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• 138****8215

  不算違約吧 除非當(dāng)時(shí)你有錄音 一般以合同為準(zhǔn)

  查看全文↓ 2019-08-21 06:41:26
• 131****5634

  1、飄窗：
  開發(fā)商**?！八汀钡拿娣e便是在舊版《規(guī)范》中不算面積的飄窗，有的甚至還有可能是假的飄窗，而業(yè)主裝修時(shí)可以將窗臺(tái)打掉變成房間面積。在**新出版的《規(guī)范》中規(guī)定，窗臺(tái)與室內(nèi)樓地面高差在0.45米以下、結(jié)構(gòu)凈高在2.1米及以上的凸（飄）窗，應(yīng)該要按照板面積進(jìn)行計(jì)算。如果說樓層的盤層高在2.9米左右，凈高為2.7米左右，這樣飄窗必須要離地面至少0.6米，不然就應(yīng)該按照半面積進(jìn)行計(jì)算。
  2、露臺(tái)：
  一般的露臺(tái)都是房間的外面的，所以說是不應(yīng)該甲酸到建筑面積中去的。關(guān)于露臺(tái)的權(quán)屬問題，大家在購買之前就應(yīng)該有所了解的。
  如果露臺(tái)是在房屋的公共區(qū)域，那么其就是屬于全體業(yè)主所有的，住戶不能單獨(dú)使用；如果露臺(tái)處在一個(gè)與自己房屋相連的獨(dú)立空間，而且其他業(yè)主無法進(jìn)入的話，那么開發(fā)商可以將露臺(tái)的使用權(quán)指定給唯一業(yè)主。所以買房時(shí)，購房者一定要弄清楚露臺(tái)的所有權(quán)。
  3、地下室：
  高層、小高層和多層建筑的地下室一般都是作為車庫的，而車庫是和住宅分開計(jì)算產(chǎn)權(quán)的，但是通常來說別墅的地下室應(yīng)該不會(huì)計(jì)入到總的建筑面積中，而是屬于贈(zèng)送空間，給購買住宅產(chǎn)權(quán)的業(yè)主單獨(dú)使用。
  4、挑高復(fù)式戶型：
  挑高復(fù)式戶型與復(fù)式樓的是兩個(gè)概念，挑高復(fù)式戶型主要是指每戶住宅在較高的樓層中后建一個(gè)夾層，兩層合計(jì)的層高通常相比于正常躍層式住宅又要低一些。
  因?yàn)閱螒艨倢痈?.5米及以上按規(guī)定要算兩層，所以這種贈(zèng)一層的復(fù)式戶型層高一般都在4.5米以內(nèi)。雖然作為贈(zèng)送面積的改造夾層裝修成本要提高一些，但是，裝修成本再怎么增加也不是大數(shù)目，而多

  查看全文↓ 2019-08-21 06:41:22
• 157****0833

  驗(yàn)房收房時(shí)，實(shí)測(cè)面積是比較麻煩的。雖然**麻煩，但是也是與錢直接掛鉤的一項(xiàng)檢測(cè)。
  
  當(dāng)實(shí)測(cè)面積與開發(fā)商合同中所寫面積差在3㎡內(nèi)時(shí)，需要繳納多出來的房款。而超過3㎡的面積，不交錢，也就意味著是贈(zèng)給你的。如果面積差是負(fù)數(shù)，開發(fā)商需要退給你錢。所以，快看看怎么檢測(cè)吧！
  
  
  
  步驟一：獲取詳細(xì)的標(biāo)準(zhǔn)層或自家所在樓層平面圖。
  
  根據(jù)詳細(xì)的住宅平面圖測(cè)量和計(jì)算才能方便而準(zhǔn)確。平面圖中應(yīng)該包括住宅的主要數(shù)據(jù)有：各房間的軸線尺寸（即承重墻或柱的中心線之間的尺寸）和外墻的總尺寸，即兩道尺寸線，還有各房間的使用面積。
  
  大部分住戶都在標(biāo)準(zhǔn)層，測(cè)量和計(jì)算主要根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)層圖紙和面積。如果住宅所在樓層較為特殊，如底層、頂層、則要用所在樓層的圖紙。為了測(cè)算一戶面積，可以不對(duì)全樓面積進(jìn)行測(cè)算。
  
  步驟二：測(cè)量和計(jì)算自家內(nèi)部使用面積和建筑面積、使用面積的測(cè)算。
  
  對(duì)房間內(nèi)部測(cè)量所得到的尺寸，是房間軸線尺寸減去墻體厚度和抹面厚度的尺寸，不能作為面積中的尺寸。也就是說，根據(jù)這個(gè)尺寸算出的面積并非是使用面積

  查看全文↓ 2019-08-21 06:41:18
• 136****6336

  
  來源：中倫視界 文：吳方榮
  
  
  
  一、開發(fā)商改造風(fēng)險(xiǎn)日益凸顯
  
  
  
  因受到原“90/70”調(diào)控政策對(duì)于大戶型商品住宅規(guī)劃建設(shè)的限制，開發(fā)企業(yè)在戶型設(shè)計(jì)時(shí)預(yù)留空間，并在開發(fā)過程中對(duì)于該部分空間進(jìn)行改造，形成所謂的“贈(zèng)送面積”是目前房地產(chǎn)市場(chǎng)上較為多見的一種方式。但這種方式的風(fēng)險(xiǎn)卻正隨著政府部門執(zhí)法力度的強(qiáng)化、合規(guī)性要求的提高而日益突顯。
  
  
  
  在2016年2月《中共中央國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見》發(fā)布后，全國各地各部門也都陸續(xù)開展了處置違法建設(shè)的專項(xiàng)行動(dòng)，意圖實(shí)現(xiàn)“用5年左右時(shí)間，全面清查并處理建成區(qū)違法建設(shè)，堅(jiān)決遏制新增違法建設(shè)”的目標(biāo)。各地房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目因“贈(zèng)送面積”改造行為受到行政處罰的案例大幅增加，引發(fā)諸多糾紛，這必須引起開發(fā)主體的注意。本文將從行政風(fēng)險(xiǎn)及處罰、民事典型案例等角度來逐一進(jìn)行分析。
  
  
  
  二、“贈(zèng)送面積”改造模式可能面臨的行政風(fēng)險(xiǎn)
  
  
  
  1.高額處罰風(fēng)險(xiǎn)
  
  
  
  若改造部位未在《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》批準(zhǔn)建設(shè)的范圍內(nèi)，根據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第六十四條之規(guī)定，這些違法建筑將面臨停止建設(shè)、被拆除的行政風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)建設(shè)單位還將面臨建設(shè)工程造價(jià)百分之十以下的高額罰款。舉例來說，1個(gè)億工程造價(jià)的建筑因違規(guī)改造就可能面臨1千萬元的處罰，風(fēng)險(xiǎn)不小。
  
  
  
  2.建設(shè)規(guī)劃主管部門不予辦理規(guī)劃驗(yàn)收和竣工驗(yàn)收備案的風(fēng)險(xiǎn)
  
  
  
  如果上述改造發(fā)生在項(xiàng)目規(guī)劃驗(yàn)收或竣工驗(yàn)收之前，則由于實(shí)體建筑與報(bào)批施工圖不一致，在規(guī)劃驗(yàn)收環(huán)節(jié)和竣工驗(yàn)收備案環(huán)節(jié)可能會(huì)出現(xiàn)問題。由此導(dǎo)致政府主管部門不予驗(yàn)收合格或不予備案，從而影響項(xiàng)目交付條件的成就。同時(shí)，在民事上，這也會(huì)導(dǎo)致開發(fā)商作為出賣人無法按約交房，須承擔(dān)逾期交房責(zé)任。
  
  
  
  3.房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)不予辦理產(chǎn)權(quán)初始登記的風(fēng)險(xiǎn)
  
  
  
  根據(jù)《房屋登記辦法》第三十條規(guī)定，在辦理房屋初始登記時(shí)，“建設(shè)工程符合規(guī)劃的證明”是必備材料。該辦法第十九條還規(guī)定，在辦理房屋初始登記時(shí)，房屋登記機(jī)構(gòu)還應(yīng)進(jìn)行實(shí)地查看。所以當(dāng)存在上述改造行為時(shí)，由于建設(shè)項(xiàng)目無法從規(guī)劃部門獲得“建設(shè)工程符合規(guī)劃的證明”或被相關(guān)投訴，且無法通過房屋登記機(jī)構(gòu)的實(shí)地查看，項(xiàng)目存在無法辦理初始登記的風(fēng)險(xiǎn)。該行政風(fēng)險(xiǎn)觸發(fā)后引起的民事風(fēng)險(xiǎn)是開發(fā)商無法按約向購房人交付房屋初始登記證書，后續(xù)引發(fā)無法辦證、落戶、入學(xué)等連鎖反應(yīng)，不但會(huì)是法律事件，極端情況下也會(huì)演變成社會(huì)事件。
  
  
  
  4.因虛假廣告而遭受處罰的風(fēng)險(xiǎn)
  
  
  
  《廣告法》第四條規(guī)定：“廣告不得含有虛假的內(nèi)容，不得欺騙和誤導(dǎo)消費(fèi)者?！薄斗康禺a(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》亦規(guī)定，房地產(chǎn)廣告涉及內(nèi)部結(jié)構(gòu)、裝修裝飾的，應(yīng)當(dāng)真實(shí)、準(zhǔn)確。故若樓盤宣傳中的贈(zèng)送面積系經(jīng)改造而來，而改造是否能夠成功實(shí)現(xiàn)既涉及技術(shù)上的可改造性，還涉及法律上的合規(guī)性。即使可以在技術(shù)上完成改造，但法律合規(guī)性上的障礙仍無法跨越。因此，建設(shè)單位以贈(zèng)送面積進(jìn)行宣傳，導(dǎo)致購房者認(rèn)為不存在技術(shù)上的障礙及法律風(fēng)險(xiǎn)，可能會(huì)被認(rèn)定為利用廣告對(duì)商品作虛假宣傳。
  
  
  
  按照《廣告法》第五十五條規(guī)定，發(fā)布虛假廣告的，由工商行政管理部門責(zé)令停止發(fā)布廣告，責(zé)令廣告主在相應(yīng)范圍內(nèi)消除影響，處廣告費(fèi)用三倍以上五倍以下的罰款，廣告費(fèi)用無法計(jì)算或者明顯偏低的，處二十萬元以上一百萬元以下的罰款；兩年內(nèi)有三次以上違法行為或者有其他嚴(yán)重情節(jié)的，處廣告費(fèi)用五倍以上十倍以下的罰款，廣告費(fèi)用無法計(jì)算或者明顯偏低的，處一百萬元以上二百萬元以下的罰款，可以吊銷營業(yè)執(zhí)照，并由廣告審查機(jī)關(guān)撤銷廣告審查批準(zhǔn)文件、一年內(nèi)不受理其廣告審查申請(qǐng)。上述新廣告法中的相關(guān)規(guī)定對(duì)虛假廣告的處罰力度做了大幅提升，可謂相當(dāng)嚴(yán)厲。
  
  
  
  三、“贈(zèng)送面積”改造模式引起的典型民事糾紛及裁判觀點(diǎn)
  
  
  
  因“贈(zèng)送面積”改造在項(xiàng)目開發(fā)后期及交房過程中引發(fā)的糾紛較多，目前尚以個(gè)案訴訟為主，但形成群體性訴訟的可能性亦不低，我們通過檢索國內(nèi)相關(guān)訴訟案例，歸納發(fā)現(xiàn)主要存在以下幾類：
  
  
  
  1.業(yè)主以欺詐為由起訴要求撤銷合同
  
  
  
  在此類案件中，業(yè)主認(rèn)為開發(fā)商所謂的贈(zèng)送面積是實(shí)際上不存在的違法面積，故以欺詐為由要求撤銷合同。法院主要從合同約定、實(shí)際履行方式、有無收取價(jià)款、是否構(gòu)成誤導(dǎo)等方面進(jìn)行綜合裁量。法院觀點(diǎn)認(rèn)為，房屋系大價(jià)值財(cái)產(chǎn)，業(yè)主作為完全民事行為能力人，在簽訂涉案商品房買賣合同之前應(yīng)仔細(xì)審查房屋的面積、戶型等內(nèi)容?！渡唐贩抠I賣合同》當(dāng)中已包含了房屋平面圖這一附件，業(yè)主理應(yīng)知曉該平面圖與開發(fā)商宣傳的效果圖之間的差異。業(yè)主對(duì)于開發(fā)商在宣傳時(shí)所稱的“贈(zèng)送面積”系陽臺(tái)、設(shè)備平臺(tái)和花池改造而來的事實(shí)是明知的。
  
  
  
  有關(guān)“贈(zèng)送面積”的宣傳并未對(duì)業(yè)主產(chǎn)生誤導(dǎo)，況且開發(fā)商也未就“贈(zèng)送面積”收取價(jià)款，故業(yè)主主張開發(fā)商“贈(zèng)送面積”的宣傳上存在欺詐并導(dǎo)致其產(chǎn)生重大誤解的理由不能成立。[1]針對(duì)開發(fā)商在宣傳冊(cè)上和開盤現(xiàn)場(chǎng)提及贈(zèng)送面積的行為，法院認(rèn)為：業(yè)主所購商品房計(jì)價(jià)面積不包括該部分面積；且在樓盤宣傳冊(cè)上也注明“本戶型結(jié)構(gòu)以商品房買賣合同及政府批準(zhǔn)的為準(zhǔn)，標(biāo)注的面積僅供參考，**終以政府部門實(shí)測(cè)面積為證”，故開發(fā)商在宣傳冊(cè)上和開盤現(xiàn)場(chǎng)并未故意隱瞞面積問題，而業(yè)主并未因“贈(zèng)送面積”的表述而導(dǎo)致其作出錯(cuò)誤意思判斷?！叭?zèng)送面積”部位系結(jié)構(gòu)空井部位，業(yè)主應(yīng)是明知的，因業(yè)主在簽訂《商品房買賣合同》同時(shí)，簽署了申請(qǐng)書，委托開發(fā)商進(jìn)行改造搭建。[2]
  
  

  查看全文↓ 2019-08-21 06:41:12

相關(guān)問題

• 問 有贈(zèng)送面積收房時(shí)如何計(jì)算?收房時(shí)面積如何測(cè)算
  答

  現(xiàn)在越來越多的樓盤項(xiàng)目在向購房者介紹房源戶型的時(shí)候，都會(huì)以贈(zèng)送面積增加自身“賣點(diǎn)”。不難判斷，在面臨高房?jī)r(jià)的前提下，這樣的贈(zèng)送優(yōu)惠還是很有吸引力的。然而贈(zèng)送面積并沒有表面看到的那么簡(jiǎn)單，潛在的這些問題你一定要了解清楚。

  全部4個(gè)回答>
• 問 請(qǐng)問有贈(zèng)送面積，收房時(shí)如何計(jì)算？
  答

  1. 贈(zèng)送面積是開發(fā)商“打擦邊球”的做法，贈(zèng)送的面積也不會(huì)寫進(jìn)購房合同，但是某些樓盤推出的甚至高達(dá)100%的贈(zèng)送面積，難保不讓人不心動(dòng)。2. 新版《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》（以下簡(jiǎn)稱《新規(guī)》）開始實(shí)施，飄窗、陽臺(tái)、地下室等“偷面積”舉措行不通了，“贈(zèng)送面積”將逐漸退出歷史的舞臺(tái)，這引起了市民的熱議。據(jù)了解，東莞目前暫沒出臺(tái)本地的相應(yīng)的執(zhí)行細(xì)則。3. “贈(zèng)送面積”成為吸引購房者的利器，不少樓盤屢試不鮮。在走訪中，筆者發(fā)現(xiàn)大部分樓盤仍可“送面積”，尤其是Loft戶型和大戶型。當(dāng)筆者提及新規(guī)時(shí)，樓盤銷售人員則表示“目前樓盤已經(jīng)通過審批，還可以贈(zèng)送面積，還沒通過審批的樓盤就沒有這個(gè)優(yōu)惠了?！?/p> 全部5個(gè)回答>

• 問 有贈(zèng)送面積 收房時(shí)如何計(jì)算?買房時(shí)說有贈(zèng)送面積，收房時(shí)好像沒有，怎么辦
  答

  不算違約吧 除非當(dāng)時(shí)你有錄音 一般以合同為準(zhǔn)

  全部4個(gè)回答>
• 問 新房收房面積計(jì)算方法有哪些？
  答

  步驟一：獲取詳細(xì)的標(biāo)準(zhǔn)層或自家所在樓層平面圖。根據(jù)詳細(xì)的住宅平面圖測(cè)量和計(jì)算才能方便而準(zhǔn)確。平面圖中應(yīng)該包括住宅的主要數(shù)據(jù)有：各房間的軸線尺寸（即承重墻或柱的中心線之間的尺寸）和外墻的總尺寸，即兩道尺寸線，還有各房間的使用面積。大部分住戶都在標(biāo)準(zhǔn)層，測(cè)量和計(jì)算主要根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)層圖紙和面積。如果住宅所在樓層較為特殊，如底層、頂層、則要用所在樓層的圖紙。為了測(cè)算一戶面積，可以不對(duì)全樓面積進(jìn)行測(cè)算。步驟二：測(cè)量和計(jì)算自家內(nèi)部使用面積和建筑面積、使用面積的測(cè)算。對(duì)房間內(nèi)部測(cè)量所得到的尺寸，是房間軸線尺寸減去墻體厚度和抹面厚度的尺寸，不能作為面積中的尺寸。也就是說，根據(jù)這個(gè)尺寸算出的面積并非是使用面積。使用面積是按軸線尺寸除去結(jié)構(gòu)尺寸的房間內(nèi)部尺寸計(jì)算的。一般來說，承重墻體是磚墻時(shí)，結(jié)構(gòu)厚24cm，寒冷地區(qū)外墻結(jié)構(gòu)厚度為37cm，混凝土墻結(jié)構(gòu)厚度20cm或16cm，非承重墻12cm、10cm、8cm、不等。一般來說，軸線位于墻體的中間，中間兩側(cè)各位半個(gè)墻厚。百匯面厚度一般為2-3cm。測(cè)量位置應(yīng)在距地面1-1.2米高處。對(duì)于軸線尺寸360cm的房間，測(cè)量結(jié)果應(yīng)在360-20-2.5*2=335cm。據(jù)此可推算出房間內(nèi)部軸線尺寸360cm，計(jì)算尺寸340cm。尺寸誤差如果子啊幾厘米之內(nèi)，說明抹灰厚度不準(zhǔn)確，不均勻，一般不影響軸線尺寸和房間內(nèi)部尺寸。如果誤差接近或超過20cm則可能有問題。測(cè)量出房間兩個(gè)方向的內(nèi)部尺寸，相乘即得房間使用面積。門窗洞口的面積不計(jì)入使用面積。各房間（包括：門廳、過道、廳、臥室、廚房、衛(wèi)生間、儲(chǔ)藏室、壁紙、陽臺(tái)等非固定結(jié)構(gòu)圍成的空間）使用面積之和為住宅總使用面積。

  全部3個(gè)回答>
• 問 收房時(shí)如何測(cè)量面積？ 收房時(shí)如何測(cè)量套內(nèi)建筑面積？
  答

  一般收房子的時(shí)候，開發(fā)商會(huì)找專門的測(cè)繪機(jī)構(gòu)來給房子進(jìn)行面積測(cè)算；而且辦理房產(chǎn)證的時(shí)候也是依據(jù)這個(gè)測(cè)算為準(zhǔn)的；自己請(qǐng)人測(cè)算的國家是不認(rèn)可的。

  全部4個(gè)回答>