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• 142****3527

  房產(chǎn)投資回報率算法
  
  房產(chǎn)的投資回報率是用來衡量一處房產(chǎn)是否值得投資的重要參考數(shù)據(jù)。一般而言有三種計算形式：
  
  1、房產(chǎn)收益模式計算公式：　投資回報率＝（每月租金收益－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房時間內(nèi)的按揭款）
  
  投資房產(chǎn)的收益是這樣實現(xiàn)的，通過貸款購買商業(yè)地產(chǎn)，而后出租以獲取租金，然后以月租金償還銀行貸款的“月供”，超出償還銀行貸款月供還款額的部分，才是投資客的投資回報。
  
  2、房產(chǎn)投資回報率分析計算公式：　投資回報率＝（稅后月租金－物業(yè)管理費）×12／購買房屋單價
  
  此方法考慮了租金與房價兩者的相對關(guān)系，只要結(jié)果大于8％都是不錯的投資。但它只是簡單粗略的計算，沒有考慮資金的時間價值，并且對按揭付款方式不能提供具體的投資分析。
  
  3、房產(chǎn)投資回收時間分析計算公式：　投資回收年數(shù)＝（首期房款＋期房時間內(nèi)的按揭款）／（稅后月租金－按揭月供款）×12
  
  這種方法可簡略估算資金回收期的長短，一般認(rèn)為結(jié)果在12－15年之內(nèi)都是合理的投資。該方法比租金回報法更深入一步，適用范圍也更廣，但有其片面性。
  
  衡量房產(chǎn)投資回報價值的方法有多種，為方便理解，這里暫介紹兩種不考慮貨幣時間價值的回報率計算方法，一種是租金回報率，另一種是投資回報率方法，這兩種方法也是業(yè)內(nèi)人士常用的兩種計算房產(chǎn)投資價值的方法，前者較適用于一次性付款購房者，后者更適用于按揭貸款購房者。

  查看全文↓ 2019-07-24 18:29:57
• 145****2782

  關(guān)鍵要看個人的資金情況、投資渠道與投資能力。如果沒有能力一次性支付購房款，但有穩(wěn)定的收入足夠支付每月的按揭款，選擇按揭貸款將非常適合。
  無擔(dān)保 - 無需任何抵押、無需任何擔(dān)保，您的信用就是**好的貸款通行證
  放款快 - 資料齊全，**快1天放款，更有獨特的遠(yuǎn)程審批模式，讓您只需上門1次，即可獲得無擔(dān)保貸款
  期限長 - 可自由選擇12個月、24個月、36個月還款期限，**長可達3年
  用途廣 - 買車、裝修、旅游、進修、婚慶、醫(yī)療等更多無擔(dān)保貸款用途
  貸額度高 - **高可貸50萬，可貸額度高，滿足眾多消費需要。
  折疊基本規(guī)定
  1.貸款對象：年滿二十周歲至六十周歲的具有完全民事行為能力的中國公民。
  2.貸款期限：**長可待48期
  3.擔(dān)保方式：免抵押無擔(dān)保的信用貸款
  4.需要提供的申請材料：
  （1） 借款人有效身份證件的原件和復(fù)印件；
  （2） 當(dāng)?shù)爻Ｗ艨诨蛴行Ь恿羯矸莸淖C明材料
  （3） 借款人貸款償還能力證明材料。如借款人所在單位出具的收入證明
  （4） 借款人的房產(chǎn)證、行駛證（非必需，可提高貸款額度）
  （5） 借款人征信報告（可證明個人信用度）
  （6） 工資卡流水（近6個月）
  （7） 貸款近3個月的還貸記錄（如果有貸款）
  （8）近3個月的水電、煤氣等費用，可證明住址的

  查看全文↓ 2019-07-24 18:28:51
• 145****8855

  要投資房產(chǎn)，就要把握以下幾點：
  1、投資配套設(shè)施齊全的小區(qū)。從未來發(fā)展來看，所住小區(qū)里就能滿足生活的需要，周邊交通、教育等設(shè)施齊全，會成為理想化的生活模式，這樣的房子比較容易出租。這樣的房子，即使要轉(zhuǎn)手出售，也都十分容易。
  2、確定投資策略。有些房子易于出租，但是不會有太大的**潛力，而另一些房子恰好相反，因此，投資前對目標(biāo)房子所在地段進行考察，考察內(nèi)容包括三個方面：一是了解目標(biāo)房子所在地段未來的規(guī)劃；二是了解目標(biāo)房子的**潛力；三是了解租客的類型和需求，掌握租金波動情況，核算年回報率。
  3、分散投資。盡管逆勢而為會有投資前景，但投資者也需要考慮到國家宏觀調(diào)控帶來的風(fēng)險，建議總的房產(chǎn)投資比率不要超過個人總資產(chǎn)的60%，雞蛋還是不能放進一個籃子里。目前金融產(chǎn)品也比較豐富，投資者可選擇分散投資。
  4、兼顧短線和長線。房價不會只漲不跌，樓市普漲機會也不會一直出現(xiàn)。所以，要兼顧短線和長線的關(guān)系，優(yōu)化投資組合，在確保穩(wěn)定收益的前提下，抓住機會博短線，方能在樓市投資大潮中做到游刃有余。
  5、要學(xué)會侃價。這段時間，全國各地的樓盤優(yōu)惠、打折較厲害，優(yōu)惠、打折期間相對來說好侃價得多。對于消費者而言，有4次砍價機會，投資者一定要把握住，爭取用**低的價格買到房子：一是期房開盤之初，為了吸引購房者，開發(fā)商往往有一些優(yōu)惠；二是在買房人一次性付款時，此時的折扣空間一般高于存款利率而低于貸款利率；三是團購，因為開發(fā)商不僅節(jié)約了宣傳和代理費，也不用操心樓層、朝向的調(diào)配，當(dāng)然會讓利銷售；四是已經(jīng)買了房的買房人，你再帶一個客戶來買房子，一些開發(fā)商也會提供一些優(yōu)惠措施作為回報。
  6. 小戶型更適合投資。房子形態(tài)較多，有別墅、洋房、新房、二手房、商鋪，亂花漸欲迷人眼，究竟哪類房子**適合于投資？從戶型上來說，小戶型無論是長線還是短線投資，都比較適合。投資一手大戶型，較易出現(xiàn)空置風(fēng)險，年代久遠(yuǎn)、單價較高的二手房，建議不要投資。商鋪投資潛力大，回報率較高，可出租、可經(jīng)營，方式較為靈活。但資金投入較大，具有房產(chǎn)和商業(yè)雙重風(fēng)險。不少人懷著“一鋪養(yǎng)三代”的良好愿望投資，但稍不留神難免也會誤入“一鋪套三代”的陷阱。
  7. 投資心態(tài)要好。凡事開始都不能做太高的期望，因此投資新建小區(qū)，人氣尚未形成，如果是出租，一年內(nèi)出租率不會太高。出售的話，也不會馬上**，所以投資時，心態(tài)要好。

  查看全文↓ 2019-07-24 18:28:45
• 148****0580

  目前貸款購房主要有以下幾種住房公積金貸款、個人住房商業(yè)性貸款和個人住房組合貸款。
  住房公積金貸款是指由各地住房公積金管理核心運用職工以其所在單位所繳納的住房公積金，委托商業(yè)銀行向繳存住房公積金的在職職工和在職期間繳存住房公積金的離退休職工發(fā)放的房屋抵押貸款。對于已參加交納住房公積金的居民來說，貸款購房時，應(yīng)該優(yōu)選住房公積金低息貸款。住房公積金貸款具有政策補貼性質(zhì)，貸款利率很低，不僅低于同期商業(yè)銀行貸款利率，而且要低于同期商業(yè)銀行存款利率。也就是說，在住房公積金抵押貸款利率和銀行存款利率之間存在一個利差。同時，住房公積金貸款在辦理抵押和保險等相關(guān)手續(xù)時收費減半。
  個人住房商業(yè)貸款是中國公民因購買商品房而向銀行申請的一種貸款，是銀行用其信貸資金所發(fā)放的自營性貸款。具體指具有完全民事行為能力的自然人，購買本市城鎮(zhèn)自住住房時，以其所購買的產(chǎn)權(quán)住房(或銀行認(rèn)可的其他擔(dān)保方式)為抵押，作為償還貸款的保證而向銀行申請的住房商業(yè)性貸款。只要在貸款銀行存款余額占購買住房所需資金額的比例不低于30%，并以此作為購房首期付款，且有貸款銀行認(rèn)可的資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押，或有足夠代償能力的單位或個人作為償還貸款本息并承擔(dān)連帶責(zé)任的保證人，那么就可申請使用銀行按揭貸款。
  個人住房組合貸款是指，符合個人住房商業(yè)性貸款條件的借款人又同時繳存住房公積金的，在辦理個人住房商業(yè)貸款的同時還可以申請個人住房公積金貸款，及借款人以所購本市城鎮(zhèn)自住住房(或其他銀行認(rèn)可的擔(dān)保方式)作為抵押可同時向銀行申請個人住房公積金貸款和個人住房商業(yè)性貸款。隨著住房體制改革的深入，個人購房向銀行貸款的意識也在不斷增強。住房公積金貸款和商業(yè)性貸款組成的組合性個人住房擔(dān)保貸款，已成為構(gòu)筑良好的住房金融體系和中國實施政策性與商業(yè)性并重的住房金融發(fā)展的需要。此項業(yè)務(wù)可由一個銀行的房地產(chǎn)信貸部統(tǒng)一辦理，組合貸款利率較為適中，貸款金額較大，因而較多被貸款者選用。

  查看全文↓ 2019-07-24 18:28:31

相關(guān)問題

• 問 貸款買房投資買房回報率高不？
  答

  按照現(xiàn)在的利率水平，每年的租金回報至少要高于7.48%，才能抵消貸款利息成本。而新建商業(yè)物業(yè)的投資回報率至少要5年才能常年穩(wěn)定在8%以上，也就是說，前面5年，你一直在虧。即使是投資成熟的商業(yè)物業(yè)，8%的回報率抵消掉利息成本以后，也是所剩無幾。

• 問 買房投資回報率怎么算
  答

  買房投資率計算是有公式的，簡單來說就是等于每月租金收益減去按揭月供款的差額乘以12，除以首期房款加上期房按揭款的總和。投資房產(chǎn)的收益是通過貸款購買商業(yè)地產(chǎn)，后出租以獲取租金，以月租金償還銀行貸款的“月供”，超出償還銀行貸款月供還款額的部分還是投資客的投資回報。房產(chǎn)作為不動產(chǎn)，尤其作為具有較高預(yù)期潛力的投資，位置對未來的增值起很大作用。一個區(qū)位的潛力不僅要看現(xiàn)狀，還要看發(fā)展，如果在區(qū)域各項市政、交通設(shè)施不完善的時候低價位購房，待規(guī)劃中的各項設(shè)施完善之后，房產(chǎn)大幅升值很有希望，結(jié)合城市規(guī)劃建設(shè)分析住宅所在區(qū)的發(fā)展?jié)摿κ种匾?。購買新樓盤的時候，開發(fā)商會把將來社區(qū)完善程度描述的天花亂墜，作為消費者要保持清醒的頭腦，要考察開發(fā)商所建設(shè)項目的情況，再結(jié)合其他條件做出決定。

• 問 買房投資該怎么投資？買房投資的回報率如何？
  答

  國人投資不外乎股市樓市基金儲蓄幾類，這與國人的投資面偏窄有關(guān)。在國人的意識里，股市波動風(fēng)險太大，儲蓄又收益不多，因此房產(chǎn)成為國人比較熱衷的投資方式。但是，當(dāng)前房地產(chǎn)出于非?；靵y的時期，稍有不慎，買房不僅可能談不上投資，甚至還有可能面臨無法“套現(xiàn)”的困境。 買房投資 買房投資不同于別的投資種類。房子的基本屬性是居住，因此，即使是購房投資，其應(yīng)該首先考慮的也必須是居住屬性。 因此，專家建議買房要兼顧到自住和投資雙重功能。很多朋友在購房時過于強調(diào)自住的舒適性及交通便捷性，而忽略未來房屋**和貶值的空間。等到自己有一天由于工作變動，遷移外地，需把房屋變現(xiàn)的時候，才發(fā)現(xiàn)自己的房屋已經(jīng)縮水，所以購房時一定要考慮到該房產(chǎn)的保值與增值性。 那么，如何判斷該房產(chǎn)的保值性與增值性呢? 第一，房產(chǎn)投資首要原則便是位置。地段一直是判斷房產(chǎn)價值的一個重要因素，如房屋遠(yuǎn)離繁雜的市區(qū)，盡管安靜舒適，但不如離市區(qū)較近的房子增值性高。 第二，房產(chǎn)增值與否，要看周邊基本配套設(shè)施和政府綜合城區(qū)規(guī)劃的力度和預(yù)期。配套也是關(guān)鍵的點。擁有好的配套在居住是會便利很多，因此房屋的居住屬性也會提升。這樣房產(chǎn)保值增值大有可為。 第三，判斷該樓盤小區(qū)的綜合文化修養(yǎng)及收入水平。據(jù)一項***結(jié)果顯示，樓盤的綜合人均收入越高，或者說居住者素質(zhì)越高，房價漲幅越快。這是人的心理，這一現(xiàn)象反映出人的預(yù)期心理對房價的影響。 第四，就是房產(chǎn)本身內(nèi)在的價值，其中包括用料、裝修、樓盤結(jié)構(gòu)、安全性、景觀、朝向等。這也是構(gòu)成房產(chǎn)居住屬性的基本要求。因此，這一點也是基礎(chǔ)。 綜上所述，如何判斷價值走勢，進行房屋投資分析，用項目及其權(quán)重***示，即地理位置占40%，基本設(shè)施、入住人群、內(nèi)在價值各占20%。當(dāng)然，該權(quán)重也可根據(jù)自己的購房目的 (或投資)以及對生活品位的要求重新進行調(diào)整。 以上就是關(guān)于買房投資的一點看法。房產(chǎn)投資作為投資的一種也同樣有風(fēng)險，因此，想要通過買房投資的人，一定要謹(jǐn)慎謹(jǐn)慎再謹(jǐn)慎。

• 問 ??買房投資回報率怎么算呢？
  答

  這里有介紹房地產(chǎn)投資分析的三種方法，可以比較科學(xué)地計算出投資買房的收益率，消費者不妨試試。方法一：租金回報率分析法公式：（稅后月租金－每月物業(yè)管理費）×12／購買房屋總價這種方法算出的比值越大，就表明越值得投資。優(yōu)點：考慮了租金、房價及兩種因素的相對關(guān)系，是選擇“績優(yōu)地產(chǎn)”的簡捷方法。弊病：沒有考慮全部的投入與產(chǎn)出，沒有考慮資金的時間成本，因此不能作為投資分析的全面依據(jù)。對按揭付款不能提供具體的分析。方法二：租金回報率法公式：（稅后月租金－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房時間內(nèi)的按揭款）優(yōu)點：考慮了租金、價格和前期的主要投入，比租金回報法適用范圍更廣，可估算資金回收期的長短。弊?。何纯紤]前期的其它投入、資金的時間效應(yīng)。不能解決多套投資的現(xiàn)金分析問題。且由于其固有的片面性，不能作為理想的投資分析工具。方法三：IRR法（內(nèi)部收益率法）房產(chǎn)投資公式為：IRR＝累計總收益／累計總投入＝月租金×投資期內(nèi)的累計出租月數(shù)／按揭首期房款＋保險費＋契稅＋大修基金＋家具等其它投入＋累計按揭款＋累計物業(yè)管理費（備注：上述公式以按揭為例；未考慮付息、未考慮中介費支出；累計收益、投入均考慮在投資期范圍內(nèi)。）優(yōu)點：IRR法考慮了投資期內(nèi)的所有投入與收益、現(xiàn)金流等各方面因素?？梢耘c租金回報率結(jié)合使用。IRR收益率可理解為存銀行，只不過我國銀行利率按單利計算，而IRR則是按復(fù)利計算。不過，通過計算IRR判斷物業(yè)的投資價值都是以今天的數(shù)據(jù)為依據(jù)推斷未來。而未來租金的漲跌是個未知數(shù)。惟有一點是可以確定的：市場的未來是不確定的，有**的可能，也有貶值的可能，只是看**、貶值哪種可能性大了。作為投資行為，投資者關(guān)注的是收益與風(fēng)險，通過對IRR的分析發(fā)現(xiàn)相關(guān)性**高的是房價、租金以及能否迅速出租。由于房價是易知的，于是能否準(zhǔn)確預(yù)告租金水平及選擇投資項目便成為投資成敗的關(guān)鍵。當(dāng)然，如果你覺得上面專家的方法太專業(yè)，比較復(fù)雜，想要知道一個簡單的投資公式來評估一物業(yè)的投資價值。這里也可以提供一個國際上專業(yè)的理財公司評估一處物業(yè)的投資價值的簡單方法。據(jù)了解，按他們的計算原則，衡量一處物業(yè)價格合理與否的基本公式為：如果該物業(yè)的年收益×15年＝房產(chǎn)購買價，則認(rèn)為該物業(yè)物有所值。如果該物業(yè)的年收益×15年＞房產(chǎn)購買價，則表明該投資項目尚具**空間…………

  全部3個回答>
• 問 想投資一套商鋪，經(jīng)常聽到的“投資回報率”不知道是怎么計算的呢？
  答

  大致估算投資回報率：以單位平方米的租金除以單位平方米購買的價格，**后乘以12個月，得出的結(jié)果即為年回報率，如年回報率能達到8%—10%之間，該商鋪即值得投資，而高于10%的年回報率，自然是更好的。