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• 152****0628

  公告顯示，四川此次制定的政策針對待開發(fā)商業(yè)用地、已建在建商業(yè)用地的轉(zhuǎn)型做出了不同的規(guī)定：對已全部繳清土地出讓金的待開發(fā)商業(yè)用地，可根據(jù)土地使用權(quán)人申請，在符合規(guī)劃和有關(guān)規(guī)定條件下，經(jīng)審批轉(zhuǎn)型為商品住宅用地，重新核定出讓價(jià)款；已建在建的商業(yè)用房在不改變其他規(guī)劃條件的前提下，經(jīng)法定程序批準(zhǔn)并向社會公示無異議后，可改變建筑使用功能，用于教育培訓(xùn)、幼兒園、文化、旅游等經(jīng)營性、公益性用途。
  在新近落實(shí)的各項(xiàng)新政中，針對商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的政策寥寥，但商業(yè)地產(chǎn)面臨的困境卻更甚。從待售面積來說，住宅占比遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于商業(yè)地產(chǎn)。吉信行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，成都庫存當(dāng)中，住宅月均去化172萬㎡，庫存去化周期為13個(gè)月。反觀商業(yè)地產(chǎn)，同樣的數(shù)據(jù)卻呈數(shù)量級增長。
  2015年，成都商鋪庫存銷售數(shù)據(jù)達(dá)到了**近6年以來**低月均去化速度9.92萬平方米，去化周期一路上升，達(dá)到91個(gè)月的去化周期，也就是說，成都目前供應(yīng)入市的商鋪需要近7年半時(shí)間才能被市場消化完。在如此高庫存的重要之下，四川省政府推出此次“商改住”也實(shí)屬情理之中。
  事實(shí)上，在商業(yè)過量化、庫存大之外，商業(yè)地產(chǎn)還面臨泡沫化、同質(zhì)化、邊緣化的問題。在成都這類商業(yè)地產(chǎn)發(fā)達(dá)甚至過剩的城市，應(yīng)該不單純只是樓市去庫存的問題，而是去“火”的問題。貨幣泡沫導(dǎo)致了資產(chǎn)的膨脹，樓市的泡沫必然會存在，所以繼續(xù)擴(kuò)大貨幣（量），很可能泡沫更嚴(yán)重。
  從成都城南已呈現(xiàn)項(xiàng)目看來，諸多購物中心因市場投放量大，同質(zhì)化競爭激烈，招商難而延遲開業(yè)。在加之市場大環(huán)境經(jīng)濟(jì)增速下滑、電商沖擊、品牌拓展收縮等因素影響，商業(yè)地產(chǎn)版圖的擴(kuò)展顯得舉步維艱。
  目前，大量現(xiàn)存的商業(yè)地產(chǎn)庫存去化周期長，為后續(xù)待開發(fā)商業(yè)用地帶來了巨大壓力。在這個(gè)特殊時(shí)期，通過“商改住”政策的釋放，給了處在困境期的房地產(chǎn)開發(fā)商一個(gè)更加靈活的掉頭機(jī)會，但是開發(fā)商并未真正退出市場，土地變性，意味著市場依然需要消化掉這一土地。一個(gè)顯而易見的事實(shí)是，在國內(nèi)的大部分城市商業(yè)與住宅均在不同程度過剩，土地?fù)Q一個(gè)馬甲，也很難改變整個(gè)市場的供需。

  查看全文↓ 2019-07-25 00:45:25
• 133****5871

  商業(yè)用地是否可以轉(zhuǎn)為住宅用地?
  1.答案是：商業(yè)用地可以轉(zhuǎn)為住宅用地的。其中，商業(yè)用地不能擅自改變用途，若是有轉(zhuǎn)化情況，則需要申請相應(yīng)的行政部門進(jìn)行批準(zhǔn)，批準(zhǔn)通過即可。
  2.根據(jù)中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓與轉(zhuǎn)讓暫行條例(中華人民共和國國務(wù)院令第15號)中華人民共和國物權(quán)法的規(guī)定第十二條，土地使用權(quán)出讓規(guī)定年限按下列用途確定：
  a.居住用地七十年;
  b.工業(yè)用地五十年;
  c.教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年;
  d.商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年;
  e.綜合或者其他用地五十年。
  3.同時(shí)，當(dāng)商業(yè)用地轉(zhuǎn)為住宅用地的時(shí)候，是有租賃年限規(guī)定的：
  a.我國《合同法》第二百一十四條規(guī)定：租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。
  商業(yè)用地轉(zhuǎn)為住宅用地需要哪些手續(xù)?
  1.由于土地使用性質(zhì)變更必須經(jīng)當(dāng)?shù)匾?guī)劃管理委員會批準(zhǔn)，一般規(guī)委會主要成員為書記、市長、分管副市長，因此商業(yè)用地轉(zhuǎn)為住宅用地的方案需要規(guī)委會同意并通過才能實(shí)施。
  2.此外，還需要當(dāng)?shù)匾?guī)劃局、國土部門分管部門支持并同意該項(xiàng)方案，因此該土地的用途變更必須符合城市總體規(guī)劃、土地利用規(guī)劃。
  3.申請流程：
  a.申請人土地方向規(guī)劃部門提出變更申請。
  b.規(guī)劃部門審批，并國土部門征詢意見;之后經(jīng)過規(guī)劃管理委員會審核;由國土部門費(fèi)用核定。
  c.審批同意變更的，與國土部門簽訂變更合同—規(guī)劃設(shè)計(jì)條件變更，同時(shí)變更土地使用性質(zhì)必須報(bào)批。

  查看全文↓ 2019-07-25 00:45:09
• 144****3300

  如下：
  　　1、由于土地使用性質(zhì)變更必須經(jīng)當(dāng)?shù)匾?guī)劃管理委員會批準(zhǔn)，一般規(guī)委會主要成員為書記、市長、分管副市長，因此當(dāng)?shù)匾话咽直仨殞Υ耸虏环磳Σ庞锌赡埽?br/>　　2、當(dāng)?shù)匾?guī)劃局、國土部門分管部門、分管副局長、一把手應(yīng)該支持并同意(主要是規(guī)劃部門審核是否符合土地利用規(guī)劃，國土部門負(fù)責(zé)變更費(fèi)用的核定和是否有相應(yīng)的土地利用指標(biāo)核定)，因此土地必須符合城市總體規(guī)劃、土地利用規(guī)劃;同時(shí)原則上掛牌、拍賣用地不能變更(除非上述核心政府管理層認(rèn)為有相當(dāng)合理的理由)；
  　　3、首先土地方向規(guī)劃部門提出變更申請，規(guī)劃審批—國土部門征詢意見—規(guī)劃管理委員會審核—國土部門費(fèi)用核定—規(guī)劃同意變更，與國土部門簽訂變更合同—規(guī)劃設(shè)計(jì)條件變更，變更土地使用性質(zhì)必須報(bào)批

  查看全文↓ 2019-07-25 00:44:39
• 136****1043

  允許改建房屋用于租賃。允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調(diào)整為居住用地，調(diào)整后用水、用電、用氣價(jià)格應(yīng)當(dāng)按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
  1商業(yè)地產(chǎn)去庫存放大招
  自營改增后，國務(wù)院又發(fā)力，商業(yè)地產(chǎn)去庫存大招來了，16省發(fā)布商改住細(xì)則！以后做差了的商場可改建公寓，這個(gè)政策的意義非同小可，將成為中國商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型謀變的一大新趨勢。商場通過政府審批改建公寓后，土地使用年限和容積率還是不能變，但這次政府終于下狠心了，連土地用途都能調(diào)整為居住用地。目前，繳納補(bǔ)齊完土地出讓金，就可辦理商改住。
  這什么概念？就是把商場改建的公寓拉到和普通住宅同樣的政策待遇。要知道，商業(yè)用地的水電可是住宅用地的3倍，這一改，立馬提升物業(yè)的市場價(jià)值及回報(bào)，開發(fā)商也多了更多選擇。
  2新政下的商業(yè)新機(jī)遇
  目前中國住宅租賃市場涉及人口達(dá)1億以上，整個(gè)市場容量已經(jīng)突破1萬億元。要知道，我國住房租賃市場供應(yīng)主體還只是以個(gè)人為主，占90%以上，而在發(fā)達(dá)國家，專業(yè)的租賃企業(yè)提供房源占比達(dá)30%，是中國的3倍多，這一巨大市場將成為開發(fā)商的必爭之地，連萬科都在加速推進(jìn)這塊新蛋糕。
  2016年房價(jià)全面上漲，有個(gè)統(tǒng)計(jì)，全國住宅租金在3月份就漲了14.8 %。到了2017年漲勢稍稍維穩(wěn)，但房價(jià)高高在那，潛力依舊。
  整個(gè)住宅租賃市場正迎來**好時(shí)刻。于是，在這樣的大商機(jī)的背景下，商場轉(zhuǎn)型公寓變得越來越具誘惑性。
  3開發(fā)商要轉(zhuǎn)換思維模式
  這些年中國商業(yè)地產(chǎn)畸形爆量開發(fā)，目前一年開業(yè)的商場就有500多個(gè)，存量的和做差了的太多太多。在中國，很多商場處在閑置或者半閑置狀況，處于甩賣處理階段，有些事物業(yè)有欠缺和問題的，有些地段則并不差。地產(chǎn)要轉(zhuǎn)型，也必須要轉(zhuǎn)化思維模式，主要有以下三點(diǎn)：
  1、從控制土地到控制資源
  以前房地產(chǎn)開發(fā)要控制土地，未來房地產(chǎn)開發(fā)要控制資源。因?yàn)殡S著人們生活水平的提高，對居住環(huán)境的要求也會越來越高，所以未來房地產(chǎn)開發(fā)的重心會轉(zhuǎn)移到控制海濱海島、湖泊溫泉、山地森林、鄉(xiāng)村田園等資源。
  資源為體，品質(zhì)為魂，因此資源品質(zhì)是關(guān)鍵。但是在控制資源的時(shí)候，一定要注意資源紅線不可觸碰，其中包括：基本農(nóng)田，文保、文化遺產(chǎn)，風(fēng)景名勝區(qū)、自然保護(hù)區(qū)，古城、古村落等。
  2、從拿地賣房到自持物業(yè)
  以前房地產(chǎn)行業(yè)“輕租重售”，但隨著一系列租賃試點(diǎn)方案出臺，積極發(fā)力租賃市場，促使房地產(chǎn)從單一“拿地賣房”向出售與自持運(yùn)營并舉的時(shí)代過渡，可以預(yù)計(jì)，未來將是自持物業(yè)的高潮期，而“從售轉(zhuǎn)持”的改變，也要求開發(fā)商必須提升輕資產(chǎn)運(yùn)營能力。
  3、從注重規(guī)模到注重模式
  未來，一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成功與否，不會是你的項(xiàng)目規(guī)模能夠做多大，而是你的項(xiàng)目模式能夠走多遠(yuǎn)?！吧虡I(yè)綜合體+社區(qū)（公寓）”的模式，使得萬達(dá)在全國各地開花結(jié)果，其中**關(guān)鍵的一點(diǎn)就是，萬達(dá)的模式具有可復(fù)制性。因此在做一個(gè)項(xiàng)目的時(shí)候，要注重兩點(diǎn)：可復(fù)制性的模式+有執(zhí)行力的團(tuán)隊(duì)，它們將決定你的項(xiàng)目能夠走多遠(yuǎn)。

  查看全文↓ 2019-07-25 00:44:30
• 141****7043

  商業(yè)用地可轉(zhuǎn)為住宅用地嗎?
  以西安為例，2018年5月10日，西安市人民政府辦公廳印發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)建設(shè)用地規(guī)劃管理工作的通知》，《通知》提出，對于經(jīng)過公開招拍掛的土地，嚴(yán)格按照《國有土地使用權(quán)出讓合同》約定的規(guī)劃用地性質(zhì)及其他規(guī)劃條件執(zhí)行;所有非住宅類房地產(chǎn)項(xiàng)目均不得變更為住宅用地。原通過劃撥或協(xié)議出讓方式取得的城市低效存量土地項(xiàng)目，原則上按規(guī)劃執(zhí)行，需要變更土地性質(zhì)的，按程序報(bào)市政府研究。
  由上可知， 按西安的規(guī)定，對于經(jīng)過公開招拍掛的土地，商業(yè)用地不能變更為住宅用地;對通過劃撥或協(xié)議出讓方式取得的城市低效存量土地項(xiàng)目，要變更土地性質(zhì)需按程序報(bào)市政府研究。
  商業(yè)用地轉(zhuǎn)為住宅用地需要哪些手續(xù)?
  《土地管理法》第五十六條：“建設(shè)單位使用國有土地的，應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權(quán)劃撥批準(zhǔn)文件的規(guī)定使用土地;確需改變該幅土地建設(shè)用途的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有關(guān)人民政府土地行政主管部門同意，報(bào)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)。其中，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)改變土地用途的，在報(bào)批前，應(yīng)當(dāng)先經(jīng)有關(guān)城市規(guī)劃行政主管部門同意?！?br/>《城市房地產(chǎn)管理法》第十八條：“土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金?！?br/>《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十八條：“土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的土地用途的,應(yīng)當(dāng)征得出讓方同意,并經(jīng)土地管理部門和城市規(guī)劃部門批準(zhǔn),依照本章的有關(guān)規(guī)定重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同,調(diào)整土地出讓金,并辦理登記。
  以下為樂山市的辦理程序，供參考：
  (一)申請人向市政務(wù)服務(wù)中心綜合窗口提交申請材料。
  (二)綜合窗口進(jìn)行形式審查。對屬于受理范圍，申請材料齊全、符合法定形式的，當(dāng)場受理并出具受理通知書;項(xiàng)目申請材料不齊全或者不符合有關(guān)要求的，當(dāng)場一次性書面告知申請人補(bǔ)正;對不屬于受理范圍的，不予受理并出具不予受理通知書，并告知向有受理權(quán)限的機(jī)關(guān)申請。
  (三)樂山市國土資源局進(jìn)行審核。審核通過后委托有資質(zhì)的土地評估機(jī)構(gòu)出具評估報(bào)告，評估結(jié)果經(jīng)財(cái)評確認(rèn)后，征詢相關(guān)部門意見，通過后將土地改變用途請示報(bào)送市政府審批。
  (四)申請人憑個(gè)人身份證明(有效的身份證、臨時(shí)居住證、戶口簿等)和受理通知書到市政務(wù)服務(wù)中心綜合窗口領(lǐng)取辦理結(jié)果。

  查看全文↓ 2019-07-25 00:44:15

相關(guān)問題

• 問 ??誰知道居住用地使用年限是多久？
  答

  根據(jù)我國《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第12條規(guī)定：居住用地70年。這個(gè)70年是從開發(fā)商拿到土地開始算起的，并不是從交樓開始算起的，所以你的使用年限實(shí)際上要用70年減去你交樓前的時(shí)間，所以一定要注意，買房要關(guān)注開發(fā)商拿地的時(shí)間和交樓的時(shí)間，這兩個(gè)因素會很大程度上影響你的使用年限。

  全部3個(gè)回答>
• 問 誰知道什么是二類居住用地？
  答

  1）關(guān)于"一類居住用地"（R1）和"二類居住用地"（R2）的說明 "一類居住用地"和"二類居住用地"主要是城市居民住宅用地，屬于國有土地，由城市居民區(qū)的業(yè)主共有居住區(qū)的土地使用權(quán)。從住宅的建筑形式區(qū)分，現(xiàn)在建設(shè)的城市居民住宅又包括獨(dú)立式住宅和普通單元式住宅兩種。獨(dú)立式住宅的數(shù)量很少，主要是以低層別墅的形式出現(xiàn)；單元式住宅是城市中**普遍的住宅形式，一般為多層、中高層和高層的一梯多戶式建筑物。由獨(dú)立式住宅和單元式住宅形成的住宅區(qū)是經(jīng)過規(guī)劃由開發(fā)單位興建的住房，建筑物分布疏密有致，并建有較完善的居住配套設(shè)施。以上述兩類建筑形式為分類標(biāo)準(zhǔn)，分別確定了"一類居住用地"和"二類居住用地"兩個(gè)中類。具體而言，"一類居住用地"是指獨(dú)立式住宅集中、擁有齊全的配套設(shè)施、并且布局完整的用地，獨(dú)立式住宅的層數(shù)基本是3層或3層以下。 "二類居住用地"涵蓋了分布廣泛的以多層、中高層及高層單元式居住建筑為主、配套設(shè)施齊全、布局完整的用地，該類用地在全市分布廣泛，在居住用地中占主導(dǎo)地位。根據(jù)用地供應(yīng)日趨緊張的趨勢和集約用地的原則，以后建設(shè)3層以下單元式住宅的可能性基本不存在。因此，在"二類居住用地"中不考慮納入3層以下的單元式住宅用地。

  全部3個(gè)回答>
• 問 商住用地,商服用地,商業(yè)居住用地各是什么意思
  答

  商住大意是指寫字樓.商服估計(jì)是物業(yè)的用地.商居就是可以住,也可以辦公的.公建是指公共部分的建筑物的面積.基本上是這個(gè)意思.有些公建是不要錢的.如廣場,免費(fèi)停車場,等等.

  全部4個(gè)回答>
• 問 什么是居住用地？
  答

  答：居住用地是指城市中住宅和相應(yīng)服務(wù)設(shè)施的用地。一般分為：①一類居住用地，即設(shè)施齊全、環(huán)境良好，以低層住宅為主的用地；②二類居住用地，即設(shè)施較齊全、環(huán)境良好，以多、中、高層住宅為主的用地；③三類居住用地，即設(shè)施較欠缺、環(huán)境較差，以需要加以改造的簡陋住宅為主的用地。

• 問 ??什么是一類居住用地？一類居住用地和二類居住用地有哪些區(qū)別？
  答

  相同點(diǎn)：1.市政公用設(shè)施齊全；2.布局完整3.環(huán)境良好不同點(diǎn)：1.一類居住用地以低層住宅為主；2.二類居住用地以多、高層住宅為主；3.人數(shù)上來說，二類居住用地會更多。

  全部3個(gè)回答>