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• 148****4055

  (1)基準(zhǔn)地價(jià)修正法
  基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表等評(píng)估成果，按照替代原則，就待估宗地的區(qū)域條件和個(gè)別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對(duì)照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，進(jìn)而求取待估宗地在估價(jià)期日價(jià)格的方法。
  根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》與當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價(jià)報(bào)告，其基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估宗地地價(jià)的計(jì)算公式為：
  基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法公式=基準(zhǔn)地價(jià)×K1×（1+∑K）×K2
  式中：K1——期日修正系數(shù)
  ∑K——影響地價(jià)區(qū)域因素及個(gè)別因素修正系數(shù)之和
  K2——年期修正系數(shù)
  (2)成本逼近法
  成本逼近法是以開(kāi)發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤(rùn)、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益來(lái)確定土地價(jià)格的估價(jià)方法。
  其基本計(jì)算公式為：
  土地價(jià)格=土地取得費(fèi)+有關(guān)稅費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+投資利息+投資利潤(rùn)+土地增值收益
  (3)市場(chǎng)法
  市場(chǎng)比較法是將待估土地與在較近時(shí)期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生交易的類似土地交易實(shí)例進(jìn)行對(duì)照比較，對(duì)有關(guān)因素進(jìn)行修正，得出待估土地在評(píng)估時(shí)日地價(jià)的方法。
  

  查看全文↓ 2019-01-20 01:00:08
• 151****9994

  1、成本法 (1)成本積算法,即對(duì)取得土地或已實(shí)現(xiàn)的土地開(kāi)發(fā)的各項(xiàng)成本費(fèi)用進(jìn)行核算,剔除不正常因素影響的價(jià)值,對(duì)于正常成本費(fèi)用累積后取一定的資本利息和合理的投資利潤(rùn),得出土地使用權(quán)價(jià)值的方法。該方法常用于對(duì)正常程序取得的土地的評(píng)估。 (2)重置成本法,它是對(duì)現(xiàn)有的房屋按照正常市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)下的重新建造房屋所需成本的測(cè)算,然后考慮資金的利息并計(jì)取一定的開(kāi)發(fā)(或建設(shè)利潤(rùn))得出完全重置成本價(jià),然后根據(jù)實(shí)際情況和法律規(guī)范確定房屋成新率,二者相乘后得出房屋的評(píng)估價(jià)值的方法。
  2、市場(chǎng)比較法 挑取市場(chǎng)上相同用途、其他條件相似的房地產(chǎn)價(jià)格案例(已成交的或評(píng)估過(guò)的、具備正常報(bào)價(jià)的)與待估房地產(chǎn)的各項(xiàng)條件相比較,對(duì)各個(gè)因素進(jìn)行指數(shù)量化,通過(guò)準(zhǔn)確的指數(shù)對(duì)比調(diào)整,得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)值的方法。這種方法具有較強(qiáng)的實(shí)際意義和準(zhǔn)確性,在市場(chǎng)較為成熟、成交透明、比較案例易找的時(shí)候常常使用,并且估價(jià)結(jié)果較為準(zhǔn)確。
  3、剩余法 房地產(chǎn)總價(jià)知道或者可以測(cè)算出來(lái)時(shí),因?yàn)榉康禺a(chǎn)總價(jià)=土地使用權(quán)價(jià)值+房產(chǎn)價(jià)值,因此測(cè)算出土地使用權(quán)價(jià)值或房產(chǎn)價(jià)值,用總價(jià)值扣除它后即可得出房產(chǎn)價(jià)值或土地使用權(quán)價(jià)值。這種方法常用于房屋或土地的單項(xiàng)估價(jià)。
  4、收益法 不同的地區(qū)、不同用途、類型的房地產(chǎn)收益率也有所不同,根據(jù)待估房地產(chǎn)的收益返算其價(jià)值的方法即為收益還原法。房地產(chǎn)價(jià)值=房地產(chǎn)純收益÷收益還原利率。
  5、假設(shè)開(kāi)發(fā)法 對(duì)于一個(gè)未完成的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目(純土地或在建工程等),通過(guò)測(cè)算正常開(kāi)發(fā)完畢后的市場(chǎng)價(jià)值,然后扣除剩余開(kāi)發(fā)任務(wù)的正常投入,即得出待估房地產(chǎn)價(jià)值的方法。
  6、基準(zhǔn)地價(jià)法 針對(duì)到某一地塊的土地使用權(quán)價(jià)值評(píng)估,可以參照已有的同級(jí)別、同用途的基準(zhǔn)地價(jià),進(jìn)行一般因素、區(qū)域因素、個(gè)別因素的調(diào)整,**后得出估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)價(jià)值的方法。這種方法有一定的政策性。
  7、路線價(jià)法 土地使用權(quán)的價(jià)值跟土地所處位置(臨街狀況:寬度深度)有很大的關(guān)系,對(duì)于同一街區(qū),土地的價(jià)值具備相對(duì)的穩(wěn)定性,如果知道該街區(qū)土地的平均價(jià)格,通過(guò)臨街寬度、臨街深度的調(diào)整得出估價(jià)對(duì)象土地價(jià)值的方法即為路線價(jià)法。

  查看全文↓ 2019-01-20 00:59:45
• 147****0573

  　土地估價(jià)基本方法
  　　土地價(jià)格評(píng)估的基本方法有市場(chǎng)比較法、收益還原法、成本逼近法、剩余法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法，另外路線價(jià)法也是土地價(jià)格評(píng)估中常用的方法。
  　　(一)市場(chǎng)比較法
  　　市場(chǎng)比較法是土地估價(jià)中**基本、**常用的估價(jià)方法之一，也是國(guó)際上通用的基本估價(jià)方法。市場(chǎng)比較法是根據(jù)市場(chǎng)替代原理，將待估土地與具有替代性的，且在近期市場(chǎng)上交易的類似土地進(jìn)行比較，并對(duì)類似土地的成交價(jià)格作適當(dāng)修正，以此估算帶估土地客觀合理價(jià)格的方法。市場(chǎng)比較法的理論依據(jù)是替代經(jīng)濟(jì)原理。根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，在同一市場(chǎng)上，對(duì)于具有相同效用的商品，應(yīng)該具有相同的市場(chǎng)價(jià)格，即具有完全的替代關(guān)系。在同一市場(chǎng)上具有替代關(guān)系的兩個(gè)以上商品會(huì)因?yàn)橄嗷ジ?jìng)爭(zhēng)而使其價(jià)格相互牽制而趨于一致。市場(chǎng)比較法就是通過(guò)對(duì)具有替代關(guān)系的類似土地的交易價(jià)格進(jìn)行修正，求得待估宗地的價(jià)格。

  查看全文↓ 2019-01-20 00:59:38

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 有誰(shuí)知道土地地價(jià)評(píng)估的方法有幾種?
  答

  成本逼近法　　成本逼近法是以開(kāi)發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)客觀費(fèi)用之和為主要依據(jù)，在加上一定的利潤(rùn)、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益來(lái)確定土地的價(jià)格的方法。成本逼近法是從投資成本角度來(lái)考察土地的價(jià)值，但它不能完全反映土地的真實(shí)價(jià)值。因?yàn)橐蛔谕恋氐膬r(jià)值高低，主要取決于在土地未來(lái)利用中所產(chǎn)生的收益大小，而不是取決于對(duì)這塊土地投資改造的費(fèi)用大小。成本逼近法一般用于新開(kāi)發(fā)土地、工業(yè)用地、既無(wú)收益又無(wú)比較實(shí)例的公建、公益用地的價(jià)格評(píng)估，選擇該方法時(shí)應(yīng)慎重。　　基本公式：　　地價(jià)= 土地取得費(fèi) + 土地開(kāi)發(fā)費(fèi) + 稅費(fèi) + 利潤(rùn) + 土地增值收益 = 土地成本價(jià)格 + 土地增值收益

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• 問(wèn) 土地怎么評(píng)估？土地評(píng)估的方法有幾種？
  答

  　土地價(jià)格評(píng)估的基本方法有市場(chǎng)比較法、收益還原法、成本逼近法、剩余法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法，另外路線價(jià)法也是土地價(jià)格評(píng)估中常用的方法?！　?一)市場(chǎng)比較法　　市場(chǎng)比較法是土地估價(jià)中**基本、**常用的估價(jià)方法之一，也是國(guó)際上通用的基本估價(jià)方法。市場(chǎng)比較法是根據(jù)市場(chǎng)替代原理，將待估土地與具有替代性的，且在近期市場(chǎng)上交易的類似土地進(jìn)行比較，并對(duì)類似土地的成交價(jià)格作適當(dāng)修正，以此估算帶估土地客觀合理價(jià)格的方法。市場(chǎng)比較法的理論依據(jù)是替代經(jīng)濟(jì)原理。根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，在同一市場(chǎng)上，對(duì)于具有相同效用的商品，應(yīng)該具有相同的市場(chǎng)價(jià)格，即具有完全的替代關(guān)系。在同一市場(chǎng)上具有替代關(guān)系的兩個(gè)以上商品會(huì)因?yàn)橄嗷ジ?jìng)爭(zhēng)而使其價(jià)格相互牽制而趨于一致。市場(chǎng)比較法就是通過(guò)對(duì)具有替代關(guān)系的類似土地的交易價(jià)格進(jìn)行修正，求得待估宗地的價(jià)格?！　　　?二)收益還原法　　收益還原法又稱收益法、收益資本化法、地租資本化法等。是將待估土地未來(lái)正常年純收益，以一定的土地還原利率還原，以此估算帶估土地價(jià)格的方法。由于土地具有永續(xù)性，因而人們可以期待外來(lái)的土地收益。當(dāng)把這未來(lái)若干年延續(xù)而不斷取得的土地純收益以一定的還原利率折現(xiàn)為現(xiàn)在的價(jià)值時(shí)，它就表現(xiàn)為土地價(jià)格。從理論上講，具有永續(xù)性的財(cái)產(chǎn)都可以出售，即都有市場(chǎng)價(jià)格。而這個(gè)市場(chǎng)價(jià)格也就是財(cái)產(chǎn)的現(xiàn)值，亦即等于其未來(lái)純收益的折現(xiàn)價(jià)值。其簡(jiǎn)單意義就是，投資購(gòu)買一塊土地而獲得的純收益，在價(jià)值上等于將這筆投資存入銀行而每年獲得的利息量。這就是收益還原法的基本原理?！　∮捎谕恋厥找媸遣煌a(chǎn)要素組合的結(jié)果，土地只是其中的要素之一，還有人類勞動(dòng)、資本、管理和科學(xué)技術(shù)等，因此，土地純收益是在土地收益中扣除非土地收益的貢獻(xiàn)量，或其應(yīng)得的報(bào)酬后的余額。這種土地純收益是因食用土地而帶來(lái)的，理應(yīng)歸土地所有者所有，因此，它就是地租。　　收益還原法一土地純收益的確定為前提，因此，它只適用于由收益的土地和建筑物或房地產(chǎn)的估價(jià)?！　』竟剑骸　⊥恋厥找鏋闊o(wú)限年期　　V= a / r　　V —土地收益價(jià)格　　a —土地純收益(地租)　　r —土地還原利率　　(三)成本逼近法　　成本逼近法是以開(kāi)發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)客觀費(fèi)用之和為主要依據(jù)，在加上一定的利潤(rùn)、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益來(lái)確定土地的價(jià)格的方法。成本逼近法是從投資成本角度來(lái)考察土地的價(jià)值，但它不能完全反映土地的真實(shí)價(jià)值。因?yàn)橐蛔谕恋氐膬r(jià)值高低，主要取決于在土地未來(lái)利用中所產(chǎn)生的收益大小，而不是取決于對(duì)這塊土地投資改造的費(fèi)用大小。成本逼近法一般用于新開(kāi)發(fā)土地、工業(yè)用地、既無(wú)收益又無(wú)比較實(shí)例的公建、公益用地的價(jià)格評(píng)估，選擇該方法時(shí)應(yīng)慎重。

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• 問(wèn) 有哪些方法可以評(píng)估地價(jià)？
  答

  1、市場(chǎng)比較法：根據(jù)替代原理，將估價(jià)對(duì)象與具有替代性的，且在估價(jià)期日近期市場(chǎng)上交易的類似宗地進(jìn)行比較，并對(duì)類似宗地的成交價(jià)格進(jìn)行修正，以此估算估價(jià)對(duì)象價(jià)格的方法。2、收益還原法：將估價(jià)對(duì)象未來(lái)正常年純收益（地租），以一定的土地還原率還原，以此估算估價(jià)對(duì)象價(jià)格的方法。3、剩余法：在測(cè)算完成開(kāi)發(fā)后的不動(dòng)產(chǎn)正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上，扣除預(yù)計(jì)的正常開(kāi)發(fā)成本及有關(guān)專業(yè)費(fèi)用、利息、利潤(rùn)和稅費(fèi)等，以價(jià)格余額來(lái)估算估價(jià)對(duì)象價(jià)格的方法。4、成本逼近法：以取得和開(kāi)發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)客觀費(fèi)用之和為主要依據(jù)，加上客觀的利潤(rùn)、利息、應(yīng)交納的稅金和土地增值收益等確定土地價(jià)格的方法。5、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法：利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)（路線價(jià)）、標(biāo)定地價(jià)等政府公示地價(jià)及其地價(jià)修正體系成果、按照替代原則，將估價(jià)對(duì)象的區(qū)域條件和個(gè)別條件等與公示地價(jià)的條件相比較，進(jìn)而通過(guò)修正求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)期日價(jià)格的方法。6、一般住宅用地、商業(yè)用地用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法與收益法比較多。工業(yè)用地用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法與成本法。

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• 問(wèn) ??如何評(píng)估房產(chǎn)？房產(chǎn)評(píng)估的方法有誰(shuí)清楚呢?
  答

  一、需要做房產(chǎn)評(píng)估的情形①二手房?jī)r(jià)格明顯過(guò)低購(gòu)買二手房需要繳納一定的稅費(fèi)，稅費(fèi)與房產(chǎn)價(jià)格緊密相連。當(dāng)房地產(chǎn)管理部門認(rèn)為房屋價(jià)格明顯低于房地產(chǎn)價(jià)值，交易雙方又不愿意調(diào)整的，就會(huì)委托具有一定資質(zhì)的專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)交易的二手房進(jìn)行評(píng)估，并以評(píng)估的價(jià)格作為繳納稅費(fèi)的依據(jù)。②買賣雙方認(rèn)為有必要一般情況下，買賣雙方都能自行確定交易價(jià)格，但如果有一方或雙方對(duì)交易的二手房的價(jià)格沒(méi)有概念，又不相信對(duì)方的報(bào)價(jià)或中介機(jī)構(gòu)的評(píng)估，那就可以自行委托或雙方共同委托有資格的評(píng)估事務(wù)所進(jìn)行評(píng)估，然后參考評(píng)估價(jià)格確定雙方的交易價(jià)格。③申請(qǐng)抵押貸款向銀行申請(qǐng)房地產(chǎn)抵押貸款時(shí)，銀行為確定抵押物的擔(dān)保價(jià)值，需對(duì)抵押人的房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)或者有些借款人想知道獲得的貸款金額，也會(huì)提前委托評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)自己的房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。④發(fā)生房地產(chǎn)糾紛當(dāng)交易雙方發(fā)生房產(chǎn)糾紛，一方或雙方可委托專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)糾紛案件中涉及的房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，為協(xié)議、仲裁、訴訟等方式提供參考依據(jù)。⑤辦理房地產(chǎn)保險(xiǎn)房地產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià)，分為房地產(chǎn)投保時(shí)的保險(xiǎn)價(jià)值評(píng)估和保險(xiǎn)事故發(fā)生后的損失價(jià)值或損失程度評(píng)估。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是評(píng)估有可能因自然災(zāi)害或意外事故而遭受損失建筑物的價(jià)值。二、如何進(jìn)行房屋評(píng)估①首先，委托方應(yīng)到有資質(zhì)的房地產(chǎn)估價(jià)單位去咨詢、查閱有關(guān)的文件，了解一下房屋評(píng)估相關(guān)知識(shí)。②然后委托方向房地產(chǎn)估價(jià)單位出具“房地產(chǎn)估價(jià)委托書”作為委托評(píng)估的依據(jù)，如果房地產(chǎn)估價(jià)單位沒(méi)有異議，就可視為接受委托。③接下來(lái)，委托方要向估價(jià)單位提供估價(jià)房屋土地的相關(guān)資料，比如土地使用證及附圖、地上建筑物產(chǎn)權(quán)證明及附圖、房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利登記文件等，如果是以有償方式取得土地使用權(quán)的，則須提供土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同。④資料準(zhǔn)備齊全并交給估價(jià)單位之后，委托方便可與估價(jià)單位約定實(shí)地勘察的時(shí)間，并明確勘察時(shí)的具體要求。⑤估價(jià)單位在約定時(shí)間對(duì)委托方的房屋進(jìn)行實(shí)地勘察并評(píng)估，委托方支付評(píng)估服務(wù)費(fèi)，約一個(gè)月的時(shí)間，委托方便可領(lǐng)取房屋土地評(píng)估報(bào)告書了?！∪?、房產(chǎn)評(píng)估方法①成本法成本積算法，即對(duì)取得土地的各項(xiàng)成本費(fèi)用進(jìn)行核算，剔除不正常因素影響的價(jià)值，對(duì)于正常成本費(fèi)用累積后取一定的資本利息和合理的投資利潤(rùn)，得出土地使用權(quán)價(jià)值的方法。該方法常用于對(duì)正常程序取得的土地的評(píng)估。②重置成本法它是對(duì)現(xiàn)有的房屋按照正常市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)下的重新建造房屋所需成本的測(cè)算，然后考慮資金的利息并計(jì)取一定的開(kāi)發(fā)（或建設(shè)利潤(rùn)）得出完全重置成本價(jià)，然后根據(jù)實(shí)際情況和法律規(guī)范確定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的評(píng)估價(jià)值的方法。③市場(chǎng)比較法挑取市場(chǎng)上相同用途、其他條件相似的房地產(chǎn)價(jià)格案例（已成交的或評(píng)估過(guò)的）與待估房地產(chǎn)的各項(xiàng)條件相比較，通過(guò)準(zhǔn)確的指數(shù)對(duì)比調(diào)整，得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)值的方法。④剩余法房地產(chǎn)總價(jià)知道或者可以測(cè)算出來(lái)時(shí)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)總價(jià)=土地使用權(quán)價(jià)值+房產(chǎn)價(jià)值，因此測(cè)算出土地使用權(quán)價(jià)值或房產(chǎn)價(jià)值，用總價(jià)值扣除它后即可得出房產(chǎn)價(jià)值或土地使用權(quán)價(jià)值。這種方法常用于房屋或土地的單項(xiàng)估價(jià)。四、影響房產(chǎn)評(píng)估的因素①房屋所處的位置房屋所處的位置不同，價(jià)格就會(huì)有所不同。交通方便，距離市中心較近的位置價(jià)格自然高。②房屋使用年限與小區(qū)管理及配套設(shè)施修建年代越近的房屋，配套設(shè)施越齊全的小區(qū)，管理越到位，價(jià)格也越高。③房屋的朝向及結(jié)構(gòu)同一棟樓里同等戶型不同朝向的房屋價(jià)格會(huì)產(chǎn)生200元左右每平方米的落差。④房屋內(nèi)部裝修程度房屋內(nèi)部裝修程度對(duì)房屋的評(píng)估也有著一定的影響，比如裝修好的房屋比起同樣條件但裝修較次的房屋來(lái)說(shuō)，價(jià)格就會(huì)高一些。

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• 問(wèn) ??土地怎么評(píng)估？土地評(píng)估的方法有多少種？
  答

  (1)基準(zhǔn)地價(jià)修正法基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表等評(píng)估成果，按照替代原則，就待估宗地的區(qū)域條件和個(gè)別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對(duì)照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，進(jìn)而求取待估宗地在估價(jià)期日價(jià)格的方法。根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》與當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價(jià)報(bào)告，其基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估宗地地價(jià)的計(jì)算公式為：基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法公式=基準(zhǔn)地價(jià)×K1×（1+∑K）×K2式中：K1——期日修正系數(shù)∑K——影響地價(jià)區(qū)域因素及個(gè)別因素修正系數(shù)之和K2——年期修正系數(shù)(2)成本逼近法成本逼近法是以開(kāi)發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤(rùn)、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益來(lái)確定土地價(jià)格的估價(jià)方法。其基本計(jì)算公式為：土地價(jià)格=土地取得費(fèi)+有關(guān)稅費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+投資利息+投資利潤(rùn)+土地增值收益(3)市場(chǎng)法市場(chǎng)比較法是將待估土地與在較近時(shí)期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生交易的類似土地交易實(shí)例進(jìn)行對(duì)照比較，對(duì)有關(guān)因素進(jìn)行修正，得出待估土地在評(píng)估時(shí)日地價(jià)的方法。

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