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  小產(chǎn)權(quán)房**新政策2018
  《意見(jiàn)》明確規(guī)定，“對(duì)于借戶籍制度改革或者擅自通過(guò)‘村改居’等方式非經(jīng)法定征收程序?qū)⑥r(nóng)民集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織非法出讓或出租集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)、城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地、農(nóng)民住宅或‘小產(chǎn)權(quán)房’等違法用地，不得登記發(fā)證。對(duì)于不依法依規(guī)進(jìn)行土地確權(quán)登記發(fā)證或登記簿規(guī)范造成嚴(yán)重后果的，嚴(yán)肅追究有關(guān)人員責(zé)任”。
  對(duì)于在確權(quán)登記中出現(xiàn)的土地糾紛矛盾，朱留華稱，農(nóng)村集體土地確權(quán)登記的原則是糾紛矛盾不調(diào)解完，將不予以登記發(fā)證。
  小產(chǎn)權(quán)房能買(mǎi)嗎?
  小產(chǎn)權(quán)房能買(mǎi)嗎?能不能買(mǎi)，我們要考慮的是買(mǎi)來(lái)的用途，是自己住還是轉(zhuǎn)讓。如果是自己住的話，盡量找成規(guī)模的，即該樓層已成片區(qū)，政府拆遷也不可能說(shuō)拆就拆。并且購(gòu)買(mǎi)協(xié)議盡可能叫上多幾個(gè)見(jiàn)證人并在協(xié)議書(shū)上簽名，協(xié)議書(shū)內(nèi)容要包括各方面的內(nèi)容，如政策允許原戶主或村委應(yīng)該主動(dòng)協(xié)助買(mǎi)主辦理過(guò)戶手續(xù)、房屋售出后，買(mǎi)主永久擁有該房子，并遇政府拆遷或其他因素，所有賠償都?xì)w買(mǎi)主所有、原戶主或村委售出房產(chǎn)后，單方面違約賠償買(mǎi)主購(gòu)房款的3倍等等協(xié)議合同。但如果是投資的話暫時(shí)就不要考慮了，在小產(chǎn)權(quán)房的**新政策下，轉(zhuǎn)手不方便，且收入也不會(huì)很大(目前現(xiàn)狀情況下)。
  小產(chǎn)權(quán)房有房產(chǎn)證嗎?
  小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門(mén)頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村委會(huì)頒發(fā)小產(chǎn)權(quán)房的流通轉(zhuǎn)讓存在很多的限制，因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房只具備了普通商品房的使用性質(zhì)，但不具備普通商品房的法律性質(zhì)，其實(shí)并不是商品房,更不會(huì)有房產(chǎn)證。
  小產(chǎn)權(quán)房屋買(mǎi)賣(mài)合同范本
  小產(chǎn)權(quán)房屋買(mǎi)賣(mài)是很多業(yè)主關(guān)心的一個(gè)問(wèn)題，小產(chǎn)權(quán)房屋買(mǎi)賣(mài)合同范本也有很多人想知道，這里為大家提供一份小產(chǎn)權(quán)房屋買(mǎi)賣(mài)合同參考范本，但按照目前的相關(guān)規(guī)定等來(lái)看小產(chǎn)權(quán)房屋買(mǎi)賣(mài)是有比較大的風(fēng)險(xiǎn)的，小產(chǎn)權(quán)房屋只有集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的成員間可以買(mǎi)賣(mài)，是不能上市轉(zhuǎn)讓?zhuān)膊荒芄C，所以大家一定要注意。
  小產(chǎn)權(quán)房交易注意事項(xiàng)
  1、看開(kāi)發(fā)主體是否合法。實(shí)施城中村土地開(kāi)發(fā)的主體可以是村民，還可以是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織依法成立的具備法人資格和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，也可以是村委會(huì)依法委托的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。但主體一定要取得合法開(kāi)發(fā)土地的資格。

  查看全文↓ 2018-11-27 16:07:09
• 135****8384

  所謂“小產(chǎn)權(quán)房”，是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門(mén)頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，又叫“小產(chǎn)權(quán)房”。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證的所謂小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)，實(shí)際上沒(méi)有真正的產(chǎn)權(quán)。這種房沒(méi)有國(guó)家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購(gòu)房合同國(guó)土房管局也不會(huì)給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證也不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。因此，“小產(chǎn)權(quán)房”不具備合法性。
  小產(chǎn)權(quán)房是這幾年我國(guó)在土地住房管理上出現(xiàn)的棘手問(wèn)題。特別是隨著多年城市房?jī)r(jià)暴漲，住房矛盾尖銳，小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題愈加突出地表現(xiàn)出來(lái)。在如何處理小產(chǎn)權(quán)房上爭(zhēng)議非常大。一部分人認(rèn)為，所謂小產(chǎn)權(quán)房是一個(gè)根本不存在的東西，即沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，根本談不上承認(rèn)不承認(rèn)、確權(quán)不確權(quán)，一律是違法住房、違法占地，應(yīng)該一律予以清理；另一部分人認(rèn)為，應(yīng)該承認(rèn)現(xiàn)實(shí)現(xiàn)狀，承認(rèn)歷史遺留問(wèn)題，是城市高房?jī)r(jià)逼迫許多城市市民無(wú)奈去購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房，應(yīng)該坦然面對(duì)現(xiàn)實(shí)，妥善處理小產(chǎn)權(quán)房權(quán)屬問(wèn)題。
  筆者此前傾向于前者，但是，在國(guó)土部把小產(chǎn)權(quán)房處理問(wèn)題擺上日程并提出要在試點(diǎn)基礎(chǔ)上處理小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題后，經(jīng)過(guò)進(jìn)一步深入了解，小產(chǎn)權(quán)房并不是如此前所說(shuō)的一概不予承認(rèn)那么簡(jiǎn)單，其問(wèn)題相當(dāng)復(fù)雜。如果簡(jiǎn)單地統(tǒng)統(tǒng)不予承認(rèn)，可能會(huì)傷及一部分群眾和市民。比如深圳的情況：截至2011年底，深圳小產(chǎn)權(quán)房違法建筑達(dá)到37.94萬(wàn)棟，建筑面積達(dá)4.05億平方米，是深圳市總建筑面積的49.27%。如果不考慮歷史遺留問(wèn)題，不面對(duì)現(xiàn)實(shí)現(xiàn)狀，對(duì)將近一半建筑面積的小產(chǎn)權(quán)房給予全部否定，全部按照違法違建對(duì)待，那么，肯定傷及一大部分群眾權(quán)益，弄不好將會(huì)引發(fā)群體性事件，從而影響到穩(wěn)定大局。
  處理小產(chǎn)權(quán)房既要考慮歷史遺留問(wèn)題，又要直面現(xiàn)實(shí)、面對(duì)現(xiàn)狀；既要考慮土地管理制度和法律，又要兼顧公平公正；既要從國(guó)家整體利益出發(fā)，又不能不考慮一部分群體的特殊訴求?，F(xiàn)在看，小產(chǎn)權(quán)房不是要不要確權(quán)的問(wèn)題，而是如何確權(quán)，如何在法律法規(guī)下考慮歷史原因、面對(duì)現(xiàn)實(shí)現(xiàn)狀、考慮多數(shù)人利益和兼顧公平公正上予以確權(quán)。筆者有一個(gè)不周全的考慮是，總體來(lái)說(shuō)要以失地農(nóng)民利益為核心，探索小產(chǎn)權(quán)房如何確權(quán)問(wèn)題，制定確權(quán)標(biāo)準(zhǔn)。比如：對(duì)于農(nóng)民宅基地上建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房，無(wú)論出售與否、出售給誰(shuí)，都應(yīng)該給予確權(quán)。這既維護(hù)了農(nóng)民權(quán)益利益，又照顧到了城市市民購(gòu)買(mǎi)其小產(chǎn)權(quán)房的利益，同時(shí)，也在農(nóng)村農(nóng)民宅基地流轉(zhuǎn)上進(jìn)行了有益探索。對(duì)于村委員、村民小組自建小產(chǎn)權(quán)房出售的，應(yīng)該了解詳細(xì)具體情況后，決定是否確權(quán)。對(duì)于應(yīng)該確權(quán)但屬于違法建筑的，應(yīng)該主要通過(guò)改造成為合法建筑后予以確權(quán)。對(duì)于城市市民通過(guò)各種“關(guān)系”，到農(nóng)村通過(guò)村民小組或者村委會(huì)承諾獲得土地，自建大宅子小產(chǎn)權(quán)房的，應(yīng)該一律不予確權(quán)，視為違法土地建筑。
  確權(quán)的標(biāo)準(zhǔn)如何設(shè)定？這個(gè)“度”如何把握和拿捏？事關(guān)許多百姓的現(xiàn)實(shí)利益，事關(guān)公平正義，事關(guān)法律法規(guī)的嚴(yán)肅性，事關(guān)政府的公信力。衷心希望深圳試點(diǎn)在“寬與窄”的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)定上拿捏得當(dāng)，把握好“尺度”，給全國(guó)妥善處理小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題趟出一條可資借鑒的路子。但是，需要強(qiáng)調(diào)的是，深圳是一個(gè)新興城市，深圳作為特區(qū)，其城區(qū)的快速擴(kuò)張可能使得小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題較為突出。這是與其他地方的差異之處，也就是說(shuō)，深圳的經(jīng)驗(yàn)其他地方應(yīng)該有選擇地學(xué)習(xí)而不是照搬照抄。

  查看全文↓ 2018-11-27 16:06:51
• 144****9124

  “小產(chǎn)權(quán)房”并不是一個(gè)法律上的概念,它只是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。目前通常所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”,也稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”,是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國(guó)家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)。所以,“小產(chǎn)權(quán)”其實(shí)就是“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”“集體產(chǎn)權(quán)”,它并不真正構(gòu)成嚴(yán)格法律意義上的產(chǎn)權(quán)。說(shuō)的再直白一些,“小產(chǎn)權(quán)房”是一些村集體組織或者開(kāi)發(fā)商打著新農(nóng)村建設(shè)等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”。

  查看全文↓ 2018-11-27 16:06:38
• 133****7096

  第一：我們得了解一下，什么是小產(chǎn)權(quán)房?
  小產(chǎn)權(quán)房是指，一些村集體組織的，在集體土地上蓋的房子，只能銷(xiāo)售給集體成員的一種房產(chǎn)形式。
  這也不難理解，很多村中城，城中村越來(lái)越多，在城市化高速發(fā)展的今天，體制跟不上形勢(shì)的今天，于是出現(xiàn)了小產(chǎn)權(quán)房，這樣的產(chǎn)物。
  也算上是解決農(nóng)村形式的城鎮(zhèn)化進(jìn)城的一個(gè)臨時(shí)的解決方案。
  村民住上樓房，畢竟也是一種流行趨勢(shì)和潮流，不進(jìn)城，在自家土地上住樓房，那何樂(lè)而不為呢，對(duì)吧!
  第二：小產(chǎn)權(quán)房解決農(nóng)村土地短缺問(wèn)題，為什么又叫停了呢?
  首先：作為城中村，村中城來(lái)講這樣的房地產(chǎn)形式是一種有效的補(bǔ)充，但是作為規(guī)?；瑒?shì)必影響正常的房地產(chǎn)市場(chǎng)。
  每個(gè)人都很清楚，小產(chǎn)權(quán)房是集體所有，不上市交易，那么稅金，土地出讓金，甚至土地都是自己家的，購(gòu)房者本身會(huì)省了很多錢(qián)。
  那么，問(wèn)題來(lái)了，開(kāi)發(fā)商盯上了這一塊，紛紛和村里合作，達(dá)到利潤(rùn)的**大化，成規(guī)模的在全國(guó)蔓延，勢(shì)必會(huì)影響發(fā)那個(gè)地產(chǎn)整個(gè)市場(chǎng)的有序化正常發(fā)展。
  其次： 換句話來(lái)講，這些集體利益的房產(chǎn)，政府是沒(méi)有收一分錢(qián)稅金，沒(méi)收一分錢(qián)土地出讓金的，規(guī)?；院螅媸軗p了。
  長(zhǎng)期以往這樣發(fā)展下去，勢(shì)必會(huì)造成地方政府更多的赤字;房地產(chǎn)稅收都知道，是歸納地方政府的;土地出讓收入也是歸地方政府的;如果稅收和土地出讓收入減少，地方政府會(huì)承載更多的壓力，也會(huì)影響到地方建設(shè)和基礎(chǔ)投資。
  這可是大事，改革開(kāi)放要深化，地方政府功不可沒(méi)，無(wú)力承托就會(huì)影響到正確的方向，這里的決不允許小產(chǎn)權(quán)房規(guī)?；?，癥結(jié)就在這里。
  **后：城鎮(zhèn)化的發(fā)展必然重要，只是在某些階段重要;隨著發(fā)展再到某些階段，地方利益發(fā)展又至關(guān)重要了，那么叫停也是必然的。
  再說(shuō)規(guī)?；院?，今后在確權(quán)方面，又是一個(gè)大的工作量。
  第三：小產(chǎn)權(quán)房，合法還是不合法，怎么確定?
  小產(chǎn)權(quán)房也是經(jīng)過(guò)審批和建筑部門(mén)的認(rèn)可合法建設(shè)的，但是必須具備三個(gè)條件：
  首先：必須是村里組織的，由村委會(huì)為出面，以集體利益為主的形式;如果是由開(kāi)發(fā)商操作的，那就是違法的，但是目前都是這么操作的，村里出面審批，村里私自出讓土地等等，開(kāi)發(fā)商蓋房銷(xiāo)售和受益。
  其次：建設(shè)用地是在集體土地上建設(shè)的，土地歸村里的所有村民集體所有;但是村里有償轉(zhuǎn)讓給了開(kāi)發(fā)商，村委會(huì)變相的成了土地爺。
  **后：購(gòu)買(mǎi)者和享有者必須為本集體成員所有，由此可以確認(rèn)，非本村本集體人員購(gòu)買(mǎi)的，利益將會(huì)受損。
  第四：未來(lái)農(nóng)地入市和耕地入市，小產(chǎn)權(quán)房也會(huì)納入入市流程;那么正式市場(chǎng)化，需要那些條件?
  首先：批建手續(xù)齊全，集體土地所有權(quán)必須歸屬村民所有，建筑為非違章建筑。
  其次：入市補(bǔ)繳納土地出讓金，補(bǔ)繳納稅金，補(bǔ)齊稅費(fèi)統(tǒng)一確權(quán)發(fā)證。
  **后：必須為本村的村民，你若是，非本村村民將會(huì)受到限制，因?yàn)橹恍钁艨谶@一項(xiàng)工作，就可以把你排除在外。
  所以：非集體成員，購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房是有風(fēng)險(xiǎn)的，至少未來(lái)存在法律確權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)。

  查看全文↓ 2018-11-27 16:06:30

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 如何證明小產(chǎn)權(quán)房的所有權(quán)？
  答

  小產(chǎn)權(quán)房所有權(quán)證明困難，不被官方認(rèn)可。建議投資者考慮正規(guī)房產(chǎn)，避免風(fēng)險(xiǎn)。

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• 問(wèn) 什么是房屋產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)到期后房屋所有權(quán)怎么確定？
  答

  房屋產(chǎn)權(quán)是房屋所有權(quán)的法律證明，到期后一般可續(xù)期。具體咨詢當(dāng)?shù)胤抗芫郑３株P(guān)注政策變動(dòng)。

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• 問(wèn) ??小產(chǎn)權(quán)房擁有哪些權(quán)利？小產(chǎn)權(quán)房的土地所有權(quán)是屬于哪種？
  答

  小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門(mén)頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，亦稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”。產(chǎn)權(quán)房是指具有國(guó)家建設(shè)部監(jiān)制的中華人民共和國(guó)房屋所有權(quán)證和國(guó)有或集體土地使用證的產(chǎn)權(quán)清晰的房產(chǎn)，包括住房和商業(yè)用房以及綜合用房。使用權(quán)房是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)和住房分配體制下的產(chǎn)物，俗稱公房。該房屋的產(chǎn)權(quán)屬于國(guó)家或集體，不過(guò)，這項(xiàng)使用權(quán)是從所有權(quán)分離出來(lái)的一項(xiàng)獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)權(quán)，允許使用權(quán)人（公房承租人）在一定范圍內(nèi)通過(guò)一定方式轉(zhuǎn)讓或交換房屋使用權(quán)，所獲收益扣除應(yīng)繳稅費(fèi)后歸使用權(quán)人所有。國(guó)家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫“大產(chǎn)權(quán)房”，國(guó)家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫“小產(chǎn)權(quán)房”。大、小產(chǎn)權(quán)房的爭(zhēng)議不在房屋所有權(quán)，而是土地使用權(quán)。對(duì)小產(chǎn)權(quán)的解釋主要有3種：1. 是針對(duì)發(fā)展商的產(chǎn)權(quán)而言，將發(fā)展商的產(chǎn)權(quán)叫大產(chǎn)權(quán)，購(gòu)房人的產(chǎn)權(quán)叫小產(chǎn)權(quán)，這種叫法是因?yàn)橘?gòu)房人的產(chǎn)權(quán)是由發(fā)展商一個(gè)產(chǎn)權(quán)分割來(lái)的。2. 是按房屋再轉(zhuǎn)讓時(shí)是否需要繳納土地出讓金來(lái)區(qū)分的，不用再繳土地出讓金的叫大產(chǎn)權(quán)，要補(bǔ)繳土地出讓金的叫小產(chǎn)權(quán)。按這種解釋普通商品房就是大產(chǎn)權(quán)房，經(jīng)濟(jì)適用房就是小產(chǎn)權(quán)房。3. 是按產(chǎn)權(quán)證的發(fā)證機(jī)關(guān)來(lái)區(qū)分的，國(guó)家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫大產(chǎn)權(quán)，國(guó)家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書(shū)的叫小產(chǎn)權(quán)，又被稱為鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。前兩個(gè)解釋的小產(chǎn)權(quán)是合法的，只要交足購(gòu)房款，或轉(zhuǎn)讓時(shí)補(bǔ)繳土地出讓金即可自由買(mǎi)賣(mài)，其法律規(guī)定較為明確。而第三個(gè)解釋的小產(chǎn)權(quán)的法律屬性存在較大爭(zhēng)議，拿不到真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)證。產(chǎn)權(quán)房是指依法擁有房屋所有權(quán)及土地使用權(quán)的房屋。業(yè)主對(duì)房屋享有占有、使用、處分、收益的權(quán)利，并且，業(yè)主還可以將該房屋進(jìn)行抵押貸款。在房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)，業(yè)主是房屋的所有權(quán)人和土地使用人。業(yè)主的房屋可以自行出租、出售，也可以繼承、贈(zèng)與。使用權(quán)的房屋是指公房的承租人使用的房屋，使用權(quán)人就是承租人。承租人不得擅自轉(zhuǎn)讓承租權(quán)，也不得拖欠租金，也不得出租、出售房屋。

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• 問(wèn) 產(chǎn)權(quán)是所有權(quán)嗎
  答

  產(chǎn)權(quán)與所有權(quán)二者的關(guān)系是既有聯(lián)系又有區(qū)別。從二者所反映的客觀經(jīng)濟(jì)關(guān)系上看，既有相聯(lián)系和重合的諸多方面，也存在著發(fā)展上和具體運(yùn)用上的差別，主要表現(xiàn)有：(l)所有權(quán)強(qiáng)調(diào)的多是對(duì)客體的歸屬關(guān)系，而產(chǎn)權(quán)則更多地強(qiáng)調(diào)在歸屬意義上產(chǎn)生的多方面的權(quán)利。(2)所有權(quán)強(qiáng)調(diào)的是穩(wěn)定的、本質(zhì)的主觀與客觀的辯證關(guān)系，而產(chǎn)權(quán)則強(qiáng)調(diào)變化的、動(dòng)態(tài)的或有時(shí)效的主客觀關(guān)系。(3)以現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)為界，過(guò)去的“所有權(quán)”帶有封閉的、凝固化的特點(diǎn)，而“產(chǎn)權(quán)”則反映了開(kāi)放性的財(cái)產(chǎn)權(quán)利的分解和組合，反映了已發(fā)展了的財(cái)產(chǎn)關(guān)系。所有制理論要揭示的是生產(chǎn)關(guān)系的本質(zhì)，從而揭示社會(huì)發(fā)展的根本規(guī)律，闡明生產(chǎn)關(guān)系變革更替的革命意義。產(chǎn)權(quán)理論則不同，它具體研究各個(gè)具體的產(chǎn)權(quán)主體、產(chǎn)權(quán)關(guān)系、產(chǎn)權(quán)邊界及其相應(yīng)的權(quán)力和責(zé)任。因此所有制和產(chǎn)權(quán)二者雖然涉及所有權(quán)概念，都是以財(cái)產(chǎn)關(guān)系為對(duì)象，而且有著密切聯(lián)系，但卻存在著很大的差別。

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• 問(wèn) ??小產(chǎn)權(quán)房擁有哪些權(quán)利？小產(chǎn)權(quán)房是否存在所有權(quán)？
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  有永久性使用權(quán)，繼承權(quán)，沒(méi)有所有權(quán)。小產(chǎn)權(quán)，所謂“小產(chǎn)權(quán)”是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門(mén)頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”，又叫“小產(chǎn)權(quán)”。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證的所謂小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)，實(shí)際上沒(méi)有真正的產(chǎn)權(quán)。這種房沒(méi)有國(guó)家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購(gòu)房合同國(guó)土房管局也不會(huì)給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證也不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。購(gòu)買(mǎi)風(fēng)險(xiǎn)1、鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房只具備普通商品房的使用性質(zhì)，不具備普通商品房的法律性質(zhì)。所以購(gòu)房者的購(gòu)房合同在法律看，屬于無(wú)效合同。2、如果遇到國(guó)家征地拆遷，由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有國(guó)家認(rèn)可的合法產(chǎn)權(quán)，購(gòu)房人實(shí)際只擁有房屋的永久使用權(quán)，所以其拆遷補(bǔ)償要比普通商品房低很多。3、由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有在房管部門(mén)備案，不在政府機(jī)構(gòu)對(duì)商品房的統(tǒng)一管理范圍內(nèi)，這樣在使用房屋的過(guò)程中，如果遇到一些房屋質(zhì)量問(wèn)題、公共設(shè)施維護(hù)問(wèn)題，無(wú)法有效維護(hù)權(quán)利。4、開(kāi)發(fā)資金和建筑質(zhì)量一般是需要銀行和政府進(jìn)行監(jiān)管的，而鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房在這方面比較薄弱，幾乎沒(méi)有得力的監(jiān)管機(jī)構(gòu)，主要依靠開(kāi)發(fā)商自律進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)。5、房地產(chǎn)市場(chǎng)整頓風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)猷l(xiāng)產(chǎn)權(quán)房不屬于商品房，而農(nóng)村宅基地按照法律規(guī)定，宅基地上面的住房不允許向城市居民出售，宅基地由村集體享有土地所有權(quán)，村民享有使用權(quán)、繼承權(quán)，但是不能轉(zhuǎn)賣(mài)。以新農(nóng)村名義建設(shè)的住宅除了村民自住的部分，流向城市居民的部分還沒(méi)有明確的處置和管理辦法。

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