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• 133****3061

  判定小區(qū)內(nèi)地下車庫(kù)是否應(yīng)無(wú)償交付給業(yè)主使用，應(yīng)滿足以下條件之一：1)開發(fā)商在計(jì)算共攤面積時(shí)把地下車庫(kù)的建筑面積計(jì)算在內(nèi);2)開發(fā)商在出售單元房屋時(shí)承諾無(wú)償提供地下車庫(kù);3)開發(fā)商把建造地下車庫(kù)的成本核算在住宅開發(fā)成本之內(nèi);4)根據(jù)國(guó)家法律或當(dāng)?shù)卣?guī)定應(yīng)無(wú)償交付給業(yè)主使用的。
  
  地下車庫(kù)是對(duì)地下空間資源的利用，和地表上某獨(dú)立單元房間對(duì)地上空間資源利用一樣，都具有使用面積和建筑面積，在建造時(shí)都需要額外投資。地下車庫(kù)是相對(duì)獨(dú)立的建筑物，具有作為所有權(quán)客體的物的所具有特性，它是一種特定的、獨(dú)立的物，并不能以其它物代替，而且在空間上能夠個(gè)別地、單獨(dú)地存在。
  
  因此，雖然確定地下車庫(kù)的所有權(quán)的歸屬尚無(wú)法律明文規(guī)定，但它具有專用使用權(quán)是不容置疑的。法律上未確定其所有權(quán)并不意味著相關(guān)的權(quán)利就不存在。
  
  如違法建筑的建造人，他肯定是無(wú)法取得法律上的所有權(quán)，但實(shí)際上他又是違法建筑的所有人，如果其它人對(duì)他的違法建筑具有侵害行為或者妨礙其行使正常的居住權(quán)，照樣要承擔(dān)民事責(zé)任甚至刑事責(zé)任。
  
  

  查看全文↓ 2019-07-25 06:08:50
• 158****5902

  總體上來(lái)說(shuō)，車位可以地簡(jiǎn)單分為兩種，一種是能辦出產(chǎn)權(quán)證的，另一種是不能辦出產(chǎn)權(quán)證的。所以在大家購(gòu)買車位的時(shí)候一定要擦亮眼睛了解清楚，你簽署的是《機(jī)動(dòng)車位購(gòu)置協(xié)議》，還是《車位租賃協(xié)議》或《使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》。
  常見的不能辦出產(chǎn)權(quán)證的車位也可以地簡(jiǎn)單分為兩種。一種是已經(jīng)列入公攤面積的車位。只要列入了公攤，從法律上來(lái)說(shuō)就屬于不能辦出產(chǎn)權(quán)證的車位，因?yàn)槭侨w業(yè)主共有。因此該類車位不可以購(gòu)買產(chǎn)權(quán)但可以租賃。另一種是人防車位。
  人防車位不同于其它車位，有著其特殊性。因?yàn)槿朔儡囄凰嫉拿娣e屬于人防工程，而人防工程又是屬于人民防空工程建設(shè)的，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，國(guó)防資產(chǎn)屬于國(guó)家所有。此外，建設(shè)部相關(guān)條例已明確規(guī)定，作為人防工程的地下室不計(jì)入公用建筑面積。因此，人防車位既不屬于開發(fā)商，也不屬于全體業(yè)主共有，該類車位也不可以購(gòu)買產(chǎn)權(quán)。
  那人防車位可不可以進(jìn)行租賃呢？根據(jù)目前的司法實(shí)踐，對(duì)人防車位的租賃主要有兩種觀點(diǎn):
  觀點(diǎn)一、部分法院認(rèn)為，任何單位和個(gè)人無(wú)權(quán)出售和轉(zhuǎn)讓人防工程的產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓人防工程車位的行為損害了國(guó)家利益和買受人利益，即使雙方簽訂了車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，該協(xié)議也是無(wú)效的。
  觀點(diǎn)二、按照“誰(shuí)投資誰(shuí)受益”的原則交由開發(fā)商開發(fā)管理的，開發(fā)商可以通過(guò)租賃人防車位獲得租金，但使用人防工程必須辦理登記手續(xù)。

  查看全文↓ 2019-07-25 06:08:44
• 135****3302

  ● 2019年會(huì)員福利來(lái)啦！~房地產(chǎn)財(cái)稅人提升大禮包
  
  ● 微信群共享資源（部分展示）
  
  ● 會(huì)員福利強(qiáng)勢(shì)來(lái)襲!!!
  
  ● 2018年房地產(chǎn)財(cái)稅干貨文章匯編
  
  ● 2019年房地產(chǎn)財(cái)稅干貨文章匯編（6月29日更新）
  
  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)住宅商品房時(shí)，按照政府相關(guān)部門要求，需要修建人防工程或者繳納異地人防工程建設(shè)費(fèi)。
  
  事實(shí)上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般都會(huì)選擇修建人防工程——地下人防車位。那么，地下人防車位究竟該繳哪種稅，也是房地產(chǎn)企業(yè)普遍關(guān)心的問題。一些專家也從交易實(shí)質(zhì)、適用法律法規(guī)等對(duì)此進(jìn)行了深入分析，下面，就讓我們一起來(lái)看看專家們是怎么分析的。
  
  
  
  稅收爭(zhēng)議由來(lái)已久
  
  
  目前，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的地下車位共有兩大類——有產(chǎn)權(quán)車位和無(wú)產(chǎn)權(quán)車位。無(wú)產(chǎn)權(quán)車位具體又分為人防車位和其他無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)書據(jù)的車位。房地產(chǎn)企業(yè)銷售有產(chǎn)權(quán)車位的涉稅處理較為明確。實(shí)務(wù)中，爭(zhēng)議較大的為人防車位的涉稅處理。
  
  
  
  實(shí)務(wù)中，房地產(chǎn)企業(yè)只擁有人防車位的使用權(quán)，為了順利將地下車位“賣”出去，房地產(chǎn)企業(yè)多采取變通的辦法：與業(yè)主簽訂20年的長(zhǎng)期租賃合同，合同到期后再無(wú)償續(xù)租（一般租期為50年）。對(duì)此，有專家認(rèn)為，人防車位屬于國(guó)家所有，房地產(chǎn)企業(yè)不擁有所有權(quán)，無(wú)權(quán)轉(zhuǎn)讓人防車位。房地產(chǎn)企業(yè)與業(yè)主簽訂的合同，為租賃合同，應(yīng)繳納房產(chǎn)稅。還有專家認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)與業(yè)主簽訂的合同雖名為租賃，但是租約和租金與其銷售有產(chǎn)權(quán)車位幾乎無(wú)異，實(shí)質(zhì)上為銷售合同，應(yīng)繳納土地增值稅。
  
  
  
  第1種說(shuō)法：目前，這種爭(zhēng)議已不僅限于法理探討，而是體現(xiàn)在各地的執(zhí)行口徑中。比如，北京市發(fā)布的文件規(guī)定，出租房地產(chǎn)雖然取得了收入，但沒有發(fā)生房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓，根據(jù)土地增值稅政策規(guī)定，不屬于土地增值稅征稅范圍。
  
  
  
  第2種說(shuō)法：目前地下人防車位的土地增值稅處理，按照收入、成本費(fèi)用處理的不同，分為三種情況：
  
  
  
  以遼寧省為例，無(wú)產(chǎn)權(quán)車位的長(zhǎng)租收入不作為土地增值稅應(yīng)稅收入，相應(yīng)的成本費(fèi)用亦不可在土地增值稅清算時(shí)扣除；
  
  以浙江省、天津市為例，長(zhǎng)租收入作為土地增值稅應(yīng)稅銷售收入，其分?jǐn)偟某杀?、費(fèi)用可在清算配比扣除；
  
  以江蘇省、廣東省廣州市為例，對(duì)于無(wú)償移交政府的人防車位，收入不作為土增稅應(yīng)稅銷售收入，但成本作為公共配套設(shè)施成本分?jǐn)偟狡渌墒郛a(chǎn)品扣除。
  
  
  
  交易實(shí)質(zhì)定性較難
  
  房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)期租賃人防車位的交易實(shí)質(zhì)，直接影響稅務(wù)處理的方式。
  
  
  
  有關(guān)專家認(rèn)為，在討論人防車位稅務(wù)處理時(shí)，應(yīng)牢牢把握住人防車位產(chǎn)權(quán)歸國(guó)家所有這一點(diǎn)。實(shí)踐中，房地產(chǎn)企業(yè)多與業(yè)主簽訂租賃合同，房屋所有權(quán)并未發(fā)生轉(zhuǎn)移。而建成轉(zhuǎn)讓后不能辦理權(quán)屬登記手續(xù)的人防車位，不屬于土地增值稅的征稅范圍。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的人防車位，作為公共配套設(shè)施的一種，屬于《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知》（財(cái)稅〔2005〕181號(hào)）第一條范圍，凡在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設(shè)施等，均應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定繳納房產(chǎn)稅。
  
  
  
  對(duì)于這種觀點(diǎn)有人持反對(duì)意見。他認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)向業(yè)主長(zhǎng)期出租人防車位，名為出租、實(shí)為出售，應(yīng)繳納土地增值稅。在他看來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)與業(yè)主簽訂的長(zhǎng)期租賃合同，核心有三：一是銷售價(jià)款一次性支付；二是銷售價(jià)格與銷售有產(chǎn)權(quán)車位相差無(wú)幾；三是使用年限與土地使用權(quán)出讓年限（70年）期限一致。顯然，這種合同的本質(zhì)就是出售人防工程車庫(kù)的產(chǎn)權(quán)。“要準(zhǔn)確地判定一個(gè)法律關(guān)系的性質(zhì)，必須依據(jù)當(dāng)事人的核心權(quán)利義務(wù)，不能僅看當(dāng)事人使用的合同名稱?！?br/>
  
  
  那么，開發(fā)商是否有權(quán)“出售”人防車位？有專家認(rèn)為，《防空法》并沒有明文規(guī)定人防車位的產(chǎn)權(quán)歸國(guó)家所有，只是規(guī)定了國(guó)家擁有對(duì)人防工程車庫(kù)的征用權(quán)。實(shí)踐中，人防部門也不向房地產(chǎn)企業(yè)支付相應(yīng)的建設(shè)成本。那么，人防車位的產(chǎn)權(quán)就應(yīng)該歸開發(fā)商所有。當(dāng)然，房地產(chǎn)企業(yè)在辦理人防工程車庫(kù)產(chǎn)權(quán)登記時(shí)，須注明該車位屬于人防工程，國(guó)家有依法調(diào)配使用的權(quán)利?；诖?，房地產(chǎn)企業(yè)有權(quán)處置人防車位，其銷售收入，應(yīng)繳納土地增值稅。
  
  
  
  

  查看全文↓ 2019-07-25 06:08:40

相關(guān)問題

• 問 房地產(chǎn)公司出售無(wú)產(chǎn)權(quán)車位應(yīng)如何繳稅??小區(qū)地下車位需要繳稅嗎？
  答

  一手車位的稅費(fèi)有契稅和印花稅，二手車位涉及的稅費(fèi)有個(gè)稅、增值稅、土地增值稅、印花稅和契稅。二手車位買賣雙方的稅費(fèi)如下： 買方：契稅3%。 賣方：個(gè)稅、增值稅、土地增值稅、印花稅。

  全部5個(gè)回答>
• 問 房地產(chǎn)公司出售無(wú)產(chǎn)權(quán)車位應(yīng)如何繳稅??小區(qū)地下車位需要繳稅嗎？
  答

  拿不到產(chǎn)權(quán)證，所有權(quán)就不能轉(zhuǎn)移，哪個(gè)肯來(lái)賣啊，通常只能通過(guò)物業(yè)租賃給業(yè)主，不過(guò)果真能賣出的話，開發(fā)商需要申報(bào)銷售收入計(jì)算營(yíng)業(yè)稅和企業(yè)所得稅、城建稅等。

  全部4個(gè)回答>
• 問 房地產(chǎn) 無(wú)產(chǎn)權(quán)的車位如何作為公共配套設(shè)施?請(qǐng)問，我賣房子過(guò)程中發(fā)現(xiàn)一個(gè)問題。有產(chǎn)權(quán)的地下
  答

  1、《物權(quán)法》對(duì)地下車位的權(quán)屬問題采納了“約定歸屬說(shuō)”的觀點(diǎn)，即在目前現(xiàn)行法律沒有對(duì)車位、車庫(kù)的歸屬作出明確規(guī)定的情況下，要求當(dāng)事人通過(guò)合同方式約定車位、車庫(kù)的歸屬：“只要地下停車位不屬于地下人防工程，只要是由開發(fā)商投資建造，建造成本也未攤?cè)胱≌唐贩考捌渌噹?kù)的成本中，而且地下車位的面積未計(jì)入公攤面積，那么即使沒有產(chǎn)權(quán)證，該小區(qū)業(yè)主所購(gòu)買的地下車位也受到法律的保護(hù)?！?、《物權(quán)法》第一百三十六條：“建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地下或者地上分別設(shè)立”的規(guī)定，終于確立了建設(shè)用地可分為地上、地表、地下不同層面的使用權(quán)?！吨腥A人民共和國(guó)物權(quán)法》第七十四條：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有?！吨腥A人民共和國(guó)人民防空法》第五條第二款規(guī)定：國(guó)家鼓勵(lì)、支持企事業(yè)組織、社會(huì)團(tuán)體和個(gè)人，通過(guò)多種途徑，投資進(jìn)行人民防空工程建設(shè)；人民防空工程平時(shí)由投資者使用管理，收益歸投資者所有。3、地下車位不可出售的條件：開發(fā)商是否有權(quán)銷售地下車庫(kù)，要看車庫(kù)是屬于全體業(yè)主所有還是屬于開發(fā)商投資興建的建筑物，滿足以下條件之一的，車庫(kù)屬于全體業(yè)主所有，開發(fā)商無(wú)權(quán)出售：(1) 開發(fā)商在計(jì)算公攤面積時(shí)已把地下車庫(kù)的建筑面積計(jì)算在內(nèi);

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• 問 房地產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證如何辦理?如何辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)辦理流程
  答

  1、申請(qǐng)人到不動(dòng)產(chǎn)所在地的不動(dòng)產(chǎn)登記部門申請(qǐng)權(quán)籍調(diào)查2、申請(qǐng)人到不動(dòng)產(chǎn)所在地的不動(dòng)產(chǎn)登記窗口遞交申請(qǐng)材料3、屬地不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)受理、初審后報(bào)市不動(dòng)產(chǎn)登記中心審核4、市不動(dòng)產(chǎn)登記中心核準(zhǔn)并將登記事項(xiàng)記載于登記簿5、申請(qǐng)人到不動(dòng)產(chǎn)所在地的不動(dòng)產(chǎn)登記窗口領(lǐng)取《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》所需資料1《XX不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)書》；2當(dāng)事人的身份證明；3不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書（已有土地使用證）或土地權(quán)屬來(lái)源證明；4《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》；5《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；6《建設(shè)工程施工許可證》；7《竣工驗(yàn)收備案證書》；8經(jīng)審查的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查結(jié)果（不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查表、界址點(diǎn)坐標(biāo)成果表、不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量報(bào)告、宗地圖、查丈表、墻界表、房產(chǎn)分層分戶平面圖等）；9相關(guān)稅費(fèi)繳納憑證；10其他必要材料。

  全部4個(gè)回答>
• 問 房地產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證如何辦理
  答

  第六條　國(guó)務(wù)院國(guó)土資源主管部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記工作?！　】h級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)確定一個(gè)部門為本行政區(qū)域的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)登記工作，并接受上級(jí)人民政府不動(dòng)產(chǎn)登記主管部門的指導(dǎo)、監(jiān)督?！　〉谄邨l　不動(dòng)產(chǎn)登記由不動(dòng)產(chǎn)所在地的縣級(jí)人民政府不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理；直轄市、設(shè)區(qū)的市人民政府可以確定本級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)統(tǒng)一辦理所屬各區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)登記?！　】缈h級(jí)行政區(qū)域的不動(dòng)產(chǎn)登記，由所跨縣級(jí)行政區(qū)域的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)分別辦理。不能分別辦理的，由所跨縣級(jí)行政區(qū)域的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)協(xié)商辦理；協(xié)商不成的，由共同的上一級(jí)人民政府不動(dòng)產(chǎn)登記主管部門指定辦理?！　?guó)務(wù)院確定的重點(diǎn)國(guó)有林區(qū)的森林、林木和林地，國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)項(xiàng)目用海、用島，中央國(guó)家機(jī)關(guān)使用的國(guó)有土地等不動(dòng)產(chǎn)登記，由國(guó)務(wù)院國(guó)土資源主管部門會(huì)同有關(guān)部門規(guī)定。綜上，一般各地政府都會(huì)設(shè)置不動(dòng)產(chǎn)登記中心受理不動(dòng)產(chǎn)登記事宜。

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