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• 137****8700

  拿不到產權證，所有權就不能轉移，哪個肯來賣啊，通常只能通過物業(yè)租賃給業(yè)主，不過果真能賣出的話，開發(fā)商需要申報銷售收入計算營業(yè)稅和企業(yè)所得稅、城建稅等。

  查看全文↓ 2019-07-21 21:04:34
• 135****7754

  目前有兩種觀點：一是按銷售開發(fā)產品（或不動產）計算稅金，二是按租賃不動產計算稅金。
  營改增之前
  各地稅務機關多數以第一種方式征稅觀念，即：房地產企業(yè)預售地下車位時，按照預售收入計算并預繳營業(yè)稅、土地增值稅，按預計利潤率計算未完工開發(fā)產品的預計利潤，也就是說地下車位與地上商品房性質一樣，作為銷售開發(fā)產品處理。
  營改增之后
  部分稅務機關出現第二種征稅觀念，即：銷售無產權的地下車位按照租賃服務繳納相關稅金，即：1、地下車位不并入土地增值稅清算范圍，收入、成本應該從中踢除；2、應該按租金收入繳納房產稅。
  筆者認為，如果是銷售地下車位（包括人防地下車位）永久性使用權（本文所指永久使用權是與土地使用權一致的使用年限），應該按照銷售開發(fā)產品計稅繳納增值稅（以前是營業(yè)稅）、土地增值稅、企業(yè)所得稅，不按租賃服務征稅。本文不暫不討論地下車位的法律權屬，僅從稅法層面進行分析，與各位大伽一起討論。
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  土地增值稅
  轉讓無產權的地下車位取得的收入，應該與銷售商品房一起進行土地增值稅清算，其收入、成本并入對應的項目類型，計算土地增值稅。政策依據如下：
  1、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》

  查看全文↓ 2019-07-21 21:04:30
• 134****3022

  由于車位的土地使用性質為綜合用地或倉儲戊類用地，所以車位要交的稅費與商住兩用房相同，需要繳納契稅、印花稅、住宅專項維修資金。
  
  
  
  對于房地產開發(fā)企業(yè)出售無產權的車位，從2011年之前稅法角度來講是一種實質上的長期租賃合同，只不過這種租賃方式與土地使用年限相同，所以開發(fā)商稱為銷售使用權而非所有權。
  
  國家稅務總局《關于營業(yè)稅若干政策問題的批復》國稅函對這種情形明確為：“對具有明確租賃年限的房屋租賃合同，無論租賃年限為多少年，均不能將該租賃行為認定為轉讓不動產永久使用權，應按照‘服務業(yè)-租賃業(yè)’征收營業(yè)稅?！?br/>
  報稅總價=指導價*房屋面積，契稅（買方）：報稅總價*3%；個稅（賣方）：報稅總價 *1%；營業(yè)稅（賣方）：(現報稅總價-原報稅總價)*5.6%；印花稅（買方）：報稅總價*0.1%；交易手續(xù)費（買賣雙方各承擔一半）：報稅總價*0.5%；轉移登記費（買方）：550元/戶；土地增值稅（賣方）;業(yè)主可提供購買發(fā)票：差額征收 (現報稅總價-原報稅總價)*30%；

  查看全文↓ 2019-07-21 21:04:27
• 136****8669

  
  
  
  近日在許多朋友問及我小區(qū)停車位管理中總是帶著說到這樣的一件事，就是南京《星漢城市花園》小區(qū)業(yè)主委員訴南京星漢置業(yè)有限公司銷售《星漢城市花園》地下停車庫一事的案件判決。據說南京鼓樓區(qū)法院一審判決讓許多小業(yè)主拍手稱贊，因為這次的判決為業(yè)主勝訴，同時也意味著，開發(fā)商可能要退出已經出售車庫車位的所得款，這將是一筆巨款?。∠胂胧Ｏ碌臅r間里如何分享，夢里都會笑！不是嗎？
  
  
  
  南京法院的這一舉措又創(chuàng)了歷史的先河（全國首例），說是意義重大也不為過。如果一審為終審（當然開發(fā)商表示要繼續(xù)上訴），那么在南京有相似銷售車庫的開發(fā)商就都會面臨著同樣的終審判例帶來的賠償。好細心業(yè)主計算了這樣的一筆帳：在南京，目前擁有面積為1萬平方米以上的小區(qū)估計的200多個，假設每個小區(qū)已出售了60個車庫車位，按時下而每個車位的平均售價10萬元計，約值12個億左右賠償是少不了的。當然，這可能還是個保守的估計，何況在南京還有更多的小型社區(qū)住宅存在。想想，這將會是場怎么樣的震動？
  
  
  
  
  
  
  
  小區(qū)的車庫車位歸誰所有？
  
  解決這個問題的前提是要先搞明白住宅小區(qū)地下車庫是所有權歸誰？從《物權法》角度先找出地下車位究竟是屬于什么物?它是房屋建筑物的附屬物呢？還是建筑物區(qū)分所有權的專有或共有部分抑或是地下空間權的客體?同時這買賣的車位能否登記？如能，在登記時是計為單獨所有權？還是建筑物區(qū)分所有的專有部分所有權？抑或是房屋的從物？
  
  
  
  《物權法》71條明確規(guī)定：建筑物區(qū)分所有權是由業(yè)主的專有部分所有權，專有部分以外的共有權和共同管理權組成的復合性產權。也就是說小區(qū)車庫車位作為建筑物區(qū)分所有權的范圍，不是享有一般的單獨所有權。
  
  
  
  
  
  
  開發(fā)商到底能不能處置小區(qū)的車位買賣？
  
  《中華人民共和國城市房地產管理法》第37條規(guī)定：“未依法登記領取權屬證書的不得轉讓?！避囄毁I賣要有“本”！開發(fā)商在賣車位時，是不是要先出示了下這個“本”呢？《中華人民共和國城市房地產管理法》第37條規(guī)定：“未依法登記領取權屬證書的不得轉讓?！比绻麡I(yè)主購置的所謂產權車位不能辦理產權，那么這個車位買賣合同就不會受法律保護，也說是說：業(yè)主買到手的只是一張“白紙”！
  
  
  
  許多時候，開發(fā)商其實拿不出這樣的“本”的?，F行的許多小區(qū)里的地下車位的建筑面積是未經過分攤的，這樣對開發(fā)商而言，他雖可單獨取得了車庫產權，可以對購房人出售產權，但地下車庫只能預售給本小區(qū)范圍內的商品房預購人。在房屋買賣合同中，開發(fā)商必須申明該小區(qū)里的地下車位的產權屬于單獨轉讓，不隨房子一起賣。
  
  
  
  可是問題來了，我們怎么知道這車庫是否被公攤過？如果開發(fā)商在賣房子的同時也在賣那些未經合法確定的地下車位時，業(yè)主知道嗎？如南京車位案中鼓樓區(qū)法院審判長盛皓如是說：“南京市規(guī)劃局要求開發(fā)商按每0.2個車位標準建車庫，這就明確了車庫作為公共配套設施的功能和開發(fā)商建車庫的法定義務。建成后的車庫作為公配設施，是建筑物的輔助設施，應交付建筑物的所有人共同使用。但《星漢城市花園》實有土地使用面積為7697.60平方米，分攤面積也是7697.60平方米，足以證明該小區(qū)土地面積已全部分攤到全體業(yè)主，小區(qū)的土地使用權為該小區(qū)業(yè)主享有，開發(fā)商不再享有該小區(qū)的土地使用權，因此，也不能享有該土地上建筑的所有權和支配權，除非取得土地使用權人的同意?！备鶕督K省商品房價格管理規(guī)定》附屬公配設施費是商品房成本的構成部分，未經物價部門批準，任何單位和個人不得擅自增加或變更。由于開發(fā)商并無證據證明車庫的建設成本未納入商品房的成本，因此可以認定，車庫作為公配設施所發(fā)生的費用已經計放入商品房的成本。這些問題，讓小業(yè)主如何在購房（買車位時）有明確的確認方式（或是書面憑證）？
  
  
  
  遇上了那些在賣房子的時候已經把地下車位面積已經分攤過每個業(yè)主的身上，并按此比例收過錢之后還繼續(xù)劃出所謂的車位賣錢，真的不應該！這種重復收錢的方式的確應該重罰。已經分攤過的車庫車位的得益份額應該歸全體業(yè)主所得，在日常管理中可由業(yè)委會委托物業(yè)公司代為租收，收益扣除必要的管理成本后（包括日常管理人員及能耗維修等成本）歸入小區(qū)補充維修資金帳戶。
  
  
  
  

  查看全文↓ 2019-07-21 21:04:23

相關問題

• 問 房地產公司出售無產權車位應如何繳稅??小區(qū)地下車位需要繳稅嗎？
  答

  一手車位的稅費有契稅和印花稅，二手車位涉及的稅費有個稅、增值稅、土地增值稅、印花稅和契稅。二手車位買賣雙方的稅費如下： 買方：契稅3%。 賣方：個稅、增值稅、土地增值稅、印花稅。

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• 問 房地產公司出售無產權車位應如何繳稅?
  答

  房地產企業(yè)銷售地下人防無產權車位不屬于土地增值稅征收范圍，不交土地增值稅，也不能列入房產土地增值稅扣除。

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• 問 房地產公司出售的無產權車位應如何繳稅?
  答

  一、 土地增值稅轉讓無產權的地下車位取得的收入，應該與銷售商品房一起進行土地增值稅清算，其收入、成本并入對應的項目類型，計算土地增值稅。政策依據如下：1、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第二條 條例第二條所稱的轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉讓房地產的行為。不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為。第四條 條例第二條所稱的地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各種附屬設施。說明：“以出售或者其他方式有償轉讓房地產的行為”，這里的其他方式，應該是出售所有權以外的方式，包括轉讓永久使用權。2、《國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》國稅發(fā)[2006]187號 “四、土地增值稅的扣除項目”（三）房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、**、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理：1.建成后產權屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；2.建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除； 3.建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。說明：該文件明確說明了，停車場（庫）建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用，與有無產權沒有關聯。3、《江蘇省地方稅務局公告關于土地增值稅若干問題的公告》（蘇地稅規(guī)[2015]8號）“四、關于車庫（車位、儲藏室等）問題”（二）不能辦理權屬登記手續(xù)的車庫（車位、儲藏室等），按照《國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第四條第（三）項的規(guī)定執(zhí)行。說明：江蘇省的規(guī)定進一步明示不能辦理產權的車庫（車位、儲藏室）按照187號文執(zhí)行。二、營業(yè)稅營改增前，銷售地下車位（包括無產權）時，一般開具不動產銷售發(fā)票，并按規(guī)定預繳營業(yè)稅。政策依據如下：《營業(yè)稅稅目注釋（試行稿）》（國稅發(fā)[1993]149號）“九、銷售不動產[本條股權轉讓部分失效]”銷售不動產，是指有償轉讓不動產所有權的行為。不動產，是指不能移動，移動后會引起性質、形狀改變的財產。本稅目的征收范圍包括：銷售建筑物或構筑物，銷售其他土地附著物。（一）銷售建筑物或構筑物銷售建筑物或構筑物，是指有償轉讓建筑物或構筑物的所有權的行為。以轉讓有限產權或永久使用權方式銷售建筑物，視同銷售建筑物。（二）銷售其他土地附著物銷售其他土地附著物，是指有償轉讓其他土地附著物的所有權的行為。其他土地附著物，是指建筑物或構筑物以外的其他附著于土地的不動產。說明：轉讓有限產權或永久使用權方式銷售建筑物，地下車位的使用年限與土地使用權的年限相當，購買者擁有其使用、處分的權益，可以轉讓、變賣，房地產開發(fā)企業(yè)不再保留其控制權。三、增值稅營改增后，房地產開發(fā)企業(yè)銷售開發(fā)產品應繳納增值稅，根據“《關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅【2016】36號）”的規(guī)定，銷售地下車位的使用權，應該繳納增值稅。《附件1附：銷售服務、無形資產、不動產注釋》三、銷售不動產轉讓建筑物有限產權或者永久使用權的，轉讓在建的建筑物或者構筑物所有權的，以及在轉讓建筑物或者構筑物時一并轉讓其所占土地的使用權的，按照銷售不動產繳納增值稅。四、所得稅根據企業(yè)會計準則和稅法的相關規(guī)定，銷售無產權地下車位的使用費收入應作為一次性收入計入當期應納稅所得額繳納企業(yè)所得稅。即使不考慮上述合同的性質，根據企業(yè)會計準則和稅法的規(guī)定，上述合同規(guī)定的使用費收入應作為一次性收入計入當期應納稅所得額繳納企業(yè)所得稅。政策依據如下：1、《企業(yè)會計準則第14號-收入（2006）》（財會（2006）3號）第二條 規(guī)定:“收入，是指企業(yè)在日常活動中形成的、會導致所有者權益增加的、與所有者投入資本無關的經濟利益的總流入。本準則所涉及的收入，包括銷售商品收入、提供勞務收入和讓渡資產使用權收入?！钡叵萝囄皇褂脵嗍杖霊獮樽尪少Y產使用權收入。該準則第十六條 規(guī)定:“讓渡資產使用權收入包括利息收入、使用費收入等?！变N售地下車位使用權收入應為使用費收入。該準則第十八條 第二款 規(guī)定:“企業(yè)應當分別下列情況確定讓渡資產使用權收入金額:（一）……（二）使用費收入金額，按照有關合同或協(xié)議約定的收費時間和方法計算確定?！?/p> 全部4個回答>

• 問 房地產 無產權的車位如何作為公共配套設施?住宅小區(qū)出售地下車位，說是可以分期，辦理不動產.
  答

  判定小區(qū)內地下車庫是否應無償交付給業(yè)主使用，應滿足以下條件之一：1)開發(fā)商在計算共攤面積時把地下車庫的建筑面積計算在內;2)開發(fā)商在出售單元房屋時承諾無償提供地下車庫;3)開發(fā)商把建造地下車庫的成本核算在住宅開發(fā)成本之內;4)根據國家法律或當地政府規(guī)定應無償交付給業(yè)主使用的。地下車庫是對地下空間資源的利用，和地表上某獨立單元房間對地上空間資源利用一樣，都具有使用面積和建筑面積，在建造時都需要額外投資。地下車庫是相對獨立的建筑物，具有作為所有權客體的物的所具有特性，它是一種特定的、獨立的物，并不能以其它物代替，而且在空間上能夠個別地、單獨地存在。因此，雖然確定地下車庫的所有權的歸屬尚無法律明文規(guī)定，但它具有專用使用權是不容置疑的。法律上未確定其所有權并不意味著相關的權利就不存在。如違法建筑的建造人，他肯定是無法取得法律上的所有權，但實際上他又是違法建筑的所有人，如果其它人對他的違法建筑具有侵害行為或者妨礙其行使正常的居住權，照樣要承擔民事責任甚至刑事責任。

  全部3個回答>
• 問 向開發(fā)商購買車位要交稅嗎？小區(qū)地下車位需要繳稅嗎？
  答

  對于房地產開發(fā)企業(yè)出售無產權的車位，從2011年之前稅法角度來講是一種實質上的長期租賃合同，只不過這種租賃方式與土地使用年限相同，所以開發(fā)商稱為銷售使用權而非所有權。國家稅務總局《關于營業(yè)稅若干政策問題的批復》國稅函對這種情形明確為：“對具有明確租賃年限的房屋租賃合同，無論租賃年限為多少年，均不能將該租賃行為認定為轉讓不動產永久使用權，應按照‘服務業(yè)-租賃業(yè)’征收營業(yè)稅?！眻蠖惪們r=指導價*房屋面積，契稅（買方）：報稅總價*3%；個稅（賣方）：報稅總價 *1%；營業(yè)稅（賣方）：(現報稅總價-原報稅總價)*5.6%；印花稅（買方）：報稅總價*0.1%；交易手續(xù)費（買賣雙方各承擔一半）：報稅總價*0.5%；轉移登記費（買方）：550元/戶；土地增值稅（賣方）;業(yè)主可提供購買發(fā)票：差額征收 (現報稅總價-原報稅總價)*30%；

  全部3個回答>