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• 155****2523

  1、成本加成法（開發(fā)成本加利潤分攤到單位建筑面積上確定價格）
  開發(fā)商開發(fā)物業(yè)當然不能忽略其基本成本，建造之前的成本預算在很大程度上影響終銷售價格。建造成本含土地使用費、公共設(shè)施配套費、建筑材料和人工費以及多種相關(guān)稅費等，這些均為硬性成本，不太可能避免，開發(fā)商一般在成本的基礎(chǔ)上加以適當?shù)睦麧檨泶_定房價。
  2、市場比較法（以周邊市場同類型物業(yè)作參考，定出一個合適價格）
  這是市場上使用多也符合市場行為規(guī)則的定價方法。反過來，也為購房者判斷房價高低提供了一種方法。總體市場影響區(qū)域市場，通過自身物業(yè)的相關(guān)指標（如綠化、小區(qū)配套、朝向、房型設(shè)計等），與周邊相關(guān)物業(yè)指標進行對比，得出雙方在物業(yè)的優(yōu)劣比較，再相應定出一個價格。因此，同一區(qū)域物業(yè)的價格都會在一個相差不多的范圍內(nèi)。區(qū)域價格影響著個案的價格，個案的價格差異往往反映了個案空間的特殊性。
  看完上文介紹，你是否對房屋定價技巧有了更多認識？希望以上介紹能為你提供實際的幫助。

  查看全文↓ 2019-09-14 20:44:15
• 143****6476

  一、房價的構(gòu)成是什么？
  
  決定商品房價格因素很多，其中主要的是土地費用和拆遷安置費用約占10％～20％，房屋建筑安裝費用約占20％～30％，市政設(shè)施費用占10％左右，各項稅費約占20％。在此基礎(chǔ)上，還要加上20％左右的開發(fā)商利潤，從而構(gòu)成商品房的售價。一些大城市的高房價還來源于高昂的征地拆遷安置費用。同時一些開發(fā)商的高額利潤也是造成高房價原因之一。
  
  總體來說，房價大致可分為四大部分：
  
  1、土價成本：包括土地出讓金以及相關(guān)費用，如郊區(qū)的耕地補償、勞動力安置、城區(qū)的拆遷周轉(zhuǎn)費等；
  
  2、建筑安裝費：如設(shè)計、招標、監(jiān)理、材料施工等。廣義地可包括前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費（七通一平費），甚至大市政費、四源費、用電權(quán)費等也可折算在建安裝費里；
  
  3、開發(fā)商經(jīng)營費用：包括管理費、銷售經(jīng)營費及融資利息等；
  
  4、開發(fā)商經(jīng)營利。
  
  

  查看全文↓ 2019-09-14 20:44:05
• 157****3912

  在現(xiàn)今許多人會喜歡去買賣房屋來保持金錢的價值，在買房的相關(guān)過程中會產(chǎn)生許多的問題，對于估價這個問題很多人會有相關(guān)疑問，賣房時怎么估價呢？賣房估價注意事項。來了解賣房估價吧。
  房屋估價是專門估計房屋價值的專家，少了專家估價，將沒有任何一家有信用的金融機構(gòu)肯提供房貸；估價結(jié)果是借貸機構(gòu)很重要的參考依據(jù)，可避免借貸風險。
  問題是，買賣方總在談定價格、甚至簽約后才進行房屋估價，估價后的結(jié)果遠低于之前談定的價格，表示買貴了，業(yè)內(nèi)人士指出，為避免相關(guān)的這樣子的情況發(fā)生，簽約時應標明，萬一估價結(jié)果過低或過高可重新議價，否則，只好硬著頭皮低賣。
  1）　比較該房屋與附近**近賣出相似房屋的基本參數(shù)，包括：面積、大小、周邊環(huán)境等
  2）　考慮該房屋獨有的特殊配置，包括：泳池、花園、露天陽臺等
  房屋價值是計算房屋價值的良好出發(fā)點。它會顯示該房屋與這個區(qū)域內(nèi)其他房屋的比較結(jié)果。查看“可比房屋銷售數(shù)據(jù)”
  在準備為房屋開價時，了解要價是否公平很重要。抵押貸款機構(gòu)會聘請評估師來確定該房子是否值得您進行貸款，這點尤為重要，您可以通過評估來了解該房價。
  注意，“**近銷售”通常指在過去六個月內(nèi)。一年前的銷售價格，可能對您所在區(qū)域的現(xiàn)在市場情況有很少或沒有影響。事實上，一些借貸者不接受超過三個月的可比房屋銷售數(shù)據(jù)。
  地產(chǎn)市場活躍度也對找到準確可比房屋銷售數(shù)據(jù)的難易程度有所影響。
  在較“火熱”市場，可能有很多可供選擇的可比房屋銷售數(shù)據(jù)。在不太活躍的市場中，查找合理的可比房屋銷售數(shù)據(jù)變得更困難。如果您正在考慮的房屋擁有特別的設(shè)計特點，那么查找相似的房子會更加困難。舉例：大型高檔房屋可能熱銷，這樣您就有更多參考數(shù)據(jù)；而一些有特色的小型房屋，就很難得到與之相似的參考數(shù)據(jù)。
  關(guān)鍵要素
  在給房屋準確出價時，重點需要考慮的要素：
  區(qū)域或地點。盡管理想的可比房屋可能就在您感興趣房屋的相同街區(qū)內(nèi)，但也可能有必要再走遠一點，去大體相似的街區(qū)看看，尋找在大約相同的時間修建的房屋。越熟悉每個街區(qū)之間的不同特點，越會熟悉這些區(qū)域的住房市場，也就能更好判斷可比房屋銷售數(shù)據(jù)是否為真正的公平比較。
  房屋設(shè)施。您選中的房屋是否有游泳池？房屋景色好壞？是否有客房？等。
  大小。房間數(shù)（包括主臥和浴室）、房屋總建筑面積、車庫大小和占地尺寸，這些都對查找好的可比房屋有影響。
  房齡。一般來講，評估師喜歡比較房齡相似的房屋，因為它們通常有相似的房屋設(shè)施。（當然從嚴格意義上講，一處建于　1950　年并在　2009　年完全重修的房屋，也不能與建于　1950　年但從未重修的房屋比較。）
  有時，未知或意外的情況可能影響價格走向：
  例如，如果因為離婚或身故而出售房屋，則賣方可能由于想快點結(jié)束一切而接受較低的價格。如果一處可比房屋的售價不同尋常的低（或高），那么您或您的經(jīng)紀人就要試試更深入地了解其原因。
  個人無法控制因素　—　聯(lián)邦儲備金監(jiān)察小組的行動、國家和國際事件（選舉、戰(zhàn)爭、油價）都可能使房價在幾周內(nèi)大幅度上升或下跌。雖然人們都希望自己能夠“捕捉市場**佳時機”，但或許更好的做法就是順勢而為，接受上個月買方市場優(yōu)勢已不存在，而賣方占有優(yōu)勢的事實。

  查看全文↓ 2019-09-14 20:44:00

相關(guān)問題

• 問 請問賣房價格怎么定價合理？
  答

  一、房屋定價前需要做哪些準備？1、 熟悉房產(chǎn)政策政府會不定時地出臺一些調(diào)控政策，而這些政策多多少少都會影響到房價，因此你定價之前必須要先熟悉房產(chǎn)政策，不然如果只是憑著自己的意愿定價的話，很可能就不具備合理性。2、 做好市場調(diào)查通過網(wǎng)絡或者向周邊的人打聽的方式，去了解近年來房產(chǎn)交易的情況以及價格，摸清楚房價的走勢，并且打聽一下周邊相類似的房子的交易情況，以作參考。3、 綜合考慮多方面因素在給房屋定價之前，一定要考慮好房屋的地段、配套、交通、面積、戶型以及裝修狀況等因素，只有將這些因素結(jié)合起來考慮，使房屋的價格更為合理，交易的成功率才會更高。二、房屋定價的方法有哪些？1、競爭定價法看看競爭對手的房子大概在什么價位，然后你給出一個與之相比較低的價位，而購房者一般都會選擇價格更低的房子。2、成本加價法你可以將房屋以及房屋內(nèi)各設(shè)備的成本價格全部計算出來，然后在此基礎(chǔ)上進行加價，但是價格一定要合理，不能加太多。3、非整數(shù)法一盒方便面，四塊一盒和三塊九一盒，你會選哪個？相信大部分人都會選更的那個，即使只是省了一毛錢，所以使用非整數(shù)的定價方式會讓購房者感覺自己取得了優(yōu)惠，從而更愿意購房。三、房屋定價需要考慮哪些因素？1、 樓層一般來說，房屋的佳樓層都在整棟樓層的二分之一到三分之二處，而這些樓層的價格相對也會較高，對于多層住宅來說，三、四層的價格較高，對于高層住宅來說，七、八層的價格較高。2、 地段房子所處的地段越好，房屋價格就會越高，的空間也會更大，但若是你的房子在郊區(qū)，那就可以視交通狀況進行定價，交通便利的話，價格可以高一些，反之就低一些。3、 需求如果你的房子滿足了購房者的需求，那么他們就會從心底喜歡這套房子，價格自然也就很好商量，所以購房者的需求也必須要考慮。

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• 問 限價房價格是如何定價的？限價房價格是不是比商品房價格便宜很多？
  答

  限價房價格確實要比商品房價格便宜很多

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• 問 賣房子怎么定價**合理？都要參考什么依據(jù)？
  答

  在房產(chǎn)市場上有客戶出價，賣家能接受就是合理的價格。定價一般會參考好幾個維度：**近本小區(qū)的成交價格、房子自身的裝修，樓層視野、以及業(yè)主的心理預期等各方面。主觀上的心理預期每個人不同，但是建議每個人根據(jù)用錢的急迫度來做一個衡量，客觀上的房屋位置、裝修、樓層各方面會影響到房屋的價格。

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• 問 賣房時應如何定價以確保合理性？
  答

  建議根據(jù)房屋的地段、面積、裝修等因素綜合評估，并結(jié)合市場成交價，合理定價以吸引潛在買家。

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• 問 賣房估價和賣房價格有直接關(guān)系嗎？
  答

  房子評估價和賣房價格沒有直接關(guān)系?！　?、房地產(chǎn)評估不是二手房交易的必備程序，一般情況下二手房的買賣價格只要雙方協(xié)商確定，房地產(chǎn)管理部門就會據(jù)此登記過戶，只要以下幾種情形發(fā)生時需要評估:　　1）雙方要求　　交易雙方為確定合理的交易價格，也可以委托評估事務所進行評估，作為交易價格的參考。一般情況下，買賣雙方都能自行確定交易價格，但如果有一方或雙方對交易的二手房的價格沒有概念，如境外人士或外地人，對國內(nèi)或當?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場不了解，又不相信對方的報價或中介機構(gòu)的評估，也往往要自行委托或雙方共同委托有資格的評估事務所進行評估，然后參考評估價格確定雙方的交易價格?！　?）房產(chǎn)保險　　房地產(chǎn)保險評估，分為房地產(chǎn)投保時的保險價值評估和保險事故發(fā)生或損失程度評估?！　?）抵押貸款　　向銀行申請房地產(chǎn)抵押貸款 時，抵押人以抵押物作為還款的擔保。有些購房人為了少付**款而多報二手房交易價格，高于實際價值的價格對貸款銀行來說有很大風險，因此，銀行為確定抵押物的擔保價值需要對抵押人的房地產(chǎn)進行估價。有些借款人為了能比較順利地貸到款項，證實其擁有的房地產(chǎn)價值，確定其可能獲得的貸款金額，也會提前委托評估機構(gòu)對自己的房地產(chǎn)價值進行評估。申請公積金貸款的借款人，銀行會要求其進行評估?！　?）房產(chǎn)糾紛　　例如二手房買賣合同簽訂后，一方以價格過高或過低而顯示公平為由發(fā)生糾紛，一方或雙方或仲裁機構(gòu)、法院可委托專業(yè)評估機構(gòu)對糾紛案件中涉及的爭議房地產(chǎn)進行評估，為協(xié)議、調(diào)解、仲裁、訴訟等方式解決糾紛提供參考依據(jù)?！　《?、房價（房地產(chǎn)價格）是指建筑物連同其占用土地在特定時間段內(nèi)房產(chǎn)的市場價值，即房價：土地價格+建筑物價格，是房地產(chǎn)經(jīng)濟運行和資源配置**重要的調(diào)節(jié)機制。房價的價格定位由多種因素構(gòu)成?！　》績r有三種存在形式：要約價格、成交價格、申報價格。要約價格隨市場行情隨時波動，成交價格是供需雙方博弈后的結(jié)果，申報價格是向政府管理部門登記的結(jié)果。而廣泛使用的房產(chǎn)成交價格往往是申報價格，而申報價格質(zhì)量非常差。

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