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• 154****9168

  土地使用權(quán)，是指國家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位、農(nóng)民集體和公民個人，以及三資企業(yè)，凡具備法定條件者，依照法定程序或依約定對國有土地或農(nóng)民集體土地所享有的占有、利用、收益和有限處分的權(quán)利。
  
  房屋所有權(quán)，是指房屋所有權(quán)屬于個人產(chǎn)權(quán)，是私有財產(chǎn)權(quán)的一種，是得到《中華人民共和國憲法》的保護(hù)的，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》(自2007年10月1日起施行)第六十四條，私人對其合法的收入、房屋、生活用品、生產(chǎn)工具、原材料等不動產(chǎn)和動產(chǎn)享有所有權(quán)。其年限是永遠(yuǎn)的。
  
  土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的區(qū)別
  房屋所有權(quán)（即房產(chǎn)權(quán)）是永遠(yuǎn)的，沒有期限限制，只要房產(chǎn)沒有完全毀損滅失就能一直享有[房產(chǎn)證里是沒有期限登記欄的]；
  
  土地使用權(quán)是有期限的。國家通過土地有期出讓方式，授予用地人40年、50年、70年不等的使用權(quán)。
  
  也就是說房子的所有權(quán)是永遠(yuǎn)的，只要房子不塌，這房子就一直是產(chǎn)權(quán)人的，但是我們是社會主義國家，土地是國家的。根據(jù)項(xiàng)目的立項(xiàng)不同，租用國家土地的周期也不同，住宅70年，辦公/公建50年，商業(yè)/工業(yè)40年。
  
  土地使用權(quán)的核算
  土地使用權(quán)用于自行開發(fā)建造廠房等自用地上建筑物時，土地使用權(quán)的賬面價值不與地上建筑物合并計算其成本，而仍作為無形資產(chǎn)進(jìn)行核算。
  如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的土地使用權(quán)用于建造對外出售的房屋建筑物的，其相關(guān)的土地使用權(quán)的價值應(yīng)當(dāng)計入所建造的房屋建筑物成本。
  
  企業(yè)外購房屋建筑物所支付的價款中包括土地使用權(quán)以及建筑物的價值的，一般應(yīng)當(dāng)對實(shí)際支付的價款按照合理的方法(例如，公允價值相對比例)在土地使用權(quán)和地上建筑物之間進(jìn)行分配;確實(shí)無法在土地使用權(quán)和地上建筑物之間進(jìn)行合理分配的，才全部作為固定資產(chǎn)核算。
  
  （一）土地使用權(quán)的確認(rèn)和計量。企業(yè)土地使用權(quán)的確認(rèn)必須同時滿足兩個條件：
  （1）該資產(chǎn)產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；
  
  （2）該資產(chǎn)的成本能夠可靠地計量。土地使用權(quán)的取得方式通常有行政劃撥、出讓、二三級市場購買、投資者投入、租賃等之分，且土地開發(fā)程度不同，其所含成本內(nèi)容也不同，所以企業(yè)土地使用權(quán)取得的核算應(yīng)區(qū)別各種情況對待。
  
  1. 行政劃撥取得。如無償劃撥則不需進(jìn)行會計處理；如劃撥取得后需支付農(nóng)用地征用費(fèi)或拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)的，支付的農(nóng)用地征用費(fèi)、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)列“在建工程——其他支出”核算，支付的平整費(fèi)用列“在建工程——基建工程”核算。
  
  2.出讓取得。支付的土地出讓金列“無形資產(chǎn)——土地使用權(quán)”核算，支付的農(nóng)用地征用費(fèi)、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)和取得時應(yīng)由使用者繳納的各種稅費(fèi)列“在建工程——其他支出”核算，支付的平整費(fèi)用列“在建工程——基建工程”核算。
  
  3.市場購買取得。支付的價款列“無形資產(chǎn)——土地使用權(quán)”核算，支付的相關(guān)稅費(fèi)列“在建工程——其他支出”核算。
  
  4.投資者投入取得。取得時按投資各方確認(rèn)的價款列“無形資產(chǎn)——土地使用權(quán)”核算，支付的相關(guān)稅費(fèi)列“在建工程——其他支出”核算。
  
  5.租賃取得。支付的租賃費(fèi)分期列“管理費(fèi)用”。
  
  6.換入或債務(wù)重組取得。通過非貨幣性交易換入的或通過債務(wù)重組取得的土地使用權(quán)，應(yīng)按有關(guān)非貨幣性交易或債務(wù)重組的會計處理規(guī)定確定入賬價值，列“無形資產(chǎn)——土地使用權(quán)”核算。
  
  7. 補(bǔ)地價。原為劃撥取得的土地，經(jīng)批準(zhǔn)將土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價入股和投資時，應(yīng)按規(guī)定補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金即為補(bǔ)地價，補(bǔ)地價價款列“無形資產(chǎn)——土地使用權(quán)”核算。
  
  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以上業(yè)務(wù)中涉及“在建工程”科目的，均應(yīng)通過“生產(chǎn)（開發(fā)）成本”科目核算。 值得說明的是，現(xiàn)行企業(yè)中由于以下兩種原因而在“固定資產(chǎn)——土地”科目核算土地：（1）1993年開始的全國性清產(chǎn)核資中按規(guī)定估價，并經(jīng)批復(fù)確認(rèn)按固定資產(chǎn)入賬核算的土地；（2）1993年開始的清產(chǎn)核資以前“已經(jīng)估價單獨(dú)入賬的土地”。該情況企業(yè)在占有使用上不存在期限，在價值上不計提折舊。
  
  （二）土地使用權(quán)的攤銷。企業(yè)出讓取得、市場購買取得、接受投資等取得的土地使用權(quán)，在尚未開發(fā)或建造自用項(xiàng)目前，作為無形資產(chǎn)核算，并按規(guī)定的期限分期攤銷。根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，土地使用權(quán)出讓的**高年限如下：商業(yè)、旅游、娛樂用地40年，工業(yè)用地50年，居住用地70年，綜合或其他用地50年。企業(yè)取得土地使用權(quán)時，應(yīng)明確該土地辦理出讓時土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限，如該土地是早年出讓取得的，攤銷年限應(yīng)是原規(guī)定年限減去已經(jīng)使用年限后的剩余年限。但國家規(guī)定“滿二年未動工的，可無償收回土地使用權(quán)，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門行為或者動工開發(fā)必須的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外?！?攤銷土地使用權(quán)價值時，借記“管理費(fèi)用——無形資產(chǎn)攤銷”科目，貸記“無形資產(chǎn)——土地使用權(quán)”科目。
  
  （三）土地使用權(quán)減值。由于土地的不可再生性、不可移動性等特性和國家實(shí)行的管理制度決定，土地使用權(quán)的減值可能性較??；產(chǎn)生減值時，大多已形成包括建筑物在內(nèi)的房地產(chǎn)，此時應(yīng)計提固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備。無論是計提無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備或固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備，均列“營業(yè)外支出”科目及相關(guān)明細(xì)科目。
  
  （四）土地使用權(quán)處置和滅失。
  
  1. 建造開發(fā)。企業(yè)因利用土地建造自用項(xiàng)目時，應(yīng)將土地使用權(quán)的賬面價值全部轉(zhuǎn)入在建工程成本；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)商品房時，應(yīng)將土地使用權(quán)的賬面價值全部轉(zhuǎn)入開發(fā)成本。
  
  2.轉(zhuǎn)讓。根據(jù)建設(shè)部第45號令《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》，房地產(chǎn)的買賣、投資入股、合作開發(fā)、抵債等權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的形式均為轉(zhuǎn)讓；又根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》，為嚴(yán)格限制炒買地皮和切實(shí)保障建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)施規(guī)定：“土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓應(yīng)按照出讓合同約定支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書。屬于房屋建設(shè)工程應(yīng)完成開發(fā)投資總額的25％以上。

  查看全文↓ 2019-10-06 20:58:56
• 147****3027

  那得看你的那塊地是什么性質(zhì)的地了，是農(nóng)用地還是住宅地開發(fā)用地，等等。詳情請參詢中華人民共和國土地法。

  查看全文↓ 2019-10-06 20:58:47
• 158****6409

  1，如果開發(fā)的樓房是用來出售的，土地成本應(yīng)該計入開發(fā)產(chǎn)品的成本。
  2，如果蓋的樓房是自用的，土地成本計入無形資產(chǎn)科目。

  查看全文↓ 2019-10-06 20:58:41
• 141****8507

  土地使用權(quán)，是指國家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位、農(nóng)民集體和公民個人，以及三資企業(yè)，凡具備法定條件者，依照法定程序或依約定對國有土地或農(nóng)民集體土地所享有的占有、利用、收益和有限處分的權(quán)利。
  
  土地使用權(quán)用于自行開發(fā)建造廠房等自用地上建筑物時，土地使用權(quán)的賬面價值不與地上建筑物合并計算其成本，而仍作為無形資產(chǎn)進(jìn)行核算。
  
  如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的土地使用權(quán)用于建造對外出售的房屋建筑物的，其相關(guān)的土地使用權(quán)的價值應(yīng)當(dāng)計入所建造的房屋建筑物成本。
  
  企業(yè)外購房屋建筑物所支付的價款中包括土地使用權(quán)以及建筑物的價值的，一般應(yīng)當(dāng)對實(shí)際支付的價款按照合理的方法(例如，公允價值相對比例)在土地使用權(quán)和地上建筑物之間進(jìn)行分配;確實(shí)無法在土地使用權(quán)和地上建筑物之間進(jìn)行合理分配的，才全部作為固定資產(chǎn)核算。
  
  
  
  （一）土地使用權(quán)的確認(rèn)和計量。企業(yè)土地使用權(quán)的確認(rèn)必須同時滿足兩個條件：
  
  　?。?）該資產(chǎn)產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；
  
  　?。?）該資產(chǎn)的成本能夠可靠地計量。土地使用權(quán)的取得方式通常有行政劃撥、出讓、二三級市場購買、投資者投入、租賃等之分，且土地開發(fā)程度不同，其所含成本內(nèi)容也不同，所以企業(yè)土地使用權(quán)取得的核算應(yīng)區(qū)別各種情況對待。
  
  　　1． 行政劃撥取得。如無償劃撥則不需進(jìn)行會計處理；如劃撥取得后需支付農(nóng)用地征用費(fèi)或拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)的，支付的農(nóng)用地征用費(fèi)、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)列“在建工程——其他支出”核算，支付的平整費(fèi)用列“在建工程——基建工程”核算。
  
  　　2． 出讓取得。支付的土地出讓金列“無形資產(chǎn)——土地使用權(quán)”核算，支付的農(nóng)用地征用費(fèi)、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)和取得時應(yīng)由使用者繳納的各種稅費(fèi)列“在建工程——其他支出”核算，支付的平整費(fèi)用列“在建工程——基建工程”核算。
  
  　　3． 市場購買取得。支付的價款列“無形資產(chǎn)——土地使用權(quán)”核算，支付的相關(guān)稅費(fèi)列“在建工程——其他支出”核算。
  
  　　4． 投資者投入取得。取得時按投資各方確認(rèn)的價款列“無形資產(chǎn)——土地使用權(quán)”核算，支付的相關(guān)稅費(fèi)列“在建工程——其他支出”核算。
  
  　　5． 租賃取得。支付的租賃費(fèi)分期列“管理費(fèi)用”。
  
  　　6． 換入或債務(wù)重組取得。通過非貨幣性交易換入的或通過債務(wù)重組取得的土地使用權(quán)，應(yīng)按有關(guān)非貨幣性交易或債務(wù)重組的會計處理規(guī)定確定入賬價值，列“無形資產(chǎn)——土地使用權(quán)”核算。
  
  　　7． 補(bǔ)地價。原為劃撥取得的土地，經(jīng)批準(zhǔn)將土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價入股和投資時，應(yīng)按規(guī)定補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金即為補(bǔ)地價，補(bǔ)地價價款列“無形資產(chǎn)——土地使用權(quán)”核算。
  
  　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以上業(yè)務(wù)中涉及“在建工程”科目的，均應(yīng)通過“生產(chǎn)（開發(fā)）成本”科目核算。 值得說明的是，現(xiàn)行企業(yè)中由于以下兩種原因而在“固定資產(chǎn)——土地”科目核算土地：（1）1993年開始的全國性清產(chǎn)核資中按規(guī)定估價，并經(jīng)批復(fù)確認(rèn)按固定資產(chǎn)入賬核算的土地；（2）1993年開始的清產(chǎn)核資以前“已經(jīng)估價單獨(dú)入賬的土地”。該情況企業(yè)在占有使用上不存在期限，在價值上不計提折舊。
  
  　?。ǘ┩恋厥褂脵?quán)的攤銷。企業(yè)出讓取得、市場購買取得、接受投資等取得的土地使用權(quán)，在尚未開發(fā)或建造自用項(xiàng)目前，作為無形資產(chǎn)核算，并按規(guī)定的期限分期攤銷。根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，土地使用權(quán)出讓的**高年限如下：商業(yè)、旅游、娛樂用地40年，工業(yè)用地50年，居住用地70年，綜合或其他用地50年。企業(yè)取得土地使用權(quán)時，應(yīng)明確該土地辦理出讓時土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限，如該土地是早年出讓取得的，攤銷年限應(yīng)是原規(guī)定年限減去已經(jīng)使用年限后的剩余年限。但國家規(guī)定“滿二年未動工的，可無償收回土地使用權(quán)，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門行為或者動工開發(fā)必須的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外?！?攤銷土地使用權(quán)價值時，借記“管理費(fèi)用——無形資產(chǎn)攤銷”科目，貸記“無形資產(chǎn)——土地使用權(quán)”科目。
  
  　?。ㄈ┩恋厥褂脵?quán)減值。由于土地的不可再生性、不可移動性等特性和國家實(shí)行的管理制度決定，土地使用權(quán)的減值可能性較??；產(chǎn)生減值時，大多已形成包括建筑物在內(nèi)的房地產(chǎn)，此時應(yīng)計提固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備。無論是計提無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備或固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備，均列“營業(yè)外支出”科目及相關(guān)明細(xì)科目。
  
  　?。ㄋ模┩恋厥褂脵?quán)處置和滅失。
  
  　　1． 建造開發(fā)。企業(yè)因利用土地建造自用項(xiàng)目時，應(yīng)將土地使用權(quán)的賬面價值全部轉(zhuǎn)入在建工程成本；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)商品房時，應(yīng)將土地使用權(quán)的賬面價值全部轉(zhuǎn)入開發(fā)成本。
  
  　　2． 轉(zhuǎn)讓。根據(jù)建設(shè)部第45號令《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》，房地產(chǎn)的買賣、投資入股、合作開發(fā)、抵債等權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的形式均為轉(zhuǎn)讓；又根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》，為嚴(yán)格限制炒買地皮和切實(shí)保障建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)施規(guī)定：“土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓應(yīng)按照出讓合同約定支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書。屬于房屋建設(shè)工程應(yīng)完成開發(fā)投資總額的25％以上。

  查看全文↓ 2019-10-06 20:58:36
• 145****8674

  土地使用權(quán)需要區(qū)分情況來核算：
  （1）外購的土地使用權(quán)作為無形資產(chǎn)單獨(dú)核算，按要求計提攤銷；
  （2）企業(yè)在外購的土地上購建廠房、辦公樓等自用固定資產(chǎn)時，在資本化期間內(nèi)，相應(yīng)的土地使用權(quán)的累計攤銷計入購建固定資產(chǎn)的入賬價值，即記入“在建工程”，待完工后停止資本化。在固定資產(chǎn)建造期間土地使用權(quán)一直是作為無形資產(chǎn)核算的；
  （3）企業(yè)將自用的廠房、辦公樓等出租，作為投資性房地產(chǎn)核算時，其占用的相應(yīng)的土地使用權(quán)也應(yīng)轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)，因?yàn)槌鲎獾耐恋厥褂脵?quán)也是作為投資性房地產(chǎn)核算的，但此時土地使用權(quán)與相應(yīng)的廠房等資產(chǎn)是分開核算的；
  （4）企業(yè)持有的準(zhǔn)備增值后出售的土地使用權(quán)，在企業(yè)董事會等做出相關(guān)決議時，要將土地使用權(quán)由無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)；

  查看全文↓ 2019-10-06 20:58:26

相關(guān)問題

• 問 ??土地使用權(quán)如何計算？土地使用權(quán)在不同情況下應(yīng)如何核算？
  答

  土地使用權(quán)需要區(qū)分情況來核算：（1）外購的土地使用權(quán)作為無形資產(chǎn)單獨(dú)核算，按要求計提攤銷；（2）企業(yè)在外購的土地上購建廠房、辦公樓等自用固定資產(chǎn)時，在資本化期間內(nèi)，相應(yīng)的土地使用權(quán)的累計攤銷計入購建固定資產(chǎn)的入賬價值，即記入“在建工程”，待完工后停止資本化。在固定資產(chǎn)建造期間土地使用權(quán)一直是作為無形資產(chǎn)核算的；（3）企業(yè)將自用的廠房、辦公樓等出租，作為投資性房地產(chǎn)核算時，其占用的相應(yīng)的土地使用權(quán)也應(yīng)轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)，因?yàn)槌鲎獾耐恋厥褂脵?quán)也是作為投資性房地產(chǎn)核算的，但此時土地使用權(quán)與相應(yīng)的廠房等資產(chǎn)是分開核算的；（4）企業(yè)持有的準(zhǔn)備增值后出售的土地使用權(quán)，在企業(yè)董事會等做出相關(guān)決議時，要將土地使用權(quán)由無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)；

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• 問 ??土地使用權(quán)如何進(jìn)行核算？土地使用權(quán)在不同情況下應(yīng)怎樣核算？？
  答

  土地使用權(quán)需要區(qū)分情況來核算：（1）外購的土地使用權(quán)作為無形資產(chǎn)單獨(dú)核算，按要求計提攤銷；（2）企業(yè)在外購的土地上購建廠房、辦公樓等自用固定資產(chǎn)時，在資本化期間內(nèi)，相應(yīng)的土地使用權(quán)的累計攤銷計入購建固定資產(chǎn)的入賬價值，即記入“在建工程”，待完工后停止資本化。在固定資產(chǎn)建造期間土地使用權(quán)一直是作為無形資產(chǎn)核算的；（3）企業(yè)將自用的廠房、辦公樓等出租，作為投資性房地產(chǎn)核算時，其占用的相應(yīng)的土地使用權(quán)也應(yīng)轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)，因?yàn)槌鲎獾耐恋厥褂脵?quán)也是作為投資性房地產(chǎn)核算的，但此時土地使用權(quán)與相應(yīng)的廠房等資產(chǎn)是分開核算的；（4）企業(yè)持有的準(zhǔn)備增值后出售的土地使用權(quán)，在企業(yè)董事會等做出相關(guān)決議時，要將土地使用權(quán)由無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)；

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• 問 土地使用權(quán)如何進(jìn)行核算？土地使用權(quán)在不同情況下應(yīng)如何核算？？
  答

  土地使用權(quán)，是指國家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位、農(nóng)民集體和公民個人，以及三資企業(yè)，凡具備法定條件者，依照法定程序或依約定對國有土地或農(nóng)民集體土地所享有的占有、利用、收益和有限處分的權(quán)利。 土地使用權(quán)用于自行開發(fā)建造廠房等自用地上建筑物時，土地使用權(quán)的賬面價值不與地上建筑物合并計算其成本，而仍作為無形資產(chǎn)進(jìn)行核算。 如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的土地使用權(quán)用于建造對外出售的房屋建筑物的，其相關(guān)的土地使用權(quán)的價值應(yīng)當(dāng)計入所建造的房屋建筑物成本。 企業(yè)外購房屋建筑物所支付的價款中包括土地使用權(quán)以及建筑物的價值的，一般應(yīng)當(dāng)對實(shí)際支付的價款按照合理的方法(例如，公允價值相對比例)在土地使用權(quán)和地上建筑物之間進(jìn)行分配;確實(shí)無法在土地使用權(quán)和地上建筑物之間進(jìn)行合理分配的，才全部作為固定資產(chǎn)核算。 （一）土地使用權(quán)的確認(rèn)和計量。企業(yè)土地使用權(quán)的確認(rèn)必須同時滿足兩個條件：　　（1）該資產(chǎn)產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；　　（2）該資產(chǎn)的成本能夠可靠地計量。土地使用權(quán)的取得方式通常有行政劃撥、出讓、二三級市場購買、投資者投入、租賃等之分，且土地開發(fā)程度不同，其所含成本內(nèi)容也不同，所以企業(yè)土地使用權(quán)取得的核算應(yīng)區(qū)別各種情況對待。　　1． 行政劃撥取得。如無償劃撥則不需進(jìn)行會計處理；如劃撥取得后需支付農(nóng)用地征用費(fèi)或拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)的，支付的農(nóng)用地征用費(fèi)、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)列“在建工程——其他支出”核算，支付的平整費(fèi)用列“在建工程——基建工程”核算。

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• 問 ??土地使用權(quán)如何計算？房屋土地使用權(quán)年限如何計算？
  答

  土地使用權(quán)相關(guān)書籍土地使用權(quán)，是指單位或者個人依法或依約定,對國有土地或集體土地所享有的占有、使用、收益和有限處分的權(quán)利。 　　1、住宅的土地使用權(quán)年限為70年，自取得該地的土地使用權(quán)之時算起。 　　2、房改房的產(chǎn)權(quán)土地使用年限起算時間以該地塊地上房屋參加房改之后第一個繳納土地出讓金的房屋為準(zhǔn)。 　　3、經(jīng)濟(jì)適用房的使用年限為50年。房地產(chǎn)公司買地的時間開始的,購房合同上會寫明,比如該土地使用年限自1997年-2067年,一共70年，如果購買房屋的時間是2006年，那么您的土地使用權(quán)只有61年,但你擁有永久房產(chǎn)權(quán), 到2067年你只要補(bǔ)交土地出讓金,就能繼續(xù)居住下去,因?yàn)樵谖覈恋厥遣辉试S私有化的.土地所有權(quán)始終歸國家所有，個人只獲得土地使用權(quán)。

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• 問 土地使用權(quán)如何進(jìn)行核算
  答

  (一)土地使用權(quán)的確認(rèn)和計量。企業(yè)土地使用權(quán)的確認(rèn)必須同時滿足兩個條件： 　　(1)該資產(chǎn)產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)； 　　(2)該資產(chǎn)的成本能夠可靠地計量。土地使用權(quán)的取得方式通常有行政劃撥、出讓、二三級市場購買、投資者投入、租賃等之分，且土地開發(fā)程度不同，其所含成本內(nèi)容也不同，所以企業(yè)土地使用權(quán)取得的核算應(yīng)區(qū)別各種情況對待。 　　1． 行政劃撥取得。如無償劃撥則不需進(jìn)行會計處理；如劃撥取得后需支付農(nóng)用地征用費(fèi)或拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)的，支付的農(nóng)用地征用費(fèi)、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)列“在建工程——其他支出”核算，支付的平整費(fèi)用列“在建工程——基建工程”核算。 　　2． 出讓取得。支付的土地出讓金列“無形資產(chǎn)——土地使用權(quán)”核算，支付的農(nóng)用地征用費(fèi)、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)和取得時應(yīng)由使用者繳納的各種稅費(fèi)列“在建工程——其他支出”核算，支付的平整費(fèi)用列“在建工程——基建工程”核算。 　　3． 市場購買取得。支付的價款列“無形資產(chǎn)——土地使用權(quán)”核算，支付的相關(guān)稅費(fèi)列“在建工程——其他支出”核算。 　　4． 投資者投入取得。取得時按投資各方確認(rèn)的價款列“無形資產(chǎn)——土地使用權(quán)”核算，支付的相關(guān)稅費(fèi)列“在建工程——其他支出”核算。 　　5． 租賃取得。支付的租賃費(fèi)分期列“管理費(fèi)用”。 　　6． 換入或債務(wù)重組取得。通過非貨幣**易換入的或通過債務(wù)重組取得的土地使用權(quán)，應(yīng)按有關(guān)非貨幣**易或債務(wù)重組的會計處理規(guī)定確定入賬價值，列“無形資產(chǎn)——土地使用權(quán)”核算。 　　7． 補(bǔ)地價。原為劃撥取得的土地，經(jīng)批準(zhǔn)將土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價入股和投資時，應(yīng)按規(guī)定補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金即為補(bǔ)地價，補(bǔ)地價價款列“無形資產(chǎn)——土地使用權(quán)”核算。 　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以上業(yè)務(wù)中涉及“在建工程”科目的，均應(yīng)通過“生產(chǎn)(開發(fā))成本”科目核算。 值得說明的是，現(xiàn)行企業(yè)中由于以下兩種原因而在“固定資產(chǎn)——土地”科目核算土地：(1)1993年開始的全國性清產(chǎn)核資中按規(guī)定估價，并經(jīng)批復(fù)確認(rèn)按固定資產(chǎn)入賬核算的土地；(2)1993年開始的清產(chǎn)核資以前“已經(jīng)估價單獨(dú)入賬的土地”。該情況企業(yè)在占有使用上不存在期限，在價值上不計提折舊。 　　(二)土地使用權(quán)的攤銷。企業(yè)出讓取得、市場購買取得、接受投資等取得的土地使用權(quán)，在尚未開發(fā)或建造自用項(xiàng)目前，作為無形資產(chǎn)核算，并按規(guī)定的期限分期攤銷。根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，土地使用權(quán)出讓的**高年限如下：商業(yè)、旅游、娛樂用地40年，工業(yè)用地50年，居住用地70年，綜合或其他用地50年。企業(yè)取得土地使用權(quán)時，應(yīng)明確該土地辦理出讓時土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限，如該土地是早年出讓取得的，攤銷年限應(yīng)是原規(guī)定年限減去已經(jīng)使用年限后的剩余年限。但國家規(guī)定“滿二年未動工的，可無償收回土地使用權(quán)，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門行為或者動工開發(fā)必須的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外?！?攤銷土地使用權(quán)價值時，借記“管理費(fèi)用——無形資產(chǎn)攤銷”科目，貸記“無形資產(chǎn)——土地使用權(quán)”科目。 　　(三)土地使用權(quán)減值。由于土地的不可再生性、不可移動性等特性和國家實(shí)行的管理制度決定，土地使用權(quán)的減值可能性較小；產(chǎn)生減值時，大多已形成包括建筑物在內(nèi)的房地產(chǎn)，此時應(yīng)計提固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備。無論是計提無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備或固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備，均列“營業(yè)外支出”科目及相關(guān)明細(xì)科目。 　　(四)土地使用權(quán)處置和滅失。 　　1． 建造開發(fā)。企業(yè)因利用土地建造自用項(xiàng)目時，應(yīng)將土地使用權(quán)的賬面價值全部轉(zhuǎn)入在建工程成本；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)商品房時，應(yīng)將土地使用權(quán)的賬面價值全部轉(zhuǎn)入開發(fā)成本。 　　2． 轉(zhuǎn)讓。根據(jù)建設(shè)部第45號令《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》，房地產(chǎn)的買賣、投資入股、合作開發(fā)、抵債等權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的形式均為轉(zhuǎn)讓；又根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》，為嚴(yán)格限制炒買地皮和切實(shí)保障建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)施規(guī)定：“土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓應(yīng)按照出讓合同約定支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書。屬于房屋建設(shè)工程應(yīng)完成開發(fā)投資總額的25％以上。

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