路是根據(jù)替代原則，將待估地產(chǎn)與在較已發(fā)生交易的類似地產(chǎn)加以比較對(duì)照，從已經(jīng)發(fā)生交易的類似地產(chǎn)的既知價(jià)格，經(jīng)影響地產(chǎn)的交易情況、交易日、區(qū)域因素及個(gè)別因素等差別進(jìn)行修正后，得出待估地產(chǎn)**可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格。這里所指的類似地產(chǎn)是指在用途、結(jié)構(gòu)、區(qū)位等方面與待估地產(chǎn)相同或相似的地產(chǎn)。
  ②還原收益法也是地價(jià)評(píng)估中**常用的方法之一，它是在估算地產(chǎn)未來每年預(yù)期純收益的基礎(chǔ)上，以一定的還原利率，將評(píng)估對(duì)象的未來收益還原為評(píng)估日期收益的一種方法。用公式表示為：土地價(jià)格=土地純收益÷土地還原利率。
  ③成本逼近法是以開發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地所有權(quán)收益來確定土地價(jià)格的估價(jià)方法。用公式表示為：地產(chǎn)價(jià)格=地產(chǎn)取得費(fèi)+地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤+地產(chǎn)所有權(quán)收益。

  查看全文↓ 2019-10-14 02:01:14
• 156****1968

  剩余法又稱假設(shè)開發(fā)法、倒算法、殘余法或余值法等。剩余法是在估算開發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上，扣除建筑物建造費(fèi)用和與建筑物建造、買賣有關(guān)的專業(yè)費(fèi)、利息、利潤、稅收等費(fèi)用后，以價(jià)格余額來確定土地價(jià)格的一種方法。
  剩余法是一種科學(xué)實(shí)用的估價(jià)方法。剩余法更深的理論依據(jù)完全類似于地租原理，只不過地租是每年租金的剩余，剩余法是一次性的價(jià)格剩余。
  計(jì)算公式：
  地價(jià)＝樓價(jià)－建筑費(fèi)用－專業(yè)費(fèi)用－利息－發(fā)展商利潤
  根據(jù)剩余法估價(jià)的原理和特點(diǎn)，剩余法估價(jià)的程序?yàn)椋海?）調(diào)查清楚待估宗地的基本情況；（2）確定土地的**佳開發(fā)利用方式；（3）估計(jì)開發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)；（4）估計(jì)建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、利息、稅費(fèi)、租售費(fèi)用和開發(fā)商應(yīng)得的利潤等；（5）測算土地價(jià)格。
  剩余法主要適用于下列幾種類型的土地估價(jià)：（1）待開發(fā)土地的估價(jià)；（2）待拆遷改造的再開發(fā)房地產(chǎn)的估價(jià)；（3）僅將土地或房產(chǎn)整理成供直接利用的土地或房地產(chǎn)的估價(jià)，此時(shí)公式中的樓價(jià)為整理后的土地或房產(chǎn)價(jià)格，建筑費(fèi)用為整理費(fèi)用；（4）現(xiàn)有新舊房地產(chǎn)中地價(jià)的單獨(dú)評(píng)估，即從房地產(chǎn)價(jià)格中扣除房屋現(xiàn)值，剩余之?dāng)?shù)即為地價(jià)。

  查看全文↓ 2019-10-14 02:01:07

相關(guān)問題

• 問 土地怎么評(píng)估？土地評(píng)估的方法有幾種？
  答

  　土地價(jià)格評(píng)估的基本方法有市場比較法、收益還原法、成本逼近法、剩余法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法，另外路線價(jià)法也是土地價(jià)格評(píng)估中常用的方法?！　?一)市場比較法　　市場比較法是土地估價(jià)中**基本、**常用的估價(jià)方法之一，也是國際上通用的基本估價(jià)方法。市場比較法是根據(jù)市場替代原理，將待估土地與具有替代性的，且在近期市場上交易的類似土地進(jìn)行比較，并對(duì)類似土地的成交價(jià)格作適當(dāng)修正，以此估算帶估土地客觀合理價(jià)格的方法。市場比較法的理論依據(jù)是替代經(jīng)濟(jì)原理。根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，在同一市場上，對(duì)于具有相同效用的商品，應(yīng)該具有相同的市場價(jià)格，即具有完全的替代關(guān)系。在同一市場上具有替代關(guān)系的兩個(gè)以上商品會(huì)因?yàn)橄嗷ジ偁幎蛊鋬r(jià)格相互牽制而趨于一致。市場比較法就是通過對(duì)具有替代關(guān)系的類似土地的交易價(jià)格進(jìn)行修正，求得待估宗地的價(jià)格?！　　　?二)收益還原法　　收益還原法又稱收益法、收益資本化法、地租資本化法等。是將待估土地未來正常年純收益，以一定的土地還原利率還原，以此估算帶估土地價(jià)格的方法。由于土地具有永續(xù)性，因而人們可以期待外來的土地收益。當(dāng)把這未來若干年延續(xù)而不斷取得的土地純收益以一定的還原利率折現(xiàn)為現(xiàn)在的價(jià)值時(shí)，它就表現(xiàn)為土地價(jià)格。從理論上講，具有永續(xù)性的財(cái)產(chǎn)都可以出售，即都有市場價(jià)格。而這個(gè)市場價(jià)格也就是財(cái)產(chǎn)的現(xiàn)值，亦即等于其未來純收益的折現(xiàn)價(jià)值。其簡單意義就是，投資購買一塊土地而獲得的純收益，在價(jià)值上等于將這筆投資存入銀行而每年獲得的利息量。這就是收益還原法的基本原理?！　∮捎谕恋厥找媸遣煌a(chǎn)要素組合的結(jié)果，土地只是其中的要素之一，還有人類勞動(dòng)、資本、管理和科學(xué)技術(shù)等，因此，土地純收益是在土地收益中扣除非土地收益的貢獻(xiàn)量，或其應(yīng)得的報(bào)酬后的余額。這種土地純收益是因食用土地而帶來的，理應(yīng)歸土地所有者所有，因此，它就是地租。　　收益還原法一土地純收益的確定為前提，因此，它只適用于由收益的土地和建筑物或房地產(chǎn)的估價(jià)?！　』竟剑骸　⊥恋厥找鏋闊o限年期　　V= a / r　　V —土地收益價(jià)格　　a —土地純收益(地租)　　r —土地還原利率　　(三)成本逼近法　　成本逼近法是以開發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)客觀費(fèi)用之和為主要依據(jù)，在加上一定的利潤、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益來確定土地的價(jià)格的方法。成本逼近法是從投資成本角度來考察土地的價(jià)值，但它不能完全反映土地的真實(shí)價(jià)值。因?yàn)橐蛔谕恋氐膬r(jià)值高低，主要取決于在土地未來利用中所產(chǎn)生的收益大小，而不是取決于對(duì)這塊土地投資改造的費(fèi)用大小。成本逼近法一般用于新開發(fā)土地、工業(yè)用地、既無收益又無比較實(shí)例的公建、公益用地的價(jià)格評(píng)估，選擇該方法時(shí)應(yīng)慎重。

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• 問 有誰清楚土地地價(jià)評(píng)估的方法有幾種?
  答

  (1)基準(zhǔn)地價(jià)修正法基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表等評(píng)估成果，按照替代原則，就待估宗地的區(qū)域條件和個(gè)別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對(duì)照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，進(jìn)而求取待估宗地在估價(jià)期日價(jià)格的方法。根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》與當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價(jià)報(bào)告，其基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估宗地地價(jià)的計(jì)算公式為：基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法公式=基準(zhǔn)地價(jià)×K1×（1+∑K）×K2式中：K1——期日修正系數(shù)∑K——影響地價(jià)區(qū)域因素及個(gè)別因素修正系數(shù)之和K2——年期修正系數(shù)(2)成本逼近法成本逼近法是以開發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益來確定土地價(jià)格的估價(jià)方法。其基本計(jì)算公式為：土地價(jià)格=土地取得費(fèi)+有關(guān)稅費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+投資利息+投資利潤+土地增值收益(3)市場法市場比較法是將待估土地與在較近時(shí)期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生交易的類似土地交易實(shí)例進(jìn)行對(duì)照比較，對(duì)有關(guān)因素進(jìn)行修正，得出待估土地在評(píng)估時(shí)日地價(jià)的方法。

  全部3個(gè)回答>
• 問 有誰知道土地地價(jià)評(píng)估的方法有幾種?
  答

  成本逼近法　　成本逼近法是以開發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)客觀費(fèi)用之和為主要依據(jù)，在加上一定的利潤、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益來確定土地的價(jià)格的方法。成本逼近法是從投資成本角度來考察土地的價(jià)值，但它不能完全反映土地的真實(shí)價(jià)值。因?yàn)橐蛔谕恋氐膬r(jià)值高低，主要取決于在土地未來利用中所產(chǎn)生的收益大小，而不是取決于對(duì)這塊土地投資改造的費(fèi)用大小。成本逼近法一般用于新開發(fā)土地、工業(yè)用地、既無收益又無比較實(shí)例的公建、公益用地的價(jià)格評(píng)估，選擇該方法時(shí)應(yīng)慎重?！　』竟剑骸　〉貎r(jià)= 土地取得費(fèi) + 土地開發(fā)費(fèi) + 稅費(fèi) + 利潤 + 土地增值收益 = 土地成本價(jià)格 + 土地增值收益

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• 問 土地評(píng)估與資產(chǎn)評(píng)估差別
  答

  土地評(píng)估時(shí)需要由專業(yè)人員，遵循土地評(píng)估的原則和方法，根據(jù)土地的經(jīng)濟(jì)以及自然屬性進(jìn)行在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)當(dāng)中的收益評(píng)估。而資產(chǎn)評(píng)估需要根據(jù)國家的規(guī)定以及相關(guān)資料，在特定的目的之下，遵循適用的原則，對(duì)相應(yīng)的資產(chǎn)做出估價(jià)。二者評(píng)估的對(duì)象不同，使用到的方法也各不相同，對(duì)于土地評(píng)估來說，更多的是綜合評(píng)定出土地或者是多塊土地在某一狀態(tài)之下的價(jià)格。二者在評(píng)估的過程當(dāng)中，實(shí)際不是由評(píng)估人員進(jìn)行定價(jià)，是通過市場價(jià)格的形成以及以社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展為核心，預(yù)算出在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)當(dāng)中的收益狀況具有較高的專業(yè)性和技術(shù)性，并且是針對(duì)于某一特定時(shí)間內(nèi)所給出的合理價(jià)格。在評(píng)估的過程當(dāng)中，要遵循真實(shí)性和合法性，給予客觀的評(píng)估結(jié)果。尤其是對(duì)于資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，要對(duì)企業(yè)的資產(chǎn)情況、債權(quán)債務(wù)以及經(jīng)營情況做全面的清查。

• 問 僅有資產(chǎn)評(píng)估資質(zhì)能否評(píng)估土地
  答

  一般來說具有資產(chǎn)評(píng)估的資質(zhì)可以進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估，根據(jù)評(píng)估的目的不同，資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)能夠評(píng)估房地產(chǎn)土地，比如對(duì)整體企業(yè)或是股權(quán)進(jìn)行評(píng)估。資產(chǎn)評(píng)估的范圍比較廣泛，包括無形資產(chǎn)，房屋，土地以及機(jī)器設(shè)備等等進(jìn)行評(píng)估，主要是為了用于了解資產(chǎn)價(jià)值的大小，為以后產(chǎn)權(quán)交易的行為做保障。針對(duì)于相應(yīng)的土地評(píng)估，需要由縣級(jí)以上的地方人民政府，房地產(chǎn)行政主管部門進(jìn)行核準(zhǔn)，具備有房地產(chǎn)評(píng)估能力，會(huì)由住房建設(shè)部門頒發(fā)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)資質(zhì)。進(jìn)行土地評(píng)估時(shí)，必須具備公平公正客觀到揚(yáng)州，特別是在針對(duì)于征地拆遷的過程當(dāng)中，房地產(chǎn)資質(zhì)評(píng)估報(bào)告決定了拆遷人房屋的價(jià)格和能夠得到的補(bǔ)償。進(jìn)行土地評(píng)估時(shí)，首先要有明確的估價(jià)目的和估價(jià)對(duì)象，根據(jù)相應(yīng)的時(shí)間節(jié)點(diǎn)準(zhǔn)確的評(píng)估報(bào)告。