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• 134****5954

  對于購房者來說首先要知道在什么情況下開發(fā)商完成了交房的義務(wù)。根據(jù)《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條規(guī)定：“對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外?！币簿褪钦f，除非購房者與開發(fā)商之間有特別的約定，開發(fā)商向購房者交付商品房鑰匙的時候就是開發(fā)商向購房者完成了交房的義務(wù)。
  現(xiàn)在的房屋買賣合同一般都是國家工商行政管理局和中華人民共和國建設(shè)部統(tǒng)一監(jiān)制的合同文本，合同中關(guān)于交房期都有較為嚴格的具體規(guī)定，并且還有逾期交房的懲罰性條款，比如在逾期若干天內(nèi)要付違約金，逾期若干天內(nèi)購房人有權(quán)退房，并要求發(fā)展商支付違約金。對于具體的違約金計算方式由雙方自行約定，很多開發(fā)商為了降低約定的違約金，計算比例都比較小，一般都是萬分之二左右，折算一下甚至低于銀行貸款利率。所以購房者在簽訂合同的時候應(yīng)當要求約定一個合理的違約金計算比例，一般以銀行的貸款利率為標準比較公平。
  而購房人對晚交房的情況也要具體分析，通過調(diào)查研究看看開發(fā)商對于晚交房是否有免責的理由，比如非因開發(fā)商原因的小區(qū)設(shè)計、規(guī)劃變更。如果有免責的原因，開發(fā)商應(yīng)提出有關(guān)證明文件，該證明文件應(yīng)該是房管部門或法院予以認可的文件。如果開發(fā)商確有證明能夠免責的理由和文件，購房人則可以與開發(fā)商協(xié)商新的交房時間以及有關(guān)補償條款。補償?shù)姆绞揭话銥殚_發(fā)商向購房者支付鄰近地段、相同面積房屋的租金。
  由于房屋延期交付的時間充滿著不確定性，購房者應(yīng)該注意到訴訟時效的問題，及時行使自己的訴訟權(quán)。訴訟時效是指權(quán)利受法律保護的期限，若超過訴訟時效，當事人就喪失法律上的勝訴權(quán)。我國法律規(guī)定，從當事人知道或應(yīng)當知道自己的權(quán)利受侵害之日算起，訴訟時效為兩年。也就是說購房者應(yīng)當在合同約定的交房日的兩年內(nèi)行使訴訟權(quán)。如果你在訴訟時效期限內(nèi)向開發(fā)商主張上述權(quán)利，則新的訴訟時效就從你主張的日期起重新計算兩年。當然，要有相應(yīng)的證據(jù)來證明你的主張，如掛號信等書面證據(jù)，打電話口頭說說一般是不行的。
  
  

  查看全文↓ 2019-07-04 12:00:37
• 155****6165

  首先對于具體的交房條件，購房者在與開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》時就應(yīng)及時予以重視，對于一些重要問題應(yīng)通過附件、補充協(xié)議的形式加以約定，同時在合同中明確開發(fā)商未達到交付使用條件時的違約責任。
  其次在收房過程中，購房者一旦發(fā)現(xiàn)開發(fā)商擬交付房屋存在質(zhì)量問題、安全隱患，應(yīng)及時采取維權(quán)手段。有的購房者認為，開發(fā)商在不具備交房條件下交房是違約行為，事后可以按合同約定進行索賠，但實際上，如果購房者不提出、不主張，甚至以為“收了房再慢慢講道理”，卻不知道這種做法已放棄了自己的權(quán)利，等于默認了開發(fā)商的行為。
  關(guān)于商品房交房條件的認定問題有明確標準：“商品房交付使用應(yīng)經(jīng)綜合驗收合格，即應(yīng)當具有建設(shè)單位(即房開商)組織設(shè)計、勘察、施工、監(jiān)理五方驗收合格后簽署的《竣工驗收會議結(jié)論表》、消防驗收準許使用文件(規(guī)劃、環(huán)保等專業(yè)部門認為無需出具認可意見的除外);當事人雙方約定以《商品房買賣合同》(2000年示范文本)第八條中，“該商品房經(jīng)驗收合格”，作為交房條件的，《竣工驗收會議結(jié)論表》和消防驗收準許使用文件是必備文件，視為**低交房標準，當事人約定的交房條件高于上述標準的，以當事人約定為準;當事人約定的交房條件低于上述標準的，應(yīng)當滿足**低交房標準?！?br/> (一)檢驗相關(guān)文件是否齊全
  1、《竣工驗收備案表》**重要，《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收備案表》是目前收房環(huán)節(jié)中**應(yīng)該注意的文件。該表是建設(shè)部為規(guī)范工程竣工驗收備案的管理工作而制定的，它由設(shè)計、監(jiān)理、建設(shè)單位和施工單位四方合驗后，在工程竣工15天內(nèi)到建設(shè)行政主管部門竣工備案。
  2、《住宅質(zhì)量保證書》是開發(fā)商針對房屋質(zhì)量及保修期限、范圍作出的承諾，必須作為購房合同的附件，與購房合同具有同等的效力。
  3、《住宅使用說明書》是針對房屋設(shè)計、施工及驗收中的具體技術(shù)指標，如抗震指數(shù)、墻體結(jié)構(gòu)類型等作出的相關(guān)說明和提出注意事項。
  4、還要注意開發(fā)商能不能提供貨《建設(shè)工程質(zhì)量認定證書》、《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目竣工綜合驗收合格證》以及《實測面積登記表》。 (二)檢驗房屋本身是否合格
  1、檢測房屋面積。要求開發(fā)商出具《實測面積測繪報告》，根據(jù)房屋土地管理局所屬的專業(yè)測量單位對每一套房屋面積進行核定所得實測面積，核對其與銷售面積是否存在誤差，誤差率的范圍有多大;若實測面積誤差超出3%，可以中止收房。
  2、檢驗房屋質(zhì)量。購房者進行房屋驗收時需仔細檢查商品房質(zhì)量，如果存在問題，及時與開發(fā)商協(xié)商解決，根據(jù)問題的嚴重程度選擇退房或者維修等處理方式。 (三)注意驗收結(jié)果
  1、房屋檢驗沒有問題的：按實際驗收情況填寫《驗房交接表》等相關(guān)文件。
  2、如有不滿意的地方，可提出意見并將意見填寫在《驗房交接表》中，作為書面依據(jù)，如發(fā)展商未準備有關(guān)表格，買家應(yīng)另以書面形式將意見送交發(fā)展商。
  3、發(fā)現(xiàn)問題，買賣雙方可協(xié)商解決，如屬可整修內(nèi)容，應(yīng)協(xié)商并簽署有關(guān)整改維修文件，約定下次驗收時間(一般不超過30天)。

  查看全文↓ 2019-07-04 12:00:32
• 156****8047

  開發(fā)商未按合同時間交房，是需要支付違約金的，通常違約金的賠償金額及方式會在購房合同內(nèi)體現(xiàn)。
  根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第十六條 商品房銷售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人應(yīng)當訂立書面商品房買賣合同。商品房買賣合同應(yīng)當明確以下主要內(nèi)容：
  （一）當事人名稱或者姓名和住所
  （二）商品房基本狀況；
  （三）商品房的銷售方式
  （四）商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；
  （五）交付使用條件及日期
  （六）裝飾、設(shè)備標準承諾；
  （七）供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責任
  （八）公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；
  （九）面積差異的處理方式
  （十）辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；
  （十一）解決爭議的方法
  （十二）違約責任；
  （十三）雙方約定的其他事項。
  第三十條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當承擔違約責任。因不可抗力或者當事人在合同中約定的其他原因，需延期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當及時告知買受人。

  查看全文↓ 2019-07-04 12:00:27
• 157****6949

  房開商用于建設(shè)的施工圖紙按規(guī)定必須經(jīng)過規(guī)劃局、建設(shè)局的審批通過。
  你的情況，可以向當?shù)氐慕ㄎ从?，也可以到負責這個項目的建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督站反映（本市的質(zhì)監(jiān)站就有個專門的窗口接待房屋質(zhì)量類的投訴），另外，還可以向負責該項目的規(guī)劃局反映。
  你遇到的情況，應(yīng)該屬于房開商擅自更改房屋布局，除與跟上述部門放映外，可向房產(chǎn)局投訴房開商存在欺詐行為。還有，跟當?shù)叵麉f(xié)、315放映情況，也要向媒體投訴。

  查看全文↓ 2019-07-04 12:00:21
• 147****4366

  1，按合同約定來看，若合同內(nèi)有約定逾期交樓的違約賠償，您又滿意該賠償，則可按合同來辦；
  2、如果合同內(nèi)沒有明確約定，您可盡量向開發(fā)商爭取補償，因為目前房價漲幅較大，選擇退房很不劃算，若有精力的話，可向開發(fā)商磨到較大的補償，或者想當?shù)氐闹俨梦暾堉俨谩?br/>3、如果發(fā)現(xiàn)房屋整體質(zhì)量有問題，或有資金壓力或有更好的房子選擇，可選擇要求退房或換房，比如換到自己更滿意的新的一期樓盤去。
  
  

  查看全文↓ 2019-07-04 12:00:15

相關(guān)問題

• 問 ??開發(fā)商不按規(guī)劃修建怎么處罰？誰知道呢？
  答

  1、“開發(fā)商違反小區(qū)規(guī)劃的問題”：既然是違反“小區(qū)規(guī)劃”，就先找到小區(qū)的原規(guī)則設(shè)計方案和圖紙。2、“在報紙上發(fā)現(xiàn)規(guī)劃局的告示”：帶上有告示的報紙和小區(qū)的原規(guī)則方案，到規(guī)劃局去申請聽證或是提出異議，如果商鋪規(guī)劃還有被批準、還只是在公示階段，就有可能阻止變更。3、如果規(guī)劃局已經(jīng)批準道路變商鋪的規(guī)劃：你們提出異議規(guī)劃局不理睬時，可以到規(guī)劃局所屬的縣一級政府、或是其上一級規(guī)劃局提起行政復(fù)議，或者到法院直接提起行政訴訟，告規(guī)劃局違法批準小區(qū)道路變成商鋪。4、同時，還可以由業(yè)主代表到政府的信訪辦反映問題。5、此事，**好是有小區(qū)盡可能多的業(yè)主簽名共同反映。

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• 問 ??開發(fā)商怎么招商？誰知道呢？
  答

  現(xiàn)在的銷售人員拿其現(xiàn)在的銷售提成，而對于現(xiàn)在兼負責招商提成可以分為兩部分，如果現(xiàn)在招商已經(jīng)的完成的，可以給其全部招商提成，而如果現(xiàn)在的招商只進行了一部分，還需要后來專門的招商人員來共同完成得，提成可以銷售和招商各占50%，等該招商徹底完成發(fā)提成。

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• 問 ??開發(fā)商不辦決算怎么辦？誰知道呢？
  答

  如果說他們不按照合同支付違約金**直接有效的方法就是打電話投訴。找律師是伐不來的?，F(xiàn)在你可以打市長熱線投訴。或者消費者合法權(quán)益保護投訴電話啊。你已經(jīng)把你的錢拿去讓開發(fā)商使用了那么長時間就那么點違約金，你就退房是不伐算的。房子一定要要，違約金也一定要拿。老百姓掙錢不容易啊。

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• 問 ??開發(fā)商提前交房怎么辦？誰知道呢？
  答

  對于交房的時間，大家都會聲討開發(fā)商延期交房。但是有些時候開發(fā)商也會有提前交房的情況出現(xiàn)，但開發(fā)商提前交房好嗎？們一起來看一下開發(fā)商提前交房好處和開發(fā)商提前交房壞處！開發(fā)商提前交房好處：一般來說建筑封頂以后，電梯-水電-門窗-內(nèi)部公共區(qū)域-外部公共區(qū)域-實測面積-抹灰-外立面清洗還有很多工作要做，這個要看開發(fā)商自己的開發(fā)計劃了，處于預(yù)算計劃和成本考慮一般來說不會提前交房，如果是營銷需求或者其他變化在資金和工程進度允許的情況下，也可能提前交房，而且提前交房可以解凍開發(fā)商在政府的期房預(yù)售押金，對開發(fā)商的資金流轉(zhuǎn)也是有一定好處的。而對們業(yè)主來說，可以提前拿到房子，對房子的規(guī)劃裝修也有比較充足的時間安排等等，也是好事一件。開發(fā)商提前交房壞處：開發(fā)商提前交房是比較少的，所以**擔心的就是開發(fā)商在交房條件沒有達到的情況下利用購房者想快點兒收房的心理偷工減料，用“提前交房”掩蓋質(zhì)量問題，使業(yè)主們接受質(zhì)量不合格的房子，而業(yè)主們?nèi)绻炞质樟诉@種質(zhì)量有問題的房子，就等于放棄了法律賦予的權(quán)利，**終損害自己的利益，也讓開發(fā)商逃脫了責任。開發(fā)商提前交房一定要做請專業(yè)的驗房師來驗房，如果房子不合格的話堅決不能簽字收房。目測難以檢驗房屋質(zhì)量，尤其不要被開發(fā)商提供的簡單裝修所蒙蔽。手續(xù)證件不齊全的房屋不管什么理由，都要堅決不能接受。

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• 問 ??開發(fā)商怎么樣？誰知道呢？
  答

  1\國家對大幅增長的房地產(chǎn)交易價格及盲目性投資等問題非常重視,出臺一系列的政策措施來加以抑止\懲罰.2\由于這兩年國家多災(zāi)多難.在懲罰房地產(chǎn)的同時,提高儲備金率及信貸利率,在某些程度上大力抑止了購房者的購買剛性.并對部份中小型開發(fā)商造成了極大的困擾.全部由自有資金開發(fā)明顯壓力過大.銀行不放貸,某些中小型開發(fā)商.連飯都吃不飽了.3\歐州國家,特別是以美\英為首的國家,次貸所造成的經(jīng)濟危機前兆,部份私有銀行的倒閉,整體經(jīng)濟的回落下滑,所帶來全世界性的金融危機影響.4\國民由于今年物價暴漲而帶來的信心缺失.

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