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• 154****5010

  遇到過很多貸款人，很多人都認(rèn)為在美國買房，間房子必須是自住屋，其實(shí)不然，使現(xiàn)在是在租房子住，如果有的資金和好的房源，也可以直接申請房買房貸款。而且貸款買房也遠(yuǎn)沒有你想像的那麼難。
  
  美國買房貸款申請的“房”分三種：
  
  自住屋(Primary Home)：如字面意思，是買來自己住的
  
  第二套房(Second Home)：是指不長住的房子，但是偶爾會去住一下，例如在某旅游景點(diǎn)附近，海邊的房子等等；
  
  房(Investment Property)：是期望著通過購買出租收，或者是低買高賣得到。
  
  在不少地方，由於地理，工作地點(diǎn)或者環(huán)境因素，可能購房者會認(rèn)為相對自住而言更適合做。
  
  例如稍微靠內(nèi)陸一二寫地區(qū)，比如亞特蘭大、休斯頓等，房子的售價會明顯的比繁華地區(qū)低，但是卻沒有少顯著低多少。
  
  舉個例子：
  
  同樣是4房3衛(wèi)的獨(dú)立屋，在沿?？赡芤I超過100萬，但是內(nèi)陸可能30或40萬就能買到，同時可能就差個幾百塊錢。
  
  也就是說，房價和房租不是成線性相關(guān)增加的，這就是為什麼有的地方放20%的就能有正的現(xiàn)金，有的地方卻放40%的都收不回房貸和地稅等。
  
  下面是在貸款購買美國房產(chǎn)做時常被問到的幾個問題。
  
  1.美國房產(chǎn)收入要多少？和自住屋審核有區(qū)別嗎？
  
  沒有區(qū)別，房收入的審核依然是看DTI(Debt-to-Income Ratio)，也就是：
  
  房貸+地稅+保險+HOA+車貸+信用卡還款額 ≤ 45%稅前月收入
  
  更好的是，買房的話，房可能的收入會被算入可使用的收入，其算法是，乘以75%，再減去房的月供，如果剩下的是正數(shù)，那麼加到分母里；如果是負(fù)數(shù)，則加到分子里。所以，有時你會發(fā)現(xiàn)直接買房甚至能獲批更高額度的貸款。這個怎麼決定呢？貸款都要做房屋估值(Appraisal)，銀行會參考Appraisal Report上Appraiser給出的建議。Appraiser會對比附近房子大概的，做出一個“Comparable Rent Schedule”，給出自己的建議出租額度。
  
  2.需要多少，有額外要求嗎？
  
  買房需要20%，但是除了和Closing Cost之外，房的貸款申請還需要有資金儲備(Reserves)，其額度要求是6個月的PITIA。
  
  什麼是PITIA？
  
  PI = Principal & Interest，房貸
  
  T = Tax，地稅
  
  I = Insurance，保險
  
  A = HOA，管理費(fèi)
  
  所以PITIA指的就是：每月房貸，地稅，保險以及管理費(fèi)的每月額度。
  
  要給銀行看到還有6個月PITIA這麼多的錢在你的支票帳戶或儲蓄賬戶（Checking/Savings Account）中。這些錢不用花掉，但是要存在里面。
  
  除了支票帳戶或儲蓄賬戶這種現(xiàn)金賬戶（Cash Sccount）之外，股票(stock)，退休金(Retirement Account)，美國養(yǎng)老金計劃（401K）都可以。不過，股票要打30%的折扣，退休金要打40%的折扣。
  
  另外，切記房的貸款申請不能用贈與基金（Gift Fund），所有的和資金儲備都必須是自己的錢，包括夫妻間也不行！
  
  比如男方一個人申請貸款，不能用女方的資金，也不能把只有女方一個人名字的賬戶里的錢轉(zhuǎn)到男方的賬戶里使用，但是共同賬戶是可以拿來使用的。如果實(shí)在沒辦法，可以考慮兩個人一起申請。
  
  所以如果有買房的打算但資金又不夠的話，提前兩個月以上把錢打過來準(zhǔn)備好，銀行會看兩個月的銀行流水（Bank Statement）。
  
  例如你9月份申請貸款，兩個statement的區(qū)間是8月1日-8月31日以及7月1日-7月31日，那麼錢就要6月份或者之前打過來。
  
  不過如果你需要使用收入，那麼要兩個月的銀行流水；如果你的工資收入夠扛住貸款不需要使用收入，那麼一個月的銀行流水也可以。
  
  3. 快速計算能貸多少款
  
  貸款之前，很多人會問：我到底能貸多少款，有一個簡單的算法，在提交銀行審核之前可以自己先算一算能夠貸多少，銀行也是大致這麼算的

  查看全文↓ 2019-09-27 03:19:53
• 155****7088

  如果買房的時候不想全款購買，那么大家也是可以通過貸款去購買的，如果大家在買房的時候選擇了貸款購買房屋，那么在辦理貸款的時候大家肯定就要確定好之后的還款年限是多久，接下來大家就來一起了解一下關(guān)于貸款30年有什么好處以及如何選擇貸款年限方面的相關(guān)問題吧。
  
  
  
  貸款30年有什么好處
  
  1、每月還款壓力小
  
  有不少的購房者買房的目的都是為了結(jié)婚，在結(jié)婚之后肯定需要用錢的地方也是有很多的，比如生小孩和購買車輛等等，這些支出對于年輕夫妻甚至兩個家庭來說都是不小的壓力。因此盡可能長的貸款年限可以減輕每月的還款壓力，也可以讓夫妻二人松口氣。
  
  2、越長的貸款年限越適合提前還款
  
  先還利息再還本金是大家償還銀行貸款時比較常見的方式，所以提前還貸時不要超過貸款期限的1/3。因?yàn)檫@個時候大家已經(jīng)把利息都還了一大部分了，所以提前還貸并沒有多大意義。比如：貸款300萬，如果是貸款20年，你已還近117.8萬，還要還250.9萬左右，總共還368.7萬；如果是貸款30年，你已還近95.5萬，還要還近276.2萬，總共還371.7萬。這樣算下來貸款30年比貸款20年的利息就僅僅多出3萬，但是大家所承擔(dān)的壓力卻是不一樣的。
  
  3、可以買更大的房子
  
  一般大家貸款的年限越長，那么每一個月還款的金額就越少，按照這樣的算法，大家在購買房子的時候是可以選擇大一些的房子進(jìn)行購買的，要知道，你貸款200萬，年限為20年，月供是13088元，而貸款300萬，年限為30年，月供也就是15921.8元，兩者之間僅相差2833.8元，但是總價相差100萬?？們r相差100萬元的房子，不管是在戶型、面積、地段、配套，還是位置方面，兩者的差距都還是很大的。
  
  

  查看全文↓ 2019-09-27 03:19:48
• 142****7484

  
  現(xiàn)在的房地產(chǎn)看似不如以前那樣熱火，但是房價卻一直居高不下，一直都是人們談?wù)摰臒狳c(diǎn)話題。在一二
  
  
  
  線城市，在可預(yù)見的未來中，房價或許正如人們猜測的那樣，短期不會下跌太嚴(yán)重。城市的發(fā)展和房價有
  
  
  
  一定的牽制關(guān)系擺在那里，房價暴漲和暴跌都不太符合現(xiàn)實(shí)。未來的房子將慢慢回歸理性，隨著時間的推
  
  
  
  移，房子更多的是用來居住，購房標(biāo)準(zhǔn)也慢慢回歸到人們能接受的水平。但是買房更多的人群還是會選擇
  
  
  
  按揭買房，如果是你，你會不會有自己的看法？還是跟著銷售顧問的說法去做？其實(shí)在按揭買房里面，貸
  
  
  
  款的風(fēng)險很大，有三大禁區(qū)，看完你會明白。
  
  
  
  
  
  
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  一、付**的時候，需多次確認(rèn)清楚購房信息
  
  
  
  
  
  在房價下滑期，炒房客隨之變少，這時候的買房人都是為了居住而買房，所以買房的時候就更加需要仔細(xì)
  
  
  
  
  
  確認(rèn)。自己拿來居住的房子，在各方面都要考察好，不要花錢打水漂，**后才后悔。我們知道，買房子的
  
  
  
  
  
  **是第一大門檻，許多人多年的心血或者家里所有積蓄好不容易拿來付清**，如果處理不好**的問
  
  
  
  
  
  題會吃大虧。交**之前會繳納1萬元的定金，假如房子不想要的話可以退掉這筆錢，就算房子不能退，還
  
  
  
  
  
  是可以少退一點(diǎn)定金，相比較幾十萬的**交出去想退回來那就不太現(xiàn)實(shí)。
  
  
  
  
  
  
  
  在交**之前對房屋信息不斷進(jìn)行確認(rèn)，是不是真的打算買下這所房子，居住很長一段時間或者是一輩
  
  
  
  
  
  子。這對于以后的工作、生活以及小孩的上學(xué)有何影響，生活的環(huán)境和質(zhì)量、開發(fā)商有無欺詐行為，都需
  
  
  
  
  
  要自己考慮清楚，將來后悔了**將付之東流。
  
  
  
  

  查看全文↓ 2019-09-27 03:19:44
• 151****5987

  　　沒有房產(chǎn)證的房子是不允許買賣的。有房產(chǎn)證，按揭沒有結(jié)束，理論上是不能交易的。但實(shí)際上，買賣雙方可以先作一份公證，然后買方將銀行剩余的貸款還清將房產(chǎn)證拿出來再進(jìn)行過戶處理。尾款等過戶完了之后可以立即現(xiàn)金支付或者按簽訂的買賣合同執(zhí)行。
  　　但是這樣的“轉(zhuǎn)按揭”服務(wù)不是每個銀行都會執(zhí)行的，所以**好提前問清楚貸款銀行能不能這樣“轉(zhuǎn)按揭”操作。

  查看全文↓ 2019-09-27 03:19:40

相關(guān)問題

• 問 按揭房怎樣出售?沒工作可以按揭貸款買房嗎？
  答

  可以賣的，但要注意幾個問題：1.利用自己資金或買受人的**付清貸款即可交易。2.如果是普通住宅，未滿5年出售，需多繳納總額的5.55%營業(yè)稅。3.其余的沒什么特殊情況。因?yàn)樗^按揭是指按揭人將房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓按揭，受益人作為還貸保證人在按揭人還清貸款后，受益人立即將所涉及的房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓按揭人，過程中按揭人享有使用權(quán)。

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• 問 常德房子按揭利息怎樣算?貸款買房，女方?jīng)]工作可以申請貸款嗎
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  1、等額本金法月還款額=本金/n+剩余本金*月利率總利息=本金*月利率*（貸款月數(shù)/2+0.5）第一個月還款額6883.33 元，**后一個月還款額為2933.19元。還款總額為1177983.33 元。2、等額本息法月還款額=本金*月利率*[(1+月利率)^n/[(1+月利率)^n-1]總利息=月還款額*貸款月數(shù)-本金第一個月還款額為5343.38 元（每月相同）。還款總額為1282411.20 元，總利息為582411.20 元。3、等額本金計算公式：每月還款額=每月本金+每月本息每月本金=本金/還款月數(shù)每月本息=（本金-累計還款總額）X月利率計算原則：每月歸還的本金額始終不變，利息會隨剩余本金的減少而減少。

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• 問 按揭房怎樣出售還沒交房?在按揭房子可以賣嗎 還沒交房
  答

  　　沒有房產(chǎn)證的房子是不允許買賣的。有房產(chǎn)證，按揭沒有結(jié)束，理論上是不能交易的。但實(shí)際上，買賣雙方可以先作一份公證，然后買方將銀行剩余的貸款還清將房產(chǎn)證拿出來再進(jìn)行過戶處理。尾款等過戶完了之后可以立即現(xiàn)金支付或者按簽訂的買賣合同執(zhí)行。　　但是這樣的“轉(zhuǎn)按揭”服務(wù)不是每個銀行都會執(zhí)行的，所以**好提前問清楚貸款銀行能不能這樣“轉(zhuǎn)按揭”操作。

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• 問 ??按揭房怎樣出售還沒交房
  答

  1、去開發(fā)商咨詢能否更名，如果能更名你就將按揭部分還清再更名到買方名下。2、如果不能更名，買方肯定不能再貸款了，因?yàn)樵摲课葙J款尚未還清不能做二次貸款。買方只能一次性將房款給你，買方可以押一些尾款，等到該房屋下產(chǎn)權(quán)你配合買方將該房屋過戶完畢后，再將尾款一次性給你。這樣才有可能賣掉你的房子。沒有其他方法了！

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• 問 按揭房怎樣出售還沒交房?買房貸款提供不了工作證明怎么辦
  答

  現(xiàn)在還賣不了，賣之前要還清貸款，先不說你還不還得起。先假設(shè)你還得起，但銀行規(guī)定要還貸滿12個月之后才能提前還款，而且還要收你違約金作為附加條件。滿了12個月之后你還要等交房，交房之后還要去辦好三證。辦好了三證就可以賣了，如果你自己還不起剩余房貸那就得找個**款非常高的買家，高到什么程度呢？大于或等于你剩余的房貸，**好有一次性付款的。在這里還要提醒你：很少有人愿意一次性付，除非你價格真的很便宜，不多說你懂的。簽好合同之后，你先用買家給的**款把剩余房貸還清，取出他項權(quán)證之后就可以過戶給買家了。

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