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• 146****6210

  二手房交易就是因?yàn)闀r(shí)間差，多少總是存在一定風(fēng)險(xiǎn)的。
  　　1、貸款時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)對(duì)方辦理貸款的時(shí)限給予約定，就是簽訂合同后多久內(nèi)，必須提交銀行的資料，辦理貸款手續(xù)，否則要承擔(dān)違約責(zé)任。不能無限期拖著。
  　　2、貸款額度風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于貸款額度，要明確，就是合同中明確需要貸款多少？同時(shí)必須明確如果貸款不足申請(qǐng)額度或貸不了款，怎么辦，一般2種：現(xiàn)金補(bǔ)足或解除合同。這兩種方式都要有時(shí)限，什么時(shí)間補(bǔ)現(xiàn)金，多久補(bǔ)不了現(xiàn)在算是違約或解除合同。目的很簡(jiǎn)單，不能因?yàn)樗J不了款，耽誤您把房子賣給別人，要有個(gè)解決問題的方法和期限。
  3、借款人信用不良。在貸款購(gòu)房中，借款人的信用只有銀行的征信系統(tǒng)才能查到，很多人不知道自己以前的信用卡不良記錄和貸款不良記錄，如果出現(xiàn)這些很有可能無法貸款，造成糾紛，在貸款前，有必要提醒買方先去查詢自己的征信報(bào)告。
  　　4、交易途中風(fēng)險(xiǎn)。出于安全考慮，過戶后**好監(jiān)督買方將房產(chǎn)證送到銀行，也就是監(jiān)督買方配合達(dá)到貸款合同中約定的放款條件。買方配合達(dá)到銀行放款條件后，那就是銀行的問題了，如果不是資金緊張銀行一般2-3天就會(huì)把錢放到您的賬上。
  　　5、交房風(fēng)險(xiǎn)。合同中應(yīng)當(dāng)約定收到全部款項(xiàng)后多久將房屋移交給對(duì)方，也就是您沒有收到全部的錢，就不交房（還占著房子的使用權(quán)），這樣買方為了早點(diǎn)拿房子，自己也會(huì)著急的。

  查看全文↓ 2019-08-15 05:41:56
• 143****0946

  這個(gè)沒事的，不用擔(dān)心，不過**好進(jìn)行資金監(jiān)管。
  買賣二手房要進(jìn)行資金監(jiān)管：
  在二手房交易中，買家與賣家經(jīng)常會(huì)發(fā)生這樣的扯皮：賣家要求買家先支付房款，再過戶；買家要求先過戶，再支付房款。資金監(jiān)管正好避免了這種“公說公有理婆說婆有理”的糾紛發(fā)生。
  1、資金監(jiān)管對(duì)買家的好處
  ①規(guī)避房屋查封風(fēng)險(xiǎn)
  雖然房屋核驗(yàn)?zāi)茉谝欢ǔ潭壬弦?guī)避房屋的抵押、查封風(fēng)險(xiǎn)，但是如果賣家有其他的債務(wù)，比如民間借貸之類的在住建委和銀行都沒有備案，很難被查出來。一旦賣家還不上錢，房屋就有被查封的風(fēng)險(xiǎn)。如果直接將**款支付給賣家，不做資金監(jiān)管，賣家資不抵債，買家將會(huì)“錢房?jī)墒А薄?br/>（2）預(yù)防一房二賣資金問題
  按照規(guī)定，在出現(xiàn)一房二賣的情況時(shí)，房子過戶到誰的手里一般就屬于誰。賣家一房二賣會(huì)在你不知情的情況下，將房屋轉(zhuǎn)賣給他人（已過戶），若你直接將購(gòu)房款打給賣家，則買家需要用訴訟手段追回錢款。若走資金監(jiān)管，房屋未過戶，錢款仍然在監(jiān)管賬戶，解約后，將直接退回給買家。
  2、資金監(jiān)管對(duì)賣家的好處

  查看全文↓ 2019-08-15 05:41:50
• 143****1463

  買賣二手房，賣方的唯一風(fēng)險(xiǎn)就是過戶后買方不付尾款，不過正常操作是不會(huì)出現(xiàn)這種情況的，交易流程如下：
  
  1、簽訂合同。
  
  2、到銀行簽訂貸款合同（全款付沒有這一步）。
  
  3、審核通過后到房管局辦理過戶（全款購(gòu)房的話辦理過戶的時(shí)候買方把尾款付清，然后辦理單方取件）。
  
  4、辦理過戶后取產(chǎn)權(quán)證交給銀行（全款房買賣到這里就結(jié)束了）。
  
  5、銀行放款。
  
  

  查看全文↓ 2019-08-15 05:41:45
• 137****2080

  尚未還清銀行貸款的房屋，由于處于被抵押的狀態(tài)，無法正常過戶。雖然可以進(jìn)行買賣，但在交易過程中存在諸多問題，尤其在買方無法一次性付清房款的情況下，稍有不慎，給買賣雙方均可能帶來較大風(fēng)險(xiǎn)。
  
  買賣尚未還清銀行貸款的房屋，通常有以下幾種操作模式：
  
  1. 由買方還清剩余貸款
  
  若買方能夠一次性付清房款，或是剩余貸款金額較小，買方**款足以還清的，賣方可申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸，由買方代為還清剩余貸款，以注銷房屋抵押登記，使房屋能夠正常過戶交易。不過需要注意的是，一些銀行可能在貸款合同中限制購(gòu)房者提前還貸的時(shí)間和次數(shù)，如賣方不符合提前還貸的條件，依然難以順利解除房屋抵押。
  
  2. 房貸轉(zhuǎn)按揭
  
  轉(zhuǎn)按揭是指經(jīng)貸款銀行同意，由房子的購(gòu)買人繼續(xù)償還出售人未到期的貸款。簡(jiǎn)單說就是仍處在按揭中的房屋進(jìn)行再次買賣，該房屋的買方仍繼續(xù)償還賣方的按揭房款。但由于轉(zhuǎn)按揭辦理手續(xù)十分復(fù)雜，對(duì)貸款銀行來講又存在諸多風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致許多銀行不愿意開展此業(yè)務(wù)，故使得此種操作模式在實(shí)踐中的可操作性大大降低。
  
  3. 借款“贖證”
  
  當(dāng)賣方無力提前還貸，買房也無法一次性支付足夠房款的情況下，賣方可以通過向第三人借款提前還貸，以解除房屋抵押，也就是俗稱的“贖證”。為促成買賣雙方之間的交易，不少房屋中介機(jī)構(gòu)會(huì)主動(dòng)向賣方推薦借款人。對(duì)此，建議賣方謹(jǐn)慎審查，簽訂書面借款協(xié)議，以防止因不能順利得到借款而導(dǎo)致房屋抵押無法解除，造成違約。
  
  賣方常見風(fēng)險(xiǎn)
  
  對(duì)于賣方來說，出售未還清貸款的房屋，**大的風(fēng)險(xiǎn)在于不能及時(shí)解除房屋抵押。由于未解除抵押的房屋無法順利過戶，賣方很可能因逾期不能辦理過戶手續(xù)而承擔(dān)違約責(zé)任。
  
  買方常見風(fēng)險(xiǎn)
  
  買賣未還清貸款的二手房，無論對(duì)買方還是賣方，均存在較大的風(fēng)險(xiǎn)。整個(gè)交易過程，從簽訂合同到完成產(chǎn)權(quán)過戶往往需要一些時(shí)日，而糾紛恰恰就出現(xiàn)在這一過程中。采取資金監(jiān)管的方式，能有效避免這些問題，真正確保房屋交易資金安全?！爸蟹抠?gòu)”通過與銀行合作推出二手房交易資金監(jiān)管專用賬戶—“房款保”，可為交易雙方提供安全便捷的收、付款通道，通過第三方（銀行）實(shí)施監(jiān)管，待交易雙方完成產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)后，銀行根據(jù)買賣雙方交易前的約定備案向賣方劃轉(zhuǎn)房屋交易資金，如交易失敗，交易資金將通過監(jiān)管銀行直接退還買方。監(jiān)管過程中，銀行是資金的監(jiān)管主體，從而保障了買賣雙方的交易資金安全，維護(hù)了買賣雙方的權(quán)益。
  
  

  查看全文↓ 2019-08-15 05:41:41

相關(guān)問題

• 問 二手房貸款賣方有什么風(fēng)險(xiǎn)?二手房交易賣方有什么風(fēng)險(xiǎn)?
  答

  二手房交易就是因?yàn)闀r(shí)間差，多少總是存在一定風(fēng)險(xiǎn)的?！　∽鳛橘u家，您辦理了產(chǎn)權(quán)過戶，但是您卻未拿到全部的錢，當(dāng)然是有一定風(fēng)險(xiǎn)的。　　但對(duì)方是通過房屋貸款支付款項(xiàng)，銀行在中國(guó)的公信力還是比較強(qiáng)的，所以風(fēng)險(xiǎn)并不是很大?！　⌒⌒目偸菦]錯(cuò)的，簽訂完善的合同，針對(duì)這個(gè)方面，具體給您以下建議：　　1、針對(duì)對(duì)方辦理貸款的時(shí)限給予約定，就是簽訂合同后多久內(nèi)，必須提交銀行的資料，辦理貸款手續(xù)，否則要承擔(dān)違約責(zé)任。不能無限期拖著。　　2、對(duì)于貸款額度，要明確，就是合同中明確需要貸款多少？同時(shí)必須明確如果貸款不足申請(qǐng)額度或貸不了款，怎么辦，一般2種：現(xiàn)金補(bǔ)足或解除合同。這兩種方式都要有時(shí)限，什么時(shí)間補(bǔ)現(xiàn)金，多久補(bǔ)不了現(xiàn)在算是違約或解除合同。目的很簡(jiǎn)單，不能因?yàn)樗J不了款，耽誤您把房子賣給別人，要有個(gè)解決問題的方法和期限?！　?、您跟對(duì)方去過戶前，**好是要看到銀行給的批貸承諾函，或者看到銀行已經(jīng)簽字蓋章的針對(duì)這套房屋的貸款合同?？辞宄贤虺兄Z函上銀行對(duì)于放款條件的約定（這個(gè)您跟買方去銀行簽訂貸款合同時(shí)，可以看合同，承諾函要跟信貸員再確認(rèn)下，**好留原件或復(fù)印件），也就是銀行在什么情況下，會(huì)把貸款的錢給您，看看您是否能接受?，F(xiàn)在銀行**晚的就是，過戶后銀行辦理完該房屋抵押登記手續(xù)后，把錢放給你。如果是銀行拿到房產(chǎn)證就放款，那速度會(huì)快的多。這個(gè)周期是您自行權(quán)衡了，這個(gè)周期**少也是過戶后3-5天給您錢?！　?、我不知道你們那是否過戶和抵押是同時(shí)辦理的，不管哪種實(shí)際辦理過戶后，出于安全考慮，您**好監(jiān)督買方將房產(chǎn)證、他正（如同時(shí)辦理）送到銀行，也就是監(jiān)督買方配合達(dá)到貸款合同中約定的放款條件。買方配合達(dá)到銀行放款條件后，那就是銀行的問題了，如果不是資金緊張銀行一般2-3天就會(huì)把錢放到您的賬上。

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• 問 ??二手房貸款賣方有什么風(fēng)險(xiǎn)
  答

  這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)是不大的，買房辦理按揭銀行會(huì)先進(jìn)行評(píng)估的，到時(shí)候銀行會(huì)直接將尾款打到賣方的賬戶，而且一般都是收到尾款后才去物業(yè)辦理交接手續(xù)交房。針對(duì)這個(gè)方面，具體有以下建議：針對(duì)對(duì)方辦理貸款的時(shí)限給予約定，就是簽訂合同后多久內(nèi)，必須提交銀行的資料，辦理貸款手續(xù)，否則要承擔(dān)違約責(zé)任，不能無限期拖著；對(duì)于貸款額度要明確，就是合同中明確需要貸款多少；同時(shí)必須明確如果貸款不足申請(qǐng)額度或貸不了款該怎么辦；跟對(duì)方去過戶前，**好是要看到銀行給的批貸承諾函，或者看到銀行已經(jīng)簽字蓋章的針對(duì)這套房屋的貸款合同。

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• 問 二手房按揭賣方風(fēng)險(xiǎn)是什么呢？
  答

  沒有風(fēng)險(xiǎn)，通過銀行辦理即可。一、辦理二手房貸款時(shí)所需材料：1、身份證原件及復(fù)印件；2、與賣房者簽訂的購(gòu)房合同或購(gòu)房意向書原件；3、**款憑證原件及復(fù)印件；4、婚姻狀況證明：結(jié)婚證/離婚證明/未婚證明原件及復(fù)印件；5、戶口簿原件及復(fù)印件；6、資信證明原件（使用銀行提供的標(biāo)準(zhǔn)格式）。由于借款人收入情況復(fù)雜，工作人員可要求提供相關(guān)的其他證明材料的原件及復(fù)印件，如借款人為個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶，則提供營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件及近三月的納稅憑證，經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的房屋產(chǎn)權(quán)證或租賃合同；如借款人為企業(yè)法定代表人、負(fù)責(zé)人或股東，則提出營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、企業(yè)章程、近期的資產(chǎn)負(fù)債表和納稅憑證等；如借款申請(qǐng)人注明有除工資收入以外的其他收入來源的，應(yīng)提交相關(guān)的證明材料。如利息收入，應(yīng)提供存單、國(guó)庫(kù)券等憑證；房屋租賃收入，應(yīng)提供房屋產(chǎn)權(quán)證或租賃合同；投資收入，應(yīng)提供投資證明、被投資方的分紅決議及支付憑證等。7、銀行要求的其他資料。二、辦理二手房貸款繳納的稅費(fèi)：1、營(yíng)業(yè)稅(賣方)：2016年5月1日起,全國(guó)范圍內(nèi)推開營(yíng)改增試點(diǎn),建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)等全部納入試點(diǎn)范圍。這項(xiàng)政策對(duì)二手房交易來說,除了將銷售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票改為增值稅發(fā)票。根據(jù)規(guī)定,個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售,按照5%的征收率全額繳納增值稅。個(gè)人將購(gòu)買2年以上的住房對(duì)外銷售,免征增值稅(北上廣深除外);北上廣深地區(qū)個(gè)人購(gòu)買2年以上的非普通住房對(duì)外銷售的,以銷售收入減去購(gòu)買住房?jī)r(jià)款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅,若購(gòu)買2年以上的普通住房對(duì)外銷售的,免征增值稅。

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• 問 有賣二手樓房的嗎?賣二手房賣方有什么風(fēng)險(xiǎn)?
  答

  1、房屋手續(xù)是否齊全　　房產(chǎn)證是證明房主對(duì)房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒有房產(chǎn)證的房屋交易時(shí)對(duì)買受人來說有得不到房屋的極大風(fēng)險(xiǎn)。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。所以**好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。2房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰　　有些房屋有好多個(gè)共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對(duì)此買受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。3交易房屋是否在租　　有些二手房在轉(zhuǎn)讓時(shí)，存在物上負(fù)擔(dān)，即還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時(shí)，買受人極有可能得到一個(gè)不能及時(shí)入住的或使用的房產(chǎn)。因?yàn)槲覈?guó)包括大部分國(guó)家均認(rèn)可“買賣不破租賃”，也就是說房屋買賣合同不能對(duì)抗在先成立的租賃合同。這一點(diǎn)在實(shí)際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。4土地情況是否清晰　　二手房中買受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對(duì)房屋享有較完整的權(quán)利；還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個(gè)房屋的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來年，對(duì)于買受人來說是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價(jià)格來衡量時(shí)，就有點(diǎn)不劃算。

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• 問 ?? 二手房提前交房對(duì)賣方有哪些風(fēng)險(xiǎn)
  答

  二手房交易過程中，因?yàn)橘I方在交易過程中更容易受到損失，所以大多數(shù)人都不太關(guān)注賣方的利益，其實(shí)賣方的權(quán)益也是需要保護(hù)的。那么作為房屋出售人，賣房子的時(shí)候應(yīng)該注意哪些問題呢？如何才能保障出售人的權(quán)益不被侵犯呢？下文就為大家具體介紹一下賣方在二手房交易過程中的注意事項(xiàng)有哪些，希望能幫助大家規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。一、出售房子不要全權(quán)委托中介通常情況下，賣方的房子如果正在按揭中，無法自己還清按揭貸款的時(shí)候，就需要委托中介和擔(dān)保公司來進(jìn)行贖樓。但是這個(gè)時(shí)候往往會(huì)出現(xiàn)各種各樣的交易糾紛，尤其是全權(quán)委托中介來辦理的話，中介可以不經(jīng)過賣方的同意，便可隨意處置房屋的買賣行為。很多時(shí)候賣方不能根據(jù)自己的意愿來進(jìn)行房子的出售，因此，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)糾紛問題。二、出售正在出租的房屋要注意賣方如果想賣正在出租中的房子，那么不要忘了向租房者告知房屋出售的事宜。因?yàn)樽夥空哂袡?quán)優(yōu)先購(gòu)買自己所租的房子，如果房東要出售該房產(chǎn)就必須要和租房者商議好，租房者如不打算行使權(quán)力優(yōu)先購(gòu)房的話，則需要租房者出具聲明書來證明自己放棄該項(xiàng)權(quán)利。這樣，才能進(jìn)行房屋的出售和交易，否則如果租房者在交易過程中提出要買房的話，那么其有權(quán)利要求賣方和買方解除合同的。這一點(diǎn)很多時(shí)候都被賣方忽略掉，從而在交易中給自己帶來一些麻煩。出售二手房賣方注意事項(xiàng)三、賣方解約要謹(jǐn)慎很多時(shí)候賣方都會(huì)因?yàn)榉课莸膬r(jià)格而考慮和買方解約，賣給別人，但是如果要解約，有一點(diǎn)一定要注意！現(xiàn)在的房地產(chǎn)買賣合同中為了保障買方的利益，都會(huì)約定解約定金，一旦賣方?jīng)Q定解約則需要雙倍償還買方的購(gòu)房定金。但是，如果買方先啟動(dòng)強(qiáng)制履行程序，那么可能面臨的后果就是會(huì)被判決強(qiáng)制履行，就不是雙倍賠償違約金就可以的了。因此，如果賣方想要違約，那么好還是主動(dòng)和買家協(xié)商一下賠償問題，盡量按照雙方都滿意的辦法進(jìn)行處理，如果事件升級(jí)就得不償失了。四、選擇規(guī)模大且正規(guī)的中介雖然現(xiàn)如今二手房交易逐漸正規(guī)，交易環(huán)節(jié)也更加安全，但是選擇安全正規(guī)的大中介還是很重要的。這樣不僅能夠減少不必要的糾紛發(fā)生，而且大中介的客源豐富，來買房的人也會(huì)多，這樣能更快更安全的將房子賣出去。以上就是出售二手房賣方應(yīng)該注意的一些事項(xiàng)，希望上述內(nèi)容能幫助各位賣房者順利賣出自己的房子，避免自己的利益受到損失。

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