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• 154****4584

  按照現(xiàn)在的利率水平，每年的租金回報至少要高于7.48%，才能抵消貸款利息成本。而新建商業(yè)物業(yè)的投資回報率至少要5年才能常年穩(wěn)定在8%以上，也就是說，前面5年，你一直在虧。即使是投資成熟的商業(yè)物業(yè)，8%的回報率抵消掉利息成本以后，也是所剩無幾。

  查看全文↓ 2012-12-13 10:49:24

相關(guān)問題

• 問 ??貸款買房投資劃算嗎?貸款買房投資買房回報率高不?
  答

  房產(chǎn)投資回報率算法房產(chǎn)的投資回報率是用來衡量一處房產(chǎn)是否值得投資的重要參考數(shù)據(jù)。一般而言有三種計算形式：1、房產(chǎn)收益模式計算公式：　投資回報率＝（每月租金收益－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房時間內(nèi)的按揭款）投資房產(chǎn)的收益是這樣實(shí)現(xiàn)的，通過貸款購買商業(yè)地產(chǎn)，而后出租以獲取租金，然后以月租金償還銀行貸款的“月供”，超出償還銀行貸款月供還款額的部分，才是投資客的投資回報。2、房產(chǎn)投資回報率分析計算公式：　投資回報率＝（稅后月租金－物業(yè)管理費(fèi)）×12／購買房屋單價此方法考慮了租金與房價兩者的相對關(guān)系，只要結(jié)果大于8％都是不錯的投資。但它只是簡單粗略的計算，沒有考慮資金的時間價值，并且對按揭付款方式不能提供具體的投資分析。3、房產(chǎn)投資回收時間分析計算公式：　投資回收年數(shù)＝（首期房款＋期房時間內(nèi)的按揭款）／（稅后月租金－按揭月供款）×12這種方法可簡略估算資金回收期的長短，一般認(rèn)為結(jié)果在12－15年之內(nèi)都是合理的投資。該方法比租金回報法更深入一步，適用范圍也更廣，但有其片面性。衡量房產(chǎn)投資回報價值的方法有多種，為方便理解，這里暫介紹兩種不考慮貨幣時間價值的回報率計算方法，一種是租金回報率，另一種是投資回報率方法，這兩種方法也是業(yè)內(nèi)人士常用的兩種計算房產(chǎn)投資價值的方法，前者較適用于一次性付款購房者，后者更適用于按揭貸款購房者。

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• 問 買房投資回報率怎么算
  答

  買房投資率計算是有公式的，簡單來說就是等于每月租金收益減去按揭月供款的差額乘以12，除以首期房款加上期房按揭款的總和。投資房產(chǎn)的收益是通過貸款購買商業(yè)地產(chǎn)，后出租以獲取租金，以月租金償還銀行貸款的“月供”，超出償還銀行貸款月供還款額的部分還是投資客的投資回報。房產(chǎn)作為不動產(chǎn)，尤其作為具有較高預(yù)期潛力的投資，位置對未來的增值起很大作用。一個區(qū)位的潛力不僅要看現(xiàn)狀，還要看發(fā)展，如果在區(qū)域各項市政、交通設(shè)施不完善的時候低價位購房，待規(guī)劃中的各項設(shè)施完善之后，房產(chǎn)大幅升值很有希望，結(jié)合城市規(guī)劃建設(shè)分析住宅所在區(qū)的發(fā)展?jié)摿κ种匾?。購買新樓盤的時候，開發(fā)商會把將來社區(qū)完善程度描述的天花亂墜，作為消費(fèi)者要保持清醒的頭腦，要考察開發(fā)商所建設(shè)項目的情況，再結(jié)合其他條件做出決定。

• 問 買房投資該怎么投資？買房投資的回報率如何？
  答

  國人投資不外乎股市樓市基金儲蓄幾類，這與國人的投資面偏窄有關(guān)。在國人的意識里，股市波動風(fēng)險太大，儲蓄又收益不多，因此房產(chǎn)成為國人比較熱衷的投資方式。但是，當(dāng)前房地產(chǎn)出于非?；靵y的時期，稍有不慎，買房不僅可能談不上投資，甚至還有可能面臨無法“套現(xiàn)”的困境。 買房投資 買房投資不同于別的投資種類。房子的基本屬性是居住，因此，即使是購房投資，其應(yīng)該首先考慮的也必須是居住屬性。 因此，專家建議買房要兼顧到自住和投資雙重功能。很多朋友在購房時過于強(qiáng)調(diào)自住的舒適性及交通便捷性，而忽略未來房屋**和貶值的空間。等到自己有一天由于工作變動，遷移外地，需把房屋變現(xiàn)的時候，才發(fā)現(xiàn)自己的房屋已經(jīng)縮水，所以購房時一定要考慮到該房產(chǎn)的保值與增值性。 那么，如何判斷該房產(chǎn)的保值性與增值性呢? 第一，房產(chǎn)投資首要原則便是位置。地段一直是判斷房產(chǎn)價值的一個重要因素，如房屋遠(yuǎn)離繁雜的市區(qū)，盡管安靜舒適，但不如離市區(qū)較近的房子增值性高。 第二，房產(chǎn)增值與否，要看周邊基本配套設(shè)施和政府綜合城區(qū)規(guī)劃的力度和預(yù)期。配套也是關(guān)鍵的點(diǎn)。擁有好的配套在居住是會便利很多，因此房屋的居住屬性也會提升。這樣房產(chǎn)保值增值大有可為。 第三，判斷該樓盤小區(qū)的綜合文化修養(yǎng)及收入水平。據(jù)一項***結(jié)果顯示，樓盤的綜合人均收入越高，或者說居住者素質(zhì)越高，房價漲幅越快。這是人的心理，這一現(xiàn)象反映出人的預(yù)期心理對房價的影響。 第四，就是房產(chǎn)本身內(nèi)在的價值，其中包括用料、裝修、樓盤結(jié)構(gòu)、安全性、景觀、朝向等。這也是構(gòu)成房產(chǎn)居住屬性的基本要求。因此，這一點(diǎn)也是基礎(chǔ)。 綜上所述，如何判斷價值走勢，進(jìn)行房屋投資分析，用項目及其權(quán)重***示，即地理位置占40%，基本設(shè)施、入住人群、內(nèi)在價值各占20%。當(dāng)然，該權(quán)重也可根據(jù)自己的購房目的 (或投資)以及對生活品位的要求重新進(jìn)行調(diào)整。 以上就是關(guān)于買房投資的一點(diǎn)看法。房產(chǎn)投資作為投資的一種也同樣有風(fēng)險，因此，想要通過買房投資的人，一定要謹(jǐn)慎謹(jǐn)慎再謹(jǐn)慎。

• 問 ??買房投資回報率怎么算呢？
  答

  這里有介紹房地產(chǎn)投資分析的三種方法，可以比較科學(xué)地計算出投資買房的收益率，消費(fèi)者不妨試試。方法一：租金回報率分析法公式：（稅后月租金－每月物業(yè)管理費(fèi)）×12／購買房屋總價這種方法算出的比值越大，就表明越值得投資。優(yōu)點(diǎn)：考慮了租金、房價及兩種因素的相對關(guān)系，是選擇“績優(yōu)地產(chǎn)”的簡捷方法。弊?。簺]有考慮全部的投入與產(chǎn)出，沒有考慮資金的時間成本，因此不能作為投資分析的全面依據(jù)。對按揭付款不能提供具體的分析。方法二：租金回報率法公式：（稅后月租金－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房時間內(nèi)的按揭款）優(yōu)點(diǎn)：考慮了租金、價格和前期的主要投入，比租金回報法適用范圍更廣，可估算資金回收期的長短。弊病：未考慮前期的其它投入、資金的時間效應(yīng)。不能解決多套投資的現(xiàn)金分析問題。且由于其固有的片面性，不能作為理想的投資分析工具。方法三：IRR法（內(nèi)部收益率法）房產(chǎn)投資公式為：IRR＝累計總收益／累計總投入＝月租金×投資期內(nèi)的累計出租月數(shù)／按揭首期房款＋保險費(fèi)＋契稅＋大修基金＋家具等其它投入＋累計按揭款＋累計物業(yè)管理費(fèi)（備注：上述公式以按揭為例；未考慮付息、未考慮中介費(fèi)支出；累計收益、投入均考慮在投資期范圍內(nèi)。）優(yōu)點(diǎn)：IRR法考慮了投資期內(nèi)的所有投入與收益、現(xiàn)金流等各方面因素?？梢耘c租金回報率結(jié)合使用。IRR收益率可理解為存銀行，只不過我國銀行利率按單利計算，而IRR則是按復(fù)利計算。不過，通過計算IRR判斷物業(yè)的投資價值都是以今天的數(shù)據(jù)為依據(jù)推斷未來。而未來租金的漲跌是個未知數(shù)。惟有一點(diǎn)是可以確定的：市場的未來是不確定的，有**的可能，也有貶值的可能，只是看**、貶值哪種可能性大了。作為投資行為，投資者關(guān)注的是收益與風(fēng)險，通過對IRR的分析發(fā)現(xiàn)相關(guān)性**高的是房價、租金以及能否迅速出租。由于房價是易知的，于是能否準(zhǔn)確預(yù)告租金水平及選擇投資項目便成為投資成敗的關(guān)鍵。當(dāng)然，如果你覺得上面專家的方法太專業(yè)，比較復(fù)雜，想要知道一個簡單的投資公式來評估一物業(yè)的投資價值。這里也可以提供一個國際上專業(yè)的理財公司評估一處物業(yè)的投資價值的簡單方法。據(jù)了解，按他們的計算原則，衡量一處物業(yè)價格合理與否的基本公式為：如果該物業(yè)的年收益×15年＝房產(chǎn)購買價，則認(rèn)為該物業(yè)物有所值。如果該物業(yè)的年收益×15年＞房產(chǎn)購買價，則表明該投資項目尚具**空間…………

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• 問 想投資一套商鋪，經(jīng)常聽到的“投資回報率”不知道是怎么計算的呢？
  答

  大致估算投資回報率：以單位平方米的租金除以單位平方米購買的價格，**后乘以12個月，得出的結(jié)果即為年回報率，如年回報率能達(dá)到8%—10%之間，該商鋪即值得投資，而高于10%的年回報率，自然是更好的。