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• 157****9233

  按房屋買賣合同的約定和法律規(guī)定向人民法院起訴，要求協(xié)助辦理房產(chǎn)證并且賠償損失或者承擔(dān)違約責(zé)任

  查看全文↓ 2019-08-01 02:13:34
• 145****3042

  開發(fā)商不按時(shí)辦理房產(chǎn)證詳細(xì)分析如下：
  
  一、開發(fā)商逾期不辦房產(chǎn)證處理方法
  
  《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》規(guī)定：“預(yù)售商品房的購(gòu)買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù);現(xiàn)售商品房的購(gòu)買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。”因此，房屋買受人是申請(qǐng)辦理房屋所有權(quán)證的法定義務(wù)人。
  
  《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》還規(guī)定了“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購(gòu)買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。”從而明確了開發(fā)商對(duì)買受人申請(qǐng)辦理產(chǎn)權(quán)證負(fù)有的是協(xié)助義務(wù)。因此,房屋買受人是申辦房產(chǎn)證的法定義務(wù)人，開發(fā)商負(fù)有協(xié)助的義務(wù)。 所以說，辦理房產(chǎn)證并不是開發(fā)商的必然義務(wù)，法律規(guī)定開發(fā)商在辦理房產(chǎn)證時(shí)承擔(dān)的是協(xié)助義務(wù)。但是，如果購(gòu)房合同約定，由開發(fā)商代為辦理房產(chǎn)證， 那么開發(fā)商就應(yīng)當(dāng)按照合同約定辦理房產(chǎn)證。開發(fā)商逾期不辦理房產(chǎn)證的話則構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
  
  那么，在購(gòu)房合約約定由開發(fā)商辦理房產(chǎn)證的情況下，開發(fā)商逾期不辦房產(chǎn)證的違約責(zé)任具體有：
  
  1、賠償損失
  
  開發(fā)商不按照合同約定按時(shí)為購(gòu)房者辦理房產(chǎn)證的話，會(huì)給購(gòu)房者造成經(jīng)濟(jì)損失，因此法律規(guī)定開發(fā)商逾期不辦理房產(chǎn)證的話，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
  
  2、解除購(gòu)房合同
  
  根據(jù)《商品房買賣解釋》第19條的規(guī)定，由于出賣人原因?qū)е罗k證逾期一年的，買受人可以請(qǐng)求解除合同和要求出賣人承擔(dān)合同解除后的違約責(zé)任。這就是說，如果開發(fā)商不按照購(gòu)房合同辦理房產(chǎn)證長(zhǎng)達(dá)一年以上的，那么購(gòu)房者可以要求解除購(gòu)房合同，并且要求開發(fā)商承擔(dān)賠償責(zé)任。
  
  二、開發(fā)商不辦房產(chǎn)證賠償?shù)姆椒?br/>
  根據(jù)《商品房買賣解釋》18條的規(guī)定，開發(fā)商逾期不辦理房產(chǎn)證時(shí)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任，具體賠償數(shù)額的計(jì)算方式是：
  
  1、支付約定違約金，按照合同約定的違約金數(shù)額或違約金計(jì)算方法確定;
  
  2、賠償損失，該責(zé)任形式適用于買受人損失數(shù)額確定，且合同未約定違約金或約定違約金低于損失的情形;
  
  3、沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)支付違約金。

  查看全文↓ 2019-08-01 02:13:27
• 145****0525

  根據(jù)《商品房買賣解釋》18條的規(guī)定，開發(fā)商逾期不辦理房產(chǎn)證時(shí)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任，具體賠償數(shù)額的計(jì)算方式是：
  1、支付約定違約金，按照合同約定的違約金數(shù)額或違約金計(jì)算方法確定;
  2、賠償損失，該責(zé)任形式適用于買受人損失數(shù)額確定，且合同未約定違約金或約定違約金低于損失的情形;
  3、沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)支付違約金。 以上就是對(duì)“開發(fā)商逾期不辦房產(chǎn)證如何處理”“開發(fā)商不辦房產(chǎn)證怎么賠償”所作的解答。
  總之，如果購(gòu)房合同約定了開發(fā)商代購(gòu)房者辦理房產(chǎn)證，那么開發(fā)商就應(yīng)當(dāng)及時(shí)履行辦證義務(wù)，否則構(gòu)成違約責(zé)任。購(gòu)房者因開發(fā)商逾期不辦理房產(chǎn)證而要求賠償時(shí)，賠償數(shù)額的計(jì)算方式根據(jù)情況的不同也是不同的。因此，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)選擇**有利于自己的賠償計(jì)算方式，但前提條件是必須證明自己符合
  相關(guān)規(guī)定，比如購(gòu)房者必須能證明自己的實(shí)際損失，否則可能只能按照銀行利率計(jì)算損失。

  查看全文↓ 2019-08-01 02:13:18
• 134****8111

  一、開發(fā)商逾期辦證后，一般會(huì)遇到兩種情況：
  
  （一）《商品房買賣合同》及相關(guān)補(bǔ)充協(xié)議針對(duì)逾期辦證有約定；
  
  （二）《商品房買賣合同》及相關(guān)補(bǔ)充協(xié)議沒有明確約定。
  
  第一種情況比較常見，一般合同中都會(huì)有“房屋交付180天以內(nèi)，出賣人協(xié)助買受人辦理產(chǎn)權(quán)，逾期超過360天，出賣人按日向買受人實(shí)際交付房款的萬分之二（一）進(jìn)行違約賠償，直至產(chǎn)權(quán)證辦出為止”的類似約定。
  
  根據(jù)這條約定，法院對(duì)于延期辦理產(chǎn)權(quán)證的態(tài)度一般是支持的。在買賣雙方的購(gòu)房合同有約定的前提下，依據(jù)合同約定，在沒有規(guī)定的時(shí)間內(nèi)履行合同的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
  
  第二種情況，就是合同中沒有約定，王曉鵬律師就曾經(jīng)遇到過一個(gè)類似的，開發(fā)商雖然用的是合同模板，但是把逾期辦證這一條給模糊了，改成了“另行協(xié)商”。
  
  開發(fā)商在做這一份合同時(shí)，可能就知道自己會(huì)逾期辦證，因此回避了該問題。
  
  
  二、那么該怎么辦呢？
  
  《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：
  
  （一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；
  
  （二）商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；
  
  （三）商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起９０日。
  
  合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。
  
  《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條預(yù)售商品房的購(gòu)買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購(gòu)買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購(gòu)買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。
  
  法律據(jù)此已經(jīng)做出規(guī)定，另行協(xié)商我認(rèn)為是約定不明。因此若是雙方?jīng)]有約定或者約定不明的情況下，開發(fā)商一樣要承擔(dān)逾期辦證的違約責(zé)任。
  
  三、那什么時(shí)候起訴呢？開發(fā)商一直拖著會(huì)不會(huì)過訴訟時(shí)效？
  
  基于商品房買賣的特殊性，開發(fā)商不僅負(fù)有按合同義務(wù)及時(shí)交房，同時(shí)也有義務(wù)協(xié)助辦理更名、辦證的義務(wù)。所以，雙方在合同中有約定的，從約定期滿次日起三年計(jì)算訴訟時(shí)效。若是沒有約定，按照法定的到期日起算三年訴訟時(shí)效。

  查看全文↓ 2019-08-01 02:13:12
• 134****5126

  開發(fā)商逾期辦理房產(chǎn)證按照合同約定承擔(dān)違約金；如果合同沒有約定違約金按照購(gòu)房人的實(shí)際損失承擔(dān)責(zé)任；合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

  查看全文↓ 2019-08-01 02:12:56

相關(guān)問題

• 問 開發(fā)商逾期辦房產(chǎn)證應(yīng)該承擔(dān)什么責(zé)任？
  答

  那么該怎么辦呢？《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；（二）商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起９０日。合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條預(yù)售商品房的購(gòu)買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購(gòu)買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購(gòu)買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。法律據(jù)此已經(jīng)做出規(guī)定，另行協(xié)商我認(rèn)為是約定不明。因此若是雙方?jīng)]有約定或者約定不明的情況下，開發(fā)商一樣要承擔(dān)逾期辦證的違約責(zé)任。三、那什么時(shí)候起訴呢？開發(fā)商一直拖著會(huì)不會(huì)過訴訟時(shí)效？基于商品房買賣的特殊性，開發(fā)商不僅負(fù)有按合同義務(wù)及時(shí)交房，同時(shí)也有義務(wù)協(xié)助辦理更名、辦證的義務(wù)。所以，雙方在合同中有約定的，從約定期滿次日起三年計(jì)算訴訟時(shí)效。若是沒有約定，按照法定的到期日起算三年訴訟時(shí)效。

  全部5個(gè)回答>
• 問 開發(fā)商逾期辦理產(chǎn)權(quán)證應(yīng)該承擔(dān)什么責(zé)任
  答

  開發(fā)商逾期辦理房產(chǎn)證應(yīng)承擔(dān)什么責(zé)任律師解答：開發(fā)商逾期辦理房產(chǎn)證按照合同約定承擔(dān)違約金；如果合同沒有約定違約金按照購(gòu)房人的實(shí)際損失承擔(dān)責(zé)任；合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

  全部5個(gè)回答>
• 問 開發(fā)商逾期交房要承擔(dān)哪些責(zé)任？
  答

  如果不是因遭遇不可抗力等特殊原因，開發(fā)商逾期交房應(yīng)承擔(dān)以下責(zé)任之一：　　一、按合同約定的交房日期，每超過一天，開發(fā)商應(yīng)按購(gòu)房人已交付房?jī)r(jià)款總數(shù)的一定比例支付違約金(具體數(shù)額由雙方在合同中約定);　　二、按合同約定的交房日期，開發(fā)商逾期交房，購(gòu)房人可以解除購(gòu)房合同，開發(fā)商在收到解除購(gòu)房合同書面通知書之日起，按雙方在購(gòu)房合同中約定的時(shí)間內(nèi)退還購(gòu)房人已交付的全部房款及利息，并按雙方在合同中約定的數(shù)額支付違約金?！　“春贤s定的交房日期，開發(fā)商逾期交房，購(gòu)房人可以解除購(gòu)房合同，也可以繼續(xù)履行合同，不管采取何種方式，開發(fā)商均應(yīng)承擔(dān)合同約定的違約責(zé)任。此外，如果合同中約定有其他違約責(zé)任，開發(fā)商也應(yīng)一并承擔(dān)，開發(fā)商拒不履行合同約定的違約責(zé)任，購(gòu)房人可與開發(fā)商以平等主體身份協(xié)商解決;協(xié)商不成，應(yīng)向人民法院提起訴訟，以維護(hù)自己的合法權(quán)益。

• 問 開發(fā)商不給房產(chǎn)證怎么辦，哪些情況開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任
  答

  違約是由業(yè)主自己來監(jiān)督的，不是由相關(guān)部門。簽約的合同是你們之間唯一憑證！

  全部9個(gè)回答>
• 問 開發(fā)商逾期交房，應(yīng)承擔(dān)什么樣的責(zé)任？
  答

  開發(fā)商行為已構(gòu)成逾期交房的，則買方有權(quán)解除合同，開發(fā)商除應(yīng)向買方退還房?jī)r(jià)款本息外還應(yīng)雙倍返還定金，支付逾期期間的違約金。