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• 148****1637

  物業(yè)管理制度可分為兩大類：一類是物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部管理制度；另一類是物業(yè)管理企業(yè)的外部制度。 （l）物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部制度
  ①物業(yè)管理公司員工管理條例
  員工管理條例是物業(yè)管理公司**基本的內(nèi)部管理制度，主要包括勞動用工制度、員工行為規(guī)范、員工福利制度、企業(yè)獎懲制度。
  ②物業(yè)管理企業(yè)各部門的職責(zé)范圍
  包括公司辦公室的職責(zé)范圍、財務(wù)部門的職責(zé)范圍、管理部內(nèi)助職責(zé)范圍、服務(wù)部門的職責(zé)范圍。
  ③物業(yè)管理企業(yè)員工崗位責(zé)任制
  包括經(jīng)理室人員崗位責(zé)任制、公司辦公室人員崗位責(zé)任制、管理處人員崗位責(zé)任制。
  （2）物業(yè)管理企業(yè)外部制度
  外部制度是指用于界定物業(yè)管理參與者權(quán)利與義務(wù)，規(guī)范實施物業(yè)管理過程中各方的行為，協(xié)調(diào)各方主體間關(guān)系的制度，主要制度有：
  ①物業(yè)接管驗收規(guī)定
  ②樓宇入住規(guī)定
  包括人住通知書、收樓須知、入住手續(xù)書、入住合約。
  ③物業(yè)管理公約
  是將業(yè)主以及管理者的權(quán)利與義務(wù)以法律文件的形式加以確定，對全體業(yè)主或使用人以及物業(yè)管理者均有約束力，主要包括以下內(nèi)容：
  1）明確業(yè)主的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任
  2）明確物業(yè)開發(fā)商應(yīng)享有的權(quán)利
  3）明確物業(yè)管理者的權(quán)利與義務(wù)
  4）明確對物業(yè)公共部位以及公用設(shè)施的管理
  5）對物業(yè)全部損壞或部分損壞無法正常使用的規(guī)定
  6）管理費用的規(guī)定
  7）法律責(zé)任
  8）其他事項
  ④住戶手冊
  是一種交住戶保存的文件，主要包括以下內(nèi)容：
  l）居住區(qū)概況；
  2）居住區(qū)的管理；
  3）業(yè)主或住戶須知；
  4） 購日燈管理與維修；
  5）物業(yè)管理條例；
  6）綜合服務(wù)；
  7）其他應(yīng)注意的事項。
  ⑤住宅區(qū)房屋及有關(guān)設(shè)施接代管制度
  1）對房屋及有關(guān)設(shè)施接代管范圍、接管標(biāo)準(zhǔn)、接代管程序的規(guī)定。
  2）對房屋代管權(quán)責(zé)的規(guī)定。
  ⑥房屋管理服務(wù)制度
  1）房屋維修養(yǎng)護管理規(guī)定。
  2）房屋裝修管理規(guī)定。
  ⑦住宅區(qū)管理制度
  主要包括住宅小區(qū)治安保衛(wèi)管理、樓宇管理、機動車管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、消防管理、綠化管理、禁止違章用地及違章建筑的管理及農(nóng)貿(mào)市場管理等規(guī)定。
  ⑧業(yè)主公約
  ⑨業(yè)主委員會章程
  l）成立業(yè)主委員會的宗旨、目的；
  2）業(yè)主委員會的權(quán)利、義務(wù)；
  3）成立業(yè)主委員會的程序；
  4）勸業(yè)主委員會會議及業(yè)主大會；
  5）業(yè)主委員會的任務(wù)；
  6）有關(guān)補充說明。

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• 135****4636

  物業(yè)管理制度可分為兩大類：
  一、物業(yè)公司內(nèi)部管理制度：
  物業(yè)組織制度
  公司設(shè)立條件和程序 注冊登記 公司章程 機構(gòu)設(shè)置 管理職能制度 領(lǐng)導(dǎo)管理職能
  工程技術(shù)管理職能 文化管理職能 財務(wù)管理職能 治安保衛(wèi)職能 綠化衛(wèi)生職能
  崗位職責(zé)制度 經(jīng)理、主任崗位職責(zé) 值班、調(diào)度崗位職責(zé) 辦公行政崗位職責(zé)
  總務(wù)后勤崗位職責(zé) 房管事務(wù)崗位職責(zé) 技術(shù)設(shè)備崗位職責(zé) 財務(wù)崗位職責(zé) 社會文化崗位職責(zé)
  安全保衛(wèi)崗位職責(zé) 綠化保潔崗位職責(zé) 作業(yè)程序制度 文件控制規(guī)程 入伙管理規(guī)程
  設(shè)備管理規(guī)程 辦公管理制度 辦公事務(wù)管理制度 會議保密制度 文檔字處理制度
  辦公設(shè)備管理制度 規(guī)范運作制度 內(nèi)部綜合管理制度 維修工作制度 投訴回訪工作制度
  安全保衛(wèi)工作制度 部門工作制度 綠化保潔工作制度 廉潔制度 人事勞資制度 員工守則
  人事勞動事務(wù)管理 包干責(zé)任制 考勤考核管理制度 工資福利管理制度 員工培訓(xùn)管理制度
  總務(wù)后勤制度 車務(wù)管理制度 物資管理制度 員工著裝管理制度 員工食堂管理制度
  員工宿舍管理制度 財務(wù)管理制度 財務(wù)管理制度 資產(chǎn)管理制度 會計事務(wù)管理制度
  二、物業(yè)管理外部制度：
  前期介入管理制度 前期介入制度 委托管理制度 接管驗收制度 入伙租賃管理制度
  租賃管理制度 為主用戶管理制度 業(yè)主章程 業(yè)主公約 用戶手冊 業(yè)主守則 裝修維修管理制度
  維修管理制度 治安保衛(wèi)管理制度 治安保衛(wèi)組織工作制度 治安事務(wù)管理制度
  設(shè)備和治安基金管理制度 消防案例管理制度 消防工作制度 消防操作管理制度
  消防設(shè)備管理制度 交通車輛管理制度 交通管理制度 車場管理制度 車輛管理制度
  設(shè)施設(shè)備管理制度 設(shè)施設(shè)備管理基本制度 電力系統(tǒng)管理制度 電梯輸送系統(tǒng)管理制度
  空調(diào)系統(tǒng)管理制度 排水系統(tǒng)管理制度 消防設(shè)備管理制度 綠化衛(wèi)生管理制度
  綠化管理制度 清潔管理制度 社區(qū)文化管理制度 文化活動管理制度
  等等：

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• 152****8122

  物業(yè)管理的類型
  物業(yè)管理可按不同的分類標(biāo)準(zhǔn)進行分類。一般可以按物業(yè)的類別、物業(yè)的性質(zhì)等標(biāo)準(zhǔn)分類。
  按物業(yè)的類別分類。物業(yè)的類別按其使用特征可以分為：住宅、工廠、寫字樓、綜合商貿(mào)樓、別墅等形式。相應(yīng)的物業(yè)管理可以據(jù)此劃分為：住宅（區(qū)）物業(yè)管理、、工廠（區(qū)）物業(yè)管理、寫字樓物業(yè)管理、商貿(mào)樓（城）物業(yè)管理等形式。同時針對不同的物業(yè)管理，物業(yè)管理的內(nèi)容和重點亦有所不同，如工廠（區(qū)）的管理側(cè)重于確保水、電供應(yīng)和區(qū)內(nèi)道路的暢通，寫字樓宇的管理側(cè)重于電梯管理、消防安全和安全保衛(wèi)等等。
  按物業(yè)的性質(zhì)劃分。根據(jù)物業(yè)的經(jīng)濟性質(zhì)，物業(yè)可以分為收益性物業(yè)和非收益性物業(yè)，因而物業(yè)管理亦可劃分為收益性物業(yè)管理和非收益性物業(yè)管理。收益性物業(yè)主要是指經(jīng)營性房屋，它通過房屋的經(jīng)營實現(xiàn)其經(jīng)濟價值。如酒店、寫字樓、商貿(mào)樓、出租住宅公寓等。非收益性物業(yè)則主要指向業(yè)主和使用者提供效用、作為經(jīng)營輔助設(shè)施或消費品而使用的房屋。如企業(yè)經(jīng)營所必須的辦公樓宇設(shè)施、工廠廠房設(shè)施、倉庫設(shè)施以及住宅等等。

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相關(guān)問題

• 問 ??物業(yè)管理條例中的基本制度有哪些？都有什么類型？
  答

  物業(yè)管理的類型物業(yè)管理可按不同的分類標(biāo)準(zhǔn)進行分類。一般可以按物業(yè)的類別、物業(yè)的性質(zhì)等標(biāo)準(zhǔn)分類。按物業(yè)的類別分類。物業(yè)的類別按其使用特征可以分為：住宅、工廠、寫字樓、綜合商貿(mào)樓、別墅等形式。相應(yīng)的物業(yè)管理可以據(jù)此劃分為：住宅（區(qū)）物業(yè)管理、、工廠（區(qū)）物業(yè)管理、寫字樓物業(yè)管理、商貿(mào)樓（城）物業(yè)管理等形式。同時針對不同的物業(yè)管理，物業(yè)管理的內(nèi)容和重點亦有所不同，如工廠（區(qū)）的管理側(cè)重于確保水、電供應(yīng)和區(qū)內(nèi)道路的暢通，寫字樓宇的管理側(cè)重于電梯管理、消防安全和安全保衛(wèi)等等。按物業(yè)的性質(zhì)劃分。根據(jù)物業(yè)的經(jīng)濟性質(zhì)，物業(yè)可以分為收益性物業(yè)和非收益性物業(yè)，因而物業(yè)管理亦可劃分為收益性物業(yè)管理和非收益性物業(yè)管理。收益性物業(yè)主要是指經(jīng)營性房屋，它通過房屋的經(jīng)營實現(xiàn)其經(jīng)濟價值。如酒店、寫字樓、商貿(mào)樓、出租住宅公寓等。非收益性物業(yè)則主要指向業(yè)主和使用者提供效用、作為經(jīng)營輔助設(shè)施或消費品而使用的房屋。如企業(yè)經(jīng)營所必須的辦公樓宇設(shè)施、工廠廠房設(shè)施、倉庫設(shè)施以及住宅等等。

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• 問 ??物業(yè)管理條例中的基本制度有哪些？物業(yè)管理基本制度與政策是在管理條例里面嗎？
  答

  物權(quán)法第六章自有部分的所有權(quán)共有部分管理權(quán)為基準(zhǔn)，物業(yè)管理條例的制度，業(yè)主大會制度，管理規(guī)約制度，前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度，物業(yè)承接查驗制度，物業(yè)企業(yè)資質(zhì)管理制度，物業(yè)從業(yè)人員職業(yè)資格制度，住宅專項維修資金制度，確立業(yè)主之間，物業(yè)企業(yè)與業(yè)主之間，建設(shè)單位與業(yè)主以及物業(yè)企業(yè)之間，市政公用單位與業(yè)主及物業(yè)企業(yè)之間，居委會與業(yè)主大會和業(yè)委會之間，物業(yè)管理各方主體與政府之間的關(guān)系

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• 問 物業(yè)管理條例中的基本制度有哪些？物業(yè)管理基本制度與政策是不是在管理條例里面有呢？
  答

  據(jù)建設(shè)部總經(jīng)濟師謝家瑾介紹，《物業(yè)管理條例》所確立的七項基本制度是：　　一、業(yè)主大會制度。業(yè)主大會和業(yè)主委員會并存，業(yè)主大會決策、業(yè)主委員會執(zhí)行?！　《?、業(yè)主公約制度。業(yè)主公約是業(yè)主共同訂立并遵守的行為準(zhǔn)則，對全體業(yè)主具有約束力?！　∪?、物業(yè)管理招投標(biāo)制度。提倡業(yè)主通過公平、公開、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè)，鼓勵建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)?！　∷?、物業(yè)承接驗收制度。物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗，應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位或業(yè)主委員會辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)，建設(shè)單位、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)移交有關(guān)資料?！　∥?、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度?！　×?、物業(yè)管理專業(yè)人員職業(yè)資格制度?！　∑?、住房專項維修資金制度。

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• 問 物業(yè)管理條例中的基本制度有哪些？物業(yè)管理 內(nèi)部控制制度包括哪些內(nèi)容？
  答

  客戶服務(wù)管理制度，一般有：客戶服務(wù)部（中心）前臺值班管理規(guī)定客戶接待作業(yè)規(guī)程客戶投訴（建議）處理作業(yè)規(guī)程客戶求助服務(wù)作業(yè)規(guī)程客戶回訪作業(yè)規(guī)程樓宇巡查作業(yè)規(guī)程小區(qū)/大廈物業(yè)管理收費管理辦法業(yè)主檔案管理作業(yè)規(guī)程社區(qū)文化管理作業(yè)規(guī)程客戶服務(wù)部(中心)人員培訓(xùn)作業(yè)規(guī)程

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• 問 ??物業(yè)管理條例中的基本制度有哪些？物業(yè)管理 內(nèi)部控制制度包括什么內(nèi)容？
  答

  物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部管理制度，是指物業(yè)管理企業(yè)為履行物業(yè)服務(wù)合同，提高服務(wù)質(zhì)量和工作效率，以國家頒行的法律法規(guī)及相關(guān)文件政策為依據(jù)，根據(jù)企業(yè)特點和物業(yè)管理區(qū)域?qū)嶋H，制定的企業(yè)內(nèi)部執(zhí)行的規(guī)章和制度。包括一系列職責(zé)范圍，崗位責(zé)任，工作程序和考核辦法等。此類制度的制定是為了明確各部門，各崗位的責(zé)任，約束企業(yè)員工的行為，協(xié)調(diào)，銜接企業(yè)各環(huán)節(jié)的關(guān)系，保證企業(yè)正常運轉(zhuǎn)和循環(huán)，以此為基礎(chǔ)，落實物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)責(zé)任，保證物業(yè)管理工作的有序進行。在物業(yè)管理的市場競爭中，如果說一個物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)備精良，工作設(shè)施先進是競爭的“硬件”，那么物業(yè)管理制度的完備，嚴密，科學(xué)，合理就是競爭中取勝的“軟件”。因此，物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部制度建設(shè)是一項十分重要的基礎(chǔ)性工作。物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部管理制度體系一般包括以下具體制度：(一)企業(yè)綜合管理制度。指公司各個部門和全體員工都必須遵守，執(zhí)行的制度。包括員工手則，質(zhì)量手冊、程序文件等涉及企業(yè)宏觀管理方面的目標(biāo)和要求。其中《員工手冊》，是物業(yè)管理企業(yè)**基本的內(nèi)部管理制度。主要包括勞動用工制度，員工行為規(guī)范，員工福利制度，績效考核制度，企業(yè)獎懲制度等員工管理方面的制度。質(zhì)量手冊包括了質(zhì)量管理和質(zhì)量保證體系制度、管理職責(zé)、資源管理、服務(wù)實現(xiàn)等方面的制度。程序文件包括文件和資料管理程序、不合格控制程序、企業(yè)財務(wù)管理程序，企業(yè)采購檢驗保管程序等方面的制度，經(jīng)濟核算制度等。(二)部門職能制度主要指公司各部門責(zé)任的制度。物業(yè)管理企業(yè)各部門都要制定工作職責(zé)，一般包括公司內(nèi)部職能部門如辦公室，財務(wù)部，人力資源部，或業(yè)務(wù)部門如服務(wù)部，工程部，保潔部，保安部，市場部等各個部門以及各個項目管理處的具體工作職責(zé)范圍。(三)崗位制度主要指公司各不同具體崗位的具體工作職責(zé)的制度。通常稱為崗位說明書。物業(yè)公司內(nèi)部有多個職能部門，每個部門內(nèi)有相應(yīng)的不同崗位，一個完整的崗位說明書要包括本崗位的工作職責(zé)、工作權(quán)限、任職資格、培訓(xùn)要求、工作文件、考核要求、注意事項等內(nèi)容。(四)操作程序制度主要指公司在管理各環(huán)節(jié)運作過程中所作的步驟和標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，通常稱為作業(yè)指導(dǎo)書。作業(yè)指導(dǎo)書是指為保證過程的質(zhì)量而制訂的程序，是指導(dǎo)保證過程質(zhì)量的**基礎(chǔ)的文件和為開展純技術(shù)性質(zhì)量活動提供指導(dǎo)，是質(zhì)量體系程序文件的支持性文件，有時也稱為工作指導(dǎo)令或操作規(guī)范、操作規(guī)程、工作指引等。作業(yè)指導(dǎo)書是一種程序，其針對的對象是具體的作業(yè)活動，而程序文件描述的對象是某項系統(tǒng)性的質(zhì)量活動。作業(yè)指導(dǎo)書按內(nèi)容可分為：　　——用于施工、操作、檢驗、安裝等具體過程的作業(yè)指導(dǎo)書；　　——用于指導(dǎo)具體管理工作的各種工作細則、導(dǎo)，則、計劃和規(guī)章制度等；　　——用于指導(dǎo)自動化程度高而操作相對獨立的標(biāo)準(zhǔn)操作規(guī)范。物業(yè)管理公司需要針對每個工作崗位的各類工作，制定明確，具體，細致，便于操作的操作規(guī)程，即具體的規(guī)范的工作流程和工作要求及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。每一個作業(yè)指導(dǎo)書包括目的、范圍、定義、職責(zé)、作業(yè)流程圖、方法與措施、參考文件等內(nèi)容。作業(yè)指導(dǎo)書是物業(yè)管理公司核心管理制度之一。

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