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• 145****3842

  “按揭”一詞是英文“Mortgage”的粵語音譯，指以房地產(chǎn)等實物資產(chǎn)或有價證券、契約等作抵押，獲得銀行貸款并依合同分期付清本息，貸款還清后銀行歸還抵押物。按揭是指按揭人將房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓按揭，受益人作為還款保證按揭人在還清貸款后，受益人立即將所涉及的房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓按揭人，過程中按揭人享有使用權(quán)。 抵押與按揭的區(qū)別　　《城市房地產(chǎn)管理法》和《擔保法》所規(guī)定的抵押與香港的按揭有一定的區(qū)別，即這兩個法律對抵押的界定都以下轉(zhuǎn)移占有為條件。 　　由于房屋價值量大，即使在人均收較高的國家或地區(qū)，購房者一次籌足購房的款項是有一定困難的。如果所有的購房者都要等到購房款齊備后再買房，少則要十多年，多則要數(shù)十年，而且在這漫長的等待時間里還要交付因租用房屋而承擔的費用。 　　近幾年來，由于金融機構(gòu)的參與，銀行向購房者發(fā)放貸款，使購房者得以提前獲得住房。 　　對房地產(chǎn)開發(fā)公司來說，銀行向購房者發(fā)放貸款。使購房者提前買房，有利于房地產(chǎn)開發(fā)公司回憶資金的周轉(zhuǎn)，以獲得更多的利潤。 　　對銀行來說，如果直接向房地產(chǎn)開發(fā)公司發(fā)放貸款，開發(fā)公司用貸款來建造的房屋并不能很快地全部銷售出去，這勢必影響開發(fā)公司的還貸能力。如果直接向購房者發(fā)放貸款，購房者將所得的貸款全部用于購房，由于給予購房者的貸款額要低于房價，購房者自己還要投入一筆資金用以購買房屋，又由于購房者在獲取貸款時以購得的房屋作抵押，所以還貸的可靠性得到充分的保證。 　　這種抵押貸款，對于購房者、房地產(chǎn)開發(fā)公司和銀行都是有利的，而且促進了房地產(chǎn)市場的繁榮。因此，近幾年來比較流行。一些房地產(chǎn)開發(fā)公司便開始將這種抵押貸款稱為“按揭”，有的售房廣告標明“提供×成按揭”，即是銀行可以提供給購房者的貸款比例，如“六成”就是可以提供房價60%的貸款。銀行為了貸款的安全起見，一般**高只能提供房價70%的貸款。 　　按揭與抵押貸款不完全相同，對按揭較為貼切的解釋是向購房者提供的購房抵押貸款，其貸款的目的是為了購買房屋（主要是住宅），并不是所有的以房屋為抵押的貸款都可以稱作按揭。 　　按揭制度是二十世紀九十年代以后在中國興起的一種新型物權(quán)形式，但在大陸當前民事立法當中并沒有關于按揭的明確規(guī)定，學者們對按揭的法律定位也是眾說紛紜、莫衷一是。事實上，按揭是一種不同于抵押、質(zhì)押和讓與擔保的全新物權(quán)形式，中國民法應當給予按揭合理的法律定位。 　　“按揭”一詞來源于香港，是英語mortgage的廣東話諧音。作為一項重要制度，西方兩大法系中均有“按揭”的存在，但各自的規(guī)定及運作亦有不少區(qū)別。 　　 按揭在大陸法系，按揭主要是指對于債務人或第三人不移轉(zhuǎn)占有而供擔保之不動產(chǎn)抵押，它相對質(zhì)押（包括動產(chǎn)質(zhì)押、權(quán)利質(zhì)押）而存在。英美法中的按揭則較為復雜，它是指以土地或動產(chǎn)為了擔保給定的債務的履行或其他義務的解除而進行的轉(zhuǎn)移和讓度。按揭的基本意義是：此種擔?？梢源祟悅鶆栈蚱渌x務的清償或履行而解除，即使存在其他相反的約定。也就是說，按揭本意是指財產(chǎn)中的某種利益為擔保一定款項的支付或者某種其他債務的履行而進行的讓與或其他處分。在這種擔保方式中，債務人為擔保債務之履行而將一定財產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移給債權(quán)人，當債務人不履行義務時，債權(quán)人可以獲得擔保財產(chǎn)的所有權(quán)。在實踐中，任何財產(chǎn)都可用作抵押，可以是不動產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓、動產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓，任何實際利益和動產(chǎn)負擔或設定負擔的協(xié)議，在清償債務和履行義務后，所設條件即可廢除，擔保也即可收回。除此之外，大陸法系抵押關系成立后，抵押人仍對其抵押物擁有所有權(quán)、占有權(quán)和用益權(quán)，僅在其處分或轉(zhuǎn)讓再抵押時將受到阻礙。因為該抵押物再登記簿上已有記錄并不得在登記簿上重復登記或變更登記。抵押后，抵押人仍可在其抵押物上進行營業(yè)、出租、收益或收取天然孳息等，除非抵押協(xié)議另有規(guī)定。英美法按揭的核心是通過強調(diào)對特定財產(chǎn)（按揭物）權(quán)利的轉(zhuǎn)移來保障債權(quán)的實現(xiàn)，同時賦予按揭人以贖回權(quán)，以兼顧債權(quán)人和債務人雙方的權(quán)利，成為一種在英美法系國家普遍適用的擔保形式。香港法的按揭制度與英美法的按揭制度大致相同，只是香港的按揭存在廣義和狹義的區(qū)別。就廣義而言，按揭包括任何形式的質(zhì)押或抵押，而狹義上的按揭則不包括抵押。 　　中國大陸的按揭制度深受英美法特別是香港法的影響，雖然在現(xiàn)行立法中尚未出現(xiàn)“按揭”的字眼，但實際上卻在某種程度上承認了按揭存在的事實。本文擬從中國部分地區(qū)自身按揭制度的自身特征入手，給一些地區(qū)實施的“按揭”尋找其合理的法律定位。 編輯本段特征 　　中國在很長一段時間內(nèi)實行高度集中的計劃經(jīng)濟體制，公民住房的建設由國家財政支付，住房分配純屬福利性質(zhì)，所以在那時根本就不存在按揭的問題。自改革開放以來，實行了房屋商品化和城鎮(zhèn)住房制度改革以及住房公積金制度，按揭也隨之出現(xiàn)，并正在迅速發(fā)展。隨著中國按揭貸款利率的進一步下調(diào)，按揭發(fā)展的勢頭將更為迅猛。 　　中國的按揭業(yè)務目前主要是在銀行開展，一些行政法規(guī)、部門規(guī)章和政府規(guī)章也大都是借鑒了銀行的相關規(guī)定。各大銀行往往基于經(jīng)營的需要，自覺地借鑒英美法系國家特別是中國香港地區(qū)的成功經(jīng)驗，出臺了專門規(guī)制按揭的規(guī)章制度。但是，在借鑒英美法系尤其是中國香港地區(qū)的經(jīng)驗時，他們并沒有全盤接受而是基于中國大陸的制度性因素對按揭加以改造，使之成為一種與英美法按揭不盡相同、但又有別于大陸法上的抵押制度的新型物權(quán)形式。中國大陸部分地區(qū)關于按揭的規(guī)定主要有以下幾方面的特征： 　　
  1、在設立按揭時并不要求必須有特定財產(chǎn)權(quán)利特別是所有權(quán)的移轉(zhuǎn)，銀行只要求將權(quán)利證書交給貸款人保管即可?！皺?quán)利證書的轉(zhuǎn)移僅意味著權(quán)利的移轉(zhuǎn)”，但這種證書的轉(zhuǎn)移并不意味著所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。比如，房地產(chǎn)證書僅起到一種證明的作用，單純的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)證并不能當然發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的法律效力。在現(xiàn)行法律之下，還需經(jīng)過登記公示才能使該轉(zhuǎn)讓行為發(fā)生法律效力，受讓人取得所有權(quán)。銀行要求將權(quán)利證書交給銀行保管，并不是要求將擔保房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給自己、在借款人償還債務后所有權(quán)再返還給按揭人，銀行這樣做只是為了防止一屋多賣現(xiàn)象的發(fā)生，防止按揭人違反約定處分已設立按揭的房屋，從而保障擔保債權(quán)的有效實現(xiàn)。 　　
  2、在上述地區(qū)，按揭的實現(xiàn)并不要求取得標的物的所有權(quán)。在實踐中，如果按揭人不履行義務，即到期未還清本息時，通常的做法是由售房人將按揭的標的回購，并以回購款清償按揭人未償付的本息，若有第三人愿以高出原價的70%受讓，則應由第三人購買。如果上述行為還不能保障銀行債權(quán)的實現(xiàn)，銀行還可以限期要求借款人糾正其違約行為，中止借款人提取貸款，收回部分或全部貸款，并按規(guī)定處以罰息，從借款人帳戶中扣款，償還貸款本息；按照合同約定提前處分擔保物，清償貸款本息，并可以按照合同約定提前追索保證人的連帶責任，依法追償貸款本息。而在英美法上的按揭中，當債務人不履行債務時，債權(quán)人可以確定取得標的物的所有權(quán)。 　　
  3、在大陸地區(qū)的按揭法律關系中，按揭人負有分期付款以還清債務的義務，但這并不是英美法上的贖回權(quán)。由于中國按揭人對按揭物并沒有所有權(quán)，因此按揭人的行為只是對債務的履行行為，而不是贖回按揭房屋所有權(quán)的行為。同時，按揭人并不承擔約定義務，按揭權(quán)人也不能取得房屋所有權(quán)，而是通過類似于抵押權(quán)實現(xiàn)方式的方法來保障債權(quán)的**終實現(xiàn)。 　　
  4、在按揭的適用范圍上，由于城市土地屬于國家所有，因此大陸按揭標的只限于城市房屋，不包括土地所有權(quán)。而英美法上的按揭范圍則廣得多，不僅包括房屋，還包括對土地的權(quán)利。根據(jù)大陸按揭的特征我們可以看出，中國大陸已對外來的按揭制度做了很大的改造，改變了按揭必須轉(zhuǎn)移標的物權(quán)利這一基本特征，成為一種完全不同于英美法上的按揭的物權(quán)形式。

  查看全文↓ 2019-09-22 23:22:51
• 147****6178

  按揭的含義
  九十年代初，隨著房地產(chǎn)業(yè)的興起，“按揭”一詞逐漸被人們所了解?！鞍唇摇币辉~從香港傳入，是英語”Mortgage”的粵語音譯。有些購房者認為“按揭”就是指按揭貸款或抵押貸款，事實上，按揭是一種法律關系，屬于英美平衡法體系，并不存在于我國現(xiàn)行的法律體系中，所以對一般購房者來說，理解起來有一定難度。
  我們目前所使用的按揭，一般指個人購置商品房抵押貸款。按揭作為擔保的法律關系為：在項目的期房預售合同中，買方支付一部分樓價款給賣方，其余房價款買方通過金融機構(gòu)貸款支付給賣方。在房產(chǎn)證辦理完畢之前，由賣方通過協(xié)議將買方對期房的期權(quán)讓與給金融機構(gòu)作為取得金融機構(gòu)貸款的擔保。待房產(chǎn)證辦理完畢之后，賣方解除擔保，買方將依合同取得期房的期權(quán)讓與給銀行作為償還貸款的擔保。買方還清所有貸款本金及利息后能優(yōu)先獲得賠償?？蓪⑵跈?quán)贖回，取得房產(chǎn)證。如果買方在貸款期限內(nèi)違約，或不能償還貸款，銀行有權(quán)處分按揭樓宇并能優(yōu)先獲得賠償。
  為鼓勵購房者購買所建房屋，開發(fā)商請求銀行提供房地產(chǎn)抵押貸款，開發(fā)商要與銀行簽訂按揭貸款合作協(xié)議書，銀行、開發(fā)商與購房者應簽訂按揭貸款合同和擔保書。

  查看全文↓ 2019-09-22 23:22:44
• 134****0015

  按揭貸款是指申請人以購房為目的，向銀行申請貸款支付房款，然后再將貸款按一定年限分期還給銀行，同時銀行收取利息的一種信貸行為，如：住房按揭貸款就是購房者以所購住房做抵押并由其所購買住房的房地產(chǎn)企業(yè)提供階段性擔保的個人住房貸款業(yè)務。
  所謂按揭是指按揭人將房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓按揭，受益人作為還貸保證人在按揭人還清貸款后，受益人立即將所涉及的房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓按揭人，過程中按揭人享有使用權(quán)。

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相關問題

• 問 按揭買房規(guī)定是怎么樣的呢？
  答

  住房商業(yè)貸款利率隨著國家經(jīng)歷形勢的變化，不斷的發(fā)生著變化，以下是小編為你搜集的住房商業(yè)貸款利率首套房貸利率等三大變化。供您參考！變化一：商業(yè)貸款首套房貸款****低30%優(yōu)惠利率調(diào)至八五折房貸市場政策變化之一，即商業(yè)貸款首套房**統(tǒng)一調(diào)至30%，之前90平方米**20%的優(yōu)惠取消。緊接著，各銀行將首套房優(yōu)惠利率不約而同地調(diào)至八五折，彼此“心照不宣”。首套房**和優(yōu)惠利率折扣的上調(diào)，在很大程度上抑制了首次置業(yè)人群的購房需求。而公積金貸款在首套房貸款政策上，并沒有一刀切的從緊，仍然以90平方米為界，實行差別化的信貸政策，即首次購買90平方米以下**低可**20%，90平方米以上**低**30%。變化二：商業(yè)貸款二套房“認房又認貸”政策**50%、利率上浮1.1倍2010年房地產(chǎn)貸款市場又一出鏡率極高的詞即“認房又認貸”，二套房“認房又認貸”細則于今年7月份進入正式實操階段。對于借款人購房時查出名下現(xiàn)有全款購買的房屋，在未出售的情況下，再貸款購房仍會被認定為第二套房;對于借款人之前曾貸款購房，即使是貸款購置的房產(chǎn)已結(jié)清出售，再貸款時還是會被認定為第二套房。根據(jù)二套房政策，如果是被認定為第二套房的購房者，那么再貸款時一律按照**50%、利率上浮1.1倍來執(zhí)行。二套房貸款的從嚴，對于投機投資型人群給予有利打壓。變化三：三套房貸款的商業(yè)貸款停貸在三套房貸款上，商業(yè)貸款和公積金沒有像首套房貸、二套房貸款那樣“各行其是”，而是在貸款步調(diào)上達成一致，對第三套房嚴禁發(fā)放貸款。同時，嚴格按照“認房又認貸”的認定標準，如果借款人名下有過兩套全款住房且未出售，或是借款人名下有過兩次貸款紀錄的情況，無論貸款是否結(jié)清，房產(chǎn)是否出售，都無法使用商業(yè)貸款或是公積金貸款再購房。三套房的停貸直指投資投機型人群，使得宏觀調(diào)控政策從真正意義上能夠保障中低收入家庭買房，對平抑北京過高的房價走勢較為有利。

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• 問 ??房屋重建規(guī)定是如何的呢？
  答

  房屋改建或擴建的審批程序包括受理、初審、復審、審批和發(fā)證五個環(huán)節(jié)?！　「鶕?jù)《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》，若對原有房屋裝飾裝修時，凡涉及拆改主體結(jié)構(gòu)和明顯加大荷載的，應當按照下列辦法辦理：（1）房屋所有權(quán)人、使用人必須向房屋所在地的房地產(chǎn)行政主管部門提出申請，并由房屋安全鑒定單位對裝飾裝修方案的使用安全進行審定。房地產(chǎn)行政主管部門應當自受理房屋裝飾裝修申請之日起20日內(nèi)決定是否予以批準?！　。?）房屋裝飾裝修申請人持批準書向建設行政主管部門辦理報建手續(xù)，并領取施工許可證?！　。?）建設單位按照工程建設質(zhì)量安全監(jiān)督管理的有關規(guī)定，到工程所在地的質(zhì)量安全監(jiān)督部門辦理建筑裝飾裝修工程質(zhì)量安全監(jiān)督手續(xù)?！　。?）對于未辦理報建和質(zhì)量安全監(jiān)督手續(xù)的裝飾裝修工程，有關主管部門不得為建設單位辦理招標投標手續(xù)和發(fā)放施工許可證；設計、施工單位不得承接該裝飾裝修工程的設計和施工。　　需要的手續(xù)是：　　一、 申報材料　　1、房屋變更登記申請書；　　2、房屋所有權(quán)證；　　3、土地使用權(quán)證或用地證明文件；　　4、房屋變更的有關證明文件；　　5、建設工程規(guī)劃許可證；　　6、建設用地規(guī)劃許可證；　　7、建設工程施工許可證或開工報告；　　8、建設單位關于房屋俊工驗收合格的證明；　　9、、營業(yè)執(zhí)照或機構(gòu)組織代碼證復印件；　　10、、法定代表人或個人身份證明；　　11、房屋測繪成果報告及房屋平面圖　　12、委托書及代理人身份證復印件。　　五、 審批程序　　1、受理；2、初審；3、復審；4、審批；5、發(fā)證　　六、 承諾時限　　5個工作日　　七、 收費標準　　城建規(guī)劃局去審批和報建 帶上有營業(yè)執(zhí)照 施工資格證的正規(guī)裝修公司的設計圖,工程明細表和自己的房產(chǎn)證去辦理　　如果你所在的是有物業(yè)管理的小區(qū) 當然要遵守業(yè)主公約和與物業(yè)管理處溝通 如是你自建房擴建也要以不影響相鄰權(quán)為前提 《中華人民共和國民法通則》第83條規(guī)定：“不動產(chǎn)的相鄰各方，應當按照有利生產(chǎn)，方便生活，團結(jié)互助，公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風、采光等方面的相鄰關系。給相鄰方造成妨礙或損失的，應當停止侵害、排除妨礙、賠償損失?！敝灰谧袷鼐S護相鄰權(quán)的前提下一般報建是準許的 鄰居也沒理由提出異議.

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• 問 ??買房如何辦理按揭？怎么規(guī)定的呢？
  答

  買房子按揭去任意銀行均可，一般需要去和開發(fā)商聯(lián)系密切的銀行辦理。辦理按揭貸款需要提供的資料：1、申請人和配偶的身份證、戶口原件及復印件3份（如申請人與配偶不屬于同一戶口的需另附婚姻關系證明）。2、購房協(xié)議書正本。3、房價30%或以上預付款收據(jù)原件及復印件各1份。4、申請人家庭收入證明材料和有關資產(chǎn)證明等，包括工資單、個人所得稅納稅單、單位開具的收入證明、銀行存單等。5、開發(fā)商的收款帳號1份。 貸款手續(xù)：1. 首先，到銀行了解相關情況；2. 辦理相關帶齊以上的資料申請個人住房貸款；3. 然后接受銀行的審查，并確定貸款額度；4. 接下來就可以辦理借款合同，且由銀行代辦保險；5. 辦理產(chǎn)權(quán)抵押登記和公證；6. **后剩下的就是銀行發(fā)放貸款，借貸人每月還款和還清本息后的注銷登記。

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• 問 ??異地買房如何按揭貸款買房呢？怎么規(guī)定的呢？
  答

  可以辦理；購買一手房，貸款手續(xù)在售樓處辦理，有銷售人員安排；購買二手房，貸款手續(xù)由中介公司安排；貸款需要提供的資料：1、身份證2、戶口本3、收入證明，月收入是月供款的2倍以上4、結(jié)婚證或單身證明（部分城市需要）5、其他資產(chǎn)證明（在收入證明不足的情況下提供）提供以上資料給銀行審核通過后，同銀行簽署貸款合同（部分銀行要求公證）即可。

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• 問 關于商鋪貸款買房的規(guī)定是怎樣的呢？
  答

  商鋪貸款，**低**是50%，貸款期限**長是10年，利率是法定利率的1.1倍（也就是上浮10%）。