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• 148****8675

  是的，買二手房必須做評估。
  
  二手房交易的整個過程大致分以下幾個階段：
  
  （1）買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書、身份證件及其它證件。
  
  （2）如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購房定金（交納購房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序），買賣雙方簽訂房屋買賣合同（或稱房屋買賣契約）。買賣雙方通過協(xié)商，對房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。
  
  （3）買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請手續(xù)后，管理部門要查驗有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對符合上市條件的房屋準予辦理過戶手續(xù)，對無產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。
  
  （4）立契。房地產(chǎn)交易管理部門根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購買對象，按交易部門事先設定的審批權(quán)限逐級申報審核批準后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)。北京市已取消了交易過程中的房地產(chǎn)賣契，即大家所俗稱的“白契”。
  
  （5）繳納稅費。稅費的構(gòu)成比較復雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟適用房與其它商品房的稅費構(gòu)成是不一樣的。
  
  （6）、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)。交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門，買方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。

  查看全文↓ 2019-07-17 22:08:19
• 141****0581

  不一定。
  
  一、需要做二手房評估的情形：
  
  1、房價明顯過低時需進行二手房評估價
  
  買賣雙方可能會為了少繳稅費，會向房地產(chǎn)管理部門申報其成交價格時低報、少報。如果房地產(chǎn)管理部門認為該價格明顯低于房地產(chǎn)價值，交易雙方又不愿意調(diào)整房價，就會委托具有一定資質(zhì)的專業(yè)評估機構(gòu)對交易的房產(chǎn)進行二手房評估，并以評估的價格作為繳納稅費的依據(jù)。
  
  2、買賣雙方認為有必要時需進行二手房評估
  
  交易雙方為確定合理的交易價格，也可以委托評估事務所進行二手房評估，作為交易價格的參考。一般情況下，買賣雙方都能自行確定交易價格，但如果有一方或雙方對交易的二手房的價格沒有概念，會自行委托或雙方共同委托有資格的評估事務所進行二手房評估。
  
  3、辦理房產(chǎn)保險時需要二手房評估
  
  辦理房地產(chǎn)保險是需二手房評估來評估房價，確定保險價值和保險事故發(fā)生或損失程度評估。
  
  4、申請抵押貸款需做二手房評估
  
  在房產(chǎn)交易過程中，有的購房者為了少付**款而多報二手房交易價格，高于實際價值的價格對貸款銀行來說有很大風險。所以銀行會為了確定抵押物的擔保價值需要對抵押人的房產(chǎn)進行二手房評估。

  查看全文↓ 2019-07-17 22:08:11
• 151****7082

  　是的，買二手房必須做評估。一般二手房交易程序如下，在稅費繳納和貸款兩個環(huán)節(jié)是必須要評估報告的，因此二手房買賣必須先進行評估。
  　　1買方咨詢
  　　買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書、身份證件及其它證件。
  　　2簽合同
  　　賣方提供了房屋的合法證件，買方可以交納購房定金(交納購房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序)，買賣雙方簽訂房屋買賣合同(或稱房屋買賣契約)。買賣雙方通過協(xié)商，對房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。
  　　3辦理過戶
  　　買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請手續(xù)后，管理部門要查驗有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對符合上市條件的房屋準予辦理過戶手續(xù)，對無產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。
  　　4立契
  　　房地相關(guān)部門根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購買對象，按交易部門事先設定的審批權(quán)限逐級申報審核批準后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)?，F(xiàn)在北京市已取消了交易過程中的房地產(chǎn)賣契，即大家所俗稱的“白契”。
  　　5繳納稅費
  　　稅費的構(gòu)成比較復雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟適用房與其它商品房的稅費構(gòu)成是不一樣的。
  　　6辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)
  　　交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門，買方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。
  　　7銀行貸款
  　　對貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買方的資信，對雙方欲交易的房屋進行評估，以確定買方的貸款額度，然后批準買方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更，買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。
  　　8打余款完成交易
  　　買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、付清所有房款，賣方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。

  查看全文↓ 2019-07-17 22:08:03

相關(guān)問題

• 問 [購房流程]#二手房#二手房買賣一定要評估嗎?
  答

  房地產(chǎn)買賣如不涉及國有資產(chǎn)，只是一種民事行為，雙方以約定的價格為準，目前二手房交易比較發(fā)達，買賣雙方都可以從中介方或有關(guān)部門公布的交易平均價中獲知。如還無法確定，一定要在訂立合現(xiàn)成交前進行評估咨詢，在只理過戶時跟本沒有作為，這已是對合現(xiàn)履行的一部份。且房地產(chǎn)的價格是波動的，沒有說房地產(chǎn)可以按照評估的價格可以要求撤消合同，所以評估根本不可能保護買賣雙方的利益，而且且相反購房方為此付出了一筆不少的評估費到是事實。而當評估價格低于成交價時征稅部門還是按照成交價，（當評估高于成交價時按評估征稅），所以沒有公平可言，評估也是沒有必要的。

• 問 ??二手房貸款需要評估嗎？一定要評估嗎？
  答

  二手房必須 經(jīng)過評估，根據(jù)評估價和交易價格較低者進項貸款額計算。影響二手房評估價的首先是區(qū)域因素，主要包括小區(qū)地段、交通條件、周邊環(huán)境、配套設施、未來發(fā)展前景及環(huán)境污染等。其次是房屋自身因素，主要包括建筑年代、樓層、朝向、戶型格局、房屋裝修、通風采光、物業(yè)類型、燃氣狀況、得房率等。另外，還有市場因素和心理因素等。

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• 問 ??怎樣評估二手房?二手房評估怎么收費?
  答

  二手房評估費二手房評估分為“免費評估”和“付費評估”兩種方式。免費評估：現(xiàn)在除了具有專業(yè)天資的房產(chǎn)評估公司以外還有一種新式的網(wǎng)絡二手房評估也已趨于老練。國內(nèi)幾家大型的房產(chǎn)類網(wǎng)站、或許具有房產(chǎn)頻道的歸納性網(wǎng)站均開端為消費者供給免費二手房評估這一效勞，其間以搜房評估網(wǎng)**為有目共睹。付費評估：房產(chǎn)評估是二手房買賣過程中一個首要的環(huán)節(jié)。如今，買房借款、賣房過戶、找中介、進銀行，他們都會通知你房子需求評估。比方購房者需求處理典當借款，銀行要依據(jù)評估組織的評估陳述，才干向購房者發(fā)放借款。處理按揭借款的評估，需求具有專業(yè)天資的評估組織進行。那么，二手房評估費如何收?。恳罁?jù)省物價局的有關(guān)規(guī)則，現(xiàn)在評估費收費標準采納累進計費率：房子總價100萬元以下（含100萬元）的，收取評估總價的0．42％；100萬元到500萬元的（含500萬元）累進計費率為0．3％；500萬元到2000萬元的收取評估總價的0．12％；2000萬元到5000萬元（含5000萬元）的收取評估總價的0．06％；5000萬元以上的收取評估總價的0．012％。

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• 問 如何進行二手房評估？二手房評估包括哪些內(nèi)容？
  答

  影響一套房屋市價的因素很多，物業(yè)類型、結(jié)構(gòu)、層次、朝向、室內(nèi)凈高、開間跨度、建造年代、權(quán)屬、地段等級、面積、房型、采光、廚衛(wèi)大小、建筑質(zhì)量、電梯數(shù)量和品牌、外立面造型、物業(yè)內(nèi)外部裝修、得房率以及物業(yè)所處外部環(huán)境、綠化、人文、交通、商業(yè)服務設施、基礎(chǔ)設施、居住人氣、小區(qū)容積率、區(qū)域規(guī)劃等，都得加以適當?shù)目紤]。例如，一套房屋，朝向以南向為準，東向減5%—6%的系數(shù)，西向減10%;多層住宅樓層以3層—4層為準，底層減5%—6%，頂層減10%;新舊主要以建造年代為準，適當看保養(yǎng)程度，過去造的新里、舊里**多可減40%;房型的系數(shù)加減就更加復雜，兩房一廳以廳12平方米為基準，同時還要考慮廳的利用價值(如過道廳和獨立廳、明廳和暗廳之別);廚房、衛(wèi)生間以4平方米為準，小于4平方米要減2%—5%，明間與暗間又有區(qū)別;還有得房率的高低與加減系數(shù)也密切相關(guān)。

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• 問 怎樣評估二手房?評估二手房的方法有哪些?
  答

  不論是賣房者還是購房者，可能都會遇見需要做房屋評估的情形，但他們對具體評估依據(jù)卻有沒有多大了解，只能聽中介的評估結(jié)果。今天，小編想告訴你該怎么進行二手房評估，另外二手房評估有哪些好處。評估方法目前市場上應用**為廣泛的也是**為精確評估方法是市場比較法。在估算房價時參考的因素包括:1. 所在小區(qū)的均價，以及小區(qū)內(nèi)類似房屋的掛牌價和成交價格2．周邊小區(qū)類似房源的掛牌價和成交價格3．所在小區(qū)和所在板塊的房價走勢4．被估算二手房的特性，包括房型、樓層、裝修、朝向、房齡、小區(qū)內(nèi)位置、景觀等等。價格因素1、地段及交通對房價的影響首先是地段。在城市這個有限的空間里，中心城區(qū)**屬于稀缺資源，誰擁有它意味著誰就可享受便捷的交通資源、完善的商業(yè)配套資源、成熟生活配套資源等，房價則不言而喻。一般情況下，市中心區(qū)域的二手房與郊區(qū)二手房價格相比能產(chǎn)生好幾百甚至上千元一平米的落差。另外，交通狀況對房價的影響也不容忽視，現(xiàn)在越來越多的上班族趨向于購買交通便利的房屋，**重要的原因就是看重了出行便捷，但交通便捷之地也未必房價就高不可攀，評估此類房產(chǎn)時還應綜合考慮由交通工具所造成的噪音以及房產(chǎn)周圍衛(wèi)生狀況、空氣質(zhì)量等相關(guān)因素對房屋居住環(huán)境產(chǎn)生的影響。2、相同地段二手房與商品房價格的對比處于同一地段的二手房與商品房，在價格方面不受地理位置及交通因素的影響，其主要區(qū)別則是由房屋的房齡及戶型等決定。房齡在五年以上的二手房，與同樣樓層、朝向、面積的商品房相比，由于房型及小區(qū)環(huán)境存在一定差距而造成房價比商品房低，一般房價差距約在1000元/平米左右；房齡在五年以內(nèi)的二手房，與同樣情況的商品房相比，在房型及小區(qū)環(huán)境上并不落后，有時由于五年以內(nèi)的二手房具有裝修時尚、社區(qū)成熟等優(yōu)勢其價格與商品房相比差距也并不大。3、居住環(huán)境及物業(yè)管理居住環(huán)境是無數(shù)購房者購房前重點考慮的問題，它也是評判房價高低的一個重要因素。在大量樓盤的廣告中，我們不難發(fā)現(xiàn)一些這樣的詞語“臨山”、“臨湖”、“親水”等，良好的生態(tài)環(huán)境已成為商家打造全新商品房項目的一大賣點，因此良好的環(huán)境價值也直接反映到了房價上。同樣，對二手房價的評估也會因為居住環(huán)境的優(yōu)劣而上下浮動，對于二手房屋而言，小區(qū)內(nèi)有“山”、有“水”、有“花”、有“草”，肯定能夠提高房屋居住的舒適度，房價自然會略高于一般小區(qū)，而相反房屋周邊有垃圾場、變電站或煙囪等降低居住環(huán)境質(zhì)量的設施，其所在房屋的價格就會大打折扣。對二手房進行評估有什么好處?(一)現(xiàn)房交易。這幾年，業(yè)主和開發(fā)商鬧矛盾的不少，當初描繪的“住房藍圖”，在交房的瞬間變?yōu)榕萦?。要么地面裂了，要么暖氣沒通上，要么陽臺沒封……問題多多。買二手房，看得見摸得著，就是再破再舊，也能弄個清清楚楚，明明白白。(二)地段較好。二手房由于建筑時間關(guān)系，大都分布在市中心、商業(yè)繁華地段或者老城區(qū)，交通便利，投資居住兩相宜。(三)配套設施完善。一些新房“在那遙遠的地方”，下班了還得捎帶著買些菜回家。二手房“身處”鬧市，銀行、飯店、醫(yī)院、**、廣場等一應俱全，生活起來，相當便利。(四)產(chǎn)權(quán)權(quán)屬清晰。二手房有沒有證，一目了然，能不能交易，一查便知。只要簽了合同，交足了錢，就可辦理產(chǎn)權(quán)變更和過戶，能做到心中有數(shù)。而買新房有時就沒這么幸運，買的時候信誓旦旦，住進去了，遲遲見不到證的蹤影。(五)選擇面更廣。想買二手房，劃個硬杠杠，基本上都能根據(jù)自己的需求找到房子。(六)價格多元化。二手房根據(jù)房屋性質(zhì)、地段劃分、房齡等不同，價格也不盡相同。畢竟是二手房，房主也有自知之明，就同地段二手房而言，房主不會瘋狂到要超過新房價格的地步。而二手房的價格多元化也可實現(xiàn)不同經(jīng)濟實力購房者的置業(yè)需求。(七)入住后干擾少。新建商品房入住后，一般都要進行裝修，很長一段時間內(nèi)都得忍受鄰居們裝修時的敲打聲，而且大家陸續(xù)搬家入住，施工人員進進出出，甚是“熱鬧”。買二手房，鄰居們?nèi)胱r間不同，不會在同一時間進行裝修，免了一定的干擾。(八)居住成本低。在新小區(qū)物業(yè)管理費、車位費等加起來成本不低。如新房離單位較遠，來回交通費也不是個小數(shù)目。而二手房可以省不少錢，碰上好一點的房東，送裝修，甚至送家具家電，亦可省掉一些費用。

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