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• 133****4934

  由于此類房屋三年內(nèi)部能辦理產(chǎn)權(quán)變更，時(shí)間會(huì)比較長(zhǎng)，所以比普通的商品的風(fēng)險(xiǎn)要高。夠買(mǎi)此類房屋時(shí)還是要謹(jǐn)慎操作，萬(wàn)一將來(lái)房?jī)r(jià)漲的過(guò)高，房東違約不辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶，就會(huì)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。

  查看全文↓ 2019-10-06 11:16:31
• 154****7231

  家庭成員內(nèi)部可能對(duì)動(dòng)遷房的分配有異議，萬(wàn)一協(xié)商不成，可能起訴到法院解決，**終確定的合法權(quán)益人是誰(shuí)還無(wú)法確定；無(wú)產(chǎn)權(quán)的動(dòng)遷房可能因其他原因?qū)е聼o(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證

  查看全文↓ 2019-10-06 11:16:28
• 155****3835

  購(gòu)房產(chǎn)權(quán)證還沒(méi)有辦出來(lái)的房屋,要注意核實(shí)動(dòng)遷安置協(xié)議,要求動(dòng)遷安置協(xié)議上的被拆遷人和同住人簽字。在動(dòng)遷安置協(xié)議上簽字的人可能只有被拆遷人,但法定的同住人是拆遷安置房屋的共有人,所以在購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)證還沒(méi)出來(lái)的房屋時(shí)一定要求同住在買(mǎi)賣(mài)合同上簽字。

  查看全文↓ 2019-10-06 11:16:23

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 買(mǎi)動(dòng)遷房有風(fēng)險(xiǎn)嗎
  答

  你說(shuō)的律師陪同公證可以盡量規(guī)避下家風(fēng)險(xiǎn)，只能保證在買(mǎi)家不能的到房屋時(shí)，受約方可以獲得不高于成交價(jià)20%的補(bǔ)償金的預(yù)約公正，那是公正你獲得買(mǎi)賣(mài)權(quán)的不確定公正，而且還可以單方取消。在沒(méi)過(guò)戶的這段時(shí)間內(nèi)你還是房東，買(mǎi)家的所有權(quán)益都不會(huì)被法律承認(rèn)，5年后的事情誰(shuí)知道，漲了跌了都有可能，在那20%內(nèi)還好說(shuō)，那萬(wàn)一超過(guò)了呢，萬(wàn)一政府征用等不可抗拒的因素發(fā)生了那又怎么辦，你的權(quán)益還買(mǎi)家的權(quán)益怎么劃分。所以主要看雙方的人品和老天爺了

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• 問(wèn) 問(wèn)下大家買(mǎi)動(dòng)遷房有什么風(fēng)險(xiǎn)
  答

  可以購(gòu)買(mǎi),但要按二手房的方式購(gòu)買(mǎi)。想直接更名有風(fēng)險(xiǎn),需要?jiǎng)舆w辦、房產(chǎn)局共同幫助

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• 問(wèn) 買(mǎi)動(dòng)遷房怎么操作風(fēng)險(xiǎn)**小
  答

  目前絕大多數(shù)的配套安置房有過(guò)戶時(shí)間的限制，一般是產(chǎn)證辦出后5年內(nèi)不得過(guò)戶，通常在產(chǎn)證的附記里體現(xiàn)。然而這樣的房屋在房地產(chǎn)市場(chǎng)上仍有很大的銷(xiāo)售行情，由于價(jià)格一般低于市場(chǎng)價(jià)值的30%（當(dāng)然視房屋的具體位置、離過(guò)戶限制的時(shí)間長(zhǎng)短等而有所差別），仍然得到不少人的青睞。（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益；（二）惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會(huì)公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。因此必須滿足上述五個(gè)條件之一，合同才能被確認(rèn)為無(wú)效。至于上海市目前關(guān)于配套房限期內(nèi)禁止轉(zhuǎn)讓的地方性規(guī)定，其所規(guī)定的是當(dāng)事人在限期內(nèi)的轉(zhuǎn)讓行為，房地產(chǎn)登記部門(mén)不予辦理登記，該規(guī)定所產(chǎn)生的后果是受讓方可能要承擔(dān)無(wú)法實(shí)際取得房屋產(chǎn)權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)，但合同沒(méi)有違反法律法規(guī)，合同效力并不因此遭到否認(rèn)。在合同有效的前提下，很多人可能吃了顆定心丸。但我們此處，就要著重地談一談購(gòu)買(mǎi)此類房屋的風(fēng)險(xiǎn)了。簡(jiǎn)單地說(shuō)，購(gòu)買(mǎi)此類動(dòng)遷房的風(fēng)險(xiǎn)的性質(zhì)和種類，和購(gòu)買(mǎi)普通二手房并無(wú)二致。同樣存在賣(mài)方違約、不配合過(guò)戶的情形，也存在因賣(mài)方有其他債務(wù)，房屋被查封或抵押而不能過(guò)戶的情形。但是不同的是這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)等待期特別長(zhǎng)，所謂風(fēng)險(xiǎn)等待期就是在這個(gè)期限，風(fēng)險(xiǎn)是否發(fā)生、何時(shí)發(fā)生都是不確定的。一般的二手房買(mǎi)賣(mài)，從簽訂買(mǎi)賣(mài)合同到過(guò)戶到交房，前后一般也就是2-3個(gè)月時(shí)間，在這個(gè)時(shí)間段內(nèi)，有可能發(fā)生一些不確定的風(fēng)險(xiǎn)，但由于時(shí)間較短，發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)的機(jī)率較小。而動(dòng)遷房買(mǎi)賣(mài)從簽訂買(mǎi)賣(mài)合同到**后過(guò)戶，前后可能就是5年的時(shí)間，5年那么長(zhǎng)，發(fā)生意外的可能性就很大了。也許1-2個(gè)月內(nèi)人的想法不會(huì)發(fā)生什么改變，但經(jīng)過(guò)了5年，如果房?jī)r(jià)漲得非常厲害，心態(tài)再好的人可能內(nèi)心都會(huì)有些微妙的變化，所以才碰到了房東中途就要加價(jià)甚至毀約的情況。作為律師，我并不建議客戶購(gòu)買(mǎi)此類房屋，畢竟風(fēng)險(xiǎn)太不確定，對(duì)于一個(gè)從事法律工作的人來(lái)講，**不愿意碰到的也許就是不確定性。但如果向客戶告知過(guò)風(fēng)險(xiǎn)后，客戶經(jīng)過(guò)自己的權(quán)衡，仍然執(zhí)意要購(gòu)買(mǎi)的，那么作為律師，也只能**大程度地為客戶來(lái)降低風(fēng)險(xiǎn)。1、房屋買(mǎi)賣(mài)合同中雙方當(dāng)事人的誠(chéng)信很重要，只要誠(chéng)信，合同就能比較順利地履行下去，因此有必要在簽署買(mǎi)賣(mài)合同，決定購(gòu)買(mǎi)前對(duì)房東的個(gè)人信息、家庭狀況等做一個(gè)必要的了解。有可能的話，調(diào)查其資信情況，評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)大小，防止賣(mài)方資信太差、外債過(guò)多，因?yàn)槟欠N產(chǎn)權(quán)人的房屋經(jīng)常因債權(quán)人申請(qǐng)而遭到查封。2、既然我們明確了此類房屋買(mǎi)賣(mài)合同是有法律效力的，那么**重要的就是在合同里明確權(quán)利與義務(wù)，并對(duì)各種可能情況下的違約責(zé)任做出明確約定。違約責(zé)任的標(biāo)準(zhǔn)定得盡量高一些，并無(wú)壞處。因?yàn)檫`約金過(guò)高或過(guò)低，并沒(méi)有絕對(duì)的所謂20%或多少的標(biāo)準(zhǔn)，而是與實(shí)際損失想比較而言。如果將來(lái)5年后，損失小于合同中約定的違約金，依據(jù)法律可根據(jù)實(shí)際損失適當(dāng)調(diào)低違約金；如果損失高于合同中約定的違約金，依據(jù)法律可根據(jù)實(shí)際損失適當(dāng)調(diào)高違約金。顯然對(duì)于守約方來(lái)講，選擇前者相對(duì)更有利一些。當(dāng)然制定合同中有很多細(xì)節(jié)，委托律師擬定可以達(dá)到更全面的保護(hù)。3、因?yàn)槟壳昂炗喌姆课葙I(mǎi)賣(mài)合同一般不能在交易中心備案，無(wú)法防止一房?jī)少u(mài)，除了讓賣(mài)方實(shí)際交房作為保障外，一般會(huì)同時(shí)辦理抵押登記手續(xù)。這個(gè)手續(xù)能起到比較好的作用。但并不是萬(wàn)無(wú)一失的。比如賣(mài)方完全可以補(bǔ)辦產(chǎn)證，再設(shè)立其他抵押（抵押并沒(méi)有次數(shù)的限制）；同時(shí)由于交易中心認(rèn)可的是借款抵押協(xié)議，而借款實(shí)際并不存在，此抵押協(xié)議有被認(rèn)定為無(wú)效的風(fēng)險(xiǎn)。4、目前除了將房屋產(chǎn)權(quán)證、他項(xiàng)權(quán)利證書(shū)原件直接交買(mǎi)方保管，并由買(mǎi)方占有房屋以外，如有可能的話，還可以要求賣(mài)方將有關(guān)房屋的所有權(quán)利委托給買(mǎi)方指定的第三人行使，這個(gè)第三人必須是買(mǎi)方絕對(duì)信任的，保證將來(lái)符合交易過(guò)戶條件時(shí)，即使賣(mài)方不出面配合，仍然可以由委托人憑公證書(shū)直接將房產(chǎn)過(guò)戶給買(mǎi)方，避免可能產(chǎn)生的訴訟成本和時(shí)間成本。當(dāng)然這種委托書(shū)目前上海多家公證處已不予辦理，但這并不代表此類合同不合法。有客戶在張崢嶸律師的建議下，至外地辦出了有同樣效力的公證委托書(shū)。但此類委托書(shū)也有被賣(mài)方私自撤銷(xiāo)的風(fēng)險(xiǎn)。在動(dòng)遷房買(mǎi)賣(mài)的過(guò)程中有很多細(xì)節(jié)，不同的買(mǎi)賣(mài)雙方可能碰到的情況不完全一致，無(wú)法一一預(yù)見(jiàn)。因此上述幾點(diǎn)只是普遍適用的建議，可以運(yùn)用于大多數(shù)的買(mǎi)賣(mài)過(guò)程。如有特殊情況，建議還是事前多咨詢律師，謹(jǐn)慎操作。

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• 問(wèn) ??什么是動(dòng)遷房?買(mǎi)動(dòng)遷房能貸款嗎?
  答

  1、看此動(dòng)遷房的屬性，如果是商品房的話，可以申請(qǐng)貸款；2、各地的動(dòng)遷房政策不同，建議咨詢你們當(dāng)?shù)氐南嚓P(guān)部門(mén)，這樣心里才有底

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• 問(wèn) 為什么有人會(huì)買(mǎi)未滿期限的動(dòng)遷房，買(mǎi)這樣的房子有什么風(fēng)險(xiǎn)？
  答

  未滿期限的動(dòng)遷房主要的風(fēng)險(xiǎn)是不能從一開(kāi)始避免原房主把一套房子先后賣(mài)給多個(gè)人。即使買(mǎi)賣(mài)雙方簽了交易合同，也因?yàn)榉孔颖幌拗瞥鍪郏荒茉诜康禺a(chǎn)交易中心辦理住房交易備案登記。別不把這個(gè)程序當(dāng)回事，它能依據(jù)合同鎖定要交易的房子的產(chǎn)權(quán)，如果要把房子再賣(mài)給下一個(gè)人，對(duì)方只要去交易中心查驗(yàn)一下產(chǎn)權(quán)登記狀況，就能知道這套房子正處于交易中。如果不能辦理這個(gè)登記，一切都無(wú)從查起。就算房主沒(méi)有一房多賣(mài)，在上市交易期限未滿期間，買(mǎi)賣(mài)的任何一方因?yàn)榉績(jī)r(jià)漲跌而反悔，不愿意配合對(duì)方辦理過(guò)戶，另一方就算到法院起訴，也不能保證交易**終達(dá)成。法院通常會(huì)認(rèn)定合同有效，但是因?yàn)橄奘郏荒苻k理過(guò)戶登記手續(xù)，會(huì)傾向于判定這是個(gè)無(wú)法履行的合同。限售是地方級(jí)的行政法令，法院判定以認(rèn)可限售為前提，訴訟時(shí)沒(méi)有達(dá)到交易過(guò)戶的條件，合同只能解除。永慶房屋行政課課長(zhǎng)邱瑞文也提醒，這期間還有可能發(fā)生房產(chǎn)被另行抵押的情況，或者房主有其他大額債務(wù)，這套房產(chǎn)也可能因?yàn)閭鶆?wù)問(wèn)題而被法院查封。

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