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• 137****9495

  你說的律師陪同公證可以盡量規(guī)避下家風險，只能保證在買家不能的到房屋時，受約方可以獲得不高于成交價20%的補償金的預約公正，那是公正你獲得買賣權的不確定公正，而且還可以單方取消。
  在沒過戶的這段時間內你還是房東，買家的所有權益都不會被法律承認，5年后的事情誰知道，漲了跌了都有可能，在那20%內還好說，那萬一超過了呢，萬一政府征用等不可抗拒的因素發(fā)生了那又怎么辦，你的權益還買家的權益怎么劃分。
  所以主要看雙方的人品和老天爺了

  查看全文↓ 2018-07-11 16:58:12
• 148****8064

  動遷安置房屋畢竟要滿三年才能過戶，時間跨度比較長，購買此類房屋的風險與購買普通房屋相比還是會大一些。在購買此類房屋時要注意防范這些方面的法律風險：(一)購房產權證還沒有辦出來的房屋，要注意核實動遷安置協(xié)議，要求動遷安置協(xié)議上的被拆遷人和同住人簽字。在動遷安置協(xié)議上簽字的人可能只有被拆遷人，但法定的同住人是拆遷安置房屋的共有人，所以在購買房產證還沒出來的房屋時一定要求同住在買賣合同上簽字。(二)房屋買賣合同的內容很關鍵，約定要盡量詳細，對付款方式、交房、交易過戶、稅費承擔、戶口、抵押、違約等條款要盡量全面，特別是違約條款的設定，要做到既要合法又要能制約對方違約，違約金約定過高法律不予保護，約定過低不能制約對方，所以在違約條款的設置上一定要重視。
  　　動遷房買賣數(shù)量不斷增加，由于操作過程不規(guī)范，導致過戶時產生很多問題，**近因交易過戶時間縮短到滿三年，也產生了很多違約的情況，所以在購買此類房屋時不要太大意，還是要提高風險意識，考慮的情況盡量全面，把可能產生的風險設定在可控的范圍內，保證房屋買賣流程有依據(jù)，各個環(huán)節(jié)順利。在購買房屋涉及大額房款支付時一定要通過銀行轉賬的方式支付，對交房后產生的專修費、物業(yè)費、水電煤有限電視等費用的繳費單盡量保留，以備將來不時之需?！　《?、動遷房的產權證能直接做成買家的名字嗎
  　　動遷安置房屋在沒有辦理產權證前出售，很多中介與動遷公司偽造動遷安置協(xié)議，變更被拆遷人，致使房屋產權直接登記在買家名下，此類買賣存在很大風險，如本案房屋產權證被交易中心依法撤銷。撤銷房屋產權證一是由于提供了虛假的材料;二是涉案房屋尚未登記在被拆遷人名下，其尚未取得物權，根據(jù)物權法的規(guī)定，沒有取得物權的而簽訂的房屋買賣合同效力待定;三是根據(jù)法律規(guī)定房屋涉及到產權登記及稅費繳納，在沒有辦理產權登記時，合同權利人不可以直接轉入合同權利義務，該規(guī)定是為了避免在房屋交易過程中逃避稅款行為。

  查看全文↓ 2018-07-11 16:58:06
• 132****5568

  你好,我是上海震旦律師事務所的吳堅律師.
  動遷房三年內不得交易,所以你在三年內是不可能把產證做到自己名下的.
  換句話說,即使你已經把全款都交付了,房子仍然不是你的.
  這里面就有很大風險了.建議你慎重考慮.
  如果需要聘請律師,請隨時聯(lián)系我.

  查看全文↓ 2018-07-11 16:57:58
• 155****6027

  風險太大，但是可以通過合同的安排降低風險，實在想買的話，建議聘請律師辦理。
  你可以到該區(qū)房地產交易中心查一下該房屋的房屋和土地權屬情況。如果是集體土地上的，而你不是農村人員，不可以轉讓。
  《動遷安置房買賣合同》范本!!
  
  房地產調控下，房產銷售市場緊縮的今天，有一類房子，卻受到眾多人的關注，成為二手房市場的“香餑餑”，那就是原本用于安置動遷居民的動遷安置房。但畢竟拆遷安置房和一般的商品房不同，且動拆遷安置房買賣大多不能一次性將一切手續(xù)辦理完畢，其后續(xù)手續(xù)通常要出售方配合辦理，這就為以后的糾紛產生留下隱患。因此如何購置拆遷安置房？怎樣才可以有效的維護交易雙方的利益，就成了一些人的關注問題。 www.fangchan188.com房產律師網(wǎng)結合辦理購置安置房的實踐經驗，起草了購置安置房的《安置房買賣合同》。該合同結合拆遷安置房的不同類型和實際情況，專為購買安置房的買受方設計。確保合同的可以操作性，有效制止出售方違約。內容對付款方式、違約責任及房產交易中可能產生的各種情形作了具體的約定。如需要的可以聯(lián)系咨詢。

  查看全文↓ 2018-07-11 16:57:49

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• 問 買動遷房有什么風險
  答

  由于此類房屋三年內部能辦理產權變更，時間會比較長，所以比普通的商品的風險要高。夠買此類房屋時還是要謹慎操作，萬一將來房價漲的過高，房東違約不辦理產權過戶，就會出現(xiàn)風險。

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• 問 問下大家買動遷房有什么風險
  答

  可以購買,但要按二手房的方式購買。想直接更名有風險,需要動遷辦、房產局共同幫助

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• 問 買動遷房怎么操作風險**小
  答

  目前絕大多數(shù)的配套安置房有過戶時間的限制，一般是產證辦出后5年內不得過戶，通常在產證的附記里體現(xiàn)。然而這樣的房屋在房地產市場上仍有很大的銷售行情，由于價格一般低于市場價值的30%（當然視房屋的具體位置、離過戶限制的時間長短等而有所差別），仍然得到不少人的青睞。（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。因此必須滿足上述五個條件之一，合同才能被確認為無效。至于上海市目前關于配套房限期內禁止轉讓的地方性規(guī)定，其所規(guī)定的是當事人在限期內的轉讓行為，房地產登記部門不予辦理登記，該規(guī)定所產生的后果是受讓方可能要承擔無法實際取得房屋產權的風險，但合同沒有違反法律法規(guī)，合同效力并不因此遭到否認。在合同有效的前提下，很多人可能吃了顆定心丸。但我們此處，就要著重地談一談購買此類房屋的風險了。簡單地說，購買此類動遷房的風險的性質和種類，和購買普通二手房并無二致。同樣存在賣方違約、不配合過戶的情形，也存在因賣方有其他債務，房屋被查封或抵押而不能過戶的情形。但是不同的是這個風險等待期特別長，所謂風險等待期就是在這個期限，風險是否發(fā)生、何時發(fā)生都是不確定的。一般的二手房買賣，從簽訂買賣合同到過戶到交房，前后一般也就是2-3個月時間，在這個時間段內，有可能發(fā)生一些不確定的風險，但由于時間較短，發(fā)生風險的機率較小。而動遷房買賣從簽訂買賣合同到**后過戶，前后可能就是5年的時間，5年那么長，發(fā)生意外的可能性就很大了。也許1-2個月內人的想法不會發(fā)生什么改變，但經過了5年，如果房價漲得非常厲害，心態(tài)再好的人可能內心都會有些微妙的變化，所以才碰到了房東中途就要加價甚至毀約的情況。作為律師，我并不建議客戶購買此類房屋，畢竟風險太不確定，對于一個從事法律工作的人來講，**不愿意碰到的也許就是不確定性。但如果向客戶告知過風險后，客戶經過自己的權衡，仍然執(zhí)意要購買的，那么作為律師，也只能**大程度地為客戶來降低風險。1、房屋買賣合同中雙方當事人的誠信很重要，只要誠信，合同就能比較順利地履行下去，因此有必要在簽署買賣合同，決定購買前對房東的個人信息、家庭狀況等做一個必要的了解。有可能的話，調查其資信情況，評估風險大小，防止賣方資信太差、外債過多，因為那種產權人的房屋經常因債權人申請而遭到查封。2、既然我們明確了此類房屋買賣合同是有法律效力的，那么**重要的就是在合同里明確權利與義務，并對各種可能情況下的違約責任做出明確約定。違約責任的標準定得盡量高一些，并無壞處。因為違約金過高或過低，并沒有絕對的所謂20%或多少的標準，而是與實際損失想比較而言。如果將來5年后，損失小于合同中約定的違約金，依據(jù)法律可根據(jù)實際損失適當調低違約金；如果損失高于合同中約定的違約金，依據(jù)法律可根據(jù)實際損失適當調高違約金。顯然對于守約方來講，選擇前者相對更有利一些。當然制定合同中有很多細節(jié)，委托律師擬定可以達到更全面的保護。3、因為目前簽訂的房屋買賣合同一般不能在交易中心備案，無法防止一房兩賣，除了讓賣方實際交房作為保障外，一般會同時辦理抵押登記手續(xù)。這個手續(xù)能起到比較好的作用。但并不是萬無一失的。比如賣方完全可以補辦產證，再設立其他抵押（抵押并沒有次數(shù)的限制）；同時由于交易中心認可的是借款抵押協(xié)議，而借款實際并不存在，此抵押協(xié)議有被認定為無效的風險。4、目前除了將房屋產權證、他項權利證書原件直接交買方保管，并由買方占有房屋以外，如有可能的話，還可以要求賣方將有關房屋的所有權利委托給買方指定的第三人行使，這個第三人必須是買方絕對信任的，保證將來符合交易過戶條件時，即使賣方不出面配合，仍然可以由委托人憑公證書直接將房產過戶給買方，避免可能產生的訴訟成本和時間成本。當然這種委托書目前上海多家公證處已不予辦理，但這并不代表此類合同不合法。有客戶在張崢嶸律師的建議下，至外地辦出了有同樣效力的公證委托書。但此類委托書也有被賣方私自撤銷的風險。在動遷房買賣的過程中有很多細節(jié)，不同的買賣雙方可能碰到的情況不完全一致，無法一一預見。因此上述幾點只是普遍適用的建議，可以運用于大多數(shù)的買賣過程。如有特殊情況，建議還是事前多咨詢律師，謹慎操作。

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• 問 ??什么是動遷房?買動遷房能貸款嗎?
  答

  1、看此動遷房的屬性，如果是商品房的話，可以申請貸款；2、各地的動遷房政策不同，建議咨詢你們當?shù)氐南嚓P部門，這樣心里才有底

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• 問 ??買動遷房能貸款嗎?買動遷房怎么去貸款?
  答

  一般來講，動遷安置房是指政府組織實施，提供優(yōu)惠政策，明確建設標準，限定供應價格，用于本市重大工程、舊城區(qū)改建等項目居民安置的保障性安居用房。動遷房是否可以貸款，取決于動遷房是否具有抵押的資格。一般被安置人取得房屋所有權證以及土地使用權證之后就可以將動遷房抵押貸款。但根據(jù)《上海市動遷安置房管理辦法》第二十三條之規(guī)定，動遷安置房在取得房地產權證后的3年內，不得轉讓、抵押，但依法發(fā)生繼承等非交易類行為以及由原安置區(qū)、縣的住房保障房屋管理局按照有關規(guī)定組織回購的除外。根據(jù)《擔保法》規(guī)定，所有權、使用權不明或者有爭議的財產;依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產;依法不得抵押的其他財產都是不能抵押的。法律依據(jù)：《中華人民共和國擔保法》第三十四條下列財產可以抵押：(一)抵押人所有的房屋和其他地上定著物;(二)抵押人所有的機器、交通運輸工具和其他財產;(三)抵押人依法有權處分的國有的土地使用權、房屋和其他地上定著物;(四)抵押人依法有權處分的國有的機器、交通運輸工具和其他財產;(五)抵押人依法承包并經發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權;(六)依法可以抵押的其他財產。抵押人可以將前款所列財產一并抵押。

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