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• 138****3552

  房屋買賣合同是出賣人將其房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓于買受人，買受人向出賣人支付購房價(jià)款的合同。買賣合同簽訂后，買房應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照合同的約定向賣方支付購房價(jià)款。但是在現(xiàn)實(shí)生活中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)簽訂合同后，買方會(huì)因房價(jià)下降、貸款未能辦理等原因拒絕向賣方支付購房價(jià)款，則根據(jù)法律規(guī)定和合同的約定，買方視為違約。
  這種情況下買房應(yīng)當(dāng)承擔(dān)什么責(zé)任呢，又該如何向賣方賠償呢。因?yàn)榉课葙I賣合同是要式合同，雙方必須簽訂書面合同。通常在簽訂合同的時(shí)候都會(huì)約定違約責(zé)任。則買方出現(xiàn)違約行為，賣方可以根據(jù)合同的約定向買方主張違約責(zé)任。當(dāng)然，賣方也可以單獨(dú)向買方主張損失賠償。損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。
  法律依據(jù)：《中華人民共和國合同法》 第一百一十三條當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。

  查看全文↓ 2019-09-27 11:43:34
• 151****4910

  概括起來主要有以下幾種情況：
  （1）協(xié)議解除；
  （2）根本違約；
  （3）遲延履行；
  （4）法律規(guī)定的其他情形。根本違約是指商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人的；商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出售給第三人；故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明。遲延履行是指出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行的；辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年的，或者由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記的。其他解除情形包括商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款、但因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能履行的。

  查看全文↓ 2019-09-27 11:43:28
• 156****1454

  概要：二手房 買賣合同 訂金 違約 違約金 雙倍定金 賠償責(zé)任
  甲與乙簽訂了二手房買賣合同，房價(jià)80萬。合同約定甲向乙交付定金8萬元，若甲違約則乙有權(quán)沒收定金，若乙違約則應(yīng)雙倍返還定金。同時(shí)在合同中又設(shè)置違約責(zé)任一條，約定違約方應(yīng)向非違約方支付房價(jià)的百分之五（4萬）的違約金。后甲按約定交付房款，由于房價(jià)飛漲，乙一直以各種理由推延房產(chǎn)過戶時(shí)間，不辦理過戶手續(xù)。后乙說不賣了，因?yàn)榇藭r(shí)該房屋價(jià)格已**到約100萬。
  在本案中，甲作為守約方，有兩種選擇，第一是繼續(xù)堅(jiān)持雙方的合同，要求繼續(xù)履行；第二是不再堅(jiān)持繼續(xù)履行，要求返還購房款，同時(shí)要求乙方承擔(dān)責(zé)任，充分賠償自己所受損失。
  第一種方法法律關(guān)系較簡單，因?yàn)槌艘韵氯N情況（一、法律上或事實(shí)上不能履行；二、債務(wù)標(biāo)的不適于強(qiáng)制履行或履行費(fèi)用過高，
  三、債權(quán)人在合理期限未要求履行）外，都可以要求違約方繼續(xù)履行，必要時(shí)可請(qǐng)求法院采取強(qiáng)制措施。
  首先，定金和違約金兩種責(zé)任，甲可以選擇對(duì)自己更有利的一種來追究。合同法第116條規(guī)定：“當(dāng)事人既約定定金，又約定違約金的，一方違約時(shí)，對(duì)方可以選擇適用定金或違約金條款。”所以，定金和違約金不能同時(shí)適用。
  守約方獲得違約金或雙倍返還的定金后，還能否要求違約方承擔(dān)損害賠償呢？一種觀點(diǎn)認(rèn)為適用違約金或定金罰則本身就是獲得了損害賠償，如果還不夠補(bǔ)償受害方的損失，則只可以要求違約方再賠償不足部分的損失。另一種觀點(diǎn)則認(rèn)為，適用違約金或定金罰則是對(duì)違約方的懲罰，受害方還可以要求違約方賠償所有的損失。
  我贊同第一種觀點(diǎn)。理由在于，第一，違約責(zé)任的設(shè)置是以補(bǔ)償受害人損失為首要的、基本的目的。我國大部分有關(guān)民事責(zé)任的規(guī)定目的都是補(bǔ)償性的，懲罰性的民事責(zé)任在法律上是作特別規(guī)定的。第二，《合同法》第113條：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)相當(dāng)于因違約給對(duì)方造成的損失…”，這也表明違約方的責(zé)任在于，他的違約行為造成對(duì)方多少損失，就賠償對(duì)方多少損失。所以，支付違約金或定金就已經(jīng)是在承擔(dān)損害賠償?shù)呢?zé)任了，若還不能夠彌補(bǔ)損失，則應(yīng)就不足部分繼續(xù)賠償。

  查看全文↓ 2019-09-27 11:43:24

相關(guān)問題

• 問 有誰來告訴我房屋買賣違約怎么辦？
  答

  一、房屋買賣合同違約怎么辦，房屋買賣違約如何處理?逾期交房合同未約定逾期交付房屋違約處理辦法的，如開發(fā)商逾期交付房屋，按照**高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定，違約金按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。二、房屋買賣合同違約怎么辦，房屋買賣違約如何處理?面積出現(xiàn)誤差合同未約定房屋面積誤差處理辦法的，如開發(fā)商交付的房屋實(shí)測(cè)面積與合同約定面積出現(xiàn)誤差，根據(jù)《商品房銷售管理辦法》和**高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定，面積誤差按下列辦法處理：1、面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)(含3%)的，據(jù)實(shí)結(jié)算房價(jià)款;2、面積誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí)，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付房價(jià)款退還給買受人，同時(shí)支付已付房價(jià)款利息。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價(jià)款由買受人補(bǔ)足;超出3%部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人;絕對(duì)值超出3%部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。三、房屋買賣合同違約怎么辦，房屋買賣違約如何處理?變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)按照《商品房銷售管理辦法》第24條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)建設(shè)商品房，經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。買受人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更以及由此引起的房價(jià)款的變更。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房;買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。四、房屋買賣合同違約怎么辦，房屋買賣違約如何處理?房屋質(zhì)量不合格根據(jù)**高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第13條規(guī)定，開發(fā)商交付的房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格和房屋質(zhì)量嚴(yán)重影響房屋正常使用的，購房者可要求解除購房合同，并要求開發(fā)商承擔(dān)賠償責(zé)任(具體參閱本節(jié)第四項(xiàng)退房糾紛的處理)，其它房屋質(zhì)量問題，購房者可要求開發(fā)商限期修復(fù)，出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限拖延修復(fù)的，購房者可以自行或委托他人修復(fù)，修復(fù)費(fèi)用由出賣人承擔(dān)，因修復(fù)造成交房延誤的，可要求開發(fā)商承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。房屋的質(zhì)量應(yīng)以工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)的檢測(cè)結(jié)果為依據(jù)，購房者對(duì)房屋質(zhì)量存有疑慮的，可委托工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)對(duì)房屋質(zhì)量進(jìn)行檢測(cè)。五、房屋買賣合同違約怎么辦，房屋買賣違約如何處理?未按期辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)按《商品房銷售管理辦法》第34條規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)在商品房交付使用后60日內(nèi)，將需由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門。如開發(fā)商未按上述日期提交房屋權(quán)屬登記材料，致使購房者未能按約定期日或規(guī)定期日取得房屋權(quán)屬證書的，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。前述“規(guī)定期日”按下述方法計(jì)算：合同未約定的房屋權(quán)屬證書取得日期，商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，按房屋交付使用后90日計(jì)算;商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，按合同訂立之日起90日計(jì)算。出賣人未按期提交辦理房屋權(quán)屬登記所需材料致購房者未按期取得房屋權(quán)屬證書的，商品房買賣合同約定了違約金處理辦法的，按合同約定處理;商品房買賣合同未約定違約金處理辦法的，按已付購房款，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。因出賣人未按期提交房屋權(quán)屬登記材料，致購房者未能按約定和規(guī)定期限取得房屋權(quán)屬證書超過一年的，購房者可要求解除合同，并可要求損失賠償，損失可按銀行同期固定資產(chǎn)貸款利率計(jì)算。

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• 問 有誰能告訴我賣房一方違約怎么辦？
  答

  建議上訴到法院處理。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第七章　違約責(zé)任第一百零七條　當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。第一百零八條　當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務(wù)的，對(duì)方可以在履行期限屆滿之前要求其承擔(dān)違約責(zé)任。

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• 問 ??有誰可以告訴我買二手房房主違約怎么辦?
  答

  1、終止合同業(yè)主給6萬符合定金原則。2、如果你確實(shí)需要房子就可以等待，但沒有保障盡量不給**。如果業(yè)主的確需要資金可以再給部分資金，但要與原3萬定金一起全部作為定金，這樣業(yè)主的違約成本將會(huì)增大，杜絕違約，這種想法的前提是近期房價(jià)增長迅猛，業(yè)主完全可以毀約另賣。當(dāng)然，定金是雙刃劍，也會(huì)制約買受人。3、分析房產(chǎn)證遲遲未下來的具體原因，如果是房屋本身性質(zhì)問題導(dǎo)致不能及時(shí)辦證或者無法辦證，就建議終止合同。如果房屋性質(zhì)沒有問題，辦證只是時(shí)間問題就可以等待。如果業(yè)主需求資金，你可以補(bǔ)交，但要辦理房屋交付，以房屋作為交付資金的安全保障。

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• 問 ??誰能告訴我房貸違約了怎么辦？
  答

  房貸批不下來**怎么辦？一、賣方的原因1、在新房交易當(dāng)中，如果開發(fā)商銷售未具備銷售條件的房屋，即開發(fā)商未取得預(yù)售許可證或銷售不具備使用條件的現(xiàn)房，銀行審查時(shí)發(fā)現(xiàn)這種情況是不會(huì)批貸款的，此時(shí)購房者可要求開發(fā)商退還**及定金，并要求開發(fā)商支付相應(yīng)的利息損失。2、如果是二手房交易中，賣方銷售的房屋因瑕疵或抵押查封或共有人有異議等賣方因素導(dǎo)致的貸款不批，則購房者有權(quán)要回定金與**，并可追究賣方責(zé)任。二、購房者的原因1、信用不好如果購房者提供的資料不真實(shí)或者購房者的信用記錄不好造成銀行不予批準(zhǔn)貸款，購房者應(yīng)該承擔(dān)違約責(zé)任。2、無法支付房款如果合同約定的時(shí)間已到，買方無法支付房款屬于違約，應(yīng)當(dāng)按照合同的約定承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。除非買賣合同就該問題約定了免責(zé)條款，否則消費(fèi)者很難獲得全額退款。3、違約如果不能退回全款，具體能退多少錢，也同樣要看雙方合同的約定。如果違約，應(yīng)當(dāng)按照合同的約定進(jìn)行賠償，如違約金少于已經(jīng)支付的房款，賣方應(yīng)當(dāng)在扣除違約金后退還買家已經(jīng)支付的其余房款。房貸批不下來**怎么辦？貸款不批違約的注意事項(xiàng)？貸款不批違約的注意事項(xiàng)？一、如果是銀行根本就沒有接受貸款申請(qǐng)，由購房者自己承擔(dān)違約責(zé)任。二、如果是購房者和銀行已經(jīng)簽訂了借款合同及抵押合同，只是銀行沒有按時(shí)放款，則買賣雙方應(yīng)共同協(xié)商解決。

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• 問 有誰可以告訴我樓房不隔音怎么辦？
  答

  這個(gè)其實(shí)很好辦，你可以跟樓上的房主聯(lián)系一下，問問他是不是你說話或者接電話他們都聽的見，因?yàn)槟隳軌蚵牭牡剿摹Ｈ缓竽銈儼汛白臃忾]住看一下是不是有改善，如果有改善說明聲音是從窗子傳進(jìn)來的，換一套好的DEV隔音窗就可以解決問題了。那么如果窗子沒問題而是樓板太透的原因就不太好辦了，建議樓上鋪層地毯，對(duì)樓板的厚度進(jìn)行檢測(cè)如果不合格就投訴到住建局，暫時(shí)只能有這個(gè)辦法了

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