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• 151****8565

  （一）基本要求
  
  1、服務(wù)與被服務(wù)雙方簽訂規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同，雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確。
  
  2、 承接項目時，對住宅小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行認(rèn)真查驗，驗收手續(xù)齊全。
  
  3、管理人員、專業(yè)操作人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或者崗位證書。
  
  4、有完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理、財務(wù)管理、檔案管理等制度健全。
  
  5、管理服務(wù)人員統(tǒng)一著裝、佩戴標(biāo)志，行為規(guī)范，服務(wù)主動、熱情。
  
  6、設(shè)有服務(wù)接待中心，公示24小時服務(wù)電話。急修半小時內(nèi)、其它報修按雙方約定時間到達(dá)現(xiàn)場，有完整的報修、維修和回訪記錄。
  
  7、根據(jù)業(yè)主需求，提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和代辦服務(wù)的，公示服務(wù)項目與收費價目。
  
  8、按有關(guān)規(guī)定和合同約定公布物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。
  
  9、按合同約定規(guī)范使用住房專項維修資金。
  
  10、每年至少1次征詢業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的意見，滿意率80%以上。
  
  （二）房屋管理
  
  1、對房屋共用部位進行日常管理和維修養(yǎng)護，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。
  
  2、根據(jù)房屋實際使用年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復(fù)；屬于大、中修范圍的，及時編制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出報告與建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修。
  
  3、每日巡查1次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養(yǎng)護。
  
  4、按照住宅裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和業(yè)主公約（業(yè)主臨時公約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規(guī)定審核業(yè)主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項。每日巡查1次裝修施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，及時勸阻并報告業(yè)主委員會和有關(guān)主管部門。
  
  5、對違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業(yè)主委員會和有關(guān)主管部門。
  
  6、小區(qū)主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖，主要路口設(shè)有路標(biāo)。各組團、棟及單元（門）、戶和公共配套設(shè)施、場地有明顯標(biāo)志。
  
  （三）共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護
  
  1、對共用設(shè)施設(shè)備進行日常管理和維修養(yǎng)護（依法應(yīng)由專業(yè)部門負(fù)責(zé)的除外）。
  
  2、建立共用設(shè)施設(shè)備檔案（設(shè)備臺帳），設(shè)施設(shè)備的運行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全。
  
  3、設(shè)施設(shè)備標(biāo)志齊全、規(guī)范，責(zé)任人明確；操作維護人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設(shè)施設(shè)備運行正常。
  
  4、對共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復(fù)；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時編制維修、更新改造計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業(yè)主大會或業(yè)主委員會提出報告與建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修或者更新改造。

  查看全文↓ 2019-07-05 13:35:47
• 133****8524

  物業(yè)服務(wù)也是分等級的，按照服務(wù)水平大致分為三級。
  一、一級物業(yè)管理服務(wù)等級
  1、基本要求
  （1）物業(yè)管理企業(yè)原則上應(yīng)持有二級以上物業(yè)管理資質(zhì)證書，或具有三年（含三年）以上管理住宅小區(qū)經(jīng)歷的三級物業(yè)管理企業(yè)。
  （2）建立完善的物業(yè)管理服務(wù)制度，并落實到位，按規(guī)范簽訂物業(yè)服務(wù)合同。
  （3）物業(yè)管理項目經(jīng)理應(yīng)具備三年以上物業(yè)管理經(jīng)驗。
  （4）80%以上物業(yè)管理人員應(yīng)持有物業(yè)管理上崗證。
  （5）80%以上物業(yè)管理人員應(yīng)具有大專以歷。
  （6）物業(yè)管理企業(yè)對業(yè)戶檔案、房屋檔案、設(shè)備檔案、收費管理、日常管理等實行計算機管理。
  （7）小區(qū)設(shè)有服務(wù)，實行24小時物業(yè)服務(wù)接待，公示服務(wù)聯(lián)系電話。適應(yīng)業(yè)主需求，開展有償特約服務(wù)及代辦服務(wù)，公示服務(wù)項目及收費價目。采取多種形式服務(wù)反饋，如走訪業(yè)戶、懇談會、電話溝通、問卷調(diào)查等，保證每年與50%以上業(yè)戶作有效溝通，每年對物業(yè)服務(wù)投訴有效處理率達(dá)到95%。
  （8）建立完善的檔案管理制度（物業(yè)竣工驗收檔案、設(shè)備管理檔案、業(yè)戶資料檔案、物業(yè)租賃檔案、日常管理檔案等）。
  （9）適應(yīng)業(yè)主需求，組織、社區(qū)開展文化活動。
  （10）建立健全財務(wù)管理制度，每半年公布一次物業(yè)管理服務(wù)費用的收支狀況。
  （11）按規(guī)定管理、使用專項維修資金。
  2、房屋管理
  （1）按有關(guān)法規(guī)政策規(guī)定和業(yè)主公約約定對房屋及配套設(shè)施進行管理服務(wù)。
  （2）房屋外觀（包括屋面、天臺）完好、整潔；外墻、公共樓梯間的面磚、玻璃等無污跡、無破損，涂料墻面定期粉刷。外墻及公共空間無亂張貼、亂涂、亂畫、亂懸掛現(xiàn)象。室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設(shè)置，整齊有序。
  （3）對違反規(guī)劃私搭亂建及擅自改變房屋用途現(xiàn)象及時勸告、阻止，報告并協(xié)助有關(guān)部門依法處理。
  （4）空調(diào)安裝統(tǒng)一有序，支架無銹蝕。
  （5）陽臺封閉符合市容管理規(guī)定，規(guī)格色調(diào)一致，不超出外墻面。
  （6）無超出設(shè)計或統(tǒng)一設(shè)置以外的防盜網(wǎng)、晾衣架、遮陽蓬以及屋頂平臺護欄等。
  （7）房屋裝修符合規(guī)定，有小區(qū)裝修管理制度、裝修協(xié)議、裝修申請及審批記錄、裝修公司及裝修人員登記及相關(guān)材料、日常巡查記錄及驗收手續(xù)等。對私改亂拆管線、破壞房屋結(jié)構(gòu)和損害他人利益的現(xiàn)象及時勸止，并報告有關(guān)部門。
  （8）小區(qū)主出口設(shè)小區(qū)房屋、道路平面分布圖，小區(qū)內(nèi)各路口、棟、門、戶及其他公共配套設(shè)施場坐標(biāo)識齊全、規(guī)范、美觀。
  3、設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護
  （1）共用設(shè)施設(shè)備運行正常，維護良好，無事故隱患。有設(shè)備臺帳、運行記錄、檢查記錄、維修記錄、保養(yǎng)記錄。
  （2）實行24小修值班制度。急修報修半小時內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場，預(yù)約維修按雙方約定時間到達(dá)現(xiàn)場。維修回訪率達(dá)到90%以上。
  （3）水、電、電梯、消防、監(jiān)控等設(shè)備運行管理人員技能熟練，嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程。定期進行消防演練，保證消防通道暢通，消防器材可隨時啟用。
  （4）道路、停車場平整通暢，交通標(biāo)志規(guī)范、齊全。
  （5）路燈、樓道燈等公共照明設(shè)備完好率在98%以上，按規(guī)定時間定時開關(guān)。
  （6）維修養(yǎng)護制度健全，并在工作場所明示。工作標(biāo)準(zhǔn)及崗位責(zé)任制明確，執(zhí)行良好。

  查看全文↓ 2019-07-05 13:35:40
• 131****7164

  住宅物業(yè)服務(wù)有哪些標(biāo)準(zhǔn)？住宅物業(yè)服務(wù)的三級標(biāo)準(zhǔn)是什么？小便在此恭候多時了，那就給大家講解一下住宅物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的和住宅物業(yè)服務(wù)的三級標(biāo)準(zhǔn)吧。
  
  住宅物業(yè)服務(wù)有五種標(biāo)準(zhǔn)分別是
  
  住宅物業(yè)服務(wù)一級標(biāo)準(zhǔn)
  
  住宅物業(yè)服務(wù)二級標(biāo)準(zhǔn)；
  
  住宅物業(yè)服務(wù)三級標(biāo)準(zhǔn)；
  
  住宅物業(yè)服務(wù)四級標(biāo)準(zhǔn)；
  
  住宅物業(yè)服務(wù)五級標(biāo)準(zhǔn)。
  
  什么是住宅物業(yè)服務(wù)的三級標(biāo)準(zhǔn)？
  
  一．基本要求：
  
  ☆ 客戶服務(wù)場所1 設(shè)置客戶服務(wù)中心，配置辦公家具、電話等辦公設(shè)備。2 公示物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書或復(fù)印件、項目負(fù)責(zé)人照片，物業(yè)服務(wù)事項、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)信息。提供特約服務(wù)的，公示特約服務(wù)項目及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費標(biāo)準(zhǔn)。3 客戶服務(wù)中心工作時間，工作日不少于8 小時，其他時間設(shè)置值班人員。4 設(shè)置并公示24 小時服務(wù)電話。
  
  ☆ 人員1 從業(yè)人員按照相關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。2 從業(yè)人員分崗位統(tǒng)一著裝、佩戴標(biāo)志。3 配備物業(yè)服務(wù)項目負(fù)責(zé)人，房屋建筑安全管理員。4 項目負(fù)責(zé)人具有2 年以上物業(yè)服務(wù)企業(yè)同等崗位工作經(jīng)歷，為本市項目負(fù)責(zé)人信用信息檔案登記在冊人員。
  
  ☆ 制度1 建立共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護、消防安全防范、綠化養(yǎng)護、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序維護等管理制度。2 建立突發(fā)公共事件的應(yīng)急預(yù)案。3 建立培訓(xùn)體系，定期組織培訓(xùn)與考核。4 建立物業(yè)服務(wù)工作記錄。 ☆ 檔案1 建立物業(yè)管理檔案。2 配備檔案管理人員。3 應(yīng)用計算機管理基本信息、基礎(chǔ)資料、維修養(yǎng)護資料、收費資料等。 ☆ 標(biāo)志設(shè)置安全警示、作業(yè)施工警示、溫馨提示等物業(yè)服務(wù)標(biāo)志。 ☆ 客戶服務(wù)1 每年第一季度公示上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行情況、收支情況、本年度收支預(yù)算。2 涉及業(yè)主或使用人正常生活的重要物業(yè)服務(wù)事項，應(yīng)在主要出入口、各樓單元門內(nèi)張貼通知，履行告知義務(wù)。3 對違反治安、規(guī)劃、環(huán)保等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，應(yīng)勸阻并報告相關(guān)行政主管部門。4 水、電急修20 分鐘內(nèi)，其它報修按雙方約定時間到達(dá)現(xiàn)場；由專項服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)的設(shè)施設(shè)備應(yīng)在30 分鐘內(nèi)告知。報修進行回訪。5 業(yè)主或使用人提出的意見，建議、投訴在2 個工作日內(nèi)回復(fù)。投訴進行回訪。6 每年公開征集1 次物業(yè)服務(wù)意見，公示整改情況。7 每月組織1 次項目服務(wù)質(zhì)量檢查，重要節(jié)假日前組織安全檢查。8 每年組織業(yè)主參觀共用設(shè)施設(shè)備機房。9 每年至少組織1 次社區(qū)文化活動。10 設(shè)置公共信息欄；配合相關(guān)部門進行公益性宣傳。11 按規(guī)定投保物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險。12 有條件的提供室內(nèi)清潔、洗衣、做飯、洗車、財物保管、票務(wù)代理等特約服務(wù)。 ☆ 專項服務(wù)委托管理1 簽訂專項服務(wù)委托合同，明確各方權(quán)利義務(wù)。2 專項服務(wù)企業(yè)應(yīng)符合相關(guān)行政主管部門的資質(zhì)要求；操作人員應(yīng)持有相應(yīng)的職業(yè)資格證書。3 專項服務(wù)企業(yè)人員統(tǒng)一著裝，佩戴標(biāo)志。4 對專項服務(wù)進行監(jiān)督管理及評價。
  
  二、 共用部位及共用設(shè)施設(shè)備運行、維修養(yǎng)護
  
  ☆ 綜合管理1 建立房屋及共用設(shè)施設(shè)備的基礎(chǔ)檔案。2 運行、檢查、維修養(yǎng)護記錄應(yīng)每月歸檔。3 組織實施房屋使用安全情況評估檢查。4 共用部位檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)按照責(zé)任范圍編制修繕計劃，并按計劃組織修繕；共用設(shè)施設(shè)備運行中出現(xiàn)的故障及檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)即時組織修復(fù)。5 每年第四季度制定下一年度維修養(yǎng)護計劃。6 特種設(shè)備按照有關(guān)規(guī)定運行、維修養(yǎng)護和定期檢測。7 雷電、強降水、大風(fēng)、沙塵暴等極端天氣前后進行檢查并落實防范措施。8 設(shè)備機房1） 每月清潔1 次，室內(nèi)無雜物。2） 設(shè)置擋鼠板、鼠藥盒或粘鼠板。3） 在明顯易取位置配備消防器材，每月檢查1 次消防器材，確保完好有效。4） 設(shè)施設(shè)備標(biāo)志、標(biāo)牌齊全。5） 在顯著位置張貼或懸掛相關(guān)制度、證書。6） 交接班記錄、工作日志等齊全、完整。

  查看全文↓ 2019-07-05 13:35:34

相關(guān)問題

• 問 ??什么是住宅物業(yè)?住宅物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)是什么?
  答

  （一）基本要求1、服務(wù)與被服務(wù)雙方簽訂規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同，雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確。2、 承接項目時，對住宅小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行認(rèn)真查驗，驗收手續(xù)齊全。3、管理人員、專業(yè)操作人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或者崗位證書。4、有完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理、財務(wù)管理、檔案管理等制度健全。5、管理服務(wù)人員統(tǒng)一著裝、佩戴標(biāo)志，行為規(guī)范，服務(wù)主動、熱情。6、設(shè)有服務(wù)接待中心，公示24小時服務(wù)電話。急修半小時內(nèi)、其它報修按雙方約定時間到達(dá)現(xiàn)場，有完整的報修、維修和回訪記錄。7、根據(jù)業(yè)主需求，提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和代辦服務(wù)的，公示服務(wù)項目與收費價目。8、按有關(guān)規(guī)定和合同約定公布物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。9、按合同約定規(guī)范使用住房專項維修資金。10、每年至少1次征詢業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的意見，滿意率80%以上。（二）房屋管理1、對房屋共用部位進行日常管理和維修養(yǎng)護，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。2、根據(jù)房屋實際使用年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復(fù)；屬于大、中修范圍的，及時編制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出報告與建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修。3、每日巡查1次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養(yǎng)護。4、按照住宅裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和業(yè)主公約（業(yè)主臨時公約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規(guī)定審核業(yè)主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項。每日巡查1次裝修施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，及時勸阻并報告業(yè)主委員會和有關(guān)主管部門。5、對違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業(yè)主委員會和有關(guān)主管部門。6、小區(qū)主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖，主要路口設(shè)有路標(biāo)。各組團、棟及單元（門）、戶和公共配套設(shè)施、場地有明顯標(biāo)志。（三）共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護1、對共用設(shè)施設(shè)備進行日常管理和維修養(yǎng)護（依法應(yīng)由專業(yè)部門負(fù)責(zé)的除外）。2、建立共用設(shè)施設(shè)備檔案（設(shè)備臺帳），設(shè)施設(shè)備的運行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全。3、設(shè)施設(shè)備標(biāo)志齊全、規(guī)范，責(zé)任人明確；操作維護人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設(shè)施設(shè)備運行正常。4、對共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復(fù)；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時編制維修、更新改造計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業(yè)主大會或業(yè)主委員會提出報告與建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修或者更新改造。5、載人電梯24小時正常運行。6、消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時啟用；消防通道暢通。7、設(shè)備房保持整潔、通風(fēng)，無跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。8、小區(qū)道路平整，主要道路及停車場交通標(biāo)志齊全、規(guī)范。9、路燈、樓道燈完好率不低于95%。10、容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標(biāo)志和防范措施；對可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急方案。

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• 問 住宅樓物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)是什么
  答

  2004年1月1日起，《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》（以下簡稱《辦法》）將正式施行?！掇k法》第九條規(guī)定“業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費用”。包干制是目前內(nèi)地常見的收費方式，本文不再贅述。酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的服務(wù)計費方式，筆者在這里單就“酬金制”的收費方式淺議之“長短”。“酬金制”之“長”：1、有利于物業(yè)收費的陽光操作和健康發(fā)展采用酬金制的前提是年度決算、專業(yè)審計，物業(yè)管理企業(yè)除按其成本的比例提取酬金外，其余的費用多退少補，讓業(yè)主有“明明白白消費”的健康消費心態(tài)，同時，避免了物業(yè)管理企業(yè)辛辛苦苦，結(jié)果一年下來還出現(xiàn)虧損的尷尬局面。2、有利于成片開發(fā)、分期支付項目的管理內(nèi)陸省份的大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)，遇到成片開發(fā)、分期交付房屋的局面，如果不實行酬金制而是實行較傳統(tǒng)的包干制，在此項目上將面臨虧損。例如，2003年7月，我公司在安徽蚌埠陽光花園接受某小區(qū)托管時，雖然甲方成片開發(fā)的小區(qū)總建筑面積為15萬平方米，但首期開發(fā)交付只有5萬平方米，假定物管費為0.5元，采用包干制收費，物業(yè)管理企業(yè)每月可收2萬元，該項目按15名安全員、5名保潔員、4名水電工、2名財會人員、1名管理員、1名項目**配置合計為28名員工，平均每人月收入按900元（含四金）計算，每月員工工資及附加工資為25200元，再加上小修費及辦公房水電費、辦公費、固定資產(chǎn)折舊、清潔費、保潔費約合計為5000元，每月該項目的支出為30200元。（總收入）25000元－（總支出）30200=－5200元（虧損），全年虧損62400元。據(jù)此，我公司提出采用酬金制更符合雙方利益，甲方采納了公司意見：即物業(yè)管理公司出人、出管理，員工工資及附加工資、運行維護費用、辦公費均由甲方據(jù)實出資，每年支付12萬元酬金，按月支付。3、更適用于單一業(yè)主單位的委托管理對單一業(yè)主單位委托的物業(yè)管理，實行酬金制比包干制更易操作。作為委托方，本身不懂物業(yè)管理或不太了解物業(yè)管理的成本，因此采用酬金制比包干制更透明。

• 問 什么是住宅物業(yè)?住宅物業(yè)費的標(biāo)準(zhǔn)是什么?
  答

  一級物業(yè)管理費收取標(biāo)準(zhǔn)如下：　　一級收費標(biāo)準(zhǔn)：1.00元/月.平方米(已包含稅、費)　　【基礎(chǔ)條件】　　小區(qū)封閉;　　有不少于小區(qū)住宅總建筑面積3‰的物業(yè)管理服務(wù)用房;　　綠化率35%以上(包括水面);　　綠化、休閑活動中心、場地1500平方米以上;　　固定活動館所300平方米以上;　　專用固定停車泊位1個/3戶;　　具備樓宇可視對講系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)或其他三項以上安全防范設(shè)施;　　固定體育活動場館不少于二項設(shè)施?！　　竟仓刃蚓S護】　　1、門崗室美觀整潔，人員統(tǒng)一著裝，設(shè)專人24小時值勤，其中主出入口不少于12小時立崗值勤。對本區(qū)機動車出入驗證;對外來機動車登記換證?！　?、按照規(guī)定路線和時間進行24小時不間斷巡邏，不少于12次，對小區(qū)重點部位每小時巡查一次，并做好巡查記錄。巡邏過程中對可疑人員進行詢問，發(fā)現(xiàn)火警或治安隱患、事故及時報告有關(guān)部門?！　?、小區(qū)內(nèi)公共娛樂設(shè)施、水池等部位設(shè)置安全警示標(biāo)志?！　?、對出入小區(qū)的機動車輛進行引導(dǎo)，行駛有序并停放在指定位置。非機動車輛停放整齊。5、設(shè)有中央監(jiān)控室的實施24小時安全監(jiān)控并記錄及時?！　?、看管公共財產(chǎn)，包括樓內(nèi)的門、窗、消防器材及小區(qū)的表井蓋、雨篦子、小品、花、草、樹木等?！　?、對火災(zāi)、水浸等突發(fā)事件有應(yīng)急處理預(yù)案?！　?、定期對服務(wù)人員進行消防培訓(xùn)，保證消防通道暢通，消防器材可隨時啟用?！　　颈嵎?wù)】　　1、小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域(硬化地面、主次干道)每天清掃2次，干凈整潔;室外標(biāo)識、宣傳欄、信報箱等每周擦拭2次?！　?、公共區(qū)域日常設(shè)專人保潔，保持公共區(qū)域干凈整潔無雜物?！　?、公共樓道每天清掃2次;扶手每天擦洗2次，保持干凈整潔?！　?、根據(jù)小區(qū)實際情況合理布設(shè)垃圾桶、果皮箱，垃圾袋裝?！　?、按樓棟口、樓層收集垃圾，每天2次?！　?、垃圾清運日產(chǎn)日清，無垃圾桶、果皮箱滿溢現(xiàn)象?！　?、垃圾設(shè)施每天清潔2次，無異味?！　?、公共區(qū)域玻璃每周擦洗1次?！　?、對區(qū)內(nèi)主路、干路積水、積雪、煙花炮屑及時進行清掃?！　?0、進行保潔巡查，樓道內(nèi)無亂懸掛、亂貼亂畫、亂堆放等現(xiàn)象?！　?1、建立消殺工作管理制度，根據(jù)實際情況開展消殺工作，適時投放消殺藥物，有效控制鼠、蟑、蚊、蠅等害蟲孳生?！　?2、飼養(yǎng)寵物符合有關(guān)規(guī)定，對違反者進行勸告，并報告有關(guān)部門進行處理。

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• 問 住宅樓物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)是多少，具體包含那些**。
  答

  根據(jù)<物業(yè)服務(wù)收費管理辦法>物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分： 1、管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等； 2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用； 3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用； 4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用； 5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用； 6、辦公費用； 7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊； 8、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用； 9、管理費用攤銷； 10、經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。 以上費用支出，可以知道物業(yè)費用支出在哪些具體項目上。

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• 問 什么是物業(yè)管理服務(wù)？物業(yè)管理服務(wù)的收費標(biāo)準(zhǔn)是什么呢？
  答

  優(yōu)質(zhì)服務(wù)是物業(yè)管理企業(yè)**重要的產(chǎn)品，物業(yè)管理企業(yè)只有把服務(wù)工作做好，才能在競爭中脫穎而出。筆者結(jié)合自己多年的工作經(jīng)驗，總結(jié)出物業(yè)管理行業(yè)在管理服務(wù)方面還存在著從業(yè)人員素質(zhì)不高等問題，但是解決這些問題的關(guān)鍵還是要靠規(guī)范物業(yè)管理行業(yè)法規(guī)和制定嚴(yán)格的企業(yè)制度來落實?！　鴥?nèi)不少專家學(xué)者根據(jù)物業(yè)管理所涉及的范圍和所包含的內(nèi)容將物業(yè)管理中的服務(wù)分為以下三類：常規(guī)性服務(wù)：主要指物業(yè)管理企業(yè)為維護房屋及環(huán)境的美化、整潔和人們在生活中的便利而提供的服務(wù)，如道路和公共場所的清掃、垃圾清運等；委托性服務(wù)：指物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)住戶要求，受委托提供的有關(guān)服務(wù)，如代修房屋及有關(guān)設(shè)施，代送牛奶、報紙、雜志、小孩入學(xué)，代請家教、醫(yī)生等等；經(jīng)營性服務(wù)：指為方便住戶并以營利為目的的服務(wù)，如室內(nèi)裝修、電器修理、苗木出售等。除此，還有兩種服務(wù)，即一是無償服務(wù)，如為業(yè)主或使用人修電燈、裝門鎖、提供雨傘出借和自行車打氣等；二是精神服務(wù)，如物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)常組織棋賽、球賽、音樂會、晚會以及組織合唱等豐富多彩的社區(qū)文化活動?！　∫?、目前物業(yè)管理服務(wù)中還存在不少問題　　1 ．物業(yè)管理從業(yè)人員素質(zhì)亟待提高。目前，我國物業(yè)管理人才的教育培訓(xùn)還未引起高等院校的重視并列入計劃，物業(yè)管理企業(yè)實行的崗位培訓(xùn)制度，在人員數(shù)量上都不能滿足飛速發(fā)展的房地產(chǎn)和物業(yè)管理的需要，這導(dǎo)致物業(yè)管理的專門人才來源不足，嚴(yán)重制約了物業(yè)管理公司的經(jīng)營能力、管理水平、服務(wù)質(zhì)量的提高。同時，有些地方物業(yè)管理協(xié)會沒有成立或雖已成立但未發(fā)揮其應(yīng)有的作用，對物業(yè)管理公司的業(yè)務(wù)和內(nèi)部管理缺乏必要的行業(yè)指導(dǎo)，不規(guī)范的行為難以得到有效監(jiān)督和糾正，同業(yè)之間的交流、溝通和相互學(xué)習(xí)很少，使得物業(yè)管理中一些較好的經(jīng)驗和做法得不到迅速推廣，也阻礙了物業(yè)管理行業(yè)整體水平的提高。

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