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• 142****2301

  根據(jù)<物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法>物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：
  1、管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；
  2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；
  3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；
  4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；
  5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；
  6、辦公費(fèi)用；
  7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；
  8、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；
  9、管理費(fèi)用攤銷(xiāo)；
  10、經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。
  以上費(fèi)用支出，可以知道物業(yè)費(fèi)用支出在哪些具體項(xiàng)目上。

  查看全文↓ 2014-03-24 10:44:56
• 158****5255

  基本都是高于住宅小區(qū)的,但是不是絕對(duì)的,標(biāo)準(zhǔn)是各地物價(jià)局批復(fù)的

  查看全文↓ 2014-03-24 10:13:33
• 155****2763

  一、物業(yè)公司工作職責(zé)
  1、貫徹執(zhí)行國(guó)家、省市對(duì)城市住宅小區(qū)實(shí)施物業(yè)公司專(zhuān)業(yè)化管理的有關(guān)方針、政策和規(guī)定辦法,認(rèn)真落實(shí)小區(qū)物業(yè)管理的各項(xiàng)規(guī)章制度。
  2、負(fù)責(zé)管理小區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)事務(wù)。包括住宅小區(qū)的驗(yàn)收交接工作;房屋及公共設(shè)施的管理與維修和裝飾裝修工程;小區(qū)內(nèi)的道路、雕塑、小景、小品和綠地、花草樹(shù)木的管理養(yǎng)護(hù);小區(qū)內(nèi)的衛(wèi)生保潔和單位居民的垃圾清運(yùn);小區(qū)的安全巡邏與治安管理工作等。
  3、負(fù)責(zé)做好小區(qū)內(nèi)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和娛樂(lè)、公共場(chǎng)所的管理工作,協(xié)助**執(zhí)法部門(mén)維護(hù)好小區(qū)的管理秩序,受**執(zhí)法部門(mén)委托對(duì)違反小區(qū)管理規(guī)定的行為進(jìn)行處罰。
  4、負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)單位和居民實(shí)行綜合性的有償服務(wù),發(fā)展第三產(chǎn)業(yè),為居民提供便民服務(wù)。
  5、接受小區(qū)業(yè)主管委會(huì)及單位居民的監(jiān)督及上級(jí)的檢查指導(dǎo)工作。
  6、完成上級(jí)有關(guān)部門(mén)交辦的其他工作任務(wù)。
  二、物業(yè)公司服務(wù)范圍 物業(yè)公司的服務(wù)范圍涉及經(jīng)濟(jì)與管理兩個(gè)方面,包含服務(wù)與發(fā)展兩個(gè)部分,涉及面廣,內(nèi)容復(fù)雜,結(jié)合目前物業(yè)公司實(shí)際,有如下幾項(xiàng):
  1、屬于管理與服務(wù)性范圍 ⑴住宅小區(qū)內(nèi)的衛(wèi)生包潔、單位居民的垃圾清運(yùn); ⑵門(mén)衛(wèi)傳達(dá)管理,安全巡邏,協(xié)助**派出所搞好治安管理; ⑶維護(hù)小區(qū)內(nèi)公共設(shè)備和公共服務(wù)設(shè)施,并且就公共設(shè)施及所管轄物業(yè)有關(guān)問(wèn)題與**有關(guān)部門(mén)、單位進(jìn)行蹉商; ⑷財(cái)務(wù)臺(tái)帳管理,合理安排使用管理費(fèi)及其他費(fèi)用; ⑸制訂并貫徹執(zhí)行《居民公約》,確保業(yè)主單位居民共同遵守合約規(guī)定,創(chuàng)建文明住宅小區(qū); ⑹其他的管理與服務(wù)工作。
  2、屬于經(jīng)營(yíng)有償服務(wù)性范圍 ⑴根據(jù)《委托及承包管理合同》,按期向業(yè)主單位、居民收取綜合管理服務(wù)費(fèi); ⑵對(duì)小區(qū)內(nèi)房屋及公共設(shè)施維修實(shí)行有償服務(wù)收費(fèi); ⑶承攬房屋裝飾裝修和公共配套設(shè)施工程施工; ⑷房屋租賃業(yè)務(wù)、建筑建材、百貨零售; ⑸隨著物業(yè)公司發(fā)展能力和居民要求提供其他有償服務(wù)項(xiàng)目等。

  查看全文↓ 2014-03-23 16:38:23
• 136****3084

  這個(gè)得根據(jù)每個(gè)小區(qū)的情況來(lái)定的,包含物業(yè)管理費(fèi)之類(lèi)的

  查看全文↓ 2014-03-22 17:32:35
• 148****5168

  2004 年 1 月 1 日起， 《 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法 》 （以下簡(jiǎn)稱(chēng) 《 辦法 》 ）將正式施行。 《 辦法 》 第九條規(guī)定“業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用”。包干制是目前內(nèi)地常見(jiàn)的收費(fèi)方式，本文不再贅述。酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的服務(wù)計(jì)費(fèi)方式，筆者在這里單就“酬金制”的收費(fèi)方式淺議之“長(zhǎng)短”。
  
  “酬金制”之“長(zhǎng)”：
  
  1 、有利于物業(yè)收費(fèi)的陽(yáng)光操作和健康發(fā)展
  
  采用酬金制的前提是年度決算、專(zhuān)業(yè)審計(jì)，物業(yè)管理企業(yè)除按其成本的比例提取酬金外，其余的費(fèi)用多退少補(bǔ)，讓業(yè)主有“明明白白消費(fèi)”的健康消費(fèi)心態(tài)，同時(shí)，避免了物業(yè)管理企業(yè)辛辛苦苦，結(jié)果一年下來(lái)還出現(xiàn)虧損的尷尬局面。
  
  2 、有利于成片開(kāi)發(fā)、分期支付項(xiàng)目的管理
  
  內(nèi)陸省份的大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)，遇到成片開(kāi)發(fā)、分期交付房屋的局面，如果不實(shí)行酬金制而是實(shí)行較傳統(tǒng)的包干制，在此項(xiàng)目上將面臨虧損。例如， 2003 年 7 月，我公司在安徽蚌埠陽(yáng)光花園接受某小區(qū)托管時(shí)，雖然甲方成片開(kāi)發(fā)的小區(qū)總建筑面積為 15 萬(wàn)平方米，但首期開(kāi)發(fā)交付只有 5 萬(wàn)平方米，假定物管費(fèi)為 0.5 元，采用包干制收費(fèi)，物業(yè)管理企業(yè)每月可收 2 萬(wàn)元，該項(xiàng)目按 15 名安全員、 5 名保潔員、 4 名水電工、 2 名財(cái)會(huì)人員、 1 名管理員、 1 名項(xiàng)目經(jīng)理配置合計(jì)為 28 名員工，平均每人月收入按 900 元（含四金）計(jì)算，每月員工工資及附加工資為 25200 元，再加上小修費(fèi)及辦公房水電費(fèi)、辦公費(fèi)、固定資產(chǎn)折舊、清潔費(fèi)、保潔費(fèi)約合計(jì)為 5000 元，每月該項(xiàng)目的支出為 30200 元。（總收入） 25000 元－（總支出） 30200= － 5200 元（虧損），全年虧損 62400 元。據(jù)此，我公司提出采用酬金制更符合雙方利益，甲方采納了公司意見(jiàn)：即物業(yè)管理公司出人、出管理，員工工資及附加工資、運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用、辦公費(fèi)均由甲方據(jù)實(shí)出資，每年支付 12 萬(wàn)元酬金，按月支付。
  
  3 、更適用于單一業(yè)主單位的委托管理
  
  對(duì)單一業(yè)主單位委托的物業(yè)管理，實(shí)行酬金制比包干制更易操作。作為委托方，本身不懂物業(yè)管理或不太了解物業(yè)管理的成本，因此采用酬金制比包干制更透明。例如，我公司托管的南京市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)辦公大樓，其甲方的招標(biāo)條件明確提出，除中標(biāo)企業(yè)收取年酬金 15 萬(wàn)元，甲方按月支付 1.25 萬(wàn)元酬金外，其工資及附加工資、運(yùn)行成本、支出和費(fèi)用，均由甲方統(tǒng)一管理，每月由乙方列出給甲乙方核定的崗位人員工資和獎(jiǎng)金及計(jì)提的法定四金，由乙方考核把關(guān)甲方付費(fèi)后，日常運(yùn)行費(fèi)用和成本均由乙方提出實(shí)報(bào)實(shí)銷(xiāo)。并制定了鼓勵(lì)節(jié)約、省錢(qián)有獎(jiǎng)的規(guī)章，按三七開(kāi)分成節(jié)約費(fèi)用，一年下來(lái)，甲方發(fā)現(xiàn)總費(fèi)用比原先自管時(shí)節(jié)省了 20 多萬(wàn)元。由于這塊費(fèi)用是單獨(dú)列在甲方的賬上，年底還省去了審計(jì)費(fèi)。一年下來(lái)甲方根據(jù)合同約定，在節(jié)余的費(fèi)用中提成 30% 獎(jiǎng)勵(lì)物業(yè)管理公司。這樣，避免了物業(yè)管理企業(yè)只顧管理方便，花錢(qián)不計(jì)成本的短期行為，提高了物業(yè)管理企業(yè)的積極性。
  
  “酬金制”之“短”
  
  1 、酬金制的“多退少補(bǔ)”不利于物業(yè)管理企業(yè)對(duì)項(xiàng)目成本運(yùn)行的控制
  
  管理項(xiàng)目的運(yùn)行成本及費(fèi)用是直接與物業(yè)管理企業(yè)酬金是掛鉤的，也就是說(shuō)酬金的收取是按照運(yùn)行成本的比例計(jì)提的，即運(yùn)行成本越高，所收酬金也越高，變相鼓勵(lì)物業(yè)管理企業(yè)攤大運(yùn)行成本以求高回報(bào)，容易加大業(yè)主的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。
  
  2 、酬金制對(duì)物業(yè)管理企業(yè)利潤(rùn)的設(shè)限（ 10% ）有“大鍋飯”之嫌
  
  眾所周知，我國(guó)的物業(yè)管理服務(wù)水平由于城市、地域、經(jīng)濟(jì)生活水平的不平衡，采用 10% 的比例收取酬金，這一設(shè)定限制了那些優(yōu)秀的高水準(zhǔn)服務(wù)的物業(yè)管理企業(yè)的利潤(rùn)收入，不利于各企業(yè)在提供差異化服務(wù)的同時(shí)，獲取有差異的收入。
  
  3 、酬金制不適合物業(yè)市場(chǎng)不成熟的住宅小區(qū)項(xiàng)目
  
  酬金制對(duì)寫(xiě)字樓、工業(yè)區(qū)、別墅、醫(yī)院、賓館等非住宅業(yè)較為適用，對(duì)住宅小區(qū)或老少邊窮地區(qū)的物業(yè)項(xiàng)目來(lái)講，則不易推行?！岸嗤松傺a(bǔ)”中的“多退”極易實(shí)行，業(yè)主對(duì)退回節(jié)余的物管費(fèi)當(dāng)然歡迎；但對(duì)“少補(bǔ)”則很難實(shí)行，收入不高的業(yè)主通常是不愿意再追加年度物業(yè)管理費(fèi)的。
  
  4 、酬金制不適合物業(yè)管理費(fèi)收繳率不高的物業(yè)管理項(xiàng)目
  
  當(dāng)物業(yè)管理項(xiàng)目中的物業(yè)管理費(fèi)收繳率不高，引起年度虧損時(shí)，雖然業(yè)委會(huì)可以在業(yè)主大會(huì)的授權(quán)下，向欠費(fèi)者追繳物業(yè)管理費(fèi)，但在法定訴訟期內(nèi)，即 9 個(gè)月內(nèi)（一審 6 個(gè)月，二審 3 個(gè)月），物業(yè)管理公司的虧損顯然是得不到彌補(bǔ)的。即使是勝訴對(duì)待崗失業(yè)成員多的家庭來(lái)講，其欠費(fèi)也難以執(zhí)行，這就造成了酬金制的“黑洞”。雖然，業(yè)主大會(huì)可以在下個(gè)年度提高酬金額度，但無(wú)疑有“打富濟(jì)貧”之嫌，很難得到交費(fèi)業(yè)主的同意。我國(guó)目前的物管費(fèi)交費(fèi)是按建筑平方米為單位收取，在對(duì)家庭困難戶(hù)的優(yōu)撫方面，目前尚無(wú)配套政策，因此，酬金制不適合收繳率不高的項(xiàng)目。
  
  5 、酬金制同現(xiàn)行的 《 稅法 》 有沖突
  
  在實(shí)行酬金制的實(shí)踐中，物業(yè)管理費(fèi)對(duì)物業(yè)管理公司來(lái)說(shuō)不是真正意義上的收入，而是屬于代收代繳費(fèi)用。若年末虧損，業(yè)主可以在下個(gè)年度追加酬金額度；若年末管理費(fèi)出現(xiàn)結(jié)余，還要按目前地稅的規(guī)定交納所得稅，這無(wú)疑會(huì)造成費(fèi)用“少退”給業(yè)主。例如：目前的企業(yè)所得稅率是：利潤(rùn)在 3 萬(wàn)元以下的按 18% 比率交納；利潤(rùn)在 3 — 10 萬(wàn)（不含 10 萬(wàn)）以下的按 27% 比率納稅；利潤(rùn)在 10 萬(wàn)元（含 10 萬(wàn)）以上的，按 33% 納稅。例如某住宅小區(qū)，通過(guò)年末審計(jì)，管理費(fèi)結(jié)余了 11 萬(wàn)元，那么高過(guò)所得稅 36300 元（ 110000 元 × 33% ），退給業(yè)主的管理費(fèi)只有 73700 元，無(wú)疑增大了廣大業(yè)主的負(fù)擔(dān)。而按照 [2003]1864 號(hào)文的精神，酬金制中的物業(yè)管理費(fèi)收支僅屬于公攤水電費(fèi)類(lèi)型的代收代繳費(fèi)用，既不應(yīng)絞納營(yíng)業(yè)稅，更不適合繳納所得稅。但是， 《 稅法 》 是經(jīng)中華人民共和國(guó)全國(guó)人大通過(guò)的法律，而 [2003]1864 號(hào)文僅是國(guó)家發(fā)改委和建設(shè)部頒布的法規(guī)，它們之間的關(guān)系是上位法和下位法的關(guān)系。稅法的效力遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于 《 物業(yè)管理收費(fèi)辦法 》 ，因此，建議發(fā)改委和建設(shè)部及時(shí)會(huì)同相關(guān)部門(mén)制定實(shí)施細(xì)則或做出司法解釋。

  查看全文↓ 2014-03-22 12:54:41
• 155****7246

  看樓盤(pán)花園位置，物業(yè)管理費(fèi)

  查看全文↓ 2014-03-22 09:31:58
• 137****8431

  百度物業(yè)服務(wù)中心
  
  
  杭州市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)管理辦法
  第一條 為規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)行為，維護(hù)物業(yè)管理單位(以下簡(jiǎn)稱(chēng)物業(yè)公司)和物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人(以下簡(jiǎn)稱(chēng)業(yè)主)的合法權(quán)益，維護(hù)正常的收費(fèi)秩序，促進(jìn)物業(yè)管理的健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》、《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》、《浙江省物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》和《杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，制定本辦法。
  第二條 本辦法適用于物業(yè)公司在杭州市區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)并收取費(fèi)用及各區(qū)價(jià)格主管部門(mén)對(duì)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)進(jìn)行管理的行為。
  第三條 本辦法所稱(chēng)的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)，是指物業(yè)公司接受業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)的委托，根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同，對(duì)房屋建筑及相，配套的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、綠化衛(wèi)生、交通秩序、安全防范和環(huán)境容貌等項(xiàng)目提供日常維護(hù)、修繕及物業(yè)公司為業(yè)主提供代辦性、特約性服務(wù)所收取的費(fèi)用。
  第四條 杭州市物價(jià)局是本市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的主管機(jī)關(guān)，依法對(duì)全市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)進(jìn)行管理、協(xié)調(diào)、監(jiān)督和指導(dǎo)。
  第五條 物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)實(shí)行統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、分級(jí)管理的原則。市物價(jià)局負(fù)責(zé)貫．徹執(zhí)行國(guó)家和省物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)有關(guān)政策、規(guī)定，制定本市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)辦法。各區(qū)價(jià)格主管部門(mén)(包括各開(kāi)發(fā)區(qū)，下同)根據(jù)本辦法的規(guī)定，組織實(shí)施對(duì)本區(qū)范圍的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理。
  第六條 物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的制定，應(yīng)當(dāng)遵循公開(kāi)合理，并與物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、管理質(zhì)量及業(yè)主承受能力相適應(yīng)的原則。
  第七條 物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)貫徹優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)、按質(zhì)收費(fèi)的原則。普通住宅小區(qū)公共性物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)實(shí)行收費(fèi)等級(jí)制度。收費(fèi)等級(jí)根據(jù)物業(yè)公司的經(jīng)營(yíng)資質(zhì)和為業(yè)主提供的服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)深度等因素確定。
  第八條 物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)按提供服務(wù)的性質(zhì)二特點(diǎn)等不同情況，分別實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)和政府指導(dǎo)價(jià)。 別墅等高檔住宅、非住宅的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。為業(yè)主提供代辦性、特約性服務(wù)的收費(fèi)除政府價(jià)格主管部門(mén)另有規(guī)定外，實(shí)行市場(chǎng)節(jié)價(jià)。 普通住宅小區(qū)公共性物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。
  第九條 實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)，由物業(yè)公司自行制定或與業(yè)主(業(yè)主委員會(huì))協(xié)商確定，報(bào)所在區(qū)的價(jià)格主管部門(mén)備案。為正確引導(dǎo)市場(chǎng)，合理制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，市物價(jià)局適時(shí)公布參考性收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
  第十條 實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)， 由市物價(jià)局根據(jù)物業(yè)管理市場(chǎng)的發(fā)展和服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)項(xiàng)目等情況，制定收費(fèi)等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)、基準(zhǔn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和浮動(dòng)幅度，定期向社會(huì)公布。各小區(qū)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)， 由物業(yè)公司同業(yè)主委員會(huì)按市物價(jià)局公布的等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)、基準(zhǔn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和浮動(dòng)幅度，商定具體收費(fèi)等級(jí)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
  第十一條 收費(fèi)等級(jí)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)報(bào)所在區(qū)的價(jià)格主管部門(mén)確認(rèn)。收費(fèi)等級(jí)一般每?jī)赡昕荚u(píng)一次，經(jīng)考評(píng)同原評(píng)定收費(fèi)等級(jí)有變化的（超過(guò)或達(dá)不到），收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按考評(píng)后的等級(jí)重新確定。
  第十二條 對(duì)已交付使用，尚不具備成立業(yè)主委員會(huì)的普通住宅小區(qū)， 由各區(qū)價(jià)格主管部門(mén)根據(jù)物業(yè)管理的實(shí)際情況，暫定物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)試行標(biāo)準(zhǔn)。前期物業(yè)管理實(shí)行招投標(biāo)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由市物價(jià)局制定。
  第十三條 普通住宅小區(qū)公共性物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目主要包括：
  (一)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用管理和維護(hù)：具體是指負(fù)責(zé)管理范圍內(nèi)供配電、給排水、電梯、公共防盜、消防、水泵、公共衛(wèi)生間、中央空調(diào)、公共照明設(shè)施設(shè)備等日常運(yùn)行、維修和保養(yǎng)；
  (二)住宅小區(qū)的清潔服務(wù)：包括小區(qū)內(nèi)公共道路、公共場(chǎng)地及樓內(nèi)公共樓梯、走道、電梯間等共用部位的清掃保潔，生活垃圾、糞便的清運(yùn)處理等；
  (三)公共綠地\花草樹(shù)木的養(yǎng)護(hù)管理:負(fù)責(zé)管理范圍內(nèi)綠化物的定期修剪、施肥、澆水、治蟲(chóng)、適時(shí)補(bǔ)種等，保持環(huán)境優(yōu)美；
  (四) 公共秩序維護(hù)和安全防范：實(shí)施24小時(shí)安全值班巡視制，負(fù)責(zé)管理小區(qū)內(nèi)公共安全秩序的維護(hù)；
  (五)車(chē)輛停放的秩序及公共場(chǎng)地秩序管理：做到車(chē)輛停放有序，有明顯的車(chē)輛行走、停放標(biāo)志，機(jī)動(dòng)車(chē)、非機(jī)動(dòng)車(chē)分別場(chǎng)地停放，無(wú)亂停放現(xiàn)象；
  (六)住宅小區(qū)的檔案資料管理和裝修管理：包括物業(yè)檔案、產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍、物業(yè)公司內(nèi)部制度的建立健全，對(duì)違章、違法裝修行為進(jìn)行制止并及時(shí)報(bào)告，協(xié)助有關(guān)部門(mén)處理。
  第十四條 別墅等等高檔住宅、非住宅的服務(wù)項(xiàng)目，由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司協(xié)商確定。
  第十五條 物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)主要由下列項(xiàng)目組成：
  (一)管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取醫(yī)療保險(xiǎn)、養(yǎng)老保險(xiǎn)、福利費(fèi)等費(fèi)用；
  (二)公共部位、共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)；
  (三)綠化管理養(yǎng)護(hù)費(fèi)；
  (四)清潔衛(wèi)生服務(wù)費(fèi)；
  (五)安全防范服務(wù)費(fèi)；
  (六)物業(yè)公司辦公和社區(qū)活動(dòng)等費(fèi)用；
  (七)物業(yè)公司固定資產(chǎn)折舊費(fèi)；
  (八)利潤(rùn)；
  (九)稅費(fèi)。
  第十六條 實(shí)行物業(yè)管理的小區(qū)，末交行前的前期物業(yè)管理服務(wù)的費(fèi)用， 由建設(shè)單位承擔(dān)；已交付使用但尚未銷(xiāo)售的房屋及業(yè)主因故末居住的房屋，物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)按70％繳納，由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主承擔(dān)。業(yè)主因故未居住超過(guò)一年(不含一年)以上的，物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)按全額繳納。
  第十七條 有電梯、高壓水泵等高耗費(fèi)設(shè)施、設(shè)備的高層、小高層、多層住宅的共用設(shè)施、設(shè)備的消耗按實(shí)分?jǐn)偅飿I(yè)公司應(yīng)按實(shí)際消耗，向業(yè)主收取。具體的分?jǐn)傓k法由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司商定，可按面積分?jǐn)?，也可按?hù)分?jǐn)偂?無(wú)電梯和高壓水泵等高耗費(fèi)設(shè)施、設(shè)備的多層住宅的業(yè)主除向物業(yè)公司繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)外，不再分?jǐn)偲渌M(fèi)用。物業(yè)公司自用辦公及生活用水、用電、用氣等費(fèi)用，由物業(yè)公司承擔(dān)，不得向業(yè)主分?jǐn)?。物業(yè)管理人員不得無(wú)償入住、占用管理區(qū)內(nèi)除物業(yè)管理用房以外的公共房屋。
  第十八條 實(shí)施物業(yè)管理的住宅小區(qū)自行車(chē)停放需收費(fèi)的，必須要有封閉式停放場(chǎng)地，具備防盜防雨等基本條件，實(shí)行定點(diǎn)(位)停放，并有專(zhuān)人管理，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按各區(qū)價(jià)格主管部門(mén)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)減半收取。其他車(chē)輛的停放收費(fèi)按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
  第十九條 物業(yè)公司在接受物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)中，應(yīng)和業(yè)主委員會(huì)(業(yè)主)簽訂服務(wù)合同，切實(shí)按合同約定的服務(wù)項(xiàng)目提供服務(wù)。物業(yè)公司在物業(yè)管理服務(wù)合同約定之外自行提供服務(wù)，來(lái)經(jīng)業(yè)主委員會(huì)(業(yè)主)認(rèn)可的，業(yè)主可以不支付費(fèi)用。
  第二十條 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)可以預(yù)收，但預(yù)收期限一般不得超過(guò)12個(gè)月。另有約定的從其約定。
  第二十一條 住宅小區(qū)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿(mǎn)后中修(含中修)以上的維修更新費(fèi)用，統(tǒng)一在物業(yè)維修專(zhuān)項(xiàng)資金中列支。物業(yè)維修專(zhuān)項(xiàng)資金的收取、使用和管理按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 日常的運(yùn)行、管理、維修的費(fèi)用納入物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的組成。
  第二十二條國(guó)家鼓勵(lì)物業(yè)公司不斷提高服務(wù)質(zhì)量，通過(guò)招投標(biāo)等形式開(kāi)展公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，禁止價(jià)格壟斷、價(jià)格欺詐和牟取暴利的行為。
  第二十三條物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)制度。物業(yè)公司應(yīng)在其經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所公布收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容等項(xiàng)目，接受業(yè)主和價(jià)格主管部門(mén)的監(jiān)督。
  第二十四條物業(yè)公司應(yīng)建立健全財(cái)務(wù)管理制度。物業(yè)公司根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同和有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，對(duì)商業(yè)用房及其他共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，其收入應(yīng)當(dāng)專(zhuān)項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù)，不得挪作他用。并將收入情況按規(guī)定每6個(gè)月至少公布一次，接受業(yè)主和業(yè)工委員會(huì)的詢(xún)問(wèn)和監(jiān)督。
  第二十五條 業(yè)主應(yīng)按合同約定的收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及時(shí)繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。不按規(guī)定繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的，物業(yè)公司有權(quán)按照約定的服務(wù)合同追償。
  第二十六條 業(yè)主向物業(yè)公司繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)后，有關(guān)部門(mén)不得向業(yè)主重復(fù)收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費(fèi)用。對(duì)于未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自收費(fèi)的行為，業(yè)主有權(quán)拒付，并向價(jià)格監(jiān)督檢查部門(mén)投訴。
  第二十七條物業(yè)公司與業(yè)主發(fā)生價(jià)格糾紛的，業(yè)主委員會(huì)給予調(diào)解，調(diào)解不成的，可向價(jià)格主管部門(mén)申請(qǐng)調(diào)處。未成立業(yè)主委員會(huì)的，業(yè)主也可直接向價(jià)格主管部門(mén)投訴。
  第二十八條 對(duì)違反本辦法規(guī)定的價(jià)格行為，價(jià)格主管部門(mén)依照《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》和《價(jià)格違法行為行政處罰規(guī)定》給予處罰。
  第二十九條 實(shí)行社區(qū)管理的住宅小區(qū)，社區(qū)服務(wù)費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)和辦法按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
  第三十條 本辦法由杭州市物價(jià)局負(fù)責(zé)解釋。
  第三十一條各縣(市)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的管理，可參照本辦法執(zhí)行。本辦法涉及蕭山、余杭兩區(qū)價(jià)格管理權(quán)限的；按省、市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
  第三十二條 本辦法自2002年5月1日起施行。以前本市有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的規(guī)定同時(shí)廢止。

  查看全文↓ 2014-03-22 09:11:59
• 154****8334

  2004 年 1 月 1 日起， 《 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法 》 （以下簡(jiǎn)稱(chēng) 《 辦法 》 ）將正式施行。
  《 辦法 》 第九條規(guī)定“業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用”。包干制是目前內(nèi)地常見(jiàn)的收費(fèi)方式，本文不再贅述。酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的服務(wù)計(jì)費(fèi)方式，筆者在這里單就“酬金制”的收費(fèi)方式淺議之“長(zhǎng)短”。
  “酬金制”之“長(zhǎng)”： 1 、有利于物業(yè)收費(fèi)的陽(yáng)光操作和健康發(fā)展采用酬金制的前提是年度決算、專(zhuān)業(yè)審計(jì)，物業(yè)管理企業(yè)除按其成本的比例提取酬金外，其余的費(fèi)用多退少補(bǔ)，讓業(yè)主有“明明白白消費(fèi)”的健康消費(fèi)心態(tài)，同時(shí)，避免了物業(yè)管理企業(yè)辛辛苦苦，結(jié)果一年下來(lái)還出現(xiàn)虧損的尷尬局面。
  2 、有利于成片開(kāi)發(fā)、分期支付項(xiàng)目的管理內(nèi)陸省份的大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)，遇到成片開(kāi)發(fā)、分期交付房屋的局面，如果不實(shí)行酬金制而是實(shí)行較傳統(tǒng)的包干制，在此項(xiàng)目上將面臨虧損。
  例如， 2003 年 7 月，我公司在安徽蚌埠陽(yáng)光花園接受某小區(qū)托管時(shí)，雖然甲方成片開(kāi)發(fā)的小區(qū)總建筑面積為 15 萬(wàn)平方米，但首期開(kāi)發(fā)交付只有 5 萬(wàn)平方米，假定物管費(fèi)為 0.5 元，采用包干制收費(fèi)，物業(yè)管理企業(yè)每月可收 2 萬(wàn)元，該項(xiàng)目按 15 名安全員、 5 名保潔員、 4 名水電工、 2 名財(cái)會(huì)人員、 1 名管理員、 1 名項(xiàng)目**配置合計(jì)為 28 名員工，平均每人月收入按 900 元（含四金）計(jì)算，每月員工工資及附加工資為 25200 元，再加上小修費(fèi)及辦公房水電費(fèi)、辦公費(fèi)、固定資產(chǎn)折舊、清潔費(fèi)、保潔費(fèi)約合計(jì)為 5000 元，每月該項(xiàng)目的支出為 30200 元。
  （總收入） 25000 元－（總支出） 30200= － 5200 元（虧損），全年虧損 62400 元。
  據(jù)此，我公司提出采用酬金制更符合雙方利益，甲方采納了公司意見(jiàn)：即物業(yè)管理公司出人、出管理，員工工資及附加工資、運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用、辦公費(fèi)均由甲方據(jù)實(shí)出資，每年支付 12 萬(wàn)元酬金，按月支付。
  3 、更適用于單一業(yè)主單位的委托管理對(duì)單一業(yè)主單位委托的物業(yè)管理，實(shí)行酬金制比包干制更易操作。作為委托方，本身不懂物業(yè)管理或不太了解物業(yè)管理的成本，因此采用酬金制比包干制更透明。例如，我公司托管的南京...

  查看全文↓ 2014-03-21 19:43:13

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 住宅樓物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是什么
  答

  2004年1月1日起，《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《辦法》）將正式施行。《辦法》第九條規(guī)定“業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用”。包干制是目前內(nèi)地常見(jiàn)的收費(fèi)方式，本文不再贅述。酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的服務(wù)計(jì)費(fèi)方式，筆者在這里單就“酬金制”的收費(fèi)方式淺議之“長(zhǎng)短”。“酬金制”之“長(zhǎng)”：1、有利于物業(yè)收費(fèi)的陽(yáng)光操作和健康發(fā)展采用酬金制的前提是年度決算、專(zhuān)業(yè)審計(jì)，物業(yè)管理企業(yè)除按其成本的比例提取酬金外，其余的費(fèi)用多退少補(bǔ)，讓業(yè)主有“明明白白消費(fèi)”的健康消費(fèi)心態(tài)，同時(shí)，避免了物業(yè)管理企業(yè)辛辛苦苦，結(jié)果一年下來(lái)還出現(xiàn)虧損的尷尬局面。2、有利于成片開(kāi)發(fā)、分期支付項(xiàng)目的管理內(nèi)陸省份的大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)，遇到成片開(kāi)發(fā)、分期交付房屋的局面，如果不實(shí)行酬金制而是實(shí)行較傳統(tǒng)的包干制，在此項(xiàng)目上將面臨虧損。例如，2003年7月，我公司在安徽蚌埠陽(yáng)光花園接受某小區(qū)托管時(shí)，雖然甲方成片開(kāi)發(fā)的小區(qū)總建筑面積為15萬(wàn)平方米，但首期開(kāi)發(fā)交付只有5萬(wàn)平方米，假定物管費(fèi)為0.5元，采用包干制收費(fèi)，物業(yè)管理企業(yè)每月可收2萬(wàn)元，該項(xiàng)目按15名安全員、5名保潔員、4名水電工、2名財(cái)會(huì)人員、1名管理員、1名項(xiàng)目**配置合計(jì)為28名員工，平均每人月收入按900元（含四金）計(jì)算，每月員工工資及附加工資為25200元，再加上小修費(fèi)及辦公房水電費(fèi)、辦公費(fèi)、固定資產(chǎn)折舊、清潔費(fèi)、保潔費(fèi)約合計(jì)為5000元，每月該項(xiàng)目的支出為30200元。（總收入）25000元－（總支出）30200=－5200元（虧損），全年虧損62400元。據(jù)此，我公司提出采用酬金制更符合雙方利益，甲方采納了公司意見(jiàn)：即物業(yè)管理公司出人、出管理，員工工資及附加工資、運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用、辦公費(fèi)均由甲方據(jù)實(shí)出資，每年支付12萬(wàn)元酬金，按月支付。3、更適用于單一業(yè)主單位的委托管理對(duì)單一業(yè)主單位委托的物業(yè)管理，實(shí)行酬金制比包干制更易操作。作為委托方，本身不懂物業(yè)管理或不太了解物業(yè)管理的成本，因此采用酬金制比包干制更透明。

• 問(wèn) 住宅樓樓層高度標(biāo)準(zhǔn)是多少？
  答

  按《國(guó)家住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》，普通住宅層高不宜高于2.8米，臥室、起居室的室內(nèi)凈高不應(yīng)低于2.4米。2.8米是這一層的地面到上一層的地面.這個(gè)尺寸是含樓板厚度的，普通住宅層高2.8米，可以在保證居住舒適度的基礎(chǔ)上，**大限度的節(jié)約能源。住宅的高度計(jì)量除了用“米”，還可用“層”來(lái)計(jì)算，每一層的高度在設(shè)計(jì)上有一定要求，稱(chēng)為層高。層高通常指下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。層高減去樓板的厚度的差，叫做凈高。出于降低成本、節(jié)約建材、節(jié)約土地等考慮，目前一般住宅層高都在2.8米左右。

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) 住宅小區(qū)物業(yè)收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)是多少？
  答

  　我國(guó)物業(yè)收取標(biāo)準(zhǔn)分為一級(jí)物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn);二級(jí)物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn);三級(jí)物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和四級(jí)物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。不過(guò)每個(gè)地方的物業(yè)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)都不一樣，具體的物業(yè)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)由當(dāng)?shù)氐奈飪r(jià)局公布。　　物業(yè)管理費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)如下：　　一級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：1.00元/月.平方米(已包含稅、費(fèi))　　【基礎(chǔ)條件】　　小區(qū)封閉;　　有不少于小區(qū)住宅總建筑面積3‰的物業(yè)管理服務(wù)用房;　　綠化率35%以上(包括水面);　　綠化、休閑活動(dòng)中心、場(chǎng)地1500平方米以上;　　固定活動(dòng)館所300平方米以上;　　專(zhuān)用固定停車(chē)泊位1個(gè)/3戶(hù);　　具備樓宇可視對(duì)講系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)或其他三項(xiàng)以上安全防范設(shè)施;　　固定體育活動(dòng)場(chǎng)館不少于二項(xiàng)設(shè)施?！　　竟仓刃蚓S護(hù)】　　1、門(mén)崗室美觀整潔，人員統(tǒng)一著裝，設(shè)專(zhuān)人24小時(shí)值勤，其中主出入口不少于12小時(shí)立崗值勤。對(duì)本區(qū)機(jī)動(dòng)車(chē)出入驗(yàn)證;對(duì)外來(lái)機(jī)動(dòng)車(chē)登記換證?！　?、按照規(guī)定路線(xiàn)和時(shí)間進(jìn)行24小時(shí)不間斷巡邏，不少于12次，對(duì)小區(qū)重點(diǎn)部位每小時(shí)巡查一次，并做好巡查記錄。巡邏過(guò)程中對(duì)可疑人員進(jìn)行詢(xún)問(wèn)，發(fā)現(xiàn)火警或治安隱患、事故及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門(mén)?！　?、小區(qū)內(nèi)公共娛樂(lè)設(shè)施、水池等部位設(shè)置安全警示標(biāo)志?！　?、對(duì)出入小區(qū)的機(jī)動(dòng)車(chē)輛進(jìn)行引導(dǎo)，行駛有序并停放在指定位置。非機(jī)動(dòng)車(chē)輛停放整齊。5、設(shè)有中央監(jiān)控室的實(shí)施24小時(shí)安全監(jiān)控并記錄及時(shí)?！　?、看管公共財(cái)產(chǎn)，包括樓內(nèi)的門(mén)、窗、消防器材及小區(qū)的表井蓋、雨篦子、小品、花、草、樹(shù)木等?！　?、對(duì)火災(zāi)、水浸等突發(fā)事件有應(yīng)急處理預(yù)案?！　?、定期對(duì)服務(wù)人員進(jìn)行消防培訓(xùn)，保證消防通道暢通，消防器材可隨時(shí)啟用?！　　颈嵎?wù)】　　1、小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域(硬化地面、主次干道)每天清掃2次，干凈整潔;室外標(biāo)識(shí)、宣傳欄、信報(bào)箱等每周擦拭2次。　　2、公共區(qū)域日常設(shè)專(zhuān)人保潔，保持公共區(qū)域干凈整潔無(wú)雜物?！　?、公共樓道每天清掃2次;扶手每天擦洗2次，保持干凈整潔?！　?、根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況合理布設(shè)垃圾桶、果皮箱，垃圾袋裝?！　?、按樓棟口、樓層收集垃圾，每天2次。　　6、垃圾清運(yùn)日產(chǎn)日清，無(wú)垃圾桶、果皮箱滿(mǎn)溢現(xiàn)象。　　7、垃圾設(shè)施每天清潔2次，無(wú)異味。　　8、公共區(qū)域玻璃每周擦洗1次?！　?、對(duì)區(qū)內(nèi)主路、干路積水、積雪、煙花炮屑及時(shí)進(jìn)行清掃?！　?0、進(jìn)行保潔巡查，樓道內(nèi)無(wú)亂懸掛、亂貼亂畫(huà)、亂堆放等現(xiàn)象。　　11、建立消殺工作管理制度，根據(jù)實(shí)際情況開(kāi)展消殺工作，適時(shí)投放消殺藥物，有效控制鼠、蟑、蚊、蠅等害蟲(chóng)孳生。　　12、飼養(yǎng)寵物符合有關(guān)規(guī)定，對(duì)違反者進(jìn)行勸告，并報(bào)告有關(guān)部門(mén)進(jìn)行處理。　　二級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：0.75元/月.平方米(已包含稅、費(fèi))　　【基礎(chǔ)條件】　　小區(qū)封閉;　　有不少于小區(qū)住宅總建筑面積3‰的物業(yè)管理服務(wù)用房;　　綠化率30%以上(包括水面);　　綠化、休閑活動(dòng)中心、場(chǎng)地1000平方米以上;　　固定活動(dòng)館所200平方米以上;　　具備樓宇可視對(duì)講系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)或其他一項(xiàng)以上安全防范設(shè)施;　　體育活動(dòng)場(chǎng)地不少于一項(xiàng)設(shè)施?！　　竟仓刃蚓S護(hù)】　　1、門(mén)崗室整潔，人員統(tǒng)一著裝。設(shè)專(zhuān)人24小時(shí)值勤，其中主出入口不少于10小時(shí)立崗值勤。對(duì)本區(qū)機(jī)動(dòng)車(chē)出入驗(yàn)證;對(duì)外來(lái)機(jī)動(dòng)車(chē)登記換證?！　?、按照規(guī)定路線(xiàn)和時(shí)間進(jìn)行24小時(shí)不間斷巡邏，不少于8次，對(duì)小區(qū)重點(diǎn)部位每2小時(shí)巡查一次，并做好巡查記錄。巡邏過(guò)程中對(duì)可疑人員進(jìn)行詢(xún)問(wèn)，發(fā)現(xiàn)火警或治安隱患、事故及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門(mén)?！　?、小區(qū)內(nèi)公共娛樂(lè)設(shè)施、水池等部位，設(shè)置安全警示標(biāo)志?！　?、對(duì)出入小區(qū)的機(jī)動(dòng)車(chē)輛進(jìn)行引導(dǎo)，行駛有序并停放在指定位置。非機(jī)動(dòng)車(chē)輛停放整齊。5、設(shè)有中央監(jiān)控室的實(shí)施24小時(shí)安全監(jiān)控并記錄及時(shí)?！　?、看管公共財(cái)產(chǎn)，包括樓內(nèi)的門(mén)、窗、消防器材及小區(qū)的表井蓋、雨篦子、小品、花、草、樹(shù)木等。　　7、對(duì)火災(zāi)、水浸等突發(fā)事件有應(yīng)急處理預(yù)案。　　8、定期對(duì)服務(wù)人員進(jìn)行消防培訓(xùn)，保證消防通道暢通，消防器材可隨時(shí)啟用?！　　颈嵎?wù)】　　1、小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域(硬化地面、主次干道)每天清掃1次，干凈整潔;室外標(biāo)識(shí)、宣傳欄、信報(bào)箱等每周擦拭1次?！　?、公共區(qū)域日常設(shè)專(zhuān)人保潔，保持公共區(qū)域干凈整潔無(wú)雜物。　　3、公共樓道每天清掃1次;扶手每天擦洗1次，保持干凈整潔。　　4、根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況合理布設(shè)垃圾桶、果皮箱，垃圾袋裝。　　5、按樓棟口收集垃圾，每天2次。　　6、垃圾清運(yùn)日產(chǎn)日清，無(wú)垃圾桶、果皮箱滿(mǎn)溢現(xiàn)象。　　7、垃圾設(shè)施每天清潔1次，無(wú)異味。　　8、公共區(qū)域玻璃每月擦洗2次?！　?、對(duì)區(qū)內(nèi)主路、干路積水、積雪、煙花炮屑及時(shí)進(jìn)行清掃。　　10、進(jìn)行保潔巡查，樓道內(nèi)無(wú)亂懸掛、亂貼亂畫(huà)、亂堆放等現(xiàn)象。　　11、建立消殺工作管理制度，根據(jù)實(shí)際情況開(kāi)展消殺工作，適時(shí)投放消殺藥物，有效控制鼠、蟑、蚊、蠅等害蟲(chóng)孳生?！　?2、飼養(yǎng)寵物符合有關(guān)規(guī)定，對(duì)違反者進(jìn)行勸告，并報(bào)告有關(guān)部門(mén)進(jìn)行處理。　　三級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：0.50元/月.平方米(已包含稅、費(fèi))　　【基礎(chǔ)條件】　　小區(qū)封閉;　　有固定管理服務(wù)用房;　　綠化率25%以上;　　綠化、休閑活動(dòng)中心、場(chǎng)地500平方米以上;　　固定活動(dòng)館所100平方米以上;有簡(jiǎn)單的體育活動(dòng)器械、設(shè)施?！　　竟仓刃蚓S護(hù)】　　1、門(mén)崗室整潔，人員統(tǒng)一著裝。設(shè)專(zhuān)人24小時(shí)值勤，其中主出入口不少于8小時(shí)立崗值勤。對(duì)本區(qū)機(jī)動(dòng)車(chē)出入驗(yàn)證;對(duì)外來(lái)機(jī)動(dòng)車(chē)登記換證?！　?、按照規(guī)定路線(xiàn)和時(shí)間巡邏，其中夜間巡邏不少于5次，每次巡邏不少于1小時(shí)，并做好巡查記錄。巡邏過(guò)程中對(duì)可疑人員進(jìn)行詢(xún)問(wèn)，發(fā)現(xiàn)火警或治安隱患、事故及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門(mén)。3、小區(qū)內(nèi)公共娛樂(lè)設(shè)施、水池等部位，設(shè)置安全警示標(biāo)志。　　4、對(duì)出入小區(qū)的機(jī)動(dòng)車(chē)輛進(jìn)行引導(dǎo)，行駛有序并停放在指定位置。非機(jī)動(dòng)車(chē)輛停放整齊。5、看管公共財(cái)產(chǎn)，包括樓內(nèi)的門(mén)、窗、消防器材及小區(qū)的表井蓋、雨篦子、小品、花、草、樹(shù)木等?！　?、消防通道暢通，消防器材可隨時(shí)啟用。　　【保潔服務(wù)】　　1、小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域(硬化地面、主次干道)每天清掃1次，干凈整潔;室外標(biāo)識(shí)、宣傳欄、信報(bào)箱等每半個(gè)月擦拭1次?！　?、公共樓道每天清掃1次;扶手每周擦洗2次，保持干凈整潔?！　?、根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況合理布設(shè)垃圾桶、果皮箱，垃圾袋裝?！　?、按樓棟口收集垃圾，每天1次?！　?、垃圾清運(yùn)日產(chǎn)日清，無(wú)垃圾桶、果皮箱滿(mǎn)溢現(xiàn)象?！　?、垃圾設(shè)施每周清潔2次，無(wú)異味?！　?、公共區(qū)域玻璃每月擦洗1次。　　8、對(duì)區(qū)內(nèi)主路、干路積水、積雪、煙花炮屑及時(shí)進(jìn)行清掃?！　?、根據(jù)實(shí)際情況開(kāi)展消殺工作，適時(shí)投放消殺藥物，有效控制鼠、蟑、蚊、蠅等害蟲(chóng)孳生。10、飼養(yǎng)寵物符合有關(guān)規(guī)定，對(duì)違反者進(jìn)行勸告，并報(bào)告有關(guān)部門(mén)進(jìn)行處理?！　∷募?jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：0.35元/月.平方米(已包含稅、費(fèi))　　【基礎(chǔ)條件】　　小區(qū)基本封閉;　　有固定管理服務(wù)用房;　　有簡(jiǎn)單的綠地、樹(shù)木、植物?！　　竟仓刃蚓S護(hù)】　　1、配備門(mén)崗室，設(shè)專(zhuān)人24小時(shí)值勤。對(duì)本區(qū)機(jī)動(dòng)車(chē)出入驗(yàn)證;對(duì)外來(lái)機(jī)動(dòng)車(chē)登記換證?！　?、小區(qū)內(nèi)公共娛樂(lè)設(shè)施、水池等部位設(shè)置安全警示標(biāo)志?！　?、消防通道暢通，消防器材可隨時(shí)啟用?！　　颈嵎?wù)】　　1、小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域(硬化地面、主次干道)每天清掃1次，干凈整潔?！　?、公共樓道每天清掃1次;扶手每周擦洗1次，保持干凈整潔。　　3、根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況合理布設(shè)垃圾桶、果皮箱?！　?、按樓棟口收集垃圾，每天1次?！　?、垃圾清運(yùn)日產(chǎn)日清，無(wú)垃圾桶、果皮箱滿(mǎn)溢現(xiàn)象?！　?、垃圾設(shè)施每周清潔1次，無(wú)異味?！　?、公共區(qū)域玻璃每2個(gè)月擦洗1次?！　?、對(duì)區(qū)內(nèi)主路、干路積水、積雪、煙花炮屑及時(shí)進(jìn)行清掃?！　?、根據(jù)實(shí)際情況開(kāi)展消殺工作，適時(shí)投放消殺藥物，有效控制鼠、蟑、蚊、蠅等害蟲(chóng)孳生。10、飼養(yǎng)寵物符合有關(guān)規(guī)定，對(duì)違反者進(jìn)行勸告，并報(bào)告有關(guān)部門(mén)進(jìn)行處理?！　≡谒募?jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)中，除基礎(chǔ)條件、公共秩序維護(hù)、保潔服務(wù)必須達(dá)到相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)外，《辦法》中對(duì)房屋管理、設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)、綠化養(yǎng)護(hù)管理和綜合管理服務(wù)也列出了相應(yīng)的規(guī)定，物業(yè)部門(mén)需符合所有條件，方能收取相應(yīng)的費(fèi)用。

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• 問(wèn) 住宅小區(qū)前期物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是多少？如何規(guī)定的?
  答

  　　一、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)以法定產(chǎn)權(quán)面積計(jì)算 　　物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)以法定產(chǎn)權(quán)面積（房屋所有權(quán)證登記的建筑面積）計(jì)算；未辦證的以售房合同中房屋建筑面積或房產(chǎn)測(cè)繪部門(mén)實(shí)測(cè)的房屋建筑面積計(jì)算。未計(jì)入產(chǎn)權(quán)面積的附屬房屋不得收取公共服務(wù)費(fèi)。 　　二、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的計(jì)費(fèi)時(shí)間 　　業(yè)主、使用人自辦理物業(yè)交付使用手續(xù)之日起，應(yīng)按物業(yè)服務(wù)合同約定的時(shí)間交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。物業(yè)出租或以其他方式交他人使用的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由業(yè)主或使用人按約定交納，但業(yè)主負(fù)**終交納責(zé)任。 　　三、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。 　　1. 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)根據(jù)物業(yè)的性質(zhì)、提供服務(wù)的內(nèi)容、特點(diǎn)的不同情況，分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。普通住宅的公共服務(wù)收費(fèi)及住宅區(qū)停車(chē)服務(wù)等專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)收費(fèi)，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。普通住宅以外的住宅及各類(lèi)非住宅物業(yè)的公共服務(wù)收費(fèi)和滿(mǎn)足部分業(yè)主、使用人需要或接受委托開(kāi)展的特約服務(wù)、代收代辦服務(wù)收費(fèi)，實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。　　 　　2.業(yè)主大會(huì)成立前普通住宅前期物業(yè)管理公共服務(wù)收費(fèi)水平應(yīng)在政府指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)約定，并在業(yè)主入住前報(bào)經(jīng)價(jià)格主管部門(mén)核準(zhǔn)。（也就是說(shuō)，小區(qū)前期物業(yè)由開(kāi)發(fā)商提供，申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售許可或現(xiàn)房銷(xiāo)售的住宅項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商都要在售房前確定物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，并委托物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)對(duì)服務(wù)費(fèi)用進(jìn)行測(cè)算，測(cè)算結(jié)果應(yīng)當(dāng)在售樓處等銷(xiāo)售場(chǎng)所公示，并寫(xiě)入合同，而不是由開(kāi)發(fā)商自行說(shuō)了算。） 　　3.業(yè)主大會(huì)成立后，普通住宅公共服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主委員會(huì)經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意后，在政府指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。 　 　　4.實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，業(yè)主大會(huì)成立前，由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定；業(yè)主大會(huì)成立后，由業(yè)主委員會(huì)經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意后與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。 　　四、小區(qū)普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，一般劃分為3--4個(gè)等級(jí)，對(duì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、具體內(nèi)容，省市縣物價(jià)局根據(jù)《住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)等級(jí)考核評(píng)定試行辦法》對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行審核測(cè)評(píng)后，并批復(fù)發(fā)文同意住宅小區(qū)的計(jì)費(fèi)辦法。 　　該批文包括“（1）住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)等級(jí)按那級(jí)（例如按一級(jí)）標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，并規(guī)定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。（例如為每月每平方米建筑面積1.00元。） 　?。?）物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容主要包括：二十四小時(shí)保安巡邏、公共衛(wèi)生清潔及垃圾清運(yùn)、綠化日常養(yǎng)護(hù)、公共設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、化糞池清掏清運(yùn)、公共水電費(fèi)等服務(wù)。 　?。?）物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)按照《物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》的要求，實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)。并每半年向產(chǎn)權(quán)人和業(yè)主公布物業(yè)管理收支情況，接受監(jiān)督查詢(xún)。 　　（4）請(qǐng)按規(guī)定到行政審批大廳物價(jià)窗口辦理經(jīng)營(yíng)服務(wù)單位《收費(fèi)許可證》，實(shí)行亮證收費(fèi)。 　　（5）此批復(fù)規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為**高限價(jià)，下浮不限。物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)，每年審核一次。” 　　五、 以四川省成都市 五城區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度價(jià)格為你作參考。 　　成都 五城區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度 　　物業(yè) 　　服務(wù) 　　等級(jí)基準(zhǔn)價(jià) 　?。ㄔ?米2?月）浮動(dòng)幅度 　　有電梯無(wú)電梯 　　一級(jí) 1.751.15±20％ 　　二級(jí)1.350.85±20％ 　　三級(jí)1.000.55±20％ 　　四級(jí)0.600.35＋20%

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• 問(wèn) 住宅小區(qū)前期物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是多少？怎么規(guī)定的?
  答

  一、什么是前期物業(yè)管理所謂前期物業(yè)管理，是指在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，實(shí)施的物業(yè)管理服務(wù)。在一般情況下，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)是分期分批售出的，已經(jīng)入住的業(yè)主人數(shù)相對(duì)于將來(lái)物業(yè)全部或者大部分售出時(shí)的業(yè)主人數(shù)來(lái)說(shuō)只是少數(shù)，同時(shí)人住的業(yè)主彼此之間并不熟悉，也很難聯(lián)合起來(lái)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立物業(yè)服務(wù)合同。在這些問(wèn)題沒(méi)有得到解決，條件沒(méi)有具備之前，往往無(wú)法召開(kāi)業(yè)主大會(huì)。與此同時(shí)，出于物業(yè)本身維護(hù)與保養(yǎng)的迫切需要，不可能等到業(yè)主大會(huì)選聘出物業(yè)服務(wù)企業(yè)之后才開(kāi)始實(shí)施，否則會(huì)嚴(yán)重影響物業(yè)的使用與管理，也大大降低了業(yè)主居住與生活的質(zhì)量。為了解決這一問(wèn)題，填補(bǔ)業(yè)主大會(huì)選聘出物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前這一段時(shí)間內(nèi)物業(yè)管理的空缺，就需要由相關(guān)當(dāng)事人出面選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，委托其做好前期的物業(yè)服務(wù)工作。建設(shè)單位則是較為適當(dāng)?shù)娜诉x，同時(shí)建設(shè)單位出于維持物業(yè)狀況的考慮，也會(huì)積極選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。二、前期物業(yè)管理注意事項(xiàng)有哪些（一）簽訂協(xié)議國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定：“建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面的前期物業(yè)管理合同?！痹谇捌谖飿I(yè)管理中，無(wú)論是開(kāi)發(fā)商指定的或是自己直接成立的物管公司，都是獨(dú)立的法人，而且在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中開(kāi)發(fā)公司與物管公司是兩個(gè)不同的環(huán)節(jié)，一個(gè)是建房，一個(gè)是管房。以協(xié)議的形式賦予物管企業(yè)獨(dú)立管理運(yùn)作的權(quán)利，可以減少開(kāi)發(fā)商不必要的干擾，更有利于物管企業(yè)提高自己的管理能力和服務(wù)水平。（二）合理收費(fèi)新建住宅小區(qū)前期物業(yè)管理收費(fèi)要經(jīng)當(dāng)?shù)匚飪r(jià)部門(mén)批準(zhǔn)才能實(shí)施，是一項(xiàng)政策性很強(qiáng)的收費(fèi)項(xiàng)目。因此物管企業(yè)要根據(jù)小區(qū)建設(shè)的實(shí)際情況，合理確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，及時(shí)報(bào)物價(jià)部門(mén)審核批準(zhǔn)后才能服務(wù)收費(fèi)。有的物管企業(yè)由于不主動(dòng)向物價(jià)部門(mén)申報(bào)收費(fèi)，擅自確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，引起了業(yè)主的不滿(mǎn)和投訴，受到物價(jià)部門(mén)的查處和經(jīng)濟(jì)罰款，既影響了物管公司在業(yè)主中的形象，又使企業(yè)蒙受了經(jīng)濟(jì)損失。因此，物管公司人員尤其是物管公司的經(jīng)理既要懂得管理，更要熟悉有關(guān)的法律法規(guī)，要有依法經(jīng)營(yíng)的意識(shí)，切不可盲目蠻干。（三）處理好三者關(guān)系前期物業(yè)管理中，存在著開(kāi)發(fā)商、物管公司、業(yè)主之間相互關(guān)聯(lián)制約的關(guān)系。雖然三者之間表現(xiàn)形式是一種契約關(guān)系，但開(kāi)發(fā)商與物管公司是整體與部門(mén)的關(guān)系，是上下級(jí)關(guān)系，物管公司要聽(tīng)開(kāi)發(fā)商的指揮。物管公司與業(yè)主是管理服務(wù)與被管理服務(wù)的關(guān)系，是主與從的關(guān)系，在管理上物管公司是主，業(yè)主是從；在服務(wù)上，業(yè)主是主，物管公司是從。業(yè)主與開(kāi)發(fā)商的關(guān)系純粹是一種買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，契約關(guān)系，在業(yè)主與開(kāi)發(fā)商之間，物管公司起著一種協(xié)調(diào)和媒介作用。在這三者關(guān)系之中，物管公司既不能得罪開(kāi)發(fā)商，更不能得罪業(yè)主，因?yàn)榍捌谖飿I(yè)管理結(jié)束后，物管企業(yè)能否繼續(xù)在這里實(shí)施管理服務(wù)，不是開(kāi)發(fā)商說(shuō)了算，而是業(yè)主大會(huì)說(shuō)了算。所以物管公司要特別注意協(xié)調(diào)好業(yè)主與開(kāi)放商之間發(fā)生的矛盾，既要承擔(dān)起開(kāi)發(fā)商賦予的管理服務(wù)職責(zé)，為開(kāi)發(fā)商排憂(yōu)解難，又不能犧牲業(yè)主的利益，尤其對(duì)業(yè)主反映的問(wèn)題，物管公司無(wú)法解決或無(wú)能力解決時(shí)，切不可盲目應(yīng)允，給自己留下后患。以保證在前期物業(yè)管理結(jié)束后繼續(xù)在該小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理為**終目標(biāo)。（四）安民告示前期物業(yè)管理，是在新建住宅小區(qū)中進(jìn)行的，業(yè)主來(lái)自五湖四海，個(gè)人的職業(yè)、品行、生活習(xí)慣各不相同，想法各異。物管公司作為小區(qū)的管家，要對(duì)小區(qū)的各項(xiàng)管理規(guī)定及早安民告示，可通過(guò)通知、公告、告示等形式將具體的規(guī)定和要求及時(shí)通知業(yè)主。規(guī)模較大的小區(qū)還可印制業(yè)主手冊(cè)，將業(yè)主公約、小區(qū)建設(shè)規(guī)劃、服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)、公眾應(yīng)急電話(huà)等集于一冊(cè)，使業(yè)主不出門(mén)便知物管事，提高物業(yè)管理的服務(wù)水平?，F(xiàn)代社會(huì)問(wèn)題層出不窮，糾紛不斷，了解上述內(nèi)容還是很有必要。如果您在這個(gè)階段，遇到類(lèi)似問(wèn)題不理解的，可以咨詢(xún)專(zhuān)業(yè)律師， 律師會(huì)根據(jù)你所提出的問(wèn)題，分析其性質(zhì)，弄清問(wèn)題的大小及嚴(yán)重性等為你全面解釋?zhuān)允鼓懔私鈱?shí)情真相，找到合理的解決辦法，充分維護(hù)你的合法權(quán)益。

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