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• 139****0923

  一、什么是前期物業(yè)管理
  所謂前期物業(yè)管理，是指在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，實(shí)施的物業(yè)管理服務(wù)。
  在一般情況下，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)是分期分批售出的，已經(jīng)入住的業(yè)主人數(shù)相對(duì)于將來(lái)物業(yè)全部或者大部分售出時(shí)的業(yè)主人數(shù)來(lái)說(shuō)只是少數(shù)，同時(shí)人住的業(yè)主彼此之間并不熟悉，也很難聯(lián)合起來(lái)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立物業(yè)服務(wù)合同。在這些問(wèn)題沒有得到解決，條件沒有具備之前，往往無(wú)法召開業(yè)主大會(huì)。與此同時(shí)，出于物業(yè)本身維護(hù)與保養(yǎng)的迫切需要，不可能等到業(yè)主大會(huì)選聘出物業(yè)服務(wù)企業(yè)之后才開始實(shí)施，否則會(huì)嚴(yán)重影響物業(yè)的使用與管理，也大大降低了業(yè)主居住與生活的質(zhì)量。
  為了解決這一問(wèn)題，填補(bǔ)業(yè)主大會(huì)選聘出物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前這一段時(shí)間內(nèi)物業(yè)管理的空缺，就需要由相關(guān)當(dāng)事人出面選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，委托其做好前期的物業(yè)服務(wù)工作。建設(shè)單位則是較為適當(dāng)?shù)娜诉x，同時(shí)建設(shè)單位出于維持物業(yè)狀況的考慮，也會(huì)積極選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
  二、前期物業(yè)管理注意事項(xiàng)有哪些
  （一）簽訂協(xié)議
  國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定：“建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)管理合同。”在前期物業(yè)管理中，無(wú)論是開發(fā)商指定的或是自己直接成立的物管公司，都是獨(dú)立的法人，而且在房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中開發(fā)公司與物管公司是兩個(gè)不同的環(huán)節(jié)，一個(gè)是建房，一個(gè)是管房。以協(xié)議的形式賦予物管企業(yè)獨(dú)立管理運(yùn)作的權(quán)利，可以減少開發(fā)商不必要的干擾，更有利于物管企業(yè)提高自己的管理能力和服務(wù)水平。
  （二）合理收費(fèi)
  新建住宅小區(qū)前期物業(yè)管理收費(fèi)要經(jīng)當(dāng)?shù)匚飪r(jià)部門批準(zhǔn)才能實(shí)施，是一項(xiàng)政策性很強(qiáng)的收費(fèi)項(xiàng)目。因此物管企業(yè)要根據(jù)小區(qū)建設(shè)的實(shí)際情況，合理確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，及時(shí)報(bào)物價(jià)部門審核批準(zhǔn)后才能服務(wù)收費(fèi)。有的物管企業(yè)由于不主動(dòng)向物價(jià)部門申報(bào)收費(fèi)，擅自確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，引起了業(yè)主的不滿和投訴，受到物價(jià)部門的查處和經(jīng)濟(jì)罰款，既影響了物管公司在業(yè)主中的形象，又使企業(yè)蒙受了經(jīng)濟(jì)損失。因此，物管公司人員尤其是物管公司的經(jīng)理既要懂得管理，更要熟悉有關(guān)的法律法規(guī)，要有依法經(jīng)營(yíng)的意識(shí)，切不可盲目蠻干。
  （三）處理好三者關(guān)系
  前期物業(yè)管理中，存在著開發(fā)商、物管公司、業(yè)主之間相互關(guān)聯(lián)制約的關(guān)系。雖然三者之間表現(xiàn)形式是一種契約關(guān)系，但開發(fā)商與物管公司是整體與部門的關(guān)系，是上下級(jí)關(guān)系，物管公司要聽開發(fā)商的指揮。物管公司與業(yè)主是管理服務(wù)與被管理服務(wù)的關(guān)系，是主與從的關(guān)系，在管理上物管公司是主，業(yè)主是從；在服務(wù)上，業(yè)主是主，物管公司是從。業(yè)主與開發(fā)商的關(guān)系純粹是一種買賣關(guān)系，契約關(guān)系，在業(yè)主與開發(fā)商之間，物管公司起著一種協(xié)調(diào)和媒介作用。在這三者關(guān)系之中，物管公司既不能得罪開發(fā)商，更不能得罪業(yè)主，因?yàn)榍捌谖飿I(yè)管理結(jié)束后，物管企業(yè)能否繼續(xù)在這里實(shí)施管理服務(wù)，不是開發(fā)商說(shuō)了算，而是業(yè)主大會(huì)說(shuō)了算。所以物管公司要特別注意協(xié)調(diào)好業(yè)主與開放商之間發(fā)生的矛盾，既要承擔(dān)起開發(fā)商賦予的管理服務(wù)職責(zé)，為開發(fā)商排憂解難，又不能犧牲業(yè)主的利益，尤其對(duì)業(yè)主反映的問(wèn)題，物管公司無(wú)法解決或無(wú)能力解決時(shí)，切不可盲目應(yīng)允，給自己留下后患。以保證在前期物業(yè)管理結(jié)束后繼續(xù)在該小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理為**終目標(biāo)。
  （四）安民告示
  前期物業(yè)管理，是在新建住宅小區(qū)中進(jìn)行的，業(yè)主來(lái)自五湖四海，個(gè)人的職業(yè)、品行、生活習(xí)慣各不相同，想法各異。物管公司作為小區(qū)的管家，要對(duì)小區(qū)的各項(xiàng)管理規(guī)定及早安民告示，可通過(guò)通知、公告、告示等形式將具體的規(guī)定和要求及時(shí)通知業(yè)主。規(guī)模較大的小區(qū)還可印制業(yè)主手冊(cè)，將業(yè)主公約、小區(qū)建設(shè)規(guī)劃、服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)、公眾應(yīng)急電話等集于一冊(cè)，使業(yè)主不出門便知物管事，提高物業(yè)管理的服務(wù)水平。
  現(xiàn)代社會(huì)問(wèn)題層出不窮，糾紛不斷，了解上述內(nèi)容還是很有必要。如果您在這個(gè)階段，遇到類似問(wèn)題不理解的，可以咨詢專業(yè)律師， 律師會(huì)根據(jù)你所提出的問(wèn)題，分析其性質(zhì)，弄清問(wèn)題的大小及嚴(yán)重性等為你全面解釋，以使你了解實(shí)情真相，找到合理的解決辦法，充分維護(hù)你的合法權(quán)益。

  查看全文↓ 2018-11-11 18:42:37
• 136****8602

  為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的公共衛(wèi)生清潔、公用設(shè)施的維修保養(yǎng)和保安、綠化等具有公共性的服務(wù)以及代收代繳水電費(fèi)、煤氣費(fèi)、有線電視費(fèi)、電話費(fèi)等公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)收費(fèi)，實(shí)行政府定價(jià)或政府指導(dǎo)價(jià)，由省、自治區(qū)、直轄市物價(jià)部門根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和物業(yè)管理市場(chǎng)發(fā)育程度確定。凡屬為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人個(gè)別需要提供的特約服務(wù)，除政府物價(jià)部門規(guī)定有統(tǒng)一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)者外，服務(wù)收費(fèi)實(shí)行經(jīng)營(yíng)者定價(jià)。 實(shí)行政府定價(jià)和政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由物業(yè)管理單位根據(jù)實(shí)際提供的服務(wù)項(xiàng)目和各項(xiàng)費(fèi)用開支情況，向物價(jià)部門申報(bào)，由物價(jià)部門征求物業(yè)管理行政主管部門意見后，以獨(dú)立小區(qū)為單位核定。實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)、物業(yè)管理單位可在政府指導(dǎo)價(jià)格規(guī)定幅度內(nèi)確定具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。實(shí)行經(jīng)營(yíng)者定價(jià)的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)管理單位與小區(qū)管理委員會(huì)或產(chǎn)權(quán)人代表、使用人代表協(xié)商議定，并應(yīng)將收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)報(bào)當(dāng)?shù)匚飪r(jià)部門備生案。 住宅小區(qū)公共性服務(wù)收費(fèi)的費(fèi)用構(gòu)成包括以下部分：
  ①管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)；
  ②公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)；
  ③綠化管理費(fèi)；
  ④清潔衛(wèi)生費(fèi)；
  ⑤保安費(fèi)；
  ⑥辦公費(fèi)；
  ⑦物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費(fèi)；
  ⑧法定稅費(fèi)。其中第
  ②項(xiàng)和第
  ⑥項(xiàng)費(fèi)用支出是指除工資及福利費(fèi)以外的物資損耗補(bǔ)償和其他費(fèi)用開支。 經(jīng)物價(jià)部門核定的或由物業(yè)管理單位與小區(qū)管理委員會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人代表、使用人代表協(xié)商議定的收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)辦法應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理合同中明文約定。物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)實(shí)行，明碼標(biāo)價(jià)，收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)辦法應(yīng)在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所或收費(fèi)地點(diǎn)公布。物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)定期(一般為6個(gè)月)向住戶公布收費(fèi)的收入和支出帳目， 公布物業(yè)管理年度計(jì)劃和小區(qū)管理的重大措施，接受小區(qū)管理委員會(huì)和物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的監(jiān)督。

  查看全文↓ 2018-11-11 18:42:31
• 143****5083

  《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十二條規(guī)定：
  業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。
  已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。

  查看全文↓ 2018-11-11 18:42:15

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 住宅小區(qū)前期物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是多少？如何規(guī)定的?
  答

  　　一、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)以法定產(chǎn)權(quán)面積計(jì)算 　　物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)以法定產(chǎn)權(quán)面積（房屋所有權(quán)證登記的建筑面積）計(jì)算；未辦證的以售房合同中房屋建筑面積或房產(chǎn)測(cè)繪部門實(shí)測(cè)的房屋建筑面積計(jì)算。未計(jì)入產(chǎn)權(quán)面積的附屬房屋不得收取公共服務(wù)費(fèi)。 　　二、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的計(jì)費(fèi)時(shí)間 　　業(yè)主、使用人自辦理物業(yè)交付使用手續(xù)之日起，應(yīng)按物業(yè)服務(wù)合同約定的時(shí)間交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。物業(yè)出租或以其他方式交他人使用的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由業(yè)主或使用人按約定交納，但業(yè)主負(fù)**終交納責(zé)任。 　　三、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。 　　1. 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)根據(jù)物業(yè)的性質(zhì)、提供服務(wù)的內(nèi)容、特點(diǎn)的不同情況，分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。普通住宅的公共服務(wù)收費(fèi)及住宅區(qū)停車服務(wù)等專項(xiàng)服務(wù)收費(fèi)，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。普通住宅以外的住宅及各類非住宅物業(yè)的公共服務(wù)收費(fèi)和滿足部分業(yè)主、使用人需要或接受委托開展的特約服務(wù)、代收代辦服務(wù)收費(fèi)，實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)?！　?　　2.業(yè)主大會(huì)成立前普通住宅前期物業(yè)管理公共服務(wù)收費(fèi)水平應(yīng)在政府指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)約定，并在業(yè)主入住前報(bào)經(jīng)價(jià)格主管部門核準(zhǔn)。（也就是說(shuō)，小區(qū)前期物業(yè)由開發(fā)商提供，申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售許可或現(xiàn)房銷售的住宅項(xiàng)目，開發(fā)商都要在售房前確定物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，并委托物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)對(duì)服務(wù)費(fèi)用進(jìn)行測(cè)算，測(cè)算結(jié)果應(yīng)當(dāng)在售樓處等銷售場(chǎng)所公示，并寫入合同，而不是由開發(fā)商自行說(shuō)了算。） 　　3.業(yè)主大會(huì)成立后，普通住宅公共服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主委員會(huì)經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意后，在政府指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。 　 　　4.實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，業(yè)主大會(huì)成立前，由開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定；業(yè)主大會(huì)成立后，由業(yè)主委員會(huì)經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意后與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。 　　四、小區(qū)普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，一般劃分為3--4個(gè)等級(jí)，對(duì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、具體內(nèi)容，省市縣物價(jià)局根據(jù)《住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)等級(jí)考核評(píng)定試行辦法》對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行審核測(cè)評(píng)后，并批復(fù)發(fā)文同意住宅小區(qū)的計(jì)費(fèi)辦法。 　　該批文包括“（1）住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)等級(jí)按那級(jí)（例如按一級(jí)）標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，并規(guī)定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。（例如為每月每平方米建筑面積1.00元。） 　?。?）物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容主要包括：二十四小時(shí)保安巡邏、公共衛(wèi)生清潔及垃圾清運(yùn)、綠化日常養(yǎng)護(hù)、公共設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、化糞池清掏清運(yùn)、公共水電費(fèi)等服務(wù)。 　　（3）物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)按照《物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》的要求，實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)。并每半年向產(chǎn)權(quán)人和業(yè)主公布物業(yè)管理收支情況，接受監(jiān)督查詢。 　?。?）請(qǐng)按規(guī)定到行政審批大廳物價(jià)窗口辦理經(jīng)營(yíng)服務(wù)單位《收費(fèi)許可證》，實(shí)行亮證收費(fèi)。 　?。?）此批復(fù)規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為**高限價(jià)，下浮不限。物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)，每年審核一次?！?　　五、 以四川省成都市 五城區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度價(jià)格為你作參考。 　　成都 五城區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度 　　物業(yè) 　　服務(wù) 　　等級(jí)基準(zhǔn)價(jià) 　?。ㄔ?米2?月）浮動(dòng)幅度 　　有電梯無(wú)電梯 　　一級(jí) 1.751.15±20％ 　　二級(jí)1.350.85±20％ 　　三級(jí)1.000.55±20％ 　　四級(jí)0.600.35＋20%

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• 問(wèn) 住宅小區(qū)物業(yè)收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)是多少？
  答

  　我國(guó)物業(yè)收取標(biāo)準(zhǔn)分為一級(jí)物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn);二級(jí)物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn);三級(jí)物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和四級(jí)物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。不過(guò)每個(gè)地方的物業(yè)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)都不一樣，具體的物業(yè)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)由當(dāng)?shù)氐奈飪r(jià)局公布?！　∥飿I(yè)管理費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)如下：　　一級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：1.00元/月.平方米(已包含稅、費(fèi))　　【基礎(chǔ)條件】　　小區(qū)封閉;　　有不少于小區(qū)住宅總建筑面積3‰的物業(yè)管理服務(wù)用房;　　綠化率35%以上(包括水面);　　綠化、休閑活動(dòng)中心、場(chǎng)地1500平方米以上;　　固定活動(dòng)館所300平方米以上;　　專用固定停車泊位1個(gè)/3戶;　　具備樓宇可視對(duì)講系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)或其他三項(xiàng)以上安全防范設(shè)施;　　固定體育活動(dòng)場(chǎng)館不少于二項(xiàng)設(shè)施。　　【公共秩序維護(hù)】　　1、門崗室美觀整潔，人員統(tǒng)一著裝，設(shè)專人24小時(shí)值勤，其中主出入口不少于12小時(shí)立崗值勤。對(duì)本區(qū)機(jī)動(dòng)車出入驗(yàn)證;對(duì)外來(lái)機(jī)動(dòng)車登記換證?！　?、按照規(guī)定路線和時(shí)間進(jìn)行24小時(shí)不間斷巡邏，不少于12次，對(duì)小區(qū)重點(diǎn)部位每小時(shí)巡查一次，并做好巡查記錄。巡邏過(guò)程中對(duì)可疑人員進(jìn)行詢問(wèn)，發(fā)現(xiàn)火警或治安隱患、事故及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門?！　?、小區(qū)內(nèi)公共娛樂設(shè)施、水池等部位設(shè)置安全警示標(biāo)志?！　?、對(duì)出入小區(qū)的機(jī)動(dòng)車輛進(jìn)行引導(dǎo)，行駛有序并停放在指定位置。非機(jī)動(dòng)車輛停放整齊。5、設(shè)有中央監(jiān)控室的實(shí)施24小時(shí)安全監(jiān)控并記錄及時(shí)?！　?、看管公共財(cái)產(chǎn)，包括樓內(nèi)的門、窗、消防器材及小區(qū)的表井蓋、雨篦子、小品、花、草、樹木等?！　?、對(duì)火災(zāi)、水浸等突發(fā)事件有應(yīng)急處理預(yù)案。　　8、定期對(duì)服務(wù)人員進(jìn)行消防培訓(xùn)，保證消防通道暢通，消防器材可隨時(shí)啟用?！　　颈嵎?wù)】　　1、小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域(硬化地面、主次干道)每天清掃2次，干凈整潔;室外標(biāo)識(shí)、宣傳欄、信報(bào)箱等每周擦拭2次?！　?、公共區(qū)域日常設(shè)專人保潔，保持公共區(qū)域干凈整潔無(wú)雜物。　　3、公共樓道每天清掃2次;扶手每天擦洗2次，保持干凈整潔?！　?、根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況合理布設(shè)垃圾桶、果皮箱，垃圾袋裝?！　?、按樓棟口、樓層收集垃圾，每天2次。　　6、垃圾清運(yùn)日產(chǎn)日清，無(wú)垃圾桶、果皮箱滿溢現(xiàn)象?！　?、垃圾設(shè)施每天清潔2次，無(wú)異味?！　?、公共區(qū)域玻璃每周擦洗1次?！　?、對(duì)區(qū)內(nèi)主路、干路積水、積雪、煙花炮屑及時(shí)進(jìn)行清掃?！　?0、進(jìn)行保潔巡查，樓道內(nèi)無(wú)亂懸掛、亂貼亂畫、亂堆放等現(xiàn)象?！　?1、建立消殺工作管理制度，根據(jù)實(shí)際情況開展消殺工作，適時(shí)投放消殺藥物，有效控制鼠、蟑、蚊、蠅等害蟲孳生?！　?2、飼養(yǎng)寵物符合有關(guān)規(guī)定，對(duì)違反者進(jìn)行勸告，并報(bào)告有關(guān)部門進(jìn)行處理?！　《?jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：0.75元/月.平方米(已包含稅、費(fèi))　　【基礎(chǔ)條件】　　小區(qū)封閉;　　有不少于小區(qū)住宅總建筑面積3‰的物業(yè)管理服務(wù)用房;　　綠化率30%以上(包括水面);　　綠化、休閑活動(dòng)中心、場(chǎng)地1000平方米以上;　　固定活動(dòng)館所200平方米以上;　　具備樓宇可視對(duì)講系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)或其他一項(xiàng)以上安全防范設(shè)施;　　體育活動(dòng)場(chǎng)地不少于一項(xiàng)設(shè)施?！　　竟仓刃蚓S護(hù)】　　1、門崗室整潔，人員統(tǒng)一著裝。設(shè)專人24小時(shí)值勤，其中主出入口不少于10小時(shí)立崗值勤。對(duì)本區(qū)機(jī)動(dòng)車出入驗(yàn)證;對(duì)外來(lái)機(jī)動(dòng)車登記換證?！　?、按照規(guī)定路線和時(shí)間進(jìn)行24小時(shí)不間斷巡邏，不少于8次，對(duì)小區(qū)重點(diǎn)部位每2小時(shí)巡查一次，并做好巡查記錄。巡邏過(guò)程中對(duì)可疑人員進(jìn)行詢問(wèn)，發(fā)現(xiàn)火警或治安隱患、事故及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門。　　3、小區(qū)內(nèi)公共娛樂設(shè)施、水池等部位，設(shè)置安全警示標(biāo)志?！　?、對(duì)出入小區(qū)的機(jī)動(dòng)車輛進(jìn)行引導(dǎo)，行駛有序并停放在指定位置。非機(jī)動(dòng)車輛停放整齊。5、設(shè)有中央監(jiān)控室的實(shí)施24小時(shí)安全監(jiān)控并記錄及時(shí)?！　?、看管公共財(cái)產(chǎn)，包括樓內(nèi)的門、窗、消防器材及小區(qū)的表井蓋、雨篦子、小品、花、草、樹木等。　　7、對(duì)火災(zāi)、水浸等突發(fā)事件有應(yīng)急處理預(yù)案?！　?、定期對(duì)服務(wù)人員進(jìn)行消防培訓(xùn)，保證消防通道暢通，消防器材可隨時(shí)啟用。　　【保潔服務(wù)】　　1、小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域(硬化地面、主次干道)每天清掃1次，干凈整潔;室外標(biāo)識(shí)、宣傳欄、信報(bào)箱等每周擦拭1次。　　2、公共區(qū)域日常設(shè)專人保潔，保持公共區(qū)域干凈整潔無(wú)雜物。　　3、公共樓道每天清掃1次;扶手每天擦洗1次，保持干凈整潔?！　?、根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況合理布設(shè)垃圾桶、果皮箱，垃圾袋裝?！　?、按樓棟口收集垃圾，每天2次?！　?、垃圾清運(yùn)日產(chǎn)日清，無(wú)垃圾桶、果皮箱滿溢現(xiàn)象。　　7、垃圾設(shè)施每天清潔1次，無(wú)異味?！　?、公共區(qū)域玻璃每月擦洗2次?！　?、對(duì)區(qū)內(nèi)主路、干路積水、積雪、煙花炮屑及時(shí)進(jìn)行清掃。　　10、進(jìn)行保潔巡查，樓道內(nèi)無(wú)亂懸掛、亂貼亂畫、亂堆放等現(xiàn)象?！　?1、建立消殺工作管理制度，根據(jù)實(shí)際情況開展消殺工作，適時(shí)投放消殺藥物，有效控制鼠、蟑、蚊、蠅等害蟲孳生?！　?2、飼養(yǎng)寵物符合有關(guān)規(guī)定，對(duì)違反者進(jìn)行勸告，并報(bào)告有關(guān)部門進(jìn)行處理?！　∪?jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：0.50元/月.平方米(已包含稅、費(fèi))　　【基礎(chǔ)條件】　　小區(qū)封閉;　　有固定管理服務(wù)用房;　　綠化率25%以上;　　綠化、休閑活動(dòng)中心、場(chǎng)地500平方米以上;　　固定活動(dòng)館所100平方米以上;有簡(jiǎn)單的體育活動(dòng)器械、設(shè)施?！　　竟仓刃蚓S護(hù)】　　1、門崗室整潔，人員統(tǒng)一著裝。設(shè)專人24小時(shí)值勤，其中主出入口不少于8小時(shí)立崗值勤。對(duì)本區(qū)機(jī)動(dòng)車出入驗(yàn)證;對(duì)外來(lái)機(jī)動(dòng)車登記換證?！　?、按照規(guī)定路線和時(shí)間巡邏，其中夜間巡邏不少于5次，每次巡邏不少于1小時(shí)，并做好巡查記錄。巡邏過(guò)程中對(duì)可疑人員進(jìn)行詢問(wèn)，發(fā)現(xiàn)火警或治安隱患、事故及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門。3、小區(qū)內(nèi)公共娛樂設(shè)施、水池等部位，設(shè)置安全警示標(biāo)志?！　?、對(duì)出入小區(qū)的機(jī)動(dòng)車輛進(jìn)行引導(dǎo)，行駛有序并停放在指定位置。非機(jī)動(dòng)車輛停放整齊。5、看管公共財(cái)產(chǎn)，包括樓內(nèi)的門、窗、消防器材及小區(qū)的表井蓋、雨篦子、小品、花、草、樹木等?！　?、消防通道暢通，消防器材可隨時(shí)啟用?！　　颈嵎?wù)】　　1、小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域(硬化地面、主次干道)每天清掃1次，干凈整潔;室外標(biāo)識(shí)、宣傳欄、信報(bào)箱等每半個(gè)月擦拭1次。　　2、公共樓道每天清掃1次;扶手每周擦洗2次，保持干凈整潔?！　?、根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況合理布設(shè)垃圾桶、果皮箱，垃圾袋裝?！　?、按樓棟口收集垃圾，每天1次?！　?、垃圾清運(yùn)日產(chǎn)日清，無(wú)垃圾桶、果皮箱滿溢現(xiàn)象?！　?、垃圾設(shè)施每周清潔2次，無(wú)異味。　　7、公共區(qū)域玻璃每月擦洗1次。　　8、對(duì)區(qū)內(nèi)主路、干路積水、積雪、煙花炮屑及時(shí)進(jìn)行清掃?！　?、根據(jù)實(shí)際情況開展消殺工作，適時(shí)投放消殺藥物，有效控制鼠、蟑、蚊、蠅等害蟲孳生。10、飼養(yǎng)寵物符合有關(guān)規(guī)定，對(duì)違反者進(jìn)行勸告，并報(bào)告有關(guān)部門進(jìn)行處理?！　∷募?jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：0.35元/月.平方米(已包含稅、費(fèi))　　【基礎(chǔ)條件】　　小區(qū)基本封閉;　　有固定管理服務(wù)用房;　　有簡(jiǎn)單的綠地、樹木、植物?！　　竟仓刃蚓S護(hù)】　　1、配備門崗室，設(shè)專人24小時(shí)值勤。對(duì)本區(qū)機(jī)動(dòng)車出入驗(yàn)證;對(duì)外來(lái)機(jī)動(dòng)車登記換證?！　?、小區(qū)內(nèi)公共娛樂設(shè)施、水池等部位設(shè)置安全警示標(biāo)志。　　3、消防通道暢通，消防器材可隨時(shí)啟用?！　　颈嵎?wù)】　　1、小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域(硬化地面、主次干道)每天清掃1次，干凈整潔。　　2、公共樓道每天清掃1次;扶手每周擦洗1次，保持干凈整潔。　　3、根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況合理布設(shè)垃圾桶、果皮箱?！　?、按樓棟口收集垃圾，每天1次?！　?、垃圾清運(yùn)日產(chǎn)日清，無(wú)垃圾桶、果皮箱滿溢現(xiàn)象。　　6、垃圾設(shè)施每周清潔1次，無(wú)異味?！　?、公共區(qū)域玻璃每2個(gè)月擦洗1次。　　8、對(duì)區(qū)內(nèi)主路、干路積水、積雪、煙花炮屑及時(shí)進(jìn)行清掃。　　9、根據(jù)實(shí)際情況開展消殺工作，適時(shí)投放消殺藥物，有效控制鼠、蟑、蚊、蠅等害蟲孳生。10、飼養(yǎng)寵物符合有關(guān)規(guī)定，對(duì)違反者進(jìn)行勸告，并報(bào)告有關(guān)部門進(jìn)行處理?！　≡谒募?jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)中，除基礎(chǔ)條件、公共秩序維護(hù)、保潔服務(wù)必須達(dá)到相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)外，《辦法》中對(duì)房屋管理、設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)、綠化養(yǎng)護(hù)管理和綜合管理服務(wù)也列出了相應(yīng)的規(guī)定，物業(yè)部門需符合所有條件，方能收取相應(yīng)的費(fèi)用。

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• 問(wèn) 什么是物業(yè)管理服務(wù)？物業(yè)管理服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是什么呢？
  答

  優(yōu)質(zhì)服務(wù)是物業(yè)管理企業(yè)**重要的產(chǎn)品，物業(yè)管理企業(yè)只有把服務(wù)工作做好，才能在競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出。筆者結(jié)合自己多年的工作經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)出物業(yè)管理行業(yè)在管理服務(wù)方面還存在著從業(yè)人員素質(zhì)不高等問(wèn)題，但是解決這些問(wèn)題的關(guān)鍵還是要靠規(guī)范物業(yè)管理行業(yè)法規(guī)和制定嚴(yán)格的企業(yè)制度來(lái)落實(shí)?！　?guó)內(nèi)不少專家學(xué)者根據(jù)物業(yè)管理所涉及的范圍和所包含的內(nèi)容將物業(yè)管理中的服務(wù)分為以下三類：常規(guī)性服務(wù)：主要指物業(yè)管理企業(yè)為維護(hù)房屋及環(huán)境的美化、整潔和人們?cè)谏钪械谋憷峁┑姆?wù)，如道路和公共場(chǎng)所的清掃、垃圾清運(yùn)等；委托性服務(wù)：指物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)住戶要求，受委托提供的有關(guān)服務(wù)，如代修房屋及有關(guān)設(shè)施，代送牛奶、報(bào)紙、雜志、小孩入學(xué)，代請(qǐng)家教、醫(yī)生等等；經(jīng)營(yíng)性服務(wù)：指為方便住戶并以營(yíng)利為目的的服務(wù)，如室內(nèi)裝修、電器修理、苗木出售等。除此，還有兩種服務(wù)，即一是無(wú)償服務(wù)，如為業(yè)主或使用人修電燈、裝門鎖、提供雨傘出借和自行車打氣等；二是精神服務(wù)，如物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)常組織棋賽、球賽、音樂會(huì)、晚會(huì)以及組織合唱等豐富多彩的社區(qū)文化活動(dòng)?！　∫弧⒛壳拔飿I(yè)管理服務(wù)中還存在不少問(wèn)題　　1 ．物業(yè)管理從業(yè)人員素質(zhì)亟待提高。目前，我國(guó)物業(yè)管理人才的教育培訓(xùn)還未引起高等院校的重視并列入計(jì)劃，物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行的崗位培訓(xùn)制度，在人員數(shù)量上都不能滿足飛速發(fā)展的房地產(chǎn)和物業(yè)管理的需要，這導(dǎo)致物業(yè)管理的專門人才來(lái)源不足，嚴(yán)重制約了物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)能力、管理水平、服務(wù)質(zhì)量的提高。同時(shí)，有些地方物業(yè)管理協(xié)會(huì)沒有成立或雖已成立但未發(fā)揮其應(yīng)有的作用，對(duì)物業(yè)管理公司的業(yè)務(wù)和內(nèi)部管理缺乏必要的行業(yè)指導(dǎo)，不規(guī)范的行為難以得到有效監(jiān)督和糾正，同業(yè)之間的交流、溝通和相互學(xué)習(xí)很少，使得物業(yè)管理中一些較好的經(jīng)驗(yàn)和做法得不到迅速推廣，也阻礙了物業(yè)管理行業(yè)整體水平的提高。

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• 問(wèn) 一般住宅小區(qū)物業(yè)收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)是多少？
  答

  這個(gè)你就看看物業(yè)公司有沒有物價(jià)部門的文件就可以了很多地方都是要求做公告牌對(duì)業(yè)主進(jìn)行公示的---------------------------------------------------------------樓主是哪里的 這個(gè)收費(fèi)很詳細(xì) 呵呵把以前沒有說(shuō)清楚的費(fèi)用都列清楚了我們這里還是只有物業(yè)管理費(fèi) 樓道照明（垃圾清運(yùn)費(fèi) 代收）

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• 問(wèn) 住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容應(yīng)該包括什么?
  答

  項(xiàng)服務(wù)的內(nèi)容主要有以下幾大類1)日常生活服務(wù)類。衣：為住戶收洗衣物、被褥、補(bǔ)衣、制衣等項(xiàng)服務(wù)。食：為住戶代購(gòu)食品、糧食、燃料、蔬菜、副食等日常用品。住：代住戶進(jìn)行室內(nèi)衛(wèi)生清掃、室內(nèi)裝修、搬家等。行：代購(gòu)代訂車船票、飛機(jī)票，接送小孩上學(xué)、入托，接送病人看病，代住戶保管自行車與機(jī)動(dòng)車及車輛的保養(yǎng)、清洗與維修等。2)商業(yè)服務(wù)類。物業(yè)管理企業(yè)為開展多種經(jīng)營(yíng)而提供的各種商業(yè)經(jīng)營(yíng)服務(wù)項(xiàng)目。如開辦小型商場(chǎng)、飲食店、美發(fā)廳、修理店等，安裝、維護(hù)和修理各種家用電器和生活用品等。3)文化、教育、衛(wèi)生、體育活動(dòng)服務(wù)類。指各類相關(guān)設(shè)施的建立與管理，以及各種活動(dòng)的開展。如：文化：開辦圖書室、錄像室，舉辦展覽、文化知識(shí)講座等。教育：開辦幼兒園及學(xué)前班。衛(wèi)生：設(shè)立衛(wèi)生站，提供出診、打針、小孩疫苗接種、家庭病房服務(wù)等。體育：開辦各種健身場(chǎng)所，如游泳池、健身房、臺(tái)球廳、網(wǎng)球場(chǎng)，舉辦小型體育活動(dòng)和比賽等。(4)金融服務(wù)類。代辦各種財(cái)產(chǎn)保障、人壽保險(xiǎn)等業(yè)務(wù)，開辦信用社等。(5)經(jīng)紀(jì)代理中介服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)拓展的經(jīng)紀(jì)、代理與中介服務(wù)工作。物業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷與租賃：物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主委托，依據(jù)市場(chǎng)規(guī)律，進(jìn)行商業(yè)策劃，代理業(yè)主對(duì)物業(yè)進(jìn)行市場(chǎng)推廣，制定并實(shí)施銷售方案?；蚴鞘軜I(yè)主委托，物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)市場(chǎng)情況，評(píng)估和調(diào)整租金，制定出租方案，尋找租戶，替業(yè)主將物業(yè)出租。物業(yè)管理企業(yè)在進(jìn)行物業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷與租賃時(shí)，要向zf主管部門申報(bào)，取得經(jīng)紀(jì)代理或租賃的許可證。房產(chǎn)評(píng)估、公證：物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主委托進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估與公證工作。在開展此類中介服務(wù)時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)的評(píng)估人員和公證人員應(yīng)具有相應(yīng)的資格。其他中介代理：物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主委托進(jìn)行其他中介代理工作，如請(qǐng)家教、請(qǐng)保姆、房屋交換、代理廣告業(yè)務(wù)等。6)社會(huì)福利類。物業(yè)管理企業(yè)可提供帶有社會(huì)福利性質(zhì)的各項(xiàng)服務(wù)工作。如照顧孤寡老人，擁軍優(yōu)屬等。這類服務(wù)一般是以低價(jià)或無(wú)償?shù)姆绞教峁?/p> 全部4個(gè)回答>