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• 133****1458

  有永久性使用權(quán)，繼承權(quán)，沒有所有權(quán)。
  小產(chǎn)權(quán)，所謂“小產(chǎn)權(quán)”是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”，又叫“小產(chǎn)權(quán)”。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證的所謂小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)，實(shí)際上沒有真正的產(chǎn)權(quán)。這種房沒有國(guó)家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購(gòu)房合同國(guó)土房管局也不會(huì)給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證也不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。
  購(gòu)買風(fēng)險(xiǎn)
  1、鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房只具備普通商品房的使用性質(zhì)，不具備普通商品房的法律性質(zhì)。所以購(gòu)房者的購(gòu)房合同在法律看，屬于無效合同。
  2、如果遇到國(guó)家征地拆遷，由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房沒有國(guó)家認(rèn)可的合法產(chǎn)權(quán)，購(gòu)房人實(shí)際只擁有房屋的永久使用權(quán)，所以其拆遷補(bǔ)償要比普通商品房低很多。
  3、由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房沒有在房管部門備案，不在政府機(jī)構(gòu)對(duì)商品房的統(tǒng)一管理范圍內(nèi)，這樣在使用房屋的過程中，如果遇到一些房屋質(zhì)量問題、公共設(shè)施維護(hù)問題，無法有效維護(hù)權(quán)利。
  4、開發(fā)資金和建筑質(zhì)量一般是需要銀行和政府進(jìn)行監(jiān)管的，而鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房在這方面比較薄弱，幾乎沒有得力的監(jiān)管機(jī)構(gòu)，主要依靠開發(fā)商自律進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。
  5、房地產(chǎn)市場(chǎng)整頓風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)猷l(xiāng)產(chǎn)權(quán)房不屬于商品房，而農(nóng)村宅基地按照法律規(guī)定，宅基地上面的住房不允許向城市居民出售，宅基地由村集體享有土地所有權(quán)，村民享有使用權(quán)、繼承權(quán)，但是不能轉(zhuǎn)賣。以新農(nóng)村名義建設(shè)的住宅除了村民自住的部分，流向城市居民的部分還沒有明確的處置和管理辦法。

  查看全文↓ 2019-06-29 08:42:02
• 154****6923

  看房產(chǎn)證的顏色，如果是紅色的，就是大產(chǎn)權(quán)房，如果是綠色的，就是小產(chǎn)權(quán)房。另外，看房產(chǎn)證上蓋的章是你們當(dāng)?shù)氐姆抗芫值恼拢ù螽a(chǎn)權(quán)）還是你們當(dāng)?shù)卣恼拢ㄐ‘a(chǎn)權(quán)）。
  所謂"小產(chǎn)權(quán)"是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村委會(huì)頒發(fā)，所以叫做"鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)"，又叫"小產(chǎn)權(quán)"。

  查看全文↓ 2019-06-29 08:41:57
• 157****0831

  小產(chǎn)權(quán)房的特征
  小產(chǎn)權(quán)房不是一個(gè)法律術(shù)語，它是從現(xiàn)實(shí)生活中衍生出來的概念。所謂小產(chǎn)權(quán)房，就是指建設(shè)在農(nóng)村集體所有土地上的商品性質(zhì)的房屋，房屋建設(shè)目的是為了出售，而購(gòu)買者是非本村集體經(jīng)濟(jì)組織的城鎮(zhèn)居民或其他農(nóng)村人口。
  （一）小產(chǎn)權(quán)房法律屬性
  目前國(guó)家不承認(rèn)購(gòu)買者的所有權(quán)，購(gòu)買人不能取得國(guó)家發(fā)放的房屋所有權(quán)證書，相對(duì)于符合國(guó)家法律、能夠取得房屋所有權(quán)證書、土地使用權(quán)證的商品房，上述類型的非法建設(shè)由于沒有經(jīng)過政府征地和土地出讓手續(xù)，因此無法辦理產(chǎn)權(quán)證和土地使用證，只能取得鄉(xiāng)、村一級(jí)組織發(fā)放的不被國(guó)家承認(rèn)的所謂產(chǎn)權(quán)證書，所以被稱為小產(chǎn)權(quán)房。
  對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房我們要有一個(gè)準(zhǔn)確的法律界定，小產(chǎn)權(quán)房它實(shí)際上是一個(gè)無產(chǎn)權(quán)房。之所以說它是無產(chǎn)權(quán)的，因?yàn)槲覀冎牢覀兤綍r(shí)買的商品房是有兩證的，一個(gè)是房屋所有權(quán)證，還有一個(gè)是土地使用權(quán)證。而對(duì)現(xiàn)在所說的小產(chǎn)權(quán)房，這兩個(gè)證都沒有，沒有進(jìn)行土地的登記也沒有進(jìn)行房屋的登記。所以實(shí)際上這樣的房屋是沒有任何產(chǎn)權(quán)的。所以準(zhǔn)確地說，產(chǎn)權(quán)對(duì)房屋和土地而言沒有大小之分，要從有無產(chǎn)權(quán)上，而不是從產(chǎn)權(quán)大小上面界定，小產(chǎn)權(quán)房就是無產(chǎn)權(quán)房。
  （二）、小產(chǎn)權(quán)房的特點(diǎn)
  其一，集體土地建設(shè)的房屋?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”**重要的特點(diǎn)就是在集體土地上開發(fā)的房屋，我國(guó)現(xiàn)行法律法規(guī)規(guī)定，農(nóng)村土地一般歸農(nóng)村集體所有，如果要在農(nóng)村集體土地上進(jìn)行商品房開發(fā)并公開向社會(huì)銷售，必須先經(jīng)國(guó)家征收，把集體土地變性，成為國(guó)有土地，再出讓給開發(fā)商，開發(fā)商向國(guó)家交納土地出讓金等稅費(fèi)后，才能進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。
  其二，沒有“五證”。商品房之所以公開出售，其主要是具備開發(fā)的條件，“五證”齊全，即國(guó)有土地使用證、規(guī)劃許可證、規(guī)劃工程許可證、施工許可證、商品房預(yù)（銷）售許可證。而“小產(chǎn)權(quán)房”由于缺乏國(guó)有土地使用證，也就談不上規(guī)劃許可證等“四證”。
  其三，價(jià)格便宜?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”好賣，**主要的是其售價(jià)相對(duì)便宜，甚至比正常商品房便宜一半以上，因?yàn)樗缓饔猛恋刭M(fèi)、土地出讓金及各種稅費(fèi)等費(fèi)用，所以價(jià)格低廉。
  其四，無合法產(chǎn)權(quán)。小產(chǎn)權(quán)房無法進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)登記，不能辦理房屋所有權(quán)證。城市居民購(gòu)買“小產(chǎn)權(quán)房”，無法在房屋登記機(jī)構(gòu)辦理房屋登記，領(lǐng)取房屋所有權(quán)證書。
  其五，開發(fā)違規(guī)較多。開發(fā)“小產(chǎn)權(quán)房”，不像開發(fā)商品房那樣嚴(yán)格，大多是村或無開發(fā)資質(zhì)的公司自己開發(fā)，有的是建設(shè)公司開發(fā)，也有的是一些單位或個(gè)人參與開發(fā)，缺乏開發(fā)的必備資質(zhì)和公司營(yíng)業(yè)條件，房屋設(shè)計(jì)及建筑質(zhì)量得不到保障。
  （三）、小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)模式
  “小產(chǎn)權(quán)房”從無到有，從小到大，從體到多片，期間經(jīng)歷了很長(zhǎng)的時(shí)間。大體主要有以下四種模式：
  1、由村或鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）主導(dǎo)開發(fā)，以“舊村改造”、“新農(nóng)村建設(shè)”、“農(nóng)民新村”等名義，利用存量宅基地或集體用地，甚至占用耕地建造住宅，除滿足當(dāng)?shù)剞r(nóng)民的居住需求外，將其中一部分進(jìn)行“市場(chǎng)化銷售”,以彌補(bǔ)建造住宅的所需資金不足問題，并將所獲收益歸集體所有,向全體村民分紅,并由村委會(huì)進(jìn)行物業(yè)管理,安置村民就業(yè)。這種類型主要分布在城鄉(xiāng)結(jié)合部、擬劃為城鎮(zhèn)區(qū)域的廣大集體土地區(qū)域（比如武陟縣城的城關(guān)鎮(zhèn)）。此類房屋一般以成片開發(fā)為主，也有的是數(shù)棟、十幾棟不等。這是小產(chǎn)權(quán)房**普遍的一種模式。
  2、開發(fā)商借建造安置房機(jī)會(huì)，搭車搞“房產(chǎn)開發(fā)”形成的小產(chǎn)權(quán)法。上世紀(jì)九十年代初，由于城市化發(fā)展和城市建設(shè)的需要，為安排城市拆遷戶居住，而在城鄉(xiāng)結(jié)合部等城市總體規(guī)劃區(qū)域內(nèi)但尚屬于集體土地上開發(fā)建設(shè)的動(dòng)遷房、和安置房，其中少量房屋開發(fā)商拿出來悄悄出售，以彌補(bǔ)資金不足問題。
  3、開發(fā)企業(yè)直接從鄉(xiāng)或村租賃30—50年不等的農(nóng)村集體土地，以農(nóng)業(yè)觀光園、農(nóng)業(yè)采摘園等農(nóng)業(yè)開發(fā)為名圈地進(jìn)行住房開發(fā)。這種模式正逐漸成為小產(chǎn)權(quán)房的重要模式。通過村委會(huì)租賃村里的土地,以農(nóng)業(yè)項(xiàng)目開發(fā)為名,將一部分土地建設(shè)成為瓜果、蔬菜、養(yǎng)殖等農(nóng)產(chǎn)品開發(fā)基地,另一部分則以農(nóng)業(yè)用房的名義開發(fā)成為低密度、高檔次的商品房予以出售;有的借農(nóng)業(yè)開發(fā)之名,實(shí)為個(gè)人租賃農(nóng)業(yè)用地,簽定長(zhǎng)期租地合約,然后自己建造別墅對(duì)外銷售。購(gòu)買對(duì)象多數(shù)是城鎮(zhèn)居民，有的購(gòu)買是為了周末度假之用，有的則是買下出租給外地人種植；也有的是城市中心區(qū)房?jī)r(jià)奇高而買之居住的；還有的是為了作為第二套住房之用。
  4、由村或農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織出地，開發(fā)商出資金雙方聯(lián)合搞房產(chǎn)開發(fā)，約定按比例分成房屋，各自銷售自己分得的房屋。主要分布在城鄉(xiāng)結(jié)合部農(nóng)村集體土地范圍內(nèi)（如武陟縣以東仲村）。
  （四）、小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn)
  對(duì)于一個(gè)規(guī)范的房地產(chǎn)市場(chǎng)來說，商品房根本無所謂產(chǎn)權(quán)“大、小”、“國(guó)有”“集體”之分。所謂“小產(chǎn)權(quán)房”，即是無產(chǎn)權(quán)房，屬于非法產(chǎn)物。而“小產(chǎn)權(quán)房”、價(jià)格之低也是個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)，然而在低價(jià)的背后即隱藏著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。相當(dāng)多的購(gòu)房者對(duì)其購(gòu)買的風(fēng)險(xiǎn)重視不夠或缺乏認(rèn)識(shí)。
  其一，購(gòu)買者的合法權(quán)益無保障：無法辦理房屋登記，國(guó)家不頒發(fā)房屋所有權(quán)證，業(yè)主的占有、使用、收益、處分的權(quán)益無法得到充分有效的保護(hù)。建設(shè)部2007年6月份購(gòu)買“小產(chǎn)權(quán)房”風(fēng)險(xiǎn)提醒曾指出：非集體經(jīng)濟(jì)組織成員購(gòu)買此類房，將無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，合法權(quán)益難以得到保護(hù)。有些項(xiàng)目允諾辦理的“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”、“小產(chǎn)權(quán)”均不符合法律規(guī)定，不受法律保護(hù)，即不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅等合法手續(xù)。根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行的土地管理法等有關(guān)法規(guī)，非集體經(jīng)濟(jì)組織成員（即城市居民）購(gòu)買農(nóng)村集體土地上開發(fā)建設(shè)的房屋，沒有土地管理部門統(tǒng)一發(fā)放的國(guó)有土地使用證、規(guī)劃部門發(fā)放的規(guī)劃許可證、建設(shè)部門的施工許可證，更沒有房屋管理部門發(fā)放的商品房銷（預(yù)）售許可證，購(gòu)買“小產(chǎn)權(quán)房”后，將無法辦理《物權(quán)法》、《房屋登記辦法》所規(guī)定的房屋登記，并領(lǐng)取房屋所有權(quán)證書；業(yè)主在房屋使用過程中的占有、使用、收益、處分等合法權(quán)益得不到法律的保護(hù)，即使作為完全自住的房屋，沒有房屋登記、沒有房屋產(chǎn)權(quán)證，就意味著購(gòu)房人不是合法產(chǎn)權(quán)，不能以法律為武器來維護(hù)自身的權(quán)益。一旦集體要求收回土地、房屋或者因?yàn)檎?guī)劃，要求排除房屋，購(gòu)房人將得不到法律支持。國(guó)土資源部相關(guān)負(fù)責(zé)人就曾公開指出：“土地征收，未來如果涉及到道路、市政等規(guī)劃變更，國(guó)家要對(duì)該片土地進(jìn)行征收，只能對(duì)土地的實(shí)際所有人——當(dāng)?shù)卮彐?zhèn)作出補(bǔ)償，而不對(duì)購(gòu)房者進(jìn)行補(bǔ)償?！眹?guó)家的拆遷補(bǔ)貼只會(huì)給集體土地原來的“村民”，購(gòu)買人將會(huì)得不到任何拆遷安置補(bǔ)貼。
  其二，買賣交易合同無效：無效買賣合同得不到法律保護(hù)。根據(jù)《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，村民在本村或者本鎮(zhèn)建房是合法的，有些村集體經(jīng)濟(jì)組織在本村集體土地上集中建設(shè)農(nóng)民住宅樓，用于安置本集體經(jīng)濟(jì)組織成員也是法律允許的。但以比較低的價(jià)格擴(kuò)大向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外成員即城市居民銷售是違反有關(guān)法律規(guī)定的。開發(fā)建設(shè)的“小房產(chǎn)權(quán)”、“地產(chǎn)房”，其本身的開發(fā)行為就不合法，而不具備合法用地手續(xù)、合法開發(fā)手續(xù)和商品房合同買賣行為的“小產(chǎn)權(quán)房”、“地產(chǎn)房”的交易買賣合同是無效合同，而無效的買賣合同得不到法律的保護(hù)。國(guó)土資源部曾指出：購(gòu)買“小產(chǎn)權(quán)房”此類購(gòu)房合同或協(xié)議不受目前的法律保護(hù)，村委會(huì)若要收回房子，購(gòu)房者在法院也得不到支持。
  其三，購(gòu)房者權(quán)利無法正常行使：交易、轉(zhuǎn)讓、繼承受到很大限制。
  由于“小產(chǎn)品房”只能用于本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，在市場(chǎng)交易過程中，不能到統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場(chǎng)和房交會(huì)公開交易，只能進(jìn)行私下交易，風(fēng)險(xiǎn)加大，交易受到很大限制；在房屋使用過程中，諸如戶口辦理、子女上學(xué)、暖氣費(fèi)發(fā)放、過戶、繼承、抵押、公證等日常生活中受到極大限制，房屋價(jià)值無法得到充分體現(xiàn)、延續(xù)；購(gòu)房人無法行使享受正常的權(quán)利和應(yīng)有的效力。
  其四，房屋自身的風(fēng)險(xiǎn)：缺乏法律的約束和限制。
  我國(guó)對(duì)商品房的開發(fā)、銷售、物業(yè)管理都有著嚴(yán)格的監(jiān)管制度，對(duì)商品房的設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理都有一定的標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)范，對(duì)商品房竣工項(xiàng)目都有相應(yīng)的一套驗(yàn)收備案合格制度。因此，購(gòu)買商品房的風(fēng)險(xiǎn)較小，房屋產(chǎn)品質(zhì)量具有保證，問題出現(xiàn)后也有一定的保護(hù)措施。而“小產(chǎn)權(quán)房”從土地到開發(fā)建設(shè)到銷售，都無法得到相應(yīng)的監(jiān)督、驗(yàn)收保障制度，房屋產(chǎn)品質(zhì)量不能得到有效保證，而且房屋本身的質(zhì)量問題出現(xiàn)后，其救濟(jì)及整修途徑也較少，購(gòu)買人購(gòu)買后風(fēng)險(xiǎn)較大。
  

  查看全文↓ 2019-06-29 08:41:51

相關(guān)問題

• 問 ??小產(chǎn)權(quán)房擁有哪些權(quán)利？小產(chǎn)權(quán)房的土地所有權(quán)是屬于哪種？
  答

  小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，亦稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”。產(chǎn)權(quán)房是指具有國(guó)家建設(shè)部監(jiān)制的中華人民共和國(guó)房屋所有權(quán)證和國(guó)有或集體土地使用證的產(chǎn)權(quán)清晰的房產(chǎn)，包括住房和商業(yè)用房以及綜合用房。使用權(quán)房是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)和住房分配體制下的產(chǎn)物，俗稱公房。該房屋的產(chǎn)權(quán)屬于國(guó)家或集體，不過，這項(xiàng)使用權(quán)是從所有權(quán)分離出來的一項(xiàng)獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)權(quán)，允許使用權(quán)人（公房承租人）在一定范圍內(nèi)通過一定方式轉(zhuǎn)讓或交換房屋使用權(quán)，所獲收益扣除應(yīng)繳稅費(fèi)后歸使用權(quán)人所有。國(guó)家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫“大產(chǎn)權(quán)房”，國(guó)家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫“小產(chǎn)權(quán)房”。大、小產(chǎn)權(quán)房的爭(zhēng)議不在房屋所有權(quán)，而是土地使用權(quán)。對(duì)小產(chǎn)權(quán)的解釋主要有3種：1. 是針對(duì)發(fā)展商的產(chǎn)權(quán)而言，將發(fā)展商的產(chǎn)權(quán)叫大產(chǎn)權(quán)，購(gòu)房人的產(chǎn)權(quán)叫小產(chǎn)權(quán)，這種叫法是因?yàn)橘?gòu)房人的產(chǎn)權(quán)是由發(fā)展商一個(gè)產(chǎn)權(quán)分割來的。2. 是按房屋再轉(zhuǎn)讓時(shí)是否需要繳納土地出讓金來區(qū)分的，不用再繳土地出讓金的叫大產(chǎn)權(quán)，要補(bǔ)繳土地出讓金的叫小產(chǎn)權(quán)。按這種解釋普通商品房就是大產(chǎn)權(quán)房，經(jīng)濟(jì)適用房就是小產(chǎn)權(quán)房。3. 是按產(chǎn)權(quán)證的發(fā)證機(jī)關(guān)來區(qū)分的，國(guó)家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫大產(chǎn)權(quán)，國(guó)家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書的叫小產(chǎn)權(quán)，又被稱為鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。前兩個(gè)解釋的小產(chǎn)權(quán)是合法的，只要交足購(gòu)房款，或轉(zhuǎn)讓時(shí)補(bǔ)繳土地出讓金即可自由買賣，其法律規(guī)定較為明確。而第三個(gè)解釋的小產(chǎn)權(quán)的法律屬性存在較大爭(zhēng)議，拿不到真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)證。產(chǎn)權(quán)房是指依法擁有房屋所有權(quán)及土地使用權(quán)的房屋。業(yè)主對(duì)房屋享有占有、使用、處分、收益的權(quán)利，并且，業(yè)主還可以將該房屋進(jìn)行抵押貸款。在房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)，業(yè)主是房屋的所有權(quán)人和土地使用人。業(yè)主的房屋可以自行出租、出售，也可以繼承、贈(zèng)與。使用權(quán)的房屋是指公房的承租人使用的房屋，使用權(quán)人就是承租人。承租人不得擅自轉(zhuǎn)讓承租權(quán)，也不得拖欠租金，也不得出租、出售房屋。

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• 問 請(qǐng)問小產(chǎn)權(quán)房擁有哪些權(quán)利？
  答

  按照《憲法》規(guī)定，農(nóng)村的集體土地，屬農(nóng)村集體所有?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”由于建造在農(nóng)村集體土地上，作為農(nóng)村集體的合法財(cái)產(chǎn)，應(yīng)該具有一般意義上的公民房屋財(cái)產(chǎn)和土地財(cái)產(chǎn)權(quán)利。但現(xiàn)行的《土地管理法》卻將農(nóng)民對(duì)集體土地的這一重要權(quán)利付之闕如。不僅如此，由于與城市政府的利益相違，雖然現(xiàn)實(shí)中小產(chǎn)權(quán)房比比皆是，但把小產(chǎn)權(quán)房界定為“非法”的聲音一直強(qiáng)勁。國(guó)務(wù)院在1999年曾經(jīng)發(fā)文規(guī)定，農(nóng)民住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅。同時(shí)要求有關(guān)部門，“不得為違法建造和購(gòu)買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證”。

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• 問 如何證明小產(chǎn)權(quán)房的所有權(quán)？
  答

  小產(chǎn)權(quán)房所有權(quán)證明困難，不被官方認(rèn)可。建議投資者考慮正規(guī)房產(chǎn)，避免風(fēng)險(xiǎn)。

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• 問 ??小產(chǎn)權(quán)房擁有哪些權(quán)利？請(qǐng)問小產(chǎn)權(quán)房、產(chǎn)權(quán)房、使用權(quán)房有什么區(qū)別？
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  小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，亦稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”。產(chǎn)權(quán)房是指具有國(guó)家建設(shè)部監(jiān)制的中華人民共和國(guó)房屋所有權(quán)證和國(guó)有或集體土地使用證的產(chǎn)權(quán)清晰的房產(chǎn)，包括住房和商業(yè)用房以及綜合用房。使用權(quán)房是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)和住房分配體制下的產(chǎn)物，俗稱公房。該房屋的產(chǎn)權(quán)屬于國(guó)家或集體，不過，這項(xiàng)使用權(quán)是從所有權(quán)分離出來的一項(xiàng)獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)權(quán)，允許使用權(quán)人（公房承租人）在一定范圍內(nèi)通過一定方式轉(zhuǎn)讓或交換房屋使用權(quán)，所獲收益扣除應(yīng)繳稅費(fèi)后歸使用權(quán)人所有。國(guó)家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫“大產(chǎn)權(quán)房”，國(guó)家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫“小產(chǎn)權(quán)房”。大、小產(chǎn)權(quán)房的爭(zhēng)議不在房屋所有權(quán)，而是土地使用權(quán)。對(duì)小產(chǎn)權(quán)的解釋主要有3種：1. 是針對(duì)發(fā)展商的產(chǎn)權(quán)而言，將發(fā)展商的產(chǎn)權(quán)叫大產(chǎn)權(quán)，購(gòu)房人的產(chǎn)權(quán)叫小產(chǎn)權(quán)，這種叫法是因?yàn)橘?gòu)房人的產(chǎn)權(quán)是由發(fā)展商一個(gè)產(chǎn)權(quán)分割來的。2. 是按房屋再轉(zhuǎn)讓時(shí)是否需要繳納土地出讓金來區(qū)分的，不用再繳土地出讓金的叫大產(chǎn)權(quán)，要補(bǔ)繳土地出讓金的叫小產(chǎn)權(quán)。按這種解釋普通商品房就是大產(chǎn)權(quán)房，經(jīng)濟(jì)適用房就是小產(chǎn)權(quán)房。3. 是按產(chǎn)權(quán)證的發(fā)證機(jī)關(guān)來區(qū)分的，國(guó)家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫大產(chǎn)權(quán)，國(guó)家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書的叫小產(chǎn)權(quán)，又被稱為鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。前兩個(gè)解釋的小產(chǎn)權(quán)是合法的，只要交足購(gòu)房款，或轉(zhuǎn)讓時(shí)補(bǔ)繳土地出讓金即可自由買賣，其法律規(guī)定較為明確。而第三個(gè)解釋的小產(chǎn)權(quán)的法律屬性存在較大爭(zhēng)議，拿不到真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)證。產(chǎn)權(quán)房是指依法擁有房屋所有權(quán)及土地使用權(quán)的房屋。業(yè)主對(duì)房屋享有占有、使用、處分、收益的權(quán)利，并且，業(yè)主還可以將該房屋進(jìn)行抵押貸款。在房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)，業(yè)主是房屋的所有權(quán)人和土地使用人。業(yè)主的房屋可以自行出租、出售，也可以繼承、贈(zèng)與。使用權(quán)的房屋是指公房的承租人使用的房屋，使用權(quán)人就是承租人。承租人不得擅自轉(zhuǎn)讓承租權(quán)，也不得拖欠租金，也不得出租、出售房屋。但是，國(guó)家為了保護(hù)承租人的合法權(quán)益，承租人享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，如果房屋拆遷，則業(yè)主應(yīng)當(dāng)合理安置承租人，給予承租人安置同樣面積的房屋承租。當(dāng)然，經(jīng)雙方協(xié)商一致，也可以給予相應(yīng)的貨幣補(bǔ)償。一種是單位的福利房，這樣的房屋的產(chǎn)權(quán)是單位的，個(gè)人只有居住權(quán)，單位可以隨時(shí)收回，還有就是小產(chǎn)權(quán)房，多數(shù)是由舊村改造或還建的，大產(chǎn)權(quán)是村子里的，個(gè)人手上只有使用權(quán)和居住權(quán)。

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• 問 ??小產(chǎn)權(quán)房所有權(quán)是怎么確定的？
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  小產(chǎn)權(quán)房**新政策2018《意見》明確規(guī)定，“對(duì)于借戶籍制度改革或者擅自通過‘村改居’等方式非經(jīng)法定征收程序?qū)⑥r(nóng)民集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織非法出讓或出租集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)、城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地、農(nóng)民住宅或‘小產(chǎn)權(quán)房’等違法用地，不得登記發(fā)證。對(duì)于不依法依規(guī)進(jìn)行土地確權(quán)登記發(fā)證或登記簿規(guī)范造成嚴(yán)重后果的，嚴(yán)肅追究有關(guān)人員責(zé)任”。對(duì)于在確權(quán)登記中出現(xiàn)的土地糾紛矛盾，朱留華稱，農(nóng)村集體土地確權(quán)登記的原則是糾紛矛盾不調(diào)解完，將不予以登記發(fā)證。小產(chǎn)權(quán)房能買嗎?小產(chǎn)權(quán)房能買嗎?能不能買，我們要考慮的是買來的用途，是自己住還是轉(zhuǎn)讓。如果是自己住的話，盡量找成規(guī)模的，即該樓層已成片區(qū)，政府拆遷也不可能說拆就拆。并且購(gòu)買協(xié)議盡可能叫上多幾個(gè)見證人并在協(xié)議書上簽名，協(xié)議書內(nèi)容要包括各方面的內(nèi)容，如政策允許原戶主或村委應(yīng)該主動(dòng)協(xié)助買主辦理過戶手續(xù)、房屋售出后，買主永久擁有該房子，并遇政府拆遷或其他因素，所有賠償都?xì)w買主所有、原戶主或村委售出房產(chǎn)后，單方面違約賠償買主購(gòu)房款的3倍等等協(xié)議合同。但如果是投資的話暫時(shí)就不要考慮了，在小產(chǎn)權(quán)房的**新政策下，轉(zhuǎn)手不方便，且收入也不會(huì)很大(目前現(xiàn)狀情況下)。小產(chǎn)權(quán)房有房產(chǎn)證嗎?小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村委會(huì)頒發(fā)小產(chǎn)權(quán)房的流通轉(zhuǎn)讓存在很多的限制，因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房只具備了普通商品房的使用性質(zhì)，但不具備普通商品房的法律性質(zhì)，其實(shí)并不是商品房,更不會(huì)有房產(chǎn)證。小產(chǎn)權(quán)房屋買賣合同范本小產(chǎn)權(quán)房屋買賣是很多業(yè)主關(guān)心的一個(gè)問題，小產(chǎn)權(quán)房屋買賣合同范本也有很多人想知道，這里為大家提供一份小產(chǎn)權(quán)房屋買賣合同參考范本，但按照目前的相關(guān)規(guī)定等來看小產(chǎn)權(quán)房屋買賣是有比較大的風(fēng)險(xiǎn)的，小產(chǎn)權(quán)房屋只有集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的成員間可以買賣，是不能上市轉(zhuǎn)讓，也不能公證，所以大家一定要注意。小產(chǎn)權(quán)房交易注意事項(xiàng)1、看開發(fā)主體是否合法。實(shí)施城中村土地開發(fā)的主體可以是村民，還可以是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織依法成立的具備法人資格和房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，也可以是村委會(huì)依法委托的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。但主體一定要取得合法開發(fā)土地的資格。

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