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• 141****0844

  首先要確定是否有房產(chǎn)證。二手房交易以房產(chǎn)證為準(zhǔn),有了房產(chǎn)證才可以上市交易的。如果房產(chǎn)未拿到產(chǎn)權(quán)證,就不能辦理過(guò)戶手續(xù),也就不能進(jìn)行房屋的買賣。未還清貸款的房子還處于抵押狀態(tài),是不能上市交易的,但是,在現(xiàn)實(shí)中,可以通過(guò)一些方法來(lái)實(shí)現(xiàn)。
  方法一:轉(zhuǎn)按揭
  **簡(jiǎn)單直接的一種方法。什么是轉(zhuǎn)按揭呢?是指把個(gè)人住房出售或轉(zhuǎn)讓給第三人而申請(qǐng)辦理個(gè)人住房貸款變更借款期限、變更借款人或變更抵押物的貸款。在二手房買賣中通俗的講就是把個(gè)人住房出售或者轉(zhuǎn)讓給第三人來(lái)辦理個(gè)人住房貸款變更借款期限、變更借款人或變更抵押物的貸款。但在實(shí)際操作中,不同銀行有不同規(guī)定,具體您還需要咨詢相關(guān)的銀行方面。據(jù)目前所知,只有建設(shè)銀行可以辦理按揭轉(zhuǎn)讓。同時(shí)需要委托中介代理公司向銀行方面申請(qǐng)轉(zhuǎn)按揭事宜,二手房轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)銀行不接待個(gè)人辦理申請(qǐng)。
  方法二:用買方的**款繳清剩余貸款
  這是當(dāng)下二手房交易中**多應(yīng)用的模式。這種模式適用于原房主貸款額度較低或者原房主已經(jīng)歸還大部分貸款,所剩貸款數(shù)目不大的情況。通常情況下,買家會(huì)認(rèn)可**房產(chǎn)總銷售額的30%至40%,賣方可以利用買方的**將剩余貸款付清,然后撤銷房產(chǎn)的抵押登記,來(lái)進(jìn)行下一步交易。
  方法三:利用銀行貸款來(lái)繳清剩余貸款
  如果以上兩種方法都行不通,那么賣家可以考慮用其名下的抵押物(如其他房產(chǎn)),以結(jié)清按揭貸款。如果賣方想在賣出房產(chǎn)之前將貸款還清或買方雖然看好但不愿意購(gòu)買貸款未繳清的房產(chǎn),可以采取這種方式,但前提是房主有銀行認(rèn)可的*押物(如其他房產(chǎn))用來(lái)向銀行申請(qǐng)貸款申。這樣房主就可以通過(guò)抵押向銀行貸出一定的款來(lái)付清想要出售的房產(chǎn)貸款,促銷售易的成功。之后等買家付了房屋全款之后再還清銀行抵押貸款。

  查看全文↓ 2019-08-16 06:31:10
• 151****0212

  若是在我行辦理的個(gè)人住房貸款，期間如需辦理房產(chǎn)證相關(guān)手續(xù)、變更產(chǎn)權(quán)人等，因各城市相關(guān)規(guī)定有所不同，具體您可以聯(lián)系貸款經(jīng)辦行或當(dāng)?shù)氐馁J后服務(wù)中心咨詢確認(rèn)。

  查看全文↓ 2019-08-16 06:31:04
• 148****1338

  小編之柳葉飛刀：郭律師說(shuō)“此文是我多年經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，只為給有需要的朋友提供借鑒和防范，所以會(huì)很詳細(xì)，文章篇幅也較長(zhǎng)，我不想為點(diǎn)擊量和轉(zhuǎn)發(fā)率而妥協(xié)，以此來(lái)減少文字”?？赐甏宋暮螅冶簧钌畹母袆?dòng)，想起了一句話：在浮躁的今天，精致的利己主義者橫行其道。而真正的悲憫，仍如流水般涓涓流淌于至善者心中。
  
  作者寄語(yǔ)：靜下心來(lái)讀，用上心去品，你會(huì)發(fā)現(xiàn)本文真正的價(jià)值和魅力所在。
  
  “一房二賣”、“定金退還”、“房屋無(wú)法過(guò)戶”、“戶口無(wú)法遷出”及“學(xué)區(qū)房”等問(wèn)題在二手房買賣糾紛中所占比例**高。為什么這類問(wèn)題層出不窮，無(wú)法杜絕呢？究其原因就在于這一紙“房屋買賣合同”書(shū)寫(xiě)不規(guī)范、約定不明確所致。因?yàn)橘I賣雙方所簽訂的房屋買賣合同絕大部分都來(lái)自于中介公司的或者網(wǎng)上的范本，而這類格式性合同的內(nèi)容或多或少都會(huì)存在一些問(wèn)題。俗話說(shuō)：“授人以魚(yú)不如授人以漁”，筆者希望通過(guò)對(duì)“房屋買賣合同”粗淺的剖析，能夠教會(huì)大家如何正確的簽訂“房屋買賣合同”并達(dá)到防患于未然的目的。由于篇幅有限，筆者只能就重點(diǎn)問(wèn)題進(jìn)行講解，難免有所疏漏，還望大家多多諒解。
  
  一、簽訂合同前應(yīng)當(dāng)注意的事項(xiàng)
  1、核對(duì)《房屋所有權(quán)證》（以下簡(jiǎn)稱“房證”）上的房屋所有權(quán)人姓名與賣方的身份證信息是否一致，核對(duì)“房證”與“契稅完稅憑證”記載信息是否相一致。
  
  法律風(fēng)險(xiǎn)提示：仔細(xì)核對(duì)上述信息可以盡量避免無(wú)處分權(quán)人擅自出售父母的房屋、兄弟姐妹的房屋、朋友的房屋等情形的發(fā)生。
  
  2、核實(shí)房產(chǎn)證上共有情況是“單獨(dú)所有”還是“共同所有”。 （注：一些時(shí)間比較久的“老房證”上并未記載房屋產(chǎn)權(quán)的共有情況，需要親自核實(shí)）
  
  法律風(fēng)險(xiǎn)提示：如果在事先未查明房屋“共有情況”就簽訂房屋買賣合同，很可能發(fā)生夫妻一方未經(jīng)對(duì)方同意而擅自出售房屋的情況，而這種處分行為由于侵犯了夫妻另一方的財(cái)產(chǎn)共有權(quán)，極有可能被認(rèn)定為房屋買賣合同無(wú)效，從而引發(fā)不必要的爭(zhēng)端。
  
  律師支招：當(dāng)該房屋是“共同所有”時(shí)，買方一定要調(diào)查清楚該房屋的全體共有權(quán)人是否都同意出售此房屋。
  
  3、查明該房屋是否存在按揭貸款尚未還清或者抵押給第三人的情形，是否存在被司法機(jī)關(guān)查封等限制過(guò)戶的情形。
  
  法律風(fēng)險(xiǎn)提示：大家一定要特別注意，若該房屋有部分銀行貸款尚未還清，是無(wú)法完成過(guò)戶手續(xù)的，只有在償還全部貸款并解除抵押的情況下才能過(guò)戶。如果買方在房屋不能過(guò)戶的情況下先交付了房款，將面臨著“房屋無(wú)法過(guò)戶”或者是“一房二賣”的法律風(fēng)險(xiǎn)。也許有的人會(huì)說(shuō)：“房子雖然沒(méi)過(guò)戶，但是我都搬進(jìn)去住了好幾年了，這樣應(yīng)該沒(méi)什么問(wèn)題了吧？”答案是否定的，因?yàn)榉课莶煌谄渌话闵唐罚课莸乃袡?quán)以登記為準(zhǔn)。如果該房屋未經(jīng)過(guò)戶登記，從法律上講該房屋的所有權(quán)還是別人的，風(fēng)險(xiǎn)之大顯而易見(jiàn)。
  
  法律依據(jù)：《物權(quán)法》第九條：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。

  查看全文↓ 2019-08-16 06:30:59

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 貸款中的房子要賣注意什么?賣房子買家需要貸款我應(yīng)該注意哪些細(xì)節(jié)
  答

  因?yàn)楝F(xiàn)在哪里的房?jī)r(jià)都不便宜，要想全款買套房子就更不容易了，所以現(xiàn)在買房的都是貸款買房，不管是不買房投資，買房自住也好，總免不了買了幾年就想賣的情況，比如房?jī)r(jià)漲了想賣掉賺錢，房子小了想換套大的，房子位置不喜歡想換個(gè)喜歡的區(qū)域，不管是什么原因，二手房市場(chǎng)一直在房地產(chǎn)市場(chǎng)是占據(jù)主導(dǎo)位置的，因?yàn)榉孔邮琴J款買的，是在銀行做了抵押的，那可以賣嗎?房管局過(guò)戶是必須要保證房產(chǎn)沒(méi)有任何抵押，查封的，如果房產(chǎn)有抵押，有查封，房管局是過(guò)不了戶的，所以要想賣按揭房，**重要的就是先將按揭款還掉，然后注銷抵押，這樣就可以進(jìn)行過(guò)戶了。如果房東沒(méi)錢還按揭款的，那就需要客戶的**款或者金融機(jī)構(gòu)幫忙還按揭了，所以對(duì)于用買方**款還按揭的情況，這個(gè)就需要和客戶溝通了，客戶愿意就行，可以少一部分錢，因?yàn)槿绻ㄟ^(guò)金融機(jī)構(gòu)幫忙贖樓，是要收取費(fèi)用的，無(wú)論是房東和客戶肯定都不怎么愿意給這比費(fèi)用的，所以優(yōu)先選擇與買方溝通用**款還按揭，還清按揭然后注銷抵押，**后過(guò)戶，如果買方是貸款也需要審批通過(guò)后再幫忙還按揭，避免審批不通過(guò)的情況。

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• 問(wèn) 正在貸款的房子怎么賣?有什么需要注意的？
  答

  一、正在還貸款的房子可以賣嗎當(dāng)初辦貸款時(shí)銀行收過(guò)你的房本，在建委做了抵押登記的，是沒(méi)法再買賣的。你看看你房本的第三頁(yè)空白處是不是有個(gè)章已抵押三個(gè)字？貸款沒(méi)還完的情況下想過(guò)戶，你可以先找好買家（1買家全款或者2買家貸款但**能還清你銀行剩下的欠款），跟買家商量好，買家?guī)湍氵€這銀行剩余的貸款（買家貸款情形下，同時(shí)買家向銀行申請(qǐng)二手房按揭貸款）。還清了銀行解抵押，買家付清了剩余的房款（買家貸款情形下銀行批貸），你們就去建委辦過(guò)戶，過(guò)戶到買家名下后，銀行拿新房本去建委做抵押登記，建委出他項(xiàng)權(quán)利證給銀行，銀行放款給你，打到你賬戶?？梢栽诮ㄎ鲑Y金監(jiān)管比較安全。當(dāng)然了全款就簡(jiǎn)單了，買家?guī)湍氵€了銀行欠款，銀行解抵押登記后，買家剩余房款給你了當(dāng)天去辦過(guò)戶就行了正在還貸款的房子可以賣嗎？房子有貸款怎么賣？二、房子有貸款怎么賣1、貸款轉(zhuǎn)按揭這算是**簡(jiǎn)單**直接的一種方法。那轉(zhuǎn)按揭是什么意思呢？它是指把個(gè)人住房出售或轉(zhuǎn)讓給第三人而申請(qǐng)辦理個(gè)人住房貸款變更借款期限、變更借款人或變更抵押物的貸款。但是目前可以做辦理轉(zhuǎn)按揭的銀行很少，所以使用這種方法進(jìn)行房屋轉(zhuǎn)讓。轉(zhuǎn)按揭這種方式在不同的銀行有不同的規(guī)定，有的銀行是可以進(jìn)行辦理的，但也有銀行是不辦理這方面的業(yè)務(wù)的，還有轉(zhuǎn)按揭一般是通過(guò)中介公司辦理。所以如果有這方面意向的時(shí)候，可以去相關(guān)部門進(jìn)行咨詢。2、用買方的**款繳清剩余貸款這是當(dāng)下二手房交易中**為常見(jiàn)的一種方式。這種模式僅適用于賣主貸款額度較低或者賣主已經(jīng)還了大半的貸款，所剩貸款數(shù)目不大的情況下，而且買主有充足的資金可以支付**款的時(shí)候。一般這個(gè)時(shí)候，買家所付的**將會(huì)是賣家所未歸還的貸款數(shù)目，這樣的情況下，賣家才能順利的撤銷自己房產(chǎn)的抵押記錄，從而成功的轉(zhuǎn)讓自己的房屋。3、利用銀行貸款來(lái)繳清剩余貸款如果以上兩種方法都行不通，那么賣家可以考慮用自己名下的其他抵押物來(lái)結(jié)清自己的房產(chǎn)按揭。這種方法是在買方想在賣出房產(chǎn)前還清貸款，但是賣方卻不承擔(dān)支付大額**的情況下，有個(gè)必要的前提就是買方有銀行認(rèn)可的抵押物向銀行進(jìn)行申請(qǐng)才行。這樣買家就可以通過(guò)向銀行抵押而得到一筆錢，從而還清按揭的房產(chǎn)，以促成交易的成功。

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• 問(wèn) 小區(qū)房子裝修有哪些細(xì)節(jié)需要注意的？
  答

  1、地板磚不應(yīng)低檔化在家居裝潢中，地板磚是一項(xiàng)大宗開(kāi)支，可伸縮性極大。地板磚價(jià)高的有上百元，價(jià)低的只有幾元一塊。為了節(jié)約開(kāi)支，許多工薪階層不舍得花錢買高檔地板磚。事實(shí)上，這是一大失誤。首先地板磚是易磨損件，如果太便宜，則不耐磨，時(shí)間一長(zhǎng)地板磚就會(huì)被腳踏出痕跡來(lái)。其次太便宜的地板磚不防滑，很容易滑倒，造成意外傷害。2、買電線、水管不要圖便宜在整個(gè)住房的裝潢中，電線、水管也是一項(xiàng)大支出。一些工薪族在這一項(xiàng)支出中，有節(jié)支的想法，往往不太關(guān)注質(zhì)量，而只看重價(jià)格。這是一個(gè)重大失誤。電線、水管如果質(zhì)量不達(dá)標(biāo)，裝潢后將會(huì)帶來(lái)極大的安全隱患。所以，工薪階層在購(gòu)買電線和水管時(shí)，都不能降低標(biāo)準(zhǔn)，而應(yīng)該購(gòu)買高質(zhì)量的電線、水管，以保證安全。3、客廳空間不要窄小客廳的設(shè)計(jì)，制造寬敞的感覺(jué)是一件非常非常重要的事情，不管固定空間是大還是小，在室內(nèi)設(shè)計(jì)中都需要注意這點(diǎn)。寬敞的感覺(jué)可以帶來(lái)輕松的心境和歡愉的心情。4、客廳空間不能低矮客廳是家居**主要的公共活動(dòng)空間，不管你是否做人工吊頂，都必須確保空間的高度性，這個(gè)高度性是指客廳應(yīng)是家居中空間凈高**大者（樓梯間除外）。這種**高化包括使用了各種視錯(cuò)覺(jué)處理。5、客廳景觀不應(yīng)雜亂在室內(nèi)設(shè)計(jì)中，必須確保從那個(gè)角度所看到的客廳的美感，這也包括了主要視點(diǎn)（沙發(fā)處）向往所看到的室外風(fēng)景的**佳化。客廳的裝修應(yīng)是整個(gè)居室**漂亮或**有個(gè)性的一個(gè)。6、客廳照明不能昏暗客廳應(yīng)是整個(gè)居室，光線（不管是自然采光或人工采光）**亮的一個(gè)，當(dāng)然這個(gè)亮點(diǎn)不是絕對(duì)的，而是相對(duì)的。也許在一些實(shí)際活動(dòng)中（例如看電視什么的）你并不需要很亮的光線，但在其他的日常居住活動(dòng)中，亮光是不可缺少。7、客廳風(fēng)格不應(yīng)另類不管你或者任何一個(gè)家庭成員的個(gè)性或者審美如何的特點(diǎn)，除非你平時(shí)沒(méi)有什么親友來(lái)往，否則你必須確保其風(fēng)格被大眾所接受。這種普及并非指裝修得平平凡凡，而是需要設(shè)計(jì)成讓人和諧和比較容易接受的那一種風(fēng)格。8、客廳材質(zhì)要通用在客廳裝修中，你必須確保所采用的裝修材質(zhì)，猶其是地面材質(zhì)能用于大部分的家庭居住行為。例如在客廳鋪設(shè)太光滑的磚材，可能就會(huì)對(duì)老人或小孩造成傷害或妨礙他們的行動(dòng)。9、客廳的布局要順暢無(wú)論是側(cè)邊通過(guò)式的客廳還是中間橫穿的客廳交通線布局，都應(yīng)確保進(jìn)入客廳或通過(guò)客廳的順暢。當(dāng)然，這種確保是在條件允許的情況下形成的。10、客廳的家具要適用客廳的家具應(yīng)考慮家庭活動(dòng)的適用性和成員的適用性。這里面**主要的考慮來(lái)自老人和小孩的使用問(wèn)題，有時(shí)候我們不得不為他們的方便的而作出一些讓步。

  全部5個(gè)回答>
• 問(wèn) 房子有貸款怎么賣？需要注意的是什么嗎？
  答

  您好，是可以賣的，但是必須結(jié)清銀行貸款的情況下，否則無(wú)法辦理過(guò)戶。

  全部5個(gè)回答>
• 問(wèn) 小區(qū)房子裝修有什么細(xì)節(jié)需要注意的？
  答

  2、暗盒一定要跟面板配套，否則導(dǎo)致安裝不上就不好弄了。3、陽(yáng)臺(tái)上的地磚也要注意排水方向，否則會(huì)造成積水嚴(yán)重，甚至讓樓下的鄰居一起遭殃。4、木門的上下冒頭處要進(jìn)行刷漆處理，這樣使用壽命更長(zhǎng)。5、復(fù)合地板的長(zhǎng)度超過(guò)8米的話，要考慮伸縮縫，這樣才可以保證施工質(zhì)量。6、裝空調(diào)的時(shí)候，管道洞口要做成向外傾斜的形式，這樣雨水才不會(huì)流進(jìn)來(lái)。7、購(gòu)買瓷磚的時(shí)候盡量不要選擇亞光磚，因?yàn)檫@種磚很難打理。8、電線槽一定要保持橫平豎直，這樣以后用起來(lái)也更加方便。9、衛(wèi)生間的浴霸，一定要裝在龍骨上面，而不是直接裝在吊頂上面。10、油漆和涂料的打磨，一定要等到完全干透后再進(jìn)行，一般都要等上幾個(gè)小時(shí)，具體時(shí)間要看施工環(huán)境。11、使用臺(tái)下盆水槽，廚房臺(tái)面上經(jīng)常會(huì)有水，如果我們安裝了臺(tái)下盆的水槽，這樣使用抹布把水抹到水槽里豈不是更加的方便呢？臺(tái)上盆的話，臺(tái)盆和臺(tái)面之間還會(huì)容易有污垢臟東西，清潔麻煩。12、廚房墻面的五金掛件，廚房的很多小東西，其實(shí)是可以掛在墻面上的，比如常用的菜鏟、碗筷、調(diào)料等等，廚房墻面上的空間有效的利用起來(lái)，以后做飯更加的方便。13、使用可拉伸的龍頭，可拉伸的龍頭，洗頭洗臉更方便些，清潔的話，也能更好的清潔臺(tái)面的一些死角。14、浴室可考慮折疊凳子，站著洗澡是不是感覺(jué)很累？那么我們可以考慮安裝一個(gè)折疊凳子，這樣我們就可以坐著洗澡了，豈不是更加的方便呢？如果家里面有老人，相信會(huì)更加的貼心。15、USB插座面板，電子設(shè)備充電更方便，現(xiàn)在我們使用電子設(shè)備已經(jīng)很普遍了，這種插座也會(huì)更加的方便我們的生活，再也不用找充電插頭了。

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